【正文】 ，高層建筑 ≥15 米； c、地塊內水渠需結合城南排水規(guī)劃要求進行平面布局整合，建筑退讓水面 ≥15 米，退 讓空間僅作綠化空間； d、其他在按對等退讓用地邊界線的基礎上，與用地周邊保留建筑的距離必須滿足日照、消防等國家有關規(guī)定要求； e、退讓城市道路的空間為人流集散和沿街綠化及敷設市政管線用地，不得修建任何建（構）筑物；不得作為停車用途； ⑶ 建筑間距： ? 多層住宅建筑：南北正面不小于 1： ； ? 非多層住宅建設：住宅日照標準不低于大寒日 2小時標準，同時南北間距不小于南側建筑高度的 倍，且最小值為 30米。其他按國家有關規(guī)范、規(guī)定及附表要求執(zhí)行。 ⑷ 配套商業(yè)用房應集中設置，沿城市道路不得設置商業(yè)門面房和連續(xù)裙房。 綠化要求 綠地率 ≥40% 。集中綠地面積不得少于 ㎡ /人，其中至少有二處集中綠地，每處面積不得少于4000㎡，并結合綠地設置體育健身設施。 停車要求： 按國家有關規(guī)范要求并結合目前建設小康社會的標準配套機動車與非機動車停車場地；其中居民汽車停車率 ≥60% ，地面停車率不大于 10%。 四、項目 SWOT分析 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ⑴ 地塊占地 326畝，地塊方正，地勢平整，基本屬于凈地，拆遷量小，對工程前期平整基本沒有影響，且有利于整體規(guī)劃（剛性） ⑵ 地塊有 460米的沿街展示面，有利于未來規(guī)劃的建筑立面整體呈現(xiàn)（彈性） ⑶ 地塊處于城市交通主軸九華路旁，該路的知名度要高于區(qū)域其他道路（剛性） ⑷ 地塊與安徽師范大學毗鄰，周邊的人文軟環(huán)境較好（剛性） 劣勢（ W） ⑴ 地塊緊臨高壓線，對人們居住心理頗具負面影響，使得沿街戶型將遭遇阻力（剛性） ⑵ 與其他城南區(qū)域樓盤相比較，項目處在城市最南端，在地段上處于不利位置（剛性） ⑶ 地段周邊 3公里范圍內無任何城市生活配套設施，短期不利于降低生活成本（彈性） ⑷ 公交目前只有 1 1 45路，車次較少，對出行的便捷性和選擇性影響較大（彈性） ⑸ 如果考慮到地塊地價與容積率算出的每平方米地價，其高地價（ 120萬 /畝）與低容積率 （ ）與周圍最近的兩個樓盤（中央城 ）相比較的情況下，即使最保守的情況下，它們地價與我們持平，我們的地價也會高過它們許多。這在開發(fā)成本上是一個不可逾越鴻溝（剛性） ⑹ 鐵路線與我們的距離大致在 400米，聲波（ 340米 /秒）在 ，影響或多或少的存在（彈性） 機會（ O） ⑴ 城市宜居步伐目前主要是朝著南向推進，隨著人口的聚集，相對于其他區(qū)位方向上，這里是拔得先機 ⑵ 蕪湖的幾個大型公建項目落戶在九華南路上，說明市政府南進的決心及對九華南路作為重要的人流聚集和疏散作用的提升，從而引起市民對沿此路一帶樓盤的關注。 ⑶ 由于有高校區(qū)和高新技術園區(qū)在項目附近，這些產業(yè)將必然帶來適量的人群在此購房。 威脅（ T） ⑴ 國家將在今后繼續(xù)加大對房地產宏觀調控力度，在這種政策大環(huán)境背景下，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金、銷售速度、消費者的持幣待購心理等壓力上將趨于增強（彈性） ⑵ 項目地塊往北還有大量土地尚未拆遷開發(fā)，因此任何在這些土地上開發(fā)的樓盤都是項目的競爭盤，潛在威脅有可能在本地塊的開發(fā)過程中持續(xù)存在（剛性） 五、項目優(yōu)劣勢平衡分析 ㈠、劣勢和威脅因素的平衡論述 ⑴、高壓線的平衡取向 高壓線的威脅對于同處于九華南路東側的樓盤影響都是相同的，就目前而言，匯成名郡作為項目最直接的競爭盤來說，高壓線威脅對其也是同樣的。