【正文】 taline Group, 2023Commercial district掃蕩對(duì)象 具象寫字樓五一路、芙蓉路、東塘、侯家塘辦公大樓商圈五一商圈、侯家塘商圈、東塘商圈鎖定 項(xiàng)目主要 大客戶拓展區(qū)域 ，主要集中在 以 五一路和芙蓉路區(qū)域的寫字樓宇企業(yè)升級(jí)手冊(cè) 搞定商務(wù)客針對(duì)長(zhǎng)沙客戶拓客 —— 企業(yè)升級(jí)手冊(cè)企業(yè)升級(jí)手冊(cè)Code of this report | 115169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district銷售員外出大客戶拓展，挖掘 “ 商務(wù)客戶群 ” ，主要集中在各大 寫字樓 、 大市場(chǎng) 、 重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商會(huì) 等投資客戶集中區(qū)域，可舉辦相關(guān)投資講座或論壇活動(dòng)，進(jìn)行圈層挖掘。圈層介入 重點(diǎn)突破針對(duì)長(zhǎng)沙客戶拓客 —— 商務(wù)客戶Code of this report | 116169。 Copyright Centaline Group, 2023深入 “ 鴻銘中心、 “ 惟一星城、 “ 亞華香舍 ” 、 “ 王府花園 ” 、 “ 夢(mèng)澤園 ” 等社區(qū)及單位挖掘客戶。針對(duì)長(zhǎng)沙客戶拓客 —— 周邊社區(qū)拓客露演巡展，深入虎穴Code of this report | 117169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district啟動(dòng)郵箱客戶直郵營(yíng)銷渠道，鎖定重點(diǎn)人群，跟蹤潛在客戶。216。優(yōu)勢(shì)： 創(chuàng)新營(yíng)銷渠道，擴(kuò)大覆蓋面，并直面消費(fèi)者，效果好。216。可考慮跟蹤的重點(diǎn)客戶： 信用卡額度超高的客戶（白金卡）電子賬單。針對(duì)長(zhǎng)沙客戶拓客 —— 啟動(dòng)郵箱客戶直郵營(yíng)銷先人一步 創(chuàng)新渠道Code of this report | 118169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district中原 長(zhǎng)沙代理樓盤 ，各高檔項(xiàng)目客戶資源轉(zhuǎn)介：嘉盛國(guó)際、格蘭小鎮(zhèn)、恒基凱旋門、萬科金域華府、卓越蔚藍(lán)海岸、卓越麓山別墅等高檔項(xiàng)目客戶群；中原中國(guó) 各大城市投資客戶資源轉(zhuǎn)介 ：如：深圳、上海、北京等大城市的投資客戶資源聯(lián)動(dòng)。針對(duì)長(zhǎng)沙客戶拓客 —— 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 資源互動(dòng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 資源互動(dòng)Code of this report | 119169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district中原優(yōu)勢(shì)中原 客戶資源庫銷售員 電話 CALL客 ， CALL中原平臺(tái)客戶資源，以及長(zhǎng)沙各項(xiàng)目客戶資源。中原狼騰 出馬，各大寫字樓商務(wù)大客戶掃街、拓展。針對(duì)長(zhǎng)沙客戶拓客 —— 中原狼騰和全國(guó)資源Code of this report | 120169。 Copyright Centaline Group, 2023高速收費(fèi)站出入口 區(qū)域外展示項(xiàng)目形象， 戶外樹形象，重點(diǎn)搶奪高速途徑客戶。 建議在高速主要出入口或收費(fèi)站昭示性強(qiáng)的區(qū)域拉戶外，如： 京珠高速株洲段、郴州段等高速戶外攔截針對(duì)地市長(zhǎng)期 性渠道推廣 —— 戶外地市收費(fèi)站，號(hào)召力彰顯地！郴州邵陽株洲衡陽Code of this report | 121169。 Copyright Centaline Group, 2023216。項(xiàng)目前期的形象建立和品牌落地；216。重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的報(bào)廣訴求；216。主要建議在地市的強(qiáng)勢(shì)媒體北辰 —— 傳承湖湘我為七十三峰 北辰 —— 72峰之后 誰是第 73峰針對(duì)地市長(zhǎng)期 性渠道推廣 —— 報(bào)廣報(bào)廣衡 陽 日 報(bào)Code of this report | 122169。 Copyright Centaline Group, 2023216。