【正文】 看的，而是用來參與的，享受一種真正融入自然的生活體驗。每天在這里的生活都是放松的，是對城市繁忙生活的一種沉淀。 1/28/2023 100 思源集團 元龍 國際項目提案 居住生活理念的確立：可行性 硬件條件： 社區(qū)內(nèi)：水系規(guī)劃，休閑港灣，區(qū)內(nèi)小山丘規(guī)劃，商業(yè)風情街 周邊：五星級酒店，市民廣場，觀山公園 距離：市中心到本案 15— 20分鐘的車行時間 與消費者心態(tài)的契合： 目前在金陽新區(qū)購買住房的消費者主要是考慮價格因素和發(fā)展?jié)摿Γ鳛榈谝痪铀暮苌?，入住率不高? 如果本案突破原來的價格體系，消費者還選擇在本區(qū)域置業(yè)，除了仍舊考慮到未來的發(fā)展?jié)摿ν猓嗟氖菍ふ乙环N不同的生活感受和生活形象品質(zhì)的提高。 “生活就象在渡假”的理念剛好符合了這種生活狀態(tài)的轉(zhuǎn)變，是一種從繁忙，焦躁到休閑，放松的“閃切”。 同時通過對休閑生活感受的引導(dǎo)和客戶的實際體驗，也逐漸讓消費者產(chǎn)生把這里作為第一居所用于日常居住的比例。 1/28/2023 101 思源集團 元龍 國際項目提案 居住生活理念的確立：可行性 與開發(fā)商大品牌策略的配合 為開發(fā)商今后的項目開發(fā)建立項目內(nèi)涵和特色，通過本案的成功開發(fā)，形成市場上一提起“元龍”的項目，就知道該項目除了注重景觀營造外，還特別注重形象和功能配套設(shè)施的完善，倡導(dǎo)一種“生活就象在渡假”的生活理念，“元龍”的項目就是高品質(zhì)和新生活方式的代名詞，從而減少了今后項目的推廣成本。 1/28/2023 102 思源集團 元龍 國際項目提案 居住生活理念的確立：可行性 (便于推廣 ) 對于大盤開發(fā)來講，利于整體宣傳和滾動式宣傳，也利于開發(fā)商大品牌形象的建立； 有利于整合現(xiàn)有配套設(shè)施資源，形成宣傳上的合力； 在具體的宣傳上，有炒作點，容易建立市場形象的差異化，容易形成口碑傳播； 與花溪版塊的區(qū)別：不僅是自然生態(tài)的，更是城市文明的（強調(diào)現(xiàn)代化的配套設(shè)施和與舊中心更近的距離）； 在具體的推廣方式上，可以推出“悠長假期 —— 旅游路線圖”，將社區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)置為景點 1，景點 2，方便前期造勢和后期形成一定規(guī)模后，利于銷售人員的銷講，并自然形成一條看房路線。 1/28/2023 103 思源集團 元龍 國際項目提案 居住生活理念的完善：支撐體系 理念的完善： 為了讓“生活就象在渡假”的理念讓消費者更實際的體驗到，還需要進一步完善這個理念的支撐體系。 核心形象符號的建立： 根據(jù)以往操盤經(jīng)驗，一個項目絕對需要有一個可識別的形象符號，讓客戶一提起某項目就能夠產(chǎn)生一個具體生動的形象來，有利于推動市場形象的快速建立； 而一般的樓盤 LOGO設(shè)計達不到這樣的效果，如一提起“水晶苑，龍福花園 ┉ ”你能想起它的 LOGO是什么樣嗎？ 但一提起北京的“珠江帝景”就能想到躍起的古羅馬戰(zhàn)馬，一提起富力城就能想到外型獨特的售樓中心。 