如果這個是一個剛性不可違的因子，那么處于高壓線旁的住宅將唯有降低總價才有可能讓業(yè)主接受。 ⑵、身處最南端的平衡取向 事物是發(fā)展的，現(xiàn)在的最南端并不意味著永遠的最偏僻。這句話的理解就是說事物在時間連續(xù)的鏈條下，在空間中呈現(xiàn)出不斷擴展的姿態(tài)。只要向南挺進的步伐趨勢不斷，一切的變化皆有可能。對于目前偏僻的處境，其平衡的取向點在于城市正不斷的朝著其既定目標在擴大，人口因為城市產業(yè)的發(fā)展而聚集，這必然導致人口對城市空間的持續(xù)需求。所以其平衡的關鍵在城市經濟規(guī)模的擴大。 ⑶、生活成本的平衡取向 有人就有商、有交易、有流通。目前，地塊周邊由于沒有住宅區(qū)，故便利性商業(yè)不可能抵達這里。因此，未來的短期內人們要想獲得便捷的生活還只能依靠就近區(qū)域內的商業(yè)配套。而要徹底降低這里的生活成本，其前提必須是在九華南路一帶有大量新增住宅的興起。目前當靠超前的意識和規(guī)劃，對于任何一個在此開發(fā)的開發(fā)商都將面臨極大的風險與挑戰(zhàn)。因此，這種平衡需要在時間維度下進行審視全盤。 ⑷、出行便捷的平衡取向 關于出行，考慮到公共事業(yè)經濟利益的要求，對于公共交通車次的增加也是基于對線路上出行人口數(shù)量的考慮。如果在實際條件不成熟的情況下，開發(fā)商可考慮開行社區(qū)巴士，直接聯(lián)通項目到大型超市和主要商業(yè)區(qū)的直班車。暫時緩解人們出行的不便。 ⑸、對地價的平衡取向 現(xiàn)實狀況是我們拿地成本非常高，如果整體市場一旦不響應，將使項目處于高投入、高風險、低利潤不利狀態(tài)，這違背企業(yè)經營原則。因此，對地價的平衡應更多的研究時間對樓市價格上漲的持續(xù)限度。這也就是說，在這里開發(fā)前期要處于低利潤狀態(tài)，在開發(fā)量的控制上 3萬平方米，而隨著之后大體量開發(fā)和樓市價格背支撐到一個更高水平時，樓盤地價才有可能取得與其他樓盤的平衡狀態(tài)。這里主要是通過時間對開發(fā)節(jié)奏的影響來平衡。 ⑹、對噪音的平衡取向 從科學數(shù)據可知，當列車在勻速行駛時所帶來的噪音最高可達到 （不含汽笛）。根據《城市干道標準》中的相關規(guī)定： 60分貝以上為干擾人們生活的噪音（通常的談話聲為 60～ 70分貝）。 在現(xiàn)實中的要求是在馬路邊的居民區(qū)必須離開主干道 60米以上才能達到國家標準（道路噪音范圍在 70～ 80分貝）。 而根據物理學可知，某一點聲強和 它離聲源的距離平方成反比的原理，鐵路線距離地塊 400米，按此計算符合國家標準需要距離鐵路至少 150米以外。因此，鐵路在此對消費者而言，只是心理作用上的影響?，F(xiàn)實中火車的噪音對本地塊的居住影響不大。因此，在噪音上的平衡取向，我們應更多的針對人們心理做一些綠化隔離帶和科學宣傳來化解人們對火車噪音的疑慮。 ⑺ 、對宏觀調控的平衡取向 宏觀調控的本意在于規(guī)范市場行為，并使市場的供需達到平衡。開發(fā)企業(yè)在具體的運作中，要想規(guī)避對宏觀調控的影響，除了做好自身企業(yè)戰(zhàn)略、開發(fā)資金鏈的內功外，執(zhí)行國家相關規(guī)劃規(guī)定成了應對這種宏觀調控的最佳平衡點。 ⑻、對競爭態(tài)勢的平衡取向 ? 面對競爭，面對其他樓盤的客戶攔截。要做到不敗，唯有把握自身的核心競爭力才行。