【導讀】本項目擬建地點為武漢市xxx區(qū)xxx辦事處、xxx鎮(zhèn)及xxx辦事處。設地點為xxx辦事處。養(yǎng)老院，形成養(yǎng)老院連鎖經營。首期項目建設年限為2年。首期概算投資總額為3000萬元人民幣。充分發(fā)揮各級老年基金會。“十一五”期間，武漢出臺14項優(yōu)惠政策，加快社會福利社會化。在經費方面，各級財政部門將切實保障國有社會福利機構的日常。取標準上適當降低。新增用電容量，按國家計委新規(guī)定的標準減半征收貼費。行國家稅法規(guī)定，享受有關稅收優(yōu)惠政策等。億，占世界人口總數的10%。到2050年，老人人數將猛增到億人，占世。界總人口的21%，平均每年增長9000萬。其中，世界經濟發(fā)達地區(qū)的老人總數

　　

【正文】 中國最大房地產資源下載中心 第六章 環(huán)境污染防治 一、項目對環(huán)境的影響 本項目在實施過程中，對環(huán)境產生的影響主要有以下幾個方面： 在平整土地的施工中會產生塵土； 施工機械會產生噪音； 項目建設可能會破壞該區(qū)域原有的綠化； 項目施工人員的生活垃圾。 二、項目污染的防治措施 從總體上看，本項目建設過程中產生的污染在區(qū)域上是局部的，在時間上是有限的，對環(huán)境的影響是可逆的，為了將這些影響降低到最小的程度，將采取以下措施： 對項 目區(qū)域的地形進行認真仔細的堪察，減少土方的挖掘量和運輸量，對于外運的塵土，采用遮蓋、加水等措施，有效地防止塵土的飛揚； 嚴格禁止在居民休息時施工，必要時，在施工機械上和現場使用消音和隔音裝置，盡量的使用商品砼，減少現場噪音； 加強廢物和垃圾管理，施工期間建立臨時垃圾放置點，集中處理施工垃圾。 中國最大房地產資源下載中心 第六章 建設工期和進度安排 一、建設工期 本項目開發(fā)建設用地 100 畝，計劃總建筑面積 20200㎡ ，擬建五棟低層建筑，其中： A、 B、 C、 D 棟為公寓樓， E棟為綜合樓。建設工期為二年。 第一年： 完成基礎設施建設，興建 A、 B、 E 棟樓及完成 60％的附屬設施建設。 第二年：興建 C、 D公寓樓，并完成所有附屬設施及裝修工程建設。 二、進度安排 建設開發(fā)經營計劃 項目選址： 20xx 年 6月 國有土地儲備中心辦理土地使用手續(xù)： 20xx 年 6月 — 7 月 辦理項目立項和土地批租手續(xù) :20xx 年 7 月 — 9 月 辦理項目前期規(guī)劃手續(xù) :20xx 年 9月 — 10 月 方案圖、施工圖、園林景觀設計 :20xx 年 10月 完成項目拆遷及場地“三通一平” :20xx 年 11 月 — 12月 施工前期準備工作 :20xx 年 12月 第一期建設 樁基施工 :20xx 年 1月 結構施工： 20xx 年 2月 — 4 月 室內外裝修、水電安裝工程 :20xx 年 5月 — 7月 室外排水工程： 20xx 年 8月 — 11 月 室外道路工程： 20xx 年 8月 — 11 月 綠化景觀工程： 20xx 年 8月 — 12 月 配套設施設備： 20xx 年 7月 — 11 月 休閑場所裝修： 20xx 年 7月 — 11 月 中國最大房地產資源下載中心 公建設施裝修： 20xx 年 10 月 — 12月 戶內精裝修： 20xx 年 8 月 — 12月 第二期建設 樁基施工 :20xx 年 1月 結構施工： 20xx 年 2月 — 4 月 室內外裝修、水電安裝工程 :20xx 年 5月 — 7月 室外排水工程： 20xx 年 8月 — 11 月 室外道路工程： 20xx 年 8月 — 11 月 綠化景觀工程： 20xx 年 8月 — 12 月 配套設施設備： 20xx 年 7月 — 11 月 休閑場所裝修： 20xx 年 7月 — 11 月 公建設施裝修： 20xx 年 10 月 — 12月 為有效控制工期，確保按期交付使用，本項目建設采用先主體、后配套，先室內、后室外，先地下、后地上等施工基本程序和交叉與平行作業(yè)相結合的方法。 