【正文】 發(fā)展商的工作著重于土地價(jià)值的賦予和創(chuàng)造 的工作著重于價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和盡量不折損的實(shí)現(xiàn)地下一層 4萬㎡如何定位核心難點(diǎn)： ？先期收益最大化不影響住宅產(chǎn)品檔次適合地下商業(yè)經(jīng)營可后續(xù)有效經(jīng)營考量要素城市土地資源日益稀缺，市中心黃金地段商鋪要發(fā)展，勢(shì)必要進(jìn)入 ‘立體化 ’ 時(shí)代，向上、向下進(jìn)行空間的探索與開發(fā)。『 』地下商業(yè)的形成位置：位于上海市中心人民廣場西南側(cè)，臨近上海市政府大廈、上海大劇院、上海博物館。 定位：上海首家地下 ” 都市中心型多功能購物中心 “占地面積 50000平方米建筑面積 49557平方米業(yè)種業(yè)態(tài)：低檔服飾，小商品客源：年輕人及過路客流迪美購物中心，稱得上是一座購物超市，前后兩段式的分區(qū)使得這一地下商城既有 only、 esprit、達(dá)芙妮等品質(zhì)優(yōu)良的百貨公司常駐品牌，也有經(jīng)營各類來自廣州等南方城市的時(shí)尚服飾，物美價(jià)廉的小店，可以滿足各個(gè)消費(fèi)層次的需要。 關(guān)鍵詞：人民廣場、地鐵、人流、商務(wù)、旅游單一地下廣場典型地下商業(yè)形態(tài)多業(yè)態(tài)并聯(lián)地下廣場典型地下商業(yè)形態(tài)從美羅城大食代、游藝廳、溜冰場、茶坊、到太平洋下的購物超市、港匯廣場的運(yùn)動(dòng)名品店，一應(yīng)俱全的不同種類休閑購物場所。位置：徐家匯美羅城、港匯廣場、太平洋數(shù)碼廣場等商業(yè)中心地下。 定位：主題商場、大型超市、餐飲、甚至圖書館等文化網(wǎng)絡(luò)一應(yīng)俱全的地下綜合商業(yè)圈業(yè)種業(yè)態(tài)：運(yùn)動(dòng)服飾，數(shù)碼產(chǎn)品、餐飲客源：附近白領(lǐng)、學(xué)生及數(shù)碼愛好者關(guān)鍵詞：市級(jí)商業(yè)中心、地鐵、主題商廈、規(guī)模位置：火車站及七浦路形態(tài)：地上層數(shù) 5層，附帶地下 1層定位：全市最大定向產(chǎn)品批發(fā)市場客源：年輕人及批發(fā)商 關(guān)鍵詞：非核心商業(yè)中心、規(guī)?；?、專業(yè)化全市性批發(fā)聚集地，地下商業(yè)價(jià)值等同于地面三層鋪位，營業(yè)面積的擴(kuò)大而非自成一體。單一業(yè)態(tài)零售批發(fā)城典型地下商業(yè)形態(tài)龍之夢(mèng)地下兩層引入家樂福超市，超市面積 ㎡，其他區(qū)域包含美食廣場，數(shù)碼廣場。中環(huán)百聯(lián)地下一層引入世紀(jì)聯(lián)華超市，超市面積。 8萬㎡，其他區(qū)域包含美食廣場，娛樂中心。關(guān)鍵詞：區(qū)域商業(yè)核心地段，利用地上百貨商業(yè)互相帶動(dòng)客源。大型購物中心地下商業(yè)典型地下商業(yè)形態(tài)依靠傳統(tǒng)市中心核心地段，連接多條地鐵，高密度人流1專業(yè)型單一產(chǎn)品批發(fā)零售市場，定向消費(fèi)人群龐大2依托區(qū)域型大型購物中心人流，地下與之形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)3業(yè)種業(yè)態(tài)主要集中于品牌超市、餐飲、服飾、數(shù)碼產(chǎn)品4 地下商業(yè)存活的幾個(gè)基本因素總結(jié)市區(qū)核心 +地鐵專業(yè)產(chǎn)品市場依托大型購物中心適合地下商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)項(xiàng)目基地周邊道路兩邊未有成型店鋪， 缺乏商業(yè)環(huán)境、人氣、車流項(xiàng)目南側(cè)大型商業(yè)只有 4家較難吸引人氣的汽車 4S店， 商業(yè)氛圍缺失本案自身周邊環(huán)境本案不屬于或市中心核心區(qū)，人流聚集效應(yīng)幾乎為零。本案非地鐵上蓋，交通引導(dǎo)人流不存在可能。餐飲占地下商業(yè)較大比例，本案地下餐飲形態(tài)受局限性較大。服飾禮品數(shù)碼等專業(yè)市場人流物流較密，影響地面住宅部分環(huán)境。本案四周人流車流較少，不符合一般商業(yè)選址需求，商家較難持續(xù)經(jīng)營。另辟 “ 稀 ” 徑地下商業(yè)成功的要素交通＋人流＋業(yè)種業(yè)態(tài)本案都不具備 ,受到制約因素過多。本案不妨走出商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)尋求突破口 ……….任何形態(tài)商業(yè)定位在本案地下無路可走，必須重新審視。市場啟示楊浦區(qū)是中國近代的工業(yè)發(fā)祥地。