【正文】 戶籍管理政策： 凡在金陽新區(qū)購買住房并居住，建筑面積超過 80平方米以上的可遷入 3人戶口，達(dá) 100平方米以上的可遷入 4人戶口，達(dá) 150平方米以上的可遷入 5人戶口，入戶者應(yīng)系購房者直系或旁系親屬。國際項目提案 金陽新區(qū)鼓勵投資扶持政策 《貴陽市金陽新區(qū)鼓勵投資扶持政策》 于 2023年 11月 3日公布施行，按照該鼓勵投資扶持政策，今后凡市內(nèi)外、國內(nèi)外投資者在金陽新區(qū)投資的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、總部型經(jīng)濟(jì)、旅游服務(wù)、餐飲娛樂、金融、商業(yè)、文化、教育、體育產(chǎn)業(yè)和項目以及金陽新區(qū)重點鼓勵發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)和項目，除享受國家、省、市有關(guān)鼓勵投資的各項優(yōu)惠政策外，均可享受該扶持政策。國際項目提案 金陽新區(qū)：貴陽經(jīng)濟(jì)增長的重要極 金陽新區(qū)的十一五發(fā)展建設(shè)目標(biāo)，加快產(chǎn)業(yè)培育和人口聚集，把金陽新區(qū)建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)支撐有力、環(huán)境清新優(yōu)美、最適宜人居住、具有現(xiàn)代氣息的生態(tài)型、數(shù)字型、園林式城市，成為貴陽市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的 重要增長極 。 貴陽市將從嚴(yán)控制老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地審批。國際項目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽老城區(qū)發(fā)展及規(guī)劃 老城區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀：城市空間超負(fù)荷承載 十一 五，老城區(qū)建設(shè)宗旨：優(yōu)化并完善老城區(qū)功能 對老城區(qū)住宅用地的供應(yīng)實行嚴(yán)格控制 金陽新區(qū)建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃 貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 產(chǎn)品優(yōu)化建議 營銷推廣方案 目錄 1/28/2023 3 思源集團(tuán) 元龍 在城區(qū)范圍內(nèi)，小于 5000平方米的用地不得單獨建設(shè)。 所謂貴陽經(jīng)濟(jì)的增長極，是指金陽新區(qū)對貴陽市國民經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用，可以比作是機(jī)械運動中的 發(fā)動機(jī) 。 《關(guān)于更快更好推進(jìn)金陽新區(qū)開發(fā)建設(shè)的決定》 從七個方面放寬條件： 收費、審批環(huán)節(jié)、企業(yè)登記、房地產(chǎn)開發(fā)、公共配套、戶籍、人才引進(jìn)。 1/28/2023 14 思源集團(tuán) 元龍 國際項目提案 十一五”期間金陽新區(qū)建設(shè)發(fā)展實施的主要內(nèi)容 實施“三大工程”。 行政辦公板塊： 形成以中央駐筑單位、省直有關(guān)部門、市級行政中心等為主的行政辦公區(qū)。國際項目提案 2023年已開工的、在建重點項目 貴陽衛(wèi)生護(hù)理職業(yè)學(xué)院、 貴陽市消防指揮中心、 貴航發(fā)動機(jī)研究所、 貴州省煙科所、 貴陽警備區(qū)機(jī)關(guān)新營房、 貴陽日報社印務(wù)中心、 貴州萬代房開、 成智重工大型沙石破碎設(shè)備生產(chǎn)線、 金陽科技園一號服務(wù)站、 市測繪院 喀斯特環(huán)保新材料、 晶華電子（二期）、 興黔路（一期）、 觀山北路、 7－ 1號支路、 二號地塊支路五、 市直機(jī)關(guān)職工宿舍一期工程、 金麥花園、 興中元房開、 雙星公司鞋類服裝研發(fā)生產(chǎn)基地、 1/28/2023 20 思源集團(tuán) 元龍 到 2023年，力爭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 300億元，實現(xiàn)聚集人口 10萬人。