三、建設管理 建設管理應抓好前期準備和施工兩個環(huán)節(jié)。 前期準備應配備強有力的籌建工作班子，組織協調好各方面的工作，盡快在項目立項、土地出讓、資金籌措等方面有所突破。 設計 施工方面的工作，應在滿足技術、經濟的前提下，盡可能采用裝配式、工廠化方案，工作安排盡可能立體交叉，人員排滿上足，并采取切實科學的技術措施，縮短工期，提高工作效率。 中國最大房地產資源下載中心 第七章 項目營運管理 一、項目管理模式 管理方式采取總經理負責制。其現代化的管理方式，完善的管理制度能有效地保證項目的實施。 公司組織結構如下：公司設規(guī)劃工程部、招商部、財務經濟部、辦公室、綜合協調部。 （ 1）規(guī)劃工程部：負責項目規(guī)劃及工程建設、管理等工作； （ 2）市場部：負責制定公司項目策劃、廣告宣傳、為入 住用戶各項手續(xù)等工作。 （ 3）財務部：負責公司財務管理和核算，制定年度公司計劃，分解下達目標任務，負責籌集項目建設資金等工作。 （ 4）辦公室：負責公司的文件管理、后勤服務、上下聯絡、接待、人事勞動、檔案管理、考察選拔人才等工作。 （ 5）綜合協調部：負責養(yǎng)老院治安與安全生產管理、基本建設過程中的協調等工作。 （ 6）培訓部：負責員工素質及業(yè)務能力培訓。 公司定員 100 人，實行全員聘任制。 公司組織結構見下圖（圖 71） 圖 71 公司組織結構圖 公司 總經理 副總經理 副總經理 中國最大房地產資源下載中心 規(guī)劃工程 市場部 綜合協調 財務部 辦公室 培訓部 二、勞動定員 公司共需 100 名員工，人員組成見表 表 公司人員安排表 部門 具體工作安排 數量 辦公室 總經理、副總經理、行政經理、 75名員工 78 財務部 1名經理、 1名會計、 1 名出納 3 市場部 1名經理、 5名員工 6 規(guī)劃工程部 1名經理、 4名員工 5 綜合協調部 1名經理、 4名員工 5 培訓部 1名經理、 2名培訓師 3 合 計 100 三、招聘與培訓 為使本項目順利實施，建立完善的人員招聘培訓體系是十分必要的。本項目的人員招聘培訓體系由崗前培訓、實習培訓、在崗培訓和協作培訓四個部分組成。人員招聘培訓由辦公室及培訓部歸口管理，并負責制定培訓制度與計劃，其它各部門負責人有組織和督促公司人員參加培訓的義務。 職前培訓 職前培訓是指對新招聘進入公司的基層員工 ,針對其預備進入的崗位和從事的工作所進行的培訓 .公 司將采取公司自我培訓、委托培訓、現場操作培訓等多種方法對新員工進行培訓 ,并制定嚴格的制度 ,規(guī)定新聘用人員必須接受 37 天崗前培訓 ,經考試合格者方可上崗 . 實習培訓 中國最大房地產資源下載中心 實習培訓是學校與公司合作實施的培訓方式 .公司將與學校協商 ,安排一些學生在畢業(yè)前到公司實習 ,公司可以從中挑選滿意的人員待其畢業(yè)后錄用 . 在職培訓 在崗培訓是公司對正式進入崗位的員工進行的培訓 .公司為了提高在職人員的素質和技能 ,不定期組織各種培訓活動 ,所有在職人員必須按規(guī)定參加 ,并嚴格遵守培訓紀律 ,不得借故推脫 、缺席 .同時 ,公司所有在職人員接受培訓的情況、考試成績、學習紀律等情況記入個人檔案 ,作為職務任免、考核、工資調整與獎金發(fā)放的重要參考依據 . 協作培訓 協作培訓就是按系統(tǒng)觀點把一組員工組織起來進行培訓 .具體方法是 :將員工分為若干小組 ,讓小組每一個員工依次從事每種不同的工作 ,并設立上位目標（即只有小組成員齊心協力才能達到的目標） . 