在產品定位上有二大核心競爭方式：低成本戰(zhàn)略和差異化（目標聚集）戰(zhàn)略。因此在對競爭態(tài)勢進行平衡取向時，我們一定要將本項目的核心競爭力研究透徹，這樣才能在蕓蕓樓市中立于不敗之地。 ㈡、以上因素的權衡判斷 從客觀的角度來看，目前項目的實然形態(tài)是處在現(xiàn)實空間困境和遠景美好藍圖的夾縫中，其中的變數(shù)含有諸多的不確定性，這為決策的水準提出了非常高的要求。一句話總結：這是一場順應城市化發(fā)展和城市擴張的開發(fā)之路，機遇與風險共同考驗著城市的開發(fā)者。沒有絕對意義上的優(yōu)勢和弱勢，開發(fā)者打拼的是對城市的理解。 第四部分 時間維度下的開發(fā)節(jié)奏 一、城市房地產項目平均開發(fā)周期 ? 蕪湖市房地產項目開發(fā)周期平均約為 34年。少部分項目為 5年以上。 ? 蕪湖市住宅在建規(guī)模和一年的住宅成交量大體上應該是 1到 1， 是一個底線也是一個低限，低于 2 .5將造成供不應求的局面。 ，高于 。這個比值是由蕪湖商品住宅的開發(fā)周期決定的。也就是說蕪湖市場上的商品住宅從規(guī)劃、決策、動拆遷，到施工、配套、交付使用，大體上就是一個 。 ? 合理的蕪湖商品住宅在建規(guī)模應該保持在 250萬到 350萬平方米之間。假定年銷售100萬平方米商品住宅，較為理想的在建商品住宅規(guī)模比值是 3，即在建規(guī)模應該在 300萬平方米。 ? 綜合上述情況，如果蕪湖商品住宅在建總規(guī)模滿足不了 300萬平方米，即網上房地產的供應量低于 300萬平方米的話，有可能造成蕪湖房地產供求失衡的問題，從而導致房價因市場供求的原因而上升。這是需要我們保持高度關注的。 ? 重要鏈接 ： ? 2023年年底，蕪湖房屋銷售面積 ，增長了 %；銷售額 ，增長了 %；房屋空置率由去年的 。 ? 2023年 6月蕪湖房地產在建面積與可售面積： ? 顯然，蕪湖目前的在建面積為 211萬平方米，遠遠低于 300萬平方米 ，市場供求嚴重失衡，供低于求較為嚴重。 入網項目總數(shù)： 66 入網總面積： 萬 M2 可售套數(shù) /總套數(shù)： 3732/18471 可售面積： 萬 M2 其中住宅可售套數(shù)： 2056 非住宅可售套數(shù)： 1676 住宅可售面積： M2 非住宅可售面積： M2 二、項目區(qū)域進入成熟期所用時間 （一）、項目所屬區(qū)域規(guī)劃概況 以下數(shù)據均來自《蕪湖市弋江區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2023— 2023年）》 區(qū)劃界定 弋江區(qū)規(guī)劃范圍為弋江區(qū)整個行政區(qū)域。北起青弋江、東起荊山河，南至竹港河，西迄長江和漳河，整個區(qū)域面積達 154Km2。其中，到 2023年，弋江區(qū)城市建設區(qū)用地規(guī)模為 32Km2以內；到 2023年，弋江區(qū)城市建設區(qū)用地規(guī)模在 50Km2以內。 區(qū)劃性質 蕪湖市文體和科教中心、高新技術產業(yè)基地、水文化特色生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)。 人口規(guī)模 2023年弋江區(qū)城市人口控制在 32萬人以內； 2023年弋江區(qū)城市人口控制在 50萬人以內。 城區(qū)功能結構 弋江城區(qū)總體空間結構規(guī)劃為“四軸、兩區(qū)、兩組團”。