國際項目提案 金陽新區(qū)產(chǎn)業(yè)梯隊框架 第一梯隊： 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)； 第二梯隊： 高新技術(shù)，主要是信息業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料生產(chǎn)經(jīng)營等； 第三梯隊： 服務(wù)業(yè)。 物流中心： 建設(shè)以物流、倉儲、批發(fā)為主的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，逐步形成輻射半徑達(dá) 500公里、涵蓋西南地區(qū)的重要物流中心和“商谷”。 鼓勵銀行、證券公司、基金管理公司、保險公司、信托投資公司及期貨、產(chǎn)權(quán)交易中心等機(jī)構(gòu)入駐金陽新區(qū)； 鼓勵世界 500強(qiáng)企業(yè)或國務(wù)院、中央部委和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的大企業(yè) (集團(tuán) )的管理中心、研發(fā)中心、營銷中心、結(jié)算中心入駐金陽新區(qū)，加快發(fā)展形成總部型經(jīng)濟(jì)。 新開工面積逐年增加 : 19982023年 ,貴陽市商品房新開工面積累計為 1636． 93萬平方米 ,年平均增長速度為41． 84%。 自 2023年以后上市的商品房將以招拍掛出讓的用地為主，經(jīng)濟(jì)適用住房用地將受到嚴(yán)格限制，而且土地出讓的區(qū)域?qū)⒅饾u向周邊郊區(qū)縣進(jìn)行轉(zhuǎn)移。國際項目提案 商品房需求市場缺乏城市產(chǎn)業(yè)的支撐 從地稅貢獻(xiàn)分析貴陽市國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況： 建筑業(yè)貢獻(xiàn)率仍高居榜首 ,為 16． 7%。國際項目提案 貴陽未來商品房供應(yīng)分析 時間 指標(biāo) 施工面積 /竣工面積 2023 2023 2023 2023 2023 貴陽市當(dāng)前施工面積與竣工面積的比值過高，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期延長。 1/28/2023 41 思源集團(tuán) 元龍 國際項目提案 貴陽市商品房市場區(qū)域發(fā)展格局： 當(dāng)前產(chǎn)品形式 2023年均價水平 元 /平方米 樓市變化 價格趨勢 云巖 南明 ? 高層、電梯房住宅供應(yīng)為主 2560 ? 住宅用地供應(yīng)減少，商品房供應(yīng)稀缺，價格將上漲； ? 由于土地供應(yīng)及增量房的消化，供應(yīng)稀缺，價格將保持上漲趨勢。在戶型面積上，大多數(shù)項目仍以中大戶型為主；起價大都定在 3300元 /平方米以上。 根據(jù)各城區(qū)土地出讓供應(yīng)總量來看，未來增量房市場將主要集中在小河、花溪五個區(qū)。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)表明，貴陽城市居民主要以房改房為主，隨著房改房住戶居住需求向改善居住環(huán)境，升級居住條件的轉(zhuǎn)變，商品房市場未來有巨大潛力沒有釋放，租賃市場比較活躍，私房比例逐漸縮小。國際項目提案 本項目主題概念的引入 城市化、人文化、生態(tài)化 1/28/2023 53 思源集團(tuán) 元龍 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分，即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放。 1/28/2023 57 思源集團(tuán) 元龍 國際項目提案 水系 1/28/2023 63 思源集團(tuán) 元龍 國際項目提案 項目交通、道路規(guī)劃設(shè)計建議 本項目的交通入口，不僅是本項目地塊的一個構(gòu)成部分，更是項目的形象、品質(zhì)所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。 各組團(tuán)景觀規(guī)劃，應(yīng)考慮各種建筑形式的視線范圍。 