【正文】 167。 用較好的產(chǎn)品吸引客戶，使客戶對項目的品質(zhì)與產(chǎn)品形成較高的認同，在活167。 動、抽獎等促銷讓利階段則可利用中、低梯隊產(chǎn)品進行銷售，使開發(fā)商利潤得167。 以保證。 優(yōu)劣搭配 將綜合素質(zhì)較高的房源與中低梯隊的房源搭配銷售，保證整體銷售周期中產(chǎn)品素質(zhì)的均勻，保證整體銷售周期中項目對市場的吸引力，從而保證整體銷售工作的順暢。 對于整體項目而言，有硬件品質(zhì)較高的也有相對較劣的，如按階段均勻推出不同檔次房源，優(yōu)質(zhì)房源勢必遭市場所搶購一空，而剩下品質(zhì)相對較弱的房源就會產(chǎn)生滯銷，所以在整體銷售周期中適當(dāng)?shù)脑谕瞥鰞?yōu)質(zhì)房源時搭配品質(zhì)較劣的房源是項目正常銷售的保證。 銷售策略合理銷控 控制在售房源，分階段推出不同梯隊的房源。整體銷售房源素質(zhì)保持 均勻，在銷售淡季適度推出綜合素質(zhì)較高的房源，做到淡季不淡。 根據(jù)銷售階段，隨時收集市場對項目反饋，控制暢銷房源以備后期漲價，提高利潤。 根據(jù)銷售態(tài)勢，適當(dāng)有意加快或減慢銷售速度。在市場反響較為平淡時，利用促銷手段加快銷售速度。如市場對項目反響熱烈出現(xiàn)搶購的熱潮，則可適當(dāng)?shù)姆啪忎N售速度，拉長銷售周期提高項目售價。銷售策略內(nèi)部激勵 買贈并舉 加速銷售 對銷售人員 在特定營銷階段，針對品質(zhì)較弱戶型對銷售人員進行內(nèi)部激勵，提高該類戶型提成點位或設(shè)立獎金。 對客戶 在特定營銷階段，針對品質(zhì)較弱戶型實施買增活動（贈送物業(yè)費、家電等）高該類戶型的附加值與市場吸引力，達到暢銷的目的。銷售策略促銷手段目的： 對整體銷售進度推波助瀾 促進銷售中心人氣提高成交幾率 方法： 認酬優(yōu)惠 折扣優(yōu)惠 老帶新優(yōu)惠 活動抽獎風(fēng)景洋房認籌促銷策略認籌金鉆卡優(yōu)惠措施： 自愿購買，面值 10000元，交納 10000元外加 100元工本費，可享受開盤 時沖抵 20230元房款的優(yōu)惠，同時享受貴賓級金鉆卡卡號順序選房。 （該卡可轉(zhuǎn)讓，卡售出不退）認籌期內(nèi)， 一次性付款： 95折；按揭付款： 97折；（最大限度）注： 以上折扣均在面市價格基礎(chǔ)上進行優(yōu)惠 ； 今后凡提到折扣均在面市價格基礎(chǔ)上進行的優(yōu)惠 ； 由于實際中銷售狀況可能有所變化，以上優(yōu)惠折扣應(yīng)根據(jù)當(dāng)時實際情況 而作出適當(dāng)調(diào)整 。促銷手段強銷期促銷策略 開盤后，一次性付款： 97折；按揭付款： 98折；（最大限度） 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)享有折扣權(quán)限為： 2個點； 特定節(jié)點拿出部分房源進行特價房銷售，其折扣根據(jù)實際銷售狀況決定。促銷手段風(fēng)景洋房老帶新優(yōu)惠策略 擬定：凡老客戶帶新客戶，在新客戶成交后可銷售減免一年物業(yè)費的優(yōu)惠措施。風(fēng)景洋房營銷活動優(yōu)惠策略 擬定：在重要營銷活動活節(jié)點時，設(shè)立獎品優(yōu)惠，獎品價值較高，以此來吸引客 戶，促進成交。 獎品擬定： 可在開盤后，設(shè)置 1或 2輛 汽車獎品，停放在售樓中心門口或室內(nèi)， 以此為促銷手段，造成轟動效應(yīng)，來達到銷售的目的； 利用 ，推出旅游游覽套餐等方案（如歐洲 6日游等）； 家用家電，實物刺激客戶視覺，促進銷售；促銷手段八、階段籌備與營銷費用預(yù)算 為了保證項目正體營銷階段的工作可以及時順利地展開，現(xiàn)針對進行各個節(jié)點的工作前所必需開展的營銷準備活動進行說明，如與實際工期與營銷階段相沖突則根據(jù)當(dāng)時狀況調(diào)整：階段籌備注：甲方，廣晉置業(yè)；乙方，創(chuàng)典全程階段籌備階段籌備階段籌備階 段 概念 導(dǎo) 入 內(nèi)部咨 詢 公開 發(fā) 售 持 續(xù)熱銷 尾 盤 形象投放比例 10% 25% 30% 30% 5%媒體 組 合 戶 外、印刷品、活 動 等階段投放比例 根據(jù)項目營銷戰(zhàn)略和營銷階段劃分，我們能夠得知營銷工作在內(nèi)部咨詢、公開發(fā)售及持續(xù)銷售三個階段更為重要： 內(nèi)部咨詢期是項目浮出水面公開亮相的階段，如能一炮而紅則后續(xù)的工作就將事半功倍， 因此盡管沒有正式發(fā)售但此階段的費用投放比例也計劃達到 25％； 公開發(fā)售開盤期雖然時間短，但是開盤活動是整個項目營銷工作的高潮，是前期蓄水解籌和后續(xù)正是發(fā)售的重要節(jié)點，是樹立項目高端形象和客戶未來信心的重要手段，是價格提升的重要支持，因此費用投放比例計劃達到30％； 持續(xù)銷售階段因為時間跨度長也占用了相當(dāng)多的比例計劃達到 30％。傳播費用預(yù)算產(chǎn) 品形式 傳 播 費 用占 銷 售額 比例 代表樓 盤高端 項目頂級 物業(yè) 7%長 安國 際 廣場高尚住宅 3－ 5%紫薇系列高新系列中海系列主流 項 目 23% 豪盛系列新 興 系列錦 園系列常 規(guī)項 目 —2% 曲江 6號，曲江佳園小型 項 目 1%以下 本項目屬于當(dāng)?shù)馗叨水a(chǎn)品，在推廣上需要體現(xiàn)尊貴和實力，因此在本項目的開發(fā)推廣費用上，將需要投入相對較多的比例。 結(jié)合市場通常傳播費用比例情況和項目具體情況，建議本項目采取 3%的，鑒于項目地處戶縣，媒體等相關(guān)費用較西安低廉，故傳播費用在 2%即可。 在地產(chǎn)營銷中，傳播費用的投入多寡，也是一個項目能否達到預(yù)期銷售和實現(xiàn)最終價值利潤的一個重要環(huán)節(jié)。傳播策略一般分以下兩大類：成本主導(dǎo)型 此類物業(yè)以中低端產(chǎn)品為主，客戶多為 低端消費人群，價格主導(dǎo)消費理念，所以銷 售均價往往無法突破瓶頸上限，為了保證有 利潤，所以要嚴格控制成本，降低推廣費用；投資回報型： 此類物業(yè)以高端產(chǎn)品為主，潛在客戶收入 頗高，以追求居住品質(zhì)為理念，價格有彈性升 值空間。