其中： “四軸”分別為：南北綜合功能拓展軸 —— 九華南路、東西交通功能軸 —— 峨山路、南北生活功能軸 —— 花津南路、東西生活功能軸 —— 天柱山路。 城市中心區(qū)拓展區(qū) 系指天柱山路或峨山路以北區(qū)域，建設用地面積約 17平方公里，為城市中心區(qū)的一部分，重點建設市級科技文化、體育、會展與商務等功能設施，安排現(xiàn)代化新型住區(qū)?？蓜澐譃椤耙恍亩?。 ? “一心”為公共中心，沿九華南路布置，為市級公共設施集中區(qū)。 ? “兩片”分別為長江、弋江生活片。 公共設施體系規(guī)劃 ? 東至蕪石路、西至九華南路、北至利民路、南至峨山路區(qū)域以及九華南路西側的會展中心地塊控制為市級公共設施用地。禁止布置零售型商業(yè)網點，避免對九華南路的交通增加干擾。 ? 規(guī)劃明確將弋江區(qū)區(qū)級公共中心布置于花津南路西側、天柱山路與峨山路之間，主要建設區(qū)級服務中心與商業(yè)中心。 居住用地規(guī)模 規(guī)劃的居住用地面積 ，占規(guī)劃總建設用地的 %，可容納居住人口 3840萬左右，人均用地面積： 2023年 /人， 2023年達到 /人。 小結： ? 從城市區(qū)建設用地和城市人口關系看，弋江區(qū)在 2023年， 2023年的規(guī)劃預期均為 10000人 /平方公里，符合成熟城市人口與用地的關系。 ? 從弋江區(qū)的功能布局看 ,居住生活用地主要集中在蕪石路以西 ,濱江路以東 ,利民路以南和峨山路以北區(qū)域 。其中 ,生活配套功能以花津路沿線為主體 ,九華南路沿線為市級綜合配套 . （二）、項目所處區(qū)域現(xiàn)狀 居住現(xiàn)狀 ? 青弋江片區(qū)屬于老城區(qū)的一部分 ,隨著江城國際 ,南瑞新城等樓盤的建成入住 ,帶來了約3萬人口 ,帶動此片區(qū)的配套日趨完善 ,目前已經非常成熟 . ? 長江生活片區(qū)除靠近青弋江沿線外 ,為新城市發(fā)展區(qū) ,目前大多為拆遷安置房 ,如瀂港新區(qū)等 . ? 靠近長江生活片區(qū) ,位于花津路沿線和九華南路沿線片區(qū)同樣為新城市發(fā)展區(qū) ,目前有 \規(guī)模為 130萬平米的中央城和正在啟動的規(guī)模為 33萬的匯城名郡 ,同時本案也處于此片區(qū)以內 . ? 高校園區(qū)聚集了 8萬的人口規(guī)模 ,是目前區(qū)域最為重要的消費力來源 . ? 區(qū)域腹地最大的開發(fā)園區(qū) ,主要以工業(yè)為主體 ,居住人口規(guī)模小 . 配套現(xiàn)狀 ? 青弋江沿線老城區(qū)部分配套齊全 ,成熟 . ? 長江沿線新城市發(fā)展區(qū)配套目前均為大型市級配套 ,已建成的有奧體中心 ,會展中心 ,其它的配套尚在規(guī)劃建設中 ,但沿花津路沿線和各拆遷安置社區(qū)均自發(fā)形成一定規(guī)模的低端各類生活配套 . ? 九華南路在緯五路到峨山路之間生活配套幾乎為零 . 人口現(xiàn)狀 ? 沿青弋江沿線的老城區(qū)人口密集 . ? 長江沿線的拆遷安置區(qū)人口密集 . ? 高校園區(qū)人口密集 . ? 由于新城市發(fā)展區(qū)的樓盤尚在建設中 ,因此 ,目前尚未帶動區(qū)域人口的發(fā)展 . (三 )、項目所在區(qū)域成熟所用時間 從城市建設用地與人口關系看區(qū)域成熟條件 . ? 作為城市中心區(qū)的拓展區(qū) ,峨山路以北區(qū)域，建設用地面積約 17平方公里 ,按照成熟城市10000人 /平方公里的標準計算 ,此區(qū)域成熟需要 17萬人 .