1/28/2023 104 思源集團 元龍 國際項目提案 核心形象符號的建立：位置和形式 位置和形式選擇建議 方案 1：選擇在社區(qū)內(nèi)高度最高的山丘上設(shè)立一個形象符號，如：觀音像 方案 2：選擇在威尼斯港灣設(shè)立一艘大帆船 方案 3：選擇社區(qū)廣場，設(shè)立一個體現(xiàn)“生活就象在渡假”內(nèi)涵的精神雕塑 1/28/2023 105 思源集團 元龍 國際項目提案 珠江帝景 北京 1/28/2023 106 思源集團 元龍 國際項目提案 富力城 北京 1/28/2023 107 思源集團 元龍 國際項目提案 居住生活理念的完善：支撐體系 (案名調(diào)整 ) 案名的調(diào)整建議：“悠長假期” 貴陽有太多以“龍”為內(nèi)容的案名，不利于在宣傳上形成差異 本案名更好的體現(xiàn)了推廣訴求，并與區(qū)域整體規(guī)劃和周邊生態(tài)環(huán)境的調(diào)性相契合 如果從開發(fā)商大品牌運作的角度，本案名還可以調(diào)整為“元龍 — 悠長假期” 1/28/2023 108 思源集團 元龍 國際項目提案 居住生活理念的完善：特色景觀的建立 如果單純從景觀設(shè)計的角度來講，更多的是體現(xiàn)滿足社區(qū)業(yè)主的精神生活需求，但從推廣銷售的角度來看，需要建立自己的景觀特色，以快速形成市場上的記憶點和口碑傳播點。 一提起北京的“萬象新天”，就知道該項目有一個大峽谷的景觀設(shè)計； 一提起“東一時區(qū)”就知道有一個 10萬平方米大公園的配套 。 一提起花溪的“頤和花園”就知道有一個“社區(qū)山景觀光區(qū)”。 1/28/2023 109 思源集團 元龍 國際項目提案 其他在綠地的規(guī)劃上，最好形成 12塊的大型集中綠地，給購房者更好的視覺沖擊力，同時建議引進可踩踏的草種，讓業(yè)主充分的享受自然，不只是觀景，還可以觸摸。 活動廣場先期投入： 為項目積累人氣和市場形象，利用場地經(jīng)常性的組織一些活動，造成全市的關(guān)注。 對“生態(tài)環(huán)境”的進一步理解：“生態(tài)環(huán)境”除了有“自然景觀，人”的參與外，還應(yīng)當有其他生物的參與，如在廣場上放養(yǎng)和平鴿，除了可以增加社區(qū)的生動性外，還可以與市政府相呼應(yīng)，形成良好的社會口碑。 居住生活理念的完善：特色景觀的建立 1/28/2023 110 思源集團 元龍 國際項目提案 對推廣文案設(shè)計的把握 本項目要做金陽新區(qū)的頂尖商品房住宅，因此在價格上會突破原有的價格體系預(yù)期，會造成一定的銷售壓力。 為了配合本案的價格策略，在宣傳形象上，要比照市區(qū)最高檔住宅的形象設(shè)計，提高消費者的心理價格預(yù)期，然后以低于市區(qū)豪宅的價格入市，強化高端客戶對本案價格的接受程度。 一、設(shè)計元素建議：多一些人物大頭照笑臉的畫面，通過一個個笑臉體現(xiàn)“生活就象在渡假”的理念，更容易與客戶拉近距離，產(chǎn)生情感上的互動。 二、為了保證形象的品質(zhì)感，在各種媒介材料的選擇上，也應(yīng)當也本著“形象提高心理價格預(yù)期”的先期策略進行選擇，如圍擋應(yīng)盡量使用噴繪，而避免使用漆刷。 三、廣告公司建議：為了更好的保證宣傳形象的品質(zhì)感，建議選擇深圳或北京有多年房地產(chǎn)推廣經(jīng)驗的大型品牌公司來負責廣告設(shè)計和文案撰寫部分 1/28/2023 111 思源集團 元龍 國際項目提案 對推廣渠道的把握：核心渠道 活動營銷 活動營銷： 通過普遍性活動和定向性活動的結(jié)合，為項目積聚口碑。 1）普遍性活動： 大獎?wù)骷瘡V告語，造成貴陽市場的集體性關(guān)注。 