加大推廣力度，能增加物業(yè)形象品質(zhì) 有助于銷售價格的揚升和縮短銷售周期；由于 銷售價格增長和銷售速度加快，也相當(dāng)于變相 降低成本；傳播費用預(yù)算項目銷售總費用為： /㎡5500㎡3600西側(cè)商業(yè) /㎡7500㎡3400 北側(cè)商業(yè) /㎡1850㎡75500 電梯多層 /㎡2150㎡17000 可售小高層小 計 (萬元）單 價面 積　總銷金額 % = 項目營銷推廣預(yù)算即 傳播費用預(yù)算前期營銷費用概算名稱 地點 規(guī)格 周期 費用臨時售樓部 鐘樓 15M2 1年 20230戶外 大十字 104㎡ 1年 60000活動 　 每兩周活動 /24次 /6000元 /次 1年 144000開盤 　 　 　 50000公交站牌 公交沿線 17個 1年 36000車體 　 2輛 1年 36000環(huán)保燈箱 　 25塊 1年 60000海報 　 4k銅板 /2元 /張 6000份 20230樓書 　 16k銅板 /10元 /本 3000份 30000戶型單頁 　 16k銅板 / /本 3000份 4500紙杯 　 /個 10000個 2023機動費用 　 　 　 100000短信 /條 100000條 /次 /共發(fā) 10次 80000派單 派發(fā) /份 印刷 /份 50000份 85000總預(yù)算 　 以上媒體費用為預(yù)估結(jié)果格局實際狀況增加或刪減　 　 727500Thanks創(chuàng)典全程地產(chǎn)運營機構(gòu)風(fēng)景洋房項目組Trend solution consultant .167。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023167。 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 12:43:2112:43:2112:431/27/2023 12:43:21 PM167。 1以我獨沈久，愧君相見頻。 一月 2112:43:2112:43Jan2127Jan21167。 1故人江海別，幾度隔山川。 12:43:2112:43:2112:43Wednesday, January 27, 2023167。 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 21一月 2112:43:2112:43:21January 27, 2023167。 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 27 一月 202312:43:21 下午 12:43:21一月 21167。 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 2112:43 下午 一月 2112:43January 27, 2023167。 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/27 12:43:2112:43:2127 January 2023167。 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 12:43:21 下午 12:43 下午 12:43:21一月 21167。 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023167。 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 12:43:2112:43:2112:431/27/2023 12:43:21 PM167。 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 一月 2112:43:2112:43Jan2127Jan21167。 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 12:43:2112:43:2112:43Wednesday, January 27, 2023167。 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2112:43:2112:43:21January 27, 2023167。 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 27 一月 202312:43:21 下午 12:43:21一月 21167。 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 2112:43 下午 一月 2112:43January 27, 2023167。 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/27 12:43:2112:43:2127 January 2023167。 1空山新雨后，天氣晚來秋。 12:43:21 下午 12:43 下午 12:43:21一月 21167。 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023167。 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 12:43:2112:43:2112:431/27/2023 12:43:21 PM167。 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 2112:43:2112:43Jan2127Jan21167。 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 12:43:2112:43:2112:43Wednesday, January 27, 2023167。 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 一月 21一月 2112:43:2112:43:21January 27, 2023167。 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 27 一月 202312:43:21 下午 12:43:21一月 21167。 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2112:43 下午 一月 2112:43January 27, 2023167。 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/27 12:43:2112:43:2127 January 2023167。 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 12:43:21 下午 12:43 下午 12:43:21一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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