上海五角場商業(yè)及辦公項(xiàng)目提案報(bào)告_76ppt-wenkub
2023-02-06 10:38:39 本頁面
【正文】 乎為零。本案四周人流車流較少，不符合一般商業(yè)選址需求，商家較難持續(xù)經(jīng)營。其中有諸如上海機(jī)床廠、上海柴油機(jī)廠、上海電站輔機(jī)廠、楊樹浦自來水廠、楊樹浦發(fā)電廠、上海電纜廠等知名大中型企業(yè) 100余家。 一線： 為使東、西兩片高校集聚區(qū)有機(jī)結(jié)合，在中央社區(qū)與復(fù)興島地區(qū)建設(shè)一條創(chuàng)業(yè)大道。楊浦將以 “ 區(qū)域性、組團(tuán)式、輻射狀 ” 的思路，形成 “ 兩片、一線、一帶 ” 的啞鈴狀的產(chǎn)業(yè)功能模塊 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從 “ 工業(yè)楊浦 ” 轉(zhuǎn)向 “ 知識楊浦 ”楊浦最新規(guī)劃規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃面積規(guī)劃定位 發(fā)展方向五角場城市副中心平方公里東北部地區(qū)最大的商業(yè)商務(wù)中心、公共活動中心。相關(guān)的政策措施和服務(wù)體系還亟待完善。滬東金融大廈萬達(dá)廣場創(chuàng)智天地 新紀(jì)元大廈財(cái)富廣場怡富商務(wù)廣場綠地匯創(chuàng)國際東上海中心12345867凱迪金融大廈（只租不售）910 合生國際廣場 (未建 )135872491061111 藍(lán)天大廈目前楊浦區(qū)寫字樓發(fā)展情況目前楊浦區(qū)寫字樓主要集中在五角場區(qū)域項(xiàng)目名稱 體量 (萬 /㎡ ) 主要租戶租賃價(jià)格(RMB/㎡ /天 ) 產(chǎn)品物業(yè)管理費(fèi)(元 /㎡ )月 ) 出租率藍(lán)天大廈 5 投資、鋼材、機(jī)械 甲級 12 60％滬東金融大廈 證券 ,金融 甲級 22 65%萬達(dá)廣場 2 科研 ,貿(mào)易 ,駐滬辦 甲級 20 B棟 64%A、 C棟空置創(chuàng)智天地 3 研發(fā) ,教育 ,高科技 商住兩用 12 一期 76%二期 15％怡富商務(wù)廣場 咨詢 ,廣告 乙級 15 80%財(cái)富廣場 15 鋼鐵 ,保險(xiǎn) 23 甲級 19 銀座 80%金座空置東上海中心 投資 ,貿(mào)易 ,物流 2－ 乙級 18 84%目前楊浦區(qū)寫字樓都為甲級標(biāo)準(zhǔn)，租金保持在 － ，出租率有一定空置率在60－ 80％，后期的凱迪金融大廈及合生創(chuàng)展中心也定位 5A甲級，高檔商務(wù)樓較多。1五角場辦公樓入駐企業(yè)情況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園?價(jià)格優(yōu)勢：租金通常低于一般辦公樓 ?外部環(huán)境：多數(shù)項(xiàng)目周邊以老式居民區(qū)為主，商務(wù)環(huán)境差，相關(guān)配套缺乏。?企業(yè)準(zhǔn)入較低：價(jià)格優(yōu)勢降低了門檻，使園區(qū)企業(yè)出現(xiàn)較為雜亂局面?空間優(yōu)勢：產(chǎn)品通常有挑高，可自由分隔，強(qiáng)化了產(chǎn)品使用面積，提升產(chǎn)品的性價(jià)比。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主要針對設(shè)計(jì)類公司進(jìn)行主題定位，以海上海 LOFT為代表，而一些低檔創(chuàng)意園區(qū)則缺乏一定品位，檔次較差，商務(wù)配套存在問題。如：電視廣告、雜志廣告、服裝設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等。玻璃材質(zhì)區(qū)數(shù)碼概念館紅磚是我國早期工業(yè)廠房所使用的建筑材料，具備相當(dāng)文化溯源和延續(xù)。創(chuàng)意文化并不是對傳統(tǒng)文化的顛覆，是對傳統(tǒng)文化的繼承和發(fā)揚(yáng)。