2）定向性活動： A、元龍大講堂 B、論壇：開盤前邀請有關(guān)專家舉辦主題論壇，發(fā)布權(quán)威的“類旅游地產(chǎn)白皮書”，建立行業(yè)內(nèi)的權(quán)威性和話語權(quán)。 1/28/2023 112 思源集團 元龍 國際項目提案 對推廣渠道的把握：核心渠道 戶外廣告牌 戶外廣告牌 根據(jù)經(jīng)驗，戶外的位置比內(nèi)容更加重要，因此核心問題是位置的選擇 1）選擇位置和數(shù)量建議： 三橋，寶山北路，大營坡， (可以在三橋等類似區(qū)域形成廣告長廊的效果，強化項目形象和影響力 ) 新添大道、蠻坡 (可以在競爭區(qū)域強化本項目形象，分流客群 ) 2）形式上，在通往項目的主路上設(shè)置“交通指示牌式”路牌 1/28/2023 113 思源集團 元龍 國際項目提案 對推廣渠道的把握：核心渠道 報紙 報紙 1）媒體選擇：通過調(diào)查，貴陽的都市報和晚報在項目宣傳上的效果比較理想 2）在宣傳方式上，建議采取以下三種形式 A、根據(jù)以往經(jīng)驗，由于住宅產(chǎn)品屬于高消費式廣告 C、可以在報紙產(chǎn)品，消費者相對理性，因此建議采取以硬廣軟投的方式 B、開盤階段和其他重要節(jié)點，也可考慮連續(xù)性懸念的新聞版或其他比較受歡迎的版面作長期的冠名推廣 1/28/2023 114 思源集團 元龍 國際項目提案 對推廣渠道的把握：輔助渠道 廣播 考慮到有車族不定期的在車上收聽廣播，因此在媒介計劃的制定上，不選擇集中時段的宣傳，而是采取不定時的宣傳。 房展會 DM，主要針對貴陽區(qū)外的周邊區(qū)域客戶，集中開發(fā)異地客戶資源。 1/28/2023 115 思源集團 元龍 國際項目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 產(chǎn)品優(yōu)化建議 營銷推廣方案 項目 SWOT分析 推廣理念及方向 核心營銷策略的把握 對價格和銷控的把握 推盤順序及銷售周期、開盤準備 目錄 1/28/2023 116 思源集團 元龍 國際項目提案 對核心營銷策略的把握 ：情景營銷 不論是房地產(chǎn)營銷還是其他商品的營銷，“決戰(zhàn)終端”的理念已為大家所廣泛認同，特別是對于房地產(chǎn)期房銷售來講，由于總價高和很多不確定因素，使得消費者往往缺乏信心，特別是對于進行第一次開發(fā)的開發(fā)商，更是缺乏購買信心。 同時由于貴陽的地域局限性和媒體傳播渠道的單一性，信息的傳達率較高，因此現(xiàn)場環(huán)境如何，則成為撬動消費者購買意愿的核心要素。 1/28/2023 117 思源集團 元龍 國際項目提案 開盤前至一期外立面形成前的現(xiàn)場環(huán)境包裝 1)圍擋包裝（保持定期更換，使得項目不斷保持“新鮮感”）； 2）現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)； 3）看房通道； 4）工地氣氛：利用彩旗、汽球、條幅等宣傳物品，引人注目，營造人氣旺，整潔有序的施工現(xiàn)場； 5）工人形象：文明施工，統(tǒng)一工牌、安全帽，對待看樓人員要文明禮貌（最好做為工地紀律來要求），特別是守衛(wèi)人員。 