【正文】 偏向微觀 ?戰(zhàn)略的選擇；而策略是落實 戰(zhàn) 略 – 定位 – 愿景 – 生活方式的打造 – 占位 – 話語權 – 資源整合 策 略 – 功能布局 – 項目分期 – 開發(fā)次序 – 產(chǎn)品風格 – 產(chǎn)品配比 – 價格策略 核心問題 分類分級 52 本報告是嚴格保密的。 核心問題的結(jié)構化 —— 問題分類分級 并找到 ? 什么是一流的溫泉度假區(qū)？自身資源稟賦是什么？ ? 一流溫泉度假區(qū)的發(fā)展模式有哪些？如何選擇？ 運營 管理 營銷 銷售 管理運營 定位 設計建造 設計 建設 發(fā)展方向的戰(zhàn)略選擇 ?基于現(xiàn)實需要解決那些問題才能達成企業(yè)目標，形成不可復制的核心競爭力，實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營？ 規(guī)劃設計建議 ?項目整體布局建議、功能配比建議、風格建議 ………… 營銷戰(zhàn)略 ?項目營銷戰(zhàn)略與策略的制定 戰(zhàn)略核心問題 一流溫泉度假區(qū)特性 開發(fā)模式 ?在原有的開發(fā)模式（高投入）進行提升，降低開發(fā)風險 ?基于企業(yè)戰(zhàn)略及市場的房地產(chǎn)開發(fā)介入的時機判定 策略問題 問題分類分級 53 本報告是嚴格保密的。 找到核心問題 廈門圣地亞哥 :本階段要解決的四大問題 如何成功啟動？如何持續(xù)發(fā)展？ 問題 3 問題 1 抓什么市場大機會 —— 尋找主流客戶？ 問題 4 啟動期規(guī)劃評價及物業(yè)發(fā)展建議？ 問題 2 發(fā)展戰(zhàn)略 —— 憑借什么打動這撥客戶？ 問題的 前后邏輯關系 54 本報告是嚴格保密的。 以核心問題為主線； 每個問題的解決渠道 良好的資源條件以及規(guī)劃前景，吸引以休閑度假需求為主，兼有財富積累的中高端臵業(yè)人群。 廈門西岸的規(guī)劃定位具備成為新市鎮(zhèn)的條件，形成大量人口轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的需求。 成為廈門的后花園，吸引主城區(qū)、海滄區(qū)，乃至外圍城市的臵業(yè)人群。 廈門西岸，龍頭企業(yè)的入駐，產(chǎn)生集聚效應，進而形成的臵業(yè)需求，以及在此基礎上的投資需求。 產(chǎn)業(yè)拉動 新市鎮(zhèn) 后花園（新市鎮(zhèn)概念） 資源拉動 結(jié)合項目條件 1理論與規(guī)律 2市場的反映 3供需方訪談 4全國同期案例 主線：核心問題 分支：解決渠道 以核心問題為主線 尋找主流需求 —— 抓哪一個機會，有何障礙？ 問題的解決渠道 55 本報告是嚴格保密的。 沈陽大東區(qū)項目 —— 評審稿邏輯圖 市場研究 宏觀市場 區(qū)域市場 客戶解釋 區(qū)域經(jīng)濟 土地市場 房產(chǎn)市場 區(qū)域格局 典型個案 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 問題界定 目標分析 15%利潤 自然增長能否實現(xiàn)？ 基準價確定 增長率確定 沈陽增長率 區(qū)域增長率 個案增長率 結(jié)論：能實現(xiàn) 面臨矛盾 市場價格水平與目標價格的矛盾 現(xiàn)有與未來不確定因素的矛盾 與東方儷城客戶、資金、時間的矛盾 核心問題 開發(fā)時間的選擇？ 利潤目標下項目如何成功？ 與東方儷城的關系？ 發(fā)展戰(zhàn)略 開發(fā)時機 發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)層面 項目層面 品牌貢獻 資金運作 團隊建設 基于項目目標和企業(yè)戰(zhàn)略下 市場競爭 可實現(xiàn)性 0 08競爭對比分析 獨立還是合并的分析 同區(qū)域同時期多項目開發(fā)案例借鑒 增值模式案例借鑒 市場競爭分析 戰(zhàn)略：戶型、園林、配套 項目界定 項目目標 結(jié)論：總體市場形勢看好 問題前后 邏輯關系 56 本報告是嚴格保密的。 沈陽大東區(qū)項目 —— 終稿邏輯圖 目標分析 15%利潤 問題分析 自然增長能否實現(xiàn)？ 基準價確定 增長率確定 沈陽增長率 區(qū)域增長率 個案增長率 結(jié)論：能實現(xiàn) 市場環(huán)境能否支持房價持續(xù)增長？ 宏觀經(jīng)濟支持增長 土地上漲支持增長 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持增長 城市擴張使區(qū)域增值支持增長 市場環(huán)境能支持增長，是否適合 07年銷售？ 企業(yè)利益 市場競爭 結(jié)論： 07年銷售 15%僅為基本目標，能否技術操作超過此目標，增加利潤？ 競爭環(huán)境 客戶需求 增值模式（溢價案例借鑒） 第二圈層競爭（片區(qū)） 第一圈層競爭（針對性個盤） 突破點：戶型、園林、配套 此僅為項目單獨應對市場的可為點，本項目與儷城的關系？一致對外還是內(nèi)部競爭？ 市場容量 內(nèi)部競爭 發(fā)展戰(zhàn)略 對外：合力做大市場 對內(nèi)：借儷城之勢，適度差異 項目突破：戶型、園林、配套 項目界定 項目目標 問題前后 邏輯關系 57 本報告是嚴格保密的。 Thanks! 58 本報告是嚴格保密的。 ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 29, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 06:44:1306:44:1306:441/29/2023 6:44:13 AM ?1以我獨沈久，愧君相見頻。 :44:1306:44Jan2329Jan23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 06:44:1306:44:1306:44Sunday, January 29, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :44:1306:44:13January 29, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 29日星期日 上午 6時 44分 13秒 06:44: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 上午 6時 44分 :44January 29, 2023 ?1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 29日星期日 6時 44分 13秒 06:44:1329 January 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 6時 44分 13秒 上午 6時 44分 06:44: ?沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 29, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 06:44:1306:44:1306:441/29/2023 6:44:13 AM ?1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :44:1306:44Jan2329Jan23 ?1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 06:44:1306:44:1306:44Sunday, January 29, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :44:1306:44:13January 29, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 29日星期日 上午 6時 44分 13秒 06:44: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 1月 上午 6時 44分 :44January 29, 2023 ?1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 29日星期日 6時 44分 13秒 06:44:1329 January 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 6時 44分 13秒 上午 6時 44分 06:44: ?楊柳散和風，青山澹吾慮。 , January 29, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 06:44:1306:44:1306:441/29/2023 6:44:13 AM ?1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :44:1306:44Jan2329Jan23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 06:44:1306:44:1306:44Sunday, January 29, 2023 ?1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :44:1306:44:13January 29, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 29日星期日 上午 6時 44分 13秒 06:44: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 6時 44分 :44January 29, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 29日星期日 6時 44分 13秒 06:44:1329 January 2023 ?1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 6時 44分 13秒 上午 6時 44分 06:44: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