養(yǎng)老退休社區(qū)的開發(fā)理念案例分析-資料下載頁
2025-01-13 19:11本頁面
【正文】 39 產(chǎn)業(yè)化的條件 一個國家或地區(qū)形成房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化和 “老年地產(chǎn) ”的產(chǎn)業(yè)化，應(yīng)具備以下條件（ 1）老年人口數(shù)量大 ：老年人口數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模才能給房地產(chǎn)產(chǎn)品和需求的市場細(xì)分帶來可能，人口少經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家（澳州、新西蘭、歐州小國等）就不會細(xì)分出“老年地產(chǎn) ”的開發(fā)和管理的產(chǎn)業(yè)格局。（ 2）人均生產(chǎn)總值高 ：退休后通過更換居所從新享受生活，老有所養(yǎng)都是富足生活的一種表現(xiàn)，從按發(fā)達(dá)國家實(shí)際情況看，人均 GDP在 2萬美元的國家才能形成 “老年地產(chǎn) ”的產(chǎn)業(yè)，如美國、歐盟、日本、韓國等。（ 3）退休后社會保障水準(zhǔn)高 ：高額充足的退休金的水準(zhǔn)和醫(yī)療保障支付水準(zhǔn)是促成 “老年地產(chǎn) ”的產(chǎn)業(yè)的重要條件。（ 4）國土面積較大 ：國土面積大能促進(jìn)退休人口遷移，形成對退休社區(qū)的市場需求（如美國、加拿大和未業(yè)的中國）。（ 5）房地產(chǎn)市場充分競爭： 一個國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場如果是開放式的，從業(yè)者資格低并自由準(zhǔn)入，非壟斷的市場業(yè)務(wù)，市場開發(fā)規(guī)模大并利潤較高，就會形成充分的市場競爭，這種市場背景就會促使房地產(chǎn)的開發(fā)商朝著專業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。 六，對 中國老年地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的認(rèn)識40 市場整體需求 l 市場需求潛力巨大 ：由于中國老年人口絕對數(shù)量大，老齡人口基數(shù)大，占世界老齡人口的五分之一，占亞洲老齡人口的二分之一 ，人口老齡化速度快， 人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型進(jìn)入到老年型法國用了 115年，美國用了 60年，中國僅用 18年 . 老年住宅的需求有巨大潛力。 一對年輕夫婦供養(yǎng)雙方四個老人形成 “421” 結(jié)構(gòu)，老年人口占就業(yè)人口比例每 20年就提高一倍，這迫切需要建立社會化老年照料服務(wù)體系。 l 市場需求能力較低： 由于在中國未富先老，對老年住宅的需求能力有限，目前 3040后出生的人為老年人主體，他們收入有限，消費(fèi)能力不足，但人口數(shù)量大導(dǎo)致對老年住宅需求多樣化并提前釋放， 50后出生人退休后會（即 2023年以后）形成穩(wěn)定需求， 60后出生人退休后 (2023年以后 )會形成全面多樣需求。l 市場需求與產(chǎn)品定位 ：我國老年地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)品基本定位如下：在退休社區(qū)購房和在自住型公寓租房的消費(fèi)屬高端健康老人（包括子女），房產(chǎn)對老人是第二或第三居所，購房或租房的消費(fèi)行為屬于 “錦上添花 ”，這種消費(fèi)行為形成退休后跨城區(qū)或地域的居住習(xí)慣。老人在護(hù)理型公寓的消費(fèi)在未來應(yīng)該是一種剛性居住需求，租房屬于 “無路可走 ”，一般都是年齡大的非健康老人。而大部分中等收入老人還是選擇在原所居家養(yǎng)老。六，對 中國老年地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的認(rèn)識41 行業(yè)開發(fā)格局 l 老年地產(chǎn)的開發(fā)主體： 開發(fā)老年地產(chǎn)的從業(yè)者分為三個層次，一是以政府主導(dǎo)通過民政部門的投資，主要建設(shè)福利性的養(yǎng)老院、敬老院，托老所，為低收入和無人照顧老年群體提供服務(wù)，二是以民間基金，慈善團(tuán)體和個人投資建設(shè)的非營利性老年住宅，為低收入年群體提供服務(wù)，三是以私人投資開發(fā)建設(shè)并商業(yè)化經(jīng)營的老年住宅，為部分高收入和中等收入的老年人提供服務(wù)。l 老年地產(chǎn)的開發(fā)模式： 根據(jù)中國國情，老年人口數(shù)量大，退休后保障水平低的特點(diǎn)，中國的 “老年地產(chǎn) ”的發(fā)展模式適合走美國的發(fā)展道路，即以政府和社會共同出資建設(shè)滿足不同層面需求的老年住宅，社會投資從資金規(guī)模、開發(fā)項目、開發(fā)商和管理商數(shù)量應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府投資，建設(shè)商業(yè)化的老年住宅會形成相對主導(dǎo)的地位。東方太陽城部分景觀六，對 中國老年地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的認(rèn)識42三，對 中國 “老年地產(chǎn) ”市場發(fā)展的基本認(rèn)識 行業(yè)發(fā)展趨勢 l 第一階段是試驗期 ：時間大約在 5年之內(nèi)，開發(fā)商在這個階段要創(chuàng)立品牌，占領(lǐng)市場地盤，開發(fā)項目的規(guī)模要適度、項目區(qū)域布局要合理，項目開發(fā)首選中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市，市場客戶以高端為主，開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品和經(jīng)營產(chǎn)品過程中不求高額回報但要穩(wěn)中求勝。l 第二階段是成長期 ：時間大約在 5年以后，那時市場需求逐步旺盛，需求更加多樣，產(chǎn)品更加細(xì)分，許多投資商會紛紛涌入這個行業(yè)，行業(yè)中的中小開發(fā)商很多，開發(fā)商實(shí)力不均，項目建設(shè)會分布在全國各地區(qū)各城鎮(zhèn)，項目投資回報率較高并盈利能力穩(wěn)定。l 第三階段是成熟期： 時間大約在 10年以后，開發(fā)商和管理商的品牌成為行業(yè)和消費(fèi)者的主導(dǎo)，開發(fā)商的實(shí)力和規(guī)模相對集中，市場需求完全釋放，市場開發(fā)充分競爭，產(chǎn)品檔次拉開，產(chǎn)品多樣能滿足不同的消費(fèi)者需要。舉例：美國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商帕爾迪（ PHM）擁有三個產(chǎn)品品牌，分別是 Pulte Homes、Divosta homes和 Del Webb，每個品牌都針對不同的客戶群。 Pulte Homes品牌定位于首次置業(yè)的年輕人， Divosta homes品牌定位于升級置業(yè)者和需求改善居住條件的活躍成長者， Del Webb就是老年地產(chǎn)的品牌，定位于老年消費(fèi)者和退休后人群。 43謝 謝！44演講完畢，謝謝觀
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