【正文】 400003090%12 13608000元 /年u本案辦公氛圍較易形成，出租率隨著商務(wù)環(huán)境形成而逐漸提高，由于需求較大，會有部分投資客一次性購買 510年使用權(quán)轉(zhuǎn)手出租，為開發(fā)商先期回收資金帶來較大可能。■入駐客群： 以國際建筑藝術(shù)設(shè)計為主，其它的則為各種類型的展覽公司及咨詢類公司?！鱿嗯R及配套： 周邊為居民區(qū)為主，商務(wù)環(huán)境較弱。園區(qū)內(nèi)單元面積從 601700不等，室內(nèi)層高 。樓內(nèi)有 1部電梯。園區(qū)內(nèi)共 7棟樓，樓層總高為 15層，單元面積從 53300不等，室內(nèi)層高：銘新樓和銘泰樓為 ；銘理樓和銘仁樓為 ；銘濤樓： ；銘意樓： ；銘辭樓： 。入駐率較高，目前沒有空余辦公室。老舊的青磚、灰瓦經(jīng)過解構(gòu)和室內(nèi)外大大小小的仿古窯、圓形圍墻和刻意設(shè)計的墻洞以現(xiàn)代的方式呈現(xiàn)古典的風(fēng)格?！鲇布O(shè)施： 2號樓和 3號樓有 1部電梯■入駐客群：已入駐的企業(yè)有服裝設(shè)計、廣告設(shè)計等，因價格優(yōu)勢目前沒有空余辦公室。 1號樓的樓層總高為 5層， 4號樓的樓層總高為 6層， 5號樓和 6號樓的樓層總高為 3層。入駐率達(dá)到 80%以上，僅剩 3樓部分死角小戶型及二樓 120平米大挑高戶型尚未租賃?！鱿嗯R及配套： 周邊為老式居民區(qū)，環(huán)境嘈雜；距離 4號線 1700米；可通過多路公交接駁；停車位僅 20余個，較少。國和路中原路世界路中原板塊商業(yè)街的形成主要依靠交通走向及人流動線本案基地四至均不是板塊主要人流車流動線內(nèi)中原板塊商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀項目周邊商業(yè)發(fā)展情況本案加州水郡目前新江灣城內(nèi)主要有 2個商業(yè)項目將在未來推出，一個是加州水郡后期的 20萬商業(yè)體量㎡，其中非酒店辦公體量 11萬。 五角場商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)項目周邊商業(yè)發(fā)展情況業(yè)種業(yè)態(tài)足夠齊全，涵蓋各種商業(yè)業(yè)態(tài)五角場的商業(yè)包涵了各種業(yè)態(tài)，其中地下商業(yè)餐飲是其主力，相對交通、位置、商業(yè)氛圍都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于本案。而限制施工區(qū)域包括 45平方公里。 產(chǎn)品轉(zhuǎn)型： 原先住宅項目地下一層往往作為地下停車使用，無論是租還是賣獲利都不多，而通過對產(chǎn)品的適當(dāng)改造及包裝，成為量販?zhǔn)綐I(yè)辦公，既可以使整體項目成為復(fù)合型社區(qū)，又可以從辦公運營中持續(xù)獲利。7. 有專業(yè)的會計師團隊 ,專為企業(yè)做帳 ,報稅全套服務(wù)；代辦工商注冊、墊資融資 ,年檢年審等一系列商務(wù)套餐服務(wù)。有線電視：在辦公區(qū)預(yù)留有線電視接口，線路上的器件采用雙向型消防自動化系統(tǒng)（ FAS）火災(zāi)自動報警采用控制中心報警系統(tǒng)，采用分布智能型火災(zāi)報警，具有滅火、防排煙、警報及消防廣播等系統(tǒng)的聯(lián)動功能。1項目產(chǎn)品加強建議 —— 陽光屋頂樓宇自動化系統(tǒng)（ BAS）對空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、給排水、變配電、發(fā)電機、電梯、公共照明及泛光照明等設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，對用戶辦公用電及空調(diào)進(jìn)行自動計量，可做到運行安全、可靠、節(jié)約能源、節(jié)省人力。建議引入編輯社雜志零售商。紅磚材質(zhì)區(qū)視覺藝術(shù)創(chuàng)意區(qū)木材是我國傳統(tǒng)建筑使用最多的材質(zhì)。形成展示最新數(shù)碼、 IT類產(chǎn)品的展示、體驗區(qū)。