其中有諸如上海機(jī)床廠、上海柴油機(jī)廠、上海電站輔機(jī)廠、楊樹浦自來水廠、楊樹浦發(fā)電廠、上海電纜廠等知名大中型企業(yè) 100余家。 楊浦是上海著名大學(xué)聚集地，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)為核心；北區(qū)規(guī)劃以中國人民解放軍第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院。工 業(yè)教 育＋楊浦初印象兩片： 西片以知識(shí)創(chuàng)新區(qū)的中央社區(qū)為核心，以復(fù)旦、同濟(jì)、財(cái)大等高校為支撐。東片，以上海理工、水產(chǎn)大學(xué)、電力學(xué)院等高校為支撐。 一線： 為使東、西兩片高校集聚區(qū)有機(jī)結(jié)合，在中央社區(qū)與復(fù)興島地區(qū)建設(shè)一條創(chuàng)業(yè)大道。創(chuàng)業(yè)大道分為三大功能區(qū)：北段具有開放型休閑功能區(qū)；中段是適應(yīng)創(chuàng)業(yè)者居住、工作的 SOHO區(qū)；南段是國際性科教、經(jīng)濟(jì)類組織、跨國公司地區(qū)總部入駐集聚區(qū)。 一帶： 濱江發(fā)展帶開發(fā)的主題是：構(gòu)筑從工業(yè)文明走向知識(shí)文明的長廊。主要規(guī)劃四大景觀帶和五個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。楊浦將以 “ 區(qū)域性、組團(tuán)式、輻射狀 ” 的思路，形成 “ 兩片、一線、一帶 ” 的啞鈴狀的產(chǎn)業(yè)功能模塊 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從 “ 工業(yè)楊浦 ” 轉(zhuǎn)向 “ 知識(shí)楊浦 ”楊浦最新規(guī)劃規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃面積規(guī)劃定位 發(fā)展方向五角場城市副中心平方公里東北部地區(qū)最大的商業(yè)商務(wù)中心、公共活動(dòng)中心。五角場城市副中心功能定位是融商業(yè)、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)以及居住為一體的 綜合型市級(jí)公共活動(dòng)中心 ,以科教為特色的 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) ,以繁榮繁華為標(biāo)志的 市級(jí)商業(yè)中心 .開發(fā)總量 309萬平方米 ,目前已建 辦公設(shè)施 、 商業(yè)設(shè)施 平方米五角場城市副中心 2023年 2023年總體規(guī)劃圖五角場發(fā)展方向 “商業(yè) +辦公 ”的北部商業(yè)商務(wù)區(qū)楊浦規(guī)劃方向10余所高校，7 所成人高校和近百家科研院所，44 位兩院院士和 5000 余位教授、副教授，幾十個(gè)國家級(jí)重點(diǎn)學(xué)科或重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室鼓勵(lì)企業(yè)與大學(xué)、科研院所緊密合作，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)研發(fā)、科技交流和推廣服務(wù)、產(chǎn)品開發(fā)和信息技術(shù)外包以及知識(shí)處理外包服務(wù)等，建設(shè)全市自主創(chuàng)新和科技攻關(guān)的高地 以江灣 — 五角場市級(jí)副中心、大連路 — 控江路等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)為載體，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等，建成全市乃至長三角地區(qū)有影響力的科教特色中心商務(wù)區(qū) 依托區(qū)域高等教育、基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育、遠(yuǎn)程教育和繼續(xù)教育等教育資源集聚優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展教育培訓(xùn)、教育中介服務(wù)、教育信息咨詢服務(wù)，逐步擴(kuò)大留學(xué)生服務(wù)規(guī)模和服務(wù)層次，力爭成為上海的品牌教育服務(wù)集聚地 充足的教育機(jī)構(gòu)研發(fā)與技術(shù)服務(wù)科教商務(wù)教育服務(wù)對(duì)我們的啟示五角場規(guī)劃背景知識(shí)楊浦的打造將提供全新的產(chǎn)業(yè)發(fā)