1/28/2023 118 思源集團 元龍 國際項目提案 1/28/2023 119 思源集團 元龍 國際項目提案 情景樣板間的設(shè)立 1）衣柜里掛上衣服 2）在客廳茶幾和餐廳餐桌上布置留言紙，上寫：“小蘭：今晚我和朋友出差，打你電話沒在”、“爸爸，下午不用接我，我自己已學會回家”等日常溫馨語言； 3）在浴室放上一本打開的書 4）其他軟裝修： A、注重燈光和音響系統(tǒng)對氛圍的營造； B、在各樣板房入口處設(shè)置立式展示牌，包含內(nèi)容：戶型推介、專家點評、數(shù)據(jù)指標及用戶意見卡； C、注意維護樣板房及通道和看樓路程中的清潔； D、不建議設(shè)置鞋套機，通過加強保潔來維持樣板間的清潔 1/28/2023 120 思源集團 元龍 國際項目提案 將一期作為今后幾期開發(fā)的樣板社區(qū)：完善的園林 樹池 模紋 LOGO 崗?fù)せ▔? 花陣 拐角花壇 樹池 1/28/2023 121 思源集團 元龍 國際項目提案 將一期作為今后幾期開發(fā)的樣板社區(qū)：完善的園林 將陽臺裝飾成花園陽臺： 完善社區(qū)小品 如參考“深圳故事”，圍繞“貴陽故事”的主題，建立一系列的反映貴陽人日常生活的雕塑小品，形成一個社會性的話題。 為社區(qū)配套景觀起名字： 如“威尼斯”港灣，“海誓山盟”山，強化故事性，傳播性和生動性 1/28/2023 122 思源集團 元龍 國際項目提案 售樓中心（情景體驗中心） 在售樓處位置的選擇上，除了現(xiàn)場設(shè)置外，在市區(qū)也應(yīng)設(shè)立一個接待中心 (或第二售樓處 )，以分流市區(qū)客戶和強化項目的影響力，并提供看房班車服務(wù) (平日兩班，周末四班 )。 強化“生活就象在渡假”的主題，給人一種這里不是一個銷售場所，而是一個休閑，放松身心的地方。 多布置一些綠植、設(shè)計一些水系 設(shè)置一些搖椅、周末或節(jié)假日提供冷餐服務(wù) 銷售服裝和其他 VI系統(tǒng)的選擇，注重營造輕松的交談氛圍 1/28/2023 123 思源集團 元龍 國際項目提案 設(shè)置誠信宣言： 在入口處設(shè)置《誠摯宣言》，用 1M*2M木質(zhì)展板設(shè)于營銷中心入口處，要求顯眼、整體形象莊重。 與客戶的“第一次親密接觸”，用發(fā)自肺腑的、來自心靈的語言來縮短與客戶之間的距離，取得他們的好感；改變貴陽市銷售組織、銷售隊伍、銷售現(xiàn)場不專業(yè)、不規(guī)范的形象，在與同行的對比競爭中一枝獨秀； 銷售服務(wù)上襯托產(chǎn)品的內(nèi)涵、品質(zhì)。 1/28/2023 124 思源集團 元龍 國際項目提案 對核心營銷策略的把握 ：文化營銷 作為一個 70萬平方米的大盤，銷售周期較長，從大盤的推廣經(jīng)驗看，需要以本社區(qū)的文化理念為主軸，進行階段性的宣傳，以使得項目一直保持一定的熱度。 建議本項目推出系列的“元龍大講堂”活動，針對潛在客戶，認購客戶和簽約客戶定期舉辦講座，如“出外旅游講座”，“插花講座”，“裝修設(shè)計講座”等，培養(yǎng)客戶對社區(qū)的美譽度，和口碑傳播效果。 1/28/2023 125 思源集團 元龍 國際項目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 產(chǎn)品優(yōu)化建議 營銷推廣方案 項目 SWOT分析 推廣理念及方向 核心營銷策略的把握 對價格和銷控的把握 推盤順序及銷售周期、開盤準備 目錄 1/28/2023 126 思源集團 元龍 國際項目提案 對價格和銷控的把握：整盤均價 2800元 /平方米 價格策略 低開高走 為在開盤初期制造轟動效應(yīng)、聚集有效人氣，同時也為了體現(xiàn)客戶在不同時期購房所產(chǎn)生的利息差別及風險回報，我司建議采取 “低開高走”的銷售戰(zhàn)略。即開盤初期定一個相對較低的價位，在后期根據(jù)銷售反應(yīng)上調(diào)價格，最終維持總體均價水平。