1本案項目定位項目核心內(nèi)涵量販?zhǔn)絼?chuàng)業(yè)基地地面商業(yè) 住宅四大件 倉儲、展示、交易、研發(fā)我們對于項目核心的理解混合就是力量一邊是店鋪，一邊是工作坊 一邊是家，一邊是工作坊1本案項目定位為創(chuàng)業(yè)者度身定制創(chuàng)意類公司多為各類設(shè)計公司，因此以 “ 藝術(shù)設(shè)計 ” 為主題。1創(chuàng)意辦公市場優(yōu)劣勢目前楊浦主要發(fā)展高檔商務(wù)物業(yè)，以萬達(dá)廣場為首吸引較有實力的一些公司及辦公機構(gòu)入駐。?環(huán)境優(yōu)勢：園區(qū)內(nèi)部通常環(huán)境較好；內(nèi)部商務(wù)功能豐富，提供更充分交流的、更舒適的辦公條件。1楊浦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園分布租金高低決定出租率【觀察】通過對租金的比較，目前楊浦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園租金在 /㎡ /天以下的項目出租率都在 90%以上，而租金相對較高的項目出租率明顯較低。在物業(yè)面積上主要還是以 50－ 100㎡居多。 就業(yè)空間相對較緊，大學(xué)生實習(xí)崗位與需求存在一定落差。主要規(guī)劃四大景觀帶和五個重點區(qū)域。東片，以上海理工、水產(chǎn)大學(xué)、電力學(xué)院等高校為支撐。市場啟示楊浦區(qū)是中國近代的工業(yè)發(fā)祥地。服飾禮品數(shù)碼等專業(yè)市場人流物流較密，影響地面住宅部分環(huán)境。關(guān)鍵詞：區(qū)域商業(yè)核心地段，利用地上百貨商業(yè)互相帶動客源。 定位：主題商場、大型超市、餐飲、甚至圖書館等文化網(wǎng)絡(luò)一應(yīng)俱全的地下綜合商業(yè)圈業(yè)種業(yè)態(tài)：運動服飾，數(shù)碼產(chǎn)品、餐飲客源：附近白領(lǐng)、學(xué)生及數(shù)碼愛好者關(guān)鍵詞：市級商業(yè)中心、地鐵、主題商廈、規(guī)模位置：火車站及七浦路形態(tài)：地上層數(shù) 5層，附帶地下 1層定位：全市最大定向產(chǎn)品批發(fā)市場客源：年輕人及批發(fā)商 關(guān)鍵詞：非核心商業(yè)中心、規(guī)?；I(yè)化全市性批發(fā)聚集地，地下商業(yè)價值等同于地面三層鋪位，營業(yè)面積的擴大而非自成一體。『 』地下商業(yè)的形成位置：位于上海市中心人民廣場西南側(cè)，臨近上海市政府大廈、上海大劇院、上海博物館。 定位：上海首家地下 ” 都市中心型多功能購物中心 “占地面積 50000平方米建筑面積 49557平方米業(yè)種業(yè)態(tài)：低檔服飾，小商品客源：年輕人及過路客流迪美購物中心，稱得上是一座購物超市，前后兩段式的分區(qū)使得這一地下商城既有 only、 esprit、達(dá)芙妮等品質(zhì)優(yōu)良的百貨公司常駐品牌，也有經(jīng)營各類來自廣州等南方城市的時尚服飾，物美價廉的小店，可以滿足各個消費層次的需要。單一業(yè)態(tài)零售批發(fā)城典型地下商業(yè)形態(tài)龍之夢地下兩層引入家樂福超市，超市面積 ㎡，其他區(qū)域包含美食廣場，數(shù)碼廣場。大型購物中心地下商業(yè)典型地下商業(yè)形態(tài)依靠傳統(tǒng)市中心核心地段，連接多條地鐵，高密度人流1專業(yè)型單一產(chǎn)品批發(fā)零售市場，定向消費人群龐大2依托區(qū)域型大型購物中心人流，地下與之形成業(yè)態(tài)互補3業(yè)種業(yè)態(tài)主要集中于品牌超市、餐飲、服飾、數(shù)碼產(chǎn)品4 地下商業(yè)存活的幾個基本因素總結(jié)市區(qū)核心 +地鐵專業(yè)產(chǎn)品市場依托大型購物中心適合地下商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)項目基地周邊道路兩邊未有成型店鋪， 缺乏商業(yè)環(huán)境、人氣、車流項目南側(cè)大型商業(yè)只有 4家較難吸引人氣的汽車 4S店， 商業(yè)氛圍缺失本案自身周邊環(huán)境本案不屬于或市中心核心區(qū)，人流聚集效應(yīng)幾