通過培養(yǎng)小組的合作能力 ,使每個人經過一系列各種工作的實踐后 ,了解自己目前從事工作在小組中的位置和如何協助其同事 ,增進小組工作的協調度 ,進而促使整體效率提高 . 中國最大房地產資源下載中心 第八章 投資估算 一、估算說明 各項工程費用根據武漢市建設工程概算定額、材料價格及調差、管理費用及稅金，并參照武漢市近期施工的同類建筑的各項工程單位面積概算指標計算。 本項目所需土地取得費用，按 5萬元 /畝計。 第一年修建 A、 B棟老年公寓樓和 E棟綜合樓，以及附屬建筑物及其他配套設施設備，房屋建筑物面積 11500 平方米；第二年修建 D、 E 老年公寓樓及其配套設施設備，房屋建筑物面積 8700 平方米?？偡课萁ㄖ锩娣e 20200 平方米。根據武漢市公布的房屋重置價標準，磚混結構 二等建筑物成本為每平方米 650元， xxx 區(qū)按 90％計為每平方米 585 元。 裝修按三星級酒店標準裝修。 設備主要為家電、家具、辦公用設備、交通工具。價格參照武漢市場價格確定。 二、投資估算 房屋建筑物工程投資估算 （ 1）房屋建筑物成本單價 武漢市房屋建筑物重置單價 磚混結構二等 為 650 元 /平方米，考慮到遠城區(qū)材料及人工價格差異， xxx 區(qū)按 90％計，則： 房屋建筑物成本單價＝ 650 90％ ＝ 585（元 /平方米） （ 2）房屋建筑物總面積 中國最大房地產資源下載中心 按設計規(guī)劃，房屋建筑物總面積為 20200 平方米。 （ 3） 房屋建筑物工程總投資 房屋建筑物總投資＝ 房屋建筑物成本單價 房屋建筑物總面積 ＝ 585 20200 ＝ 1182（萬元） 詳細估算情況見下表： 表 房屋建筑物工程投資估算明細表 單位：萬元 序號 項 目 第一年 第二年 合計 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 1 A 棟公寓 4,350 254 4,350 254 2 B 棟公寓 4,350 254 4,350 254 3 C 棟公寓 4,350 254 4,350 254 4 D 棟公寓 4,350 254 4,350 254 5 E 棟綜合樓 2,800 164 2,800 164 合 計 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 土地、配套工程及附屬設施設備投資估算 （ 1）土地取得費 土地取得費＝土地面積土地單價 ＝ 100 5 ＝ 500（萬元） （ 2）配套工程及附屬基礎設施包括水電、道路、地坪、圍墻等，投資估算詳見下表。 （ 3）裝修費用按房建工程投資的 60％估算，約 700 萬元。 （ 4）家用電器、醫(yī)療設備、交通工具等按現行市價估算，詳見下表。 （ 5）土地、配套工程及附屬設施設備投資估算＝ 1818（萬元）。具體明細如下： 表 土地、配套工程及附屬設施設備投資估算明細表 單位：萬元 序 項目 第一年 第二年 合計 中國最大房地產資源下載中心 號 數量 金額 數量 金額 數量 金額 1 土地（畝） 100 500 100 500 2 門球場（個） 1 5 1 5 3 垂釣場（個） 1 15 1 15 4 風雨走廊 10 20 30 5 圍墻 20 20 6 院內道路、地坪 20 20 40 7 門房 1 10 1 10 8 綠化 20 30 50 9 藥材植物觀賞園 30 30 10 室外康體設 施 5 3 8 11 裝修 350 350 700 12 家電 100 100 200 13 供電 40 40 14 排水 40 40 15 供水 40 40 16 醫(yī)療設施 20 20 17 交通工具 40 40 18 其他 30 30 合 計 1,220 598