項(xiàng)目前期的形象建立和品牌落地；216。在每個(gè)地市州組織超過 10人的銷售小分隊(duì)，穿插進(jìn)行互動(dòng)式的銷售；216。主要建議在地市的人流密集地，主要商業(yè)地帶；針對(duì)地市拓客 —— 巡展巡展Code of this report | 123169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district銷售員外出大客戶拓展，挖掘 “ 商務(wù)客戶群 ” ，主要集中在各大 寫字樓 、 大市場(chǎng) 、 重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商會(huì) 等投資客戶集中區(qū)域，可舉辦相關(guān)投資講座或論壇活動(dòng)，進(jìn)行圈層挖掘。圈層介入 重點(diǎn)突破針對(duì)地市客戶拓客 —— 商務(wù)客戶Code of this report | 124169。 Copyright Centaline Group, 2023地市巡展 +圈層滲透 +節(jié)點(diǎn)當(dāng)?shù)孛襟w投放n有效針對(duì)湖南重點(diǎn)地市和資源地市：湘西的花垣錳礦、瀏陽花炮、常德卷煙廠、婁底漣鋼、邵陽及邵東生意人士、郴州、永州的礦產(chǎn)等；n城市巡展，以為單位進(jìn)行階段性拓展；主流報(bào)廣投放，當(dāng)?shù)厝由钊霠I(yíng)銷Code of this report | 125169。 Copyright Centaline Group, 20232023年9月 10月 11月 12月營(yíng)銷中心進(jìn)場(chǎng) 盛大開盤啟動(dòng)認(rèn)籌2023年 1月2023年2月 3月 4月 5月拓客整體鋪排針對(duì)項(xiàng)目周邊客戶進(jìn)行全面強(qiáng)力拓客， 11月進(jìn)行地市級(jí)拓客啟動(dòng)中原轉(zhuǎn)借和狼騰Code of this report | 126169。 Copyright Centaline Group, 20232023年9月 10月 11月 12月營(yíng)銷中心進(jìn)場(chǎng) 盛大開盤啟動(dòng)認(rèn)籌2023年 1月2023年2月 3月 4月 5月推廣節(jié)點(diǎn)鋪排戶外投放，樹立形象節(jié)點(diǎn)報(bào)廣投放，進(jìn)行產(chǎn)品發(fā)布和項(xiàng)目認(rèn)籌網(wǎng)絡(luò)投放高速媒體11月進(jìn)行地市報(bào)廣、短信投放，持續(xù)發(fā)布二次開盤 三次開盤 四次開盤Code of this report | 127169。 Copyright Centaline Group, 2023入市策略落地 ——D3如何順利銷售，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)？客戶：以湖南為主，對(duì)全國(guó)鋪排推售：互動(dòng)式推售，拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)格：市場(chǎng)比較，撇脂定價(jià)Code of this report | 128169。 Copyright Centaline Group, 2023市場(chǎng)大勢(shì)：中原地產(chǎn)的樓市周期理論中原地產(chǎn)周期理論：復(fù)蘇期，高漲期，危機(jī)期，蕭條期Code of this report | 129169。 Copyright Centaline Group, 202302040608010012094/01 95/01 96/01 97/01 98/01 99/01 00/01 01/01 02/01 03/01 04/01 05/01年 /月05/11樓價(jià)指數(shù)CCI_Mass私人住宅樓價(jià)走勢(shì)CCI_MASS中原地產(chǎn)研究部2023年 11月 25日注： 1) 樓價(jià)指數(shù)為中原城市大型屋苑指數(shù) CCI_Mass暴漲期 危機(jī)期 蕭條期復(fù)蘇期市場(chǎng)大勢(shì)：香港 10年樓市監(jiān)測(cè)圖與中原周期理論預(yù)測(cè)一致，內(nèi)地樓市發(fā)展水平不完善，成交規(guī)律與香港 94年 05年規(guī)律相似。香港 10年樓市監(jiān)測(cè)圖Code of this report | 130169。 Copyright Centaline Group, 2023市場(chǎng)大勢(shì)：根據(jù)中原周期理論，長(zhǎng)沙樓市在 10年 9月 10月會(huì)是市場(chǎng)最冷淡時(shí)期， 11年 6月 8月樓市回暖。市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)216。 按中原周期理論 ： 危險(xiǎn)期過后的蕭條期大約為： 1： 4~6216。 