1/28/2023 68 思源集團(tuán) 元龍 本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)該成為繼市級行政中心之外的第二道建筑風(fēng)景。 1/28/2023 73 思源集團(tuán) 元龍 踢腳線選用石材鋪裝，顏色建議選用深色系。 布線系統(tǒng)，應(yīng)綜合考慮通訊、智能化的布線要求，與建筑內(nèi)部的管線、管道布置系統(tǒng)進(jìn)行有效分離，整個建筑內(nèi)部應(yīng)保證布線系統(tǒng)的隱蔽性、維修的方便性，盡量避免管線、管道暴露在公共區(qū)域。國際項目提案 利用外部連廊，通過連廊人流能夠快速從一樓轉(zhuǎn)換到二樓。 1/28/2023 83 思源集團(tuán) 元龍 國際項目提案 一期項目戶型設(shè)計建議：金陽新區(qū)競爭項目分析 碧海紅湖項目： 本項目的銷售率（按套）官方數(shù)據(jù)為 15%，根據(jù)實際統(tǒng)計，達(dá)到 19%左右； 本項目的銷售率（按面積）根據(jù)實際統(tǒng)計，達(dá)到 22%左右； 每月銷售 66套，銷售面積 2萬多平方米。國際項目提案 一期產(chǎn)品戶型建議： 200平方米以上的產(chǎn)品應(yīng)盡量不做（如景怡東苑 200平方米以上的產(chǎn)品未能實現(xiàn)銷售）； 70100平方米之間的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)較少，但小戶型產(chǎn)品不宜太多，可能會降低本項目檔次； 110－ 120平方米之間的產(chǎn)品供應(yīng)旺盛，銷售率較低，應(yīng)避免同質(zhì)競爭； 130左右的產(chǎn)品相對較少，但消化速度快，本項目產(chǎn)品可在此基礎(chǔ)上適當(dāng)增大戶型面積； 建議產(chǎn)品主力戶型以面積在 160190平方米左右的戶型產(chǎn)品為主。國際項目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 產(chǎn)品優(yōu)化建議 營銷推廣方案 項目 SWOT分析 推廣理念及方向 核心營銷策略的把握 對價格和銷控的把握 推盤順序及銷售周期、開盤準(zhǔn)備 目錄 1/28/2023 92 思源集團(tuán) 元龍 5）本案產(chǎn)品外立面的形象昭示性無特色； 6）本案目前規(guī)劃的產(chǎn)品類型與景觀之間的搭配不盡合理，影響了整體社區(qū)的視野開闊性，也不利于價格體系的制定，容易對銷售造成阻力； 7）從市場競爭的角度，城區(qū)項目分流了部分留戀城市生活的高端客戶，花溪項目分流了部分熱衷生態(tài)環(huán)境的高端客戶。 1/28/2023 98 思源集團(tuán) 元龍 國際項目提案 居住生活理念的確立：可行性 硬件條件： 社區(qū)內(nèi)：水系規(guī)劃，休閑港灣，區(qū)內(nèi)小山丘規(guī)劃，商業(yè)風(fēng)情街 周邊：五星級酒店，市民廣場，觀山公園 距離：市中心到本案 15— 20分鐘的車行時間 與消費者心態(tài)的契合： 目前在金陽新區(qū)購買住房的消費者主要是考慮價格因素和發(fā)展?jié)摿Γ鳛榈谝痪铀暮苌?，入住率不高? 1/28/2023 103 思源集團(tuán) 元龍 國際項目提案 居住生活理念的完善：特色景觀的建立 如果單純從景觀設(shè)計的角度來講，更多的是體現(xiàn)滿足社區(qū)業(yè)主的精神生活需求，但從推廣銷售的角度來看，需要建立自己的景觀特色，以快速形成市場上的記憶點和口碑傳播點。國際項目提案 對推廣文案設(shè)計的把握 本項目要做金陽新區(qū)的頂尖商品房住宅，因此在價格上會突破原有的價格體系預(yù)期，會造成一定的銷售壓力。 1/28/2023 112 思源集團(tuán) 元龍 同時由于貴陽的地域局限性和媒體傳播渠道的單一性，信息的傳達(dá)率較高，因此現(xiàn)場環(huán)境如何，則成為撬動消費者購買意愿的核心要素。 為社區(qū)配套景觀起名字： 如“威尼斯”港灣，“海誓山盟”山，強(qiáng)化故事性，傳播性和生動性 1/28/2023 122 思源集團(tuán) 元龍 建議本項目推出系列的“元龍大講堂”活動，針對潛在客戶，認(rèn)購客戶和簽約客戶定期舉辦講座，如“出外旅游講座”，“插花講座”，“裝修設(shè)計講座”等，培養(yǎng)客戶對社區(qū)的美譽(yù)度，和口碑傳播效果。