木材質(zhì)區(qū)文 化倉儲區(qū)開放式布局，不要通過生硬建筑物與外界形成明顯區(qū)隔1項(xiàng)目產(chǎn)品加強(qiáng)建議 —— 主入口設(shè)置設(shè)立獨(dú)立大堂，面積在 300㎡以上，挑高約 (若無法達(dá)到挑高要求，入口處必須保證挑高 ) ，且墻地面采用石材及裝飾材料營造出多元素、炫彩風(fēng)格，符合整個(gè)創(chuàng)意辦公定位。通訊自動化系統(tǒng)（ CAS）綜合布線系統(tǒng)：預(yù)留充足數(shù)據(jù)點(diǎn)，可高速上網(wǎng)。1項(xiàng)目產(chǎn)品加強(qiáng)建議 —— 智能系統(tǒng)l設(shè)立多個(gè)步入式下沉廣場，讓地下辦公共享景觀l植被與動景的組合，讓上下空間充滿動感下沉廣場景觀1項(xiàng)目產(chǎn)品加強(qiáng)建議 —— 下沉式廣場下沉廣場景觀下沉廣場景觀1代收私人或商業(yè)信函、小郵包；2使用本中心地址作為信紙、名片、通信等用途；3增加一個(gè)電話號碼及傳真號碼，電話秘書以貴公司名義接聽，然后即時(shí)通知閣下所有來電及口訊。 1項(xiàng)目產(chǎn)品加強(qiáng)建議 —— 商務(wù)服務(wù)及商務(wù)秘書營銷模式先租后售先租后售 租售并舉租售并舉通過先期租賃方式聚集一定人氣，根據(jù)不同租賃年限租金優(yōu)惠不同，當(dāng)租賃完成一定比例形成商務(wù)環(huán)境及辦公氣氛后推出項(xiàng)目一半體量作為 5年使用權(quán)出售，吸引除初次創(chuàng)業(yè)自用客以外的投資者。歷年均價(jià)：￥ /㎡上海歷年商品房成交均價(jià)走勢 世博會對住宅市場的影響世博會造成供應(yīng)量降低，目前較多開發(fā)商已經(jīng)開始囤房，勢必影響市場供需平衡，短期供給更加嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)受此影響房地產(chǎn)市場價(jià)格將整體增幅 5%盛世新江灣住宅部分價(jià)格預(yù)測1 基準(zhǔn)價(jià)格 =盛世新江灣 2023年住宅成交均價(jià) =17009元 /㎡2 上海房價(jià)整體上漲帶來增幅 =%3 新江灣板塊特有土地價(jià)值所帶來增幅 =%=%4 世博會造成供應(yīng)量減少所帶來增幅 =5%2023年盛世新江灣住宅均價(jià)年盛世新江灣住宅均價(jià) =17009元元 /㎡㎡ +17009（（ %+%+5%)=23030元元 /㎡㎡1座五星級酒店 ：麥科特金億廣場（規(guī)劃中）2座 SHOPPINGMALL：萬達(dá)商業(yè)廣場與百聯(lián)又一城3座大賣場 ：沃爾瑪、大潤發(fā)、百安居4大百貨中心 ：華聯(lián)商廈、亞繁商廈、大西洋百貨、大洋百貨（規(guī)劃中）5條特色商街 ：信息街、科技文化站、專賣街、賣場街、休閑美食街到 2023年， 僅五角場的商業(yè)面積將達(dá)到 75萬㎡ ,目前已經(jīng)建成 ㎡ ，龐大的商業(yè)體量確保了龐大的消費(fèi)人群 ,區(qū)域逐漸形成城市東北部商業(yè)中流砥柱 .商商 業(yè)業(yè) 規(guī)規(guī) 劃劃五角場商業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)劃項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展情況萬達(dá)廣場賽博數(shù)碼廣場 百聯(lián)又一城大西洋百貨東方商廈合生國際廣場華聯(lián)商廈項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展情況擁有超過 50萬 shoppingmall體量，五角場目前及未來商業(yè)體量已經(jīng)達(dá)到龐大程度，阻隔本案南、西兩個(gè)方向人流。項(xiàng)目周邊專業(yè)市場情況楊浦區(qū)目前約有 22個(gè)專業(yè)市場五角場 10個(gè)2個(gè)數(shù)碼、 5家電、 2個(gè)百貨、 1個(gè)建材按照一個(gè)專業(yè)市場選址要求，一般輻射 3公里半徑范圍，五角場 10個(gè)專業(yè)市場體量已接近飽和， 而本案離五角場商業(yè)中心距離不足 3公里，也屬于輻射范圍，若定位相同商業(yè)將在競爭中處于劣勢，項(xiàng)目只能往區(qū)域性商業(yè)考量。而另一個(gè)鐵獅門 F地塊也將規(guī)劃有幾十萬㎡的商業(yè)體量，且
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