養(yǎng)老退休社區(qū)的開(kāi)發(fā)理念案例分析-資料下載頁(yè)
2025-01-13 19:11本頁(yè)面
【正文】 39 產(chǎn)業(yè)化的條件 一個(gè)國(guó)家或地區(qū)形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)化和 “老年地產(chǎn) ”的產(chǎn)業(yè)化，應(yīng)具備以下條件（ 1）老年人口數(shù)量大 ：老年人口數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模才能給房地產(chǎn)產(chǎn)品和需求的市場(chǎng)細(xì)分帶來(lái)可能，人口少經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家（澳州、新西蘭、歐州小國(guó)等）就不會(huì)細(xì)分出“老年地產(chǎn) ”的開(kāi)發(fā)和管理的產(chǎn)業(yè)格局。（ 2）人均生產(chǎn)總值高 ：退休后通過(guò)更換居所從新享受生活，老有所養(yǎng)都是富足生活的一種表現(xiàn)，從按發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)際情況看，人均 GDP在 2萬(wàn)美元的國(guó)家才能形成 “老年地產(chǎn) ”的產(chǎn)業(yè)，如美國(guó)、歐盟、日本、韓國(guó)等。（ 3）退休后社會(huì)保障水準(zhǔn)高 ：高額充足的退休金的水準(zhǔn)和醫(yī)療保障支付水準(zhǔn)是促成 “老年地產(chǎn) ”的產(chǎn)業(yè)的重要條件。（ 4）國(guó)土面積較大 ：國(guó)土面積大能促進(jìn)退休人口遷移，形成對(duì)退休社區(qū)的市場(chǎng)需求（如美國(guó)、加拿大和未業(yè)的中國(guó)）。（ 5）房地產(chǎn)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)： 一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果是開(kāi)放式的，從業(yè)者資格低并自由準(zhǔn)入，非壟斷的市場(chǎng)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模大并利潤(rùn)較高，就會(huì)形成充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這種市場(chǎng)背景就會(huì)促使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商朝著專(zhuān)業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。 六，對(duì) 中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)40 市場(chǎng)整體需求 l 市場(chǎng)需求潛力巨大 ：由于中國(guó)老年人口絕對(duì)數(shù)量大，老齡人口基數(shù)大，占世界老齡人口的五分之一，占亞洲老齡人口的二分之一 ，人口老齡化速度快， 人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型進(jìn)入到老年型法國(guó)用了 115年，美國(guó)用了 60年，中國(guó)僅用 18年 . 老年住宅的需求有巨大潛力。 一對(duì)年輕夫婦供養(yǎng)雙方四個(gè)老人形成 “421” 結(jié)構(gòu)，老年人口占就業(yè)人口比例每 20年就提高一倍，這迫切需要建立社會(huì)化老年照料服務(wù)體系。 l 市場(chǎng)需求能力較低： 由于在中國(guó)未富先老，對(duì)老年住宅的需求能力有限，目前 3040后出生的人為老年人主體，他們收入有限，消費(fèi)能力不足，但人口數(shù)量大導(dǎo)致對(duì)老年住宅需求多樣化并提前釋放， 50后出生人退休后會(huì)（即 2023年以后）形成穩(wěn)定需求， 60后出生人退休后 (2023年以后 )會(huì)形成全面多樣需求。l 市場(chǎng)需求與產(chǎn)品定位 ：我國(guó)老年地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)品基本定位如下：在退休社區(qū)購(gòu)房和在自住型公寓租房的消費(fèi)屬高端健康老人（包括子女），房產(chǎn)對(duì)老人是第二或第三居所，購(gòu)房或租房的消費(fèi)行為屬于 “錦上添花 ”，這種消費(fèi)行為形成退休后跨城區(qū)或地域的居住習(xí)慣。老人在護(hù)理型公寓的消費(fèi)在未來(lái)應(yīng)該是一種剛性居住需求，租房屬于 “無(wú)路可走 ”，一般都是年齡大的非健康老人。而大部分中等收入老人還是選擇在原所居家養(yǎng)老。六，對(duì) 中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)41 行業(yè)開(kāi)發(fā)格局 l 老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主體： 開(kāi)發(fā)老年地產(chǎn)的從業(yè)者分為三個(gè)層次，一是以政府主導(dǎo)通過(guò)民政部門(mén)的投資，主要建設(shè)福利性的養(yǎng)老院、敬老院，托老所，為低收入和無(wú)人照顧老年群體提供服務(wù)，二是以民間基金，慈善團(tuán)體和個(gè)人投資建設(shè)的非營(yíng)利性老年住宅，為低收入年群體提供服務(wù)，三是以私人投資開(kāi)發(fā)建設(shè)并商業(yè)化經(jīng)營(yíng)的老年住宅，為部分高收入和中等收入的老年人提供服務(wù)。l 老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式： 根據(jù)中國(guó)國(guó)情，老年人口數(shù)量大，退休后保障水平低的特點(diǎn)，中國(guó)的 “老年地產(chǎn) ”的發(fā)展模式適合走美國(guó)的發(fā)展道路，即以政府和社會(huì)共同出資建設(shè)滿足不同層面需求的老年住宅，社會(huì)投資從資金規(guī)模、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商和管理商數(shù)量應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府投資，建設(shè)商業(yè)化的老年住宅會(huì)形成相對(duì)主導(dǎo)的地位。東方太陽(yáng)城部分景觀六，對(duì) 中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)42三，對(duì) 中國(guó) “老年地產(chǎn) ”市場(chǎng)發(fā)展的基本認(rèn)識(shí) 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) l 第一階段是試驗(yàn)期 ：時(shí)間大約在 5年之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段要?jiǎng)?chuàng)立品牌，占領(lǐng)市場(chǎng)地盤(pán)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模要適度、項(xiàng)目區(qū)域布局要合理，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首選中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市，市場(chǎng)客戶(hù)以高端為主，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品過(guò)程中不求高額回報(bào)但要穩(wěn)中求勝。l 第二階段是成長(zhǎng)期 ：時(shí)間大約在 5年以后，那時(shí)市場(chǎng)需求逐步旺盛，需求更加多樣，產(chǎn)品更加細(xì)分，許多投資商會(huì)紛紛涌入這個(gè)行業(yè)，行業(yè)中的中小開(kāi)發(fā)商很多，開(kāi)發(fā)商實(shí)力不均，項(xiàng)目建設(shè)會(huì)分布在全國(guó)各地區(qū)各城鎮(zhèn)，項(xiàng)目投資回報(bào)率較高并盈利能力穩(wěn)定。l 第三階段是成熟期： 時(shí)間大約在 10年以后，開(kāi)發(fā)商和管理商的品牌成為行業(yè)和消費(fèi)者的主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和規(guī)模相對(duì)集中，市場(chǎng)需求完全釋放，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)充分競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品檔次拉開(kāi)，產(chǎn)品多樣能滿足不同的消費(fèi)者需要。舉例：美國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帕爾迪（ PHM）擁有三個(gè)產(chǎn)品品牌，分別是 Pulte Homes、Divosta homes和 Del Webb，每個(gè)品牌都針對(duì)不同的客戶(hù)群。 Pulte Homes品牌定位于首次置業(yè)的年輕人， Divosta homes品牌定位于升級(jí)置業(yè)者和需求改善居住條件的活躍成長(zhǎng)者， Del Webb就是老年地產(chǎn)的品牌，定位于老年消費(fèi)者和退休后人群。 43謝 謝！44演講完畢，謝謝觀
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