國際項目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 產(chǎn)品優(yōu)化建議 營銷推廣方案 項目 SWOT分析 推廣理念及方向 核心營銷策略的把握 對價格和銷控的把握 推盤順序及銷售周期、開盤準(zhǔn)備 目錄 1/28/2023 126 思源集團(tuán) 元龍 強(qiáng)化“生活就象在渡假”的主題，給人一種這里不是一個銷售場所，而是一個休閑，放松身心的地方。國際項目提案 開盤前至一期外立面形成前的現(xiàn)場環(huán)境包裝 1)圍擋包裝（保持定期更換，使得項目不斷保持“新鮮感”）； 2）現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)； 3）看房通道； 4）工地氣氛：利用彩旗、汽球、條幅等宣傳物品，引人注目，營造人氣旺，整潔有序的施工現(xiàn)場； 5）工人形象：文明施工，統(tǒng)一工牌、安全帽，對待看樓人員要文明禮貌（最好做為工地紀(jì)律來要求），特別是守衛(wèi)人員。國際項目提案 對推廣渠道的把握：核心渠道 報紙 報紙 1）媒體選擇：通過調(diào)查，貴陽的都市報和晚報在項目宣傳上的效果比較理想 2）在宣傳方式上，建議采取以下三種形式 A、根據(jù)以往經(jīng)驗，由于住宅產(chǎn)品屬于高消費式廣告 C、可以在報紙產(chǎn)品，消費者相對理性，因此建議采取以硬廣軟投的方式 B、開盤階段和其他重要節(jié)點，也可考慮連續(xù)性懸念的新聞版或其他比較受歡迎的版面作長期的冠名推廣 1/28/2023 114 思源集團(tuán) 元龍 一、設(shè)計元素建議：多一些人物大頭照笑臉的畫面，通過一個個笑臉體現(xiàn)“生活就象在渡假”的理念，更容易與客戶拉近距離，產(chǎn)生情感上的互動。 一提起花溪的“頤和花園”就知道有一個“社區(qū)山景觀光區(qū)”。 核心形象符號的建立： 根據(jù)以往操盤經(jīng)驗，一個項目絕對需要有一個可識別的形象符號，讓客戶一提起某項目就能夠產(chǎn)生一個具體生動的形象來，有利于推動市場形象的快速建立； 而一般的樓盤 LOGO設(shè)計達(dá)不到這樣的效果，如一提起“水晶苑，龍福花園 ┉ ”你能想起它的 LOGO是什么樣嗎？ 但一提起北京的“珠江帝景”就能想到躍起的古羅馬戰(zhàn)馬，一提起富力城就能想到外型獨特的售樓中心。 “生活就象在渡假”的理念剛好符合了這種生活狀態(tài)的轉(zhuǎn)變，是一種從繁忙，焦躁到休閑，放松的“閃切”。 3)從市場形象突破的角度看，貴陽市場目前的貝地盧加諾，亨特國際已經(jīng)建立了該領(lǐng)域的形象高度，不利于本案形象的差異化建立。國際項目提案 產(chǎn)品銷售 SWOT的把握：威脅 1）貴陽整體的住宅市場環(huán)境，對真正品質(zhì)優(yōu)秀的項目有很強(qiáng)的接受力 2）從有利于產(chǎn)品銷售的角度，進(jìn)一步完善產(chǎn)品規(guī)劃，使得項目從原有的人文化的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實現(xiàn)市場化 1/28/2023 96 思源集團(tuán) 元龍 1/28/2023 93 思源集團(tuán) 元龍 國際項目提案 一期產(chǎn)品戶型建議：動靜分區(qū)、干濕分離 動區(qū)包括起居室、餐廳、廚房等； 靜區(qū)包括臥室、書房、衛(wèi)生間等； 本項目的動區(qū)主要是指一個家庭的公共區(qū)，靜區(qū)是私用區(qū)。 數(shù)據(jù)來源于貴陽市房地產(chǎn)管理局，數(shù)據(jù)經(jīng)過一定處理。 本項目可嘗試引溫泉入戶； 本項目還應(yīng)該注重想象空間的再創(chuàng)造，利用圓弧、鏤空、轉(zhuǎn)角、嫁接等手法的應(yīng)用，使建筑藝術(shù)與人文生活更加緊密結(jié)合。 轉(zhuǎn)換節(jié)點應(yīng)著重外觀設(shè)計，以雙跑式樓梯設(shè)置步行轉(zhuǎn)換的方式不太可取。國際項目提案 廣場及室外公共空間背景布置構(gòu)思建議 但社區(qū)內(nèi)部應(yīng)設(shè)置各種不同主題的社區(qū)活動廣場，主要以休閑、生態(tài)、活動性為主題的集中式公共活動空間為主，公共空間的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)強(qiáng)