結(jié)論： 冰封期的時(shí)間可能在 812個(gè)月 （政策的干擾因素可能會(huì)上下浮動(dòng)）216。 長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)：10年 910月為長(zhǎng)沙樓市最冷淡期； 11年 68月為長(zhǎng)沙樓市回暖期。Code of this report | 131169。 Copyright Centaline Group, 2023市場(chǎng)大勢(shì)：根據(jù)冰封期出現(xiàn)規(guī)律，長(zhǎng)沙樓市在 10年 9月 10月會(huì)是市場(chǎng)最冷淡時(shí)期， 11年 6月 8月樓市回暖4月 6月 2023年 6月 8月新政出臺(tái)，新項(xiàng)目降低預(yù)期，平價(jià)入市，市場(chǎng)開始出現(xiàn)價(jià)格平走局面長(zhǎng)沙價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)曲線市場(chǎng)相持，客戶進(jìn)入觀望，新老項(xiàng)目開始尾貨促銷，以求盡快回款，整體價(jià)格開始下浮。客戶積壓得到釋放，市場(chǎng)迎來小陽春，開始逐步回暖快速上漲 價(jià)格平走 價(jià)格下浮 回調(diào)上揚(yáng)新政出臺(tái) 政策滯后期 市場(chǎng)冷淡期 市場(chǎng)回暖期樓市預(yù)測(cè)： 10年 910月為長(zhǎng)沙樓市最冷淡期； 11年 68月為長(zhǎng)沙樓市回暖期9月 /10月Code of this report | 132169。 Copyright Centaline Group, 2023競(jìng)爭(zhēng)分析：本案無一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，干擾型競(jìng)爭(zhēng)主要為湘江世紀(jì)城、萬科城、凱樂國(guó)際城、萬國(guó)城 MOMA12月7月 8月 9月 10月 11月 1月 2月 3月 4月 5月 6月湘江世紀(jì)城： 40萬方， 88180，每月推出萬科城： 3萬，十字高層， 88140平米，凱樂國(guó)際城二期江景： 10萬方， 88180平米萬國(guó)城 MOMA： 8萬方， 86160平米不等Code of this report | 133169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目分析： 2023年 10月銷售中心、樣板房展示區(qū)、園林展示區(qū)、高爾夫展示開放， 8月份可取得預(yù)售證 D3主體施工已經(jīng)到 17層， 8棟整體開發(fā)； 2023年10月份主體封頂； 2023年 4月份 E5開始動(dòng)工 ,比 D3區(qū)晚半年； AD1區(qū)年內(nèi)動(dòng)工 2023年 10月銷售中心、樣板房展示區(qū)、園林展示區(qū)、高爾夫展示開放。同期主體封頂。 2023年 8月份可取得預(yù)售證，根據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的排布，可分棟。工程節(jié)點(diǎn)鋪排D3E5Code of this report | 134169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析 ——各棟質(zhì)素分析 1號(hào)樓為臨江一線江景房；以 ㎡ 的五房三廳戶型為主；臨江一線江景房 ,并位于中心園林景觀處；帶空中花園，舒適度高。 3號(hào)樓與 2號(hào)樓一樣，為臨江一線江景房，并位于中心園林景觀處；帶空中花園，舒適度高。一線江景房；以 8689㎡ 的兩房?jī)蓮d及 110142㎡ 的三房?jī)蓮d戶型為主。二線景觀江景房；全部為 8489㎡ 的兩房?jī)蓮d及 134151㎡ 的三房?jī)蓮d戶型。景觀江景房，并位于中心園林景觀處；戶型全部為 99136㎡ 的三房?jī)蓮d。景觀江景房，并位于中心園林景觀處；戶型全部為 93133㎡ 的三房?jī)蓮d。 8號(hào)樓為二線景觀江景房；戶型全部為 99136㎡ 的三房。1號(hào)2號(hào)3號(hào)7號(hào)8號(hào)4號(hào)5號(hào)6號(hào)1棟2棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟Code of this report | 135169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析 —— 產(chǎn)品樓棟分布Code of this report | 136169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目整體價(jià)值曲線圖原整體價(jià)值增值價(jià)值無江景物業(yè)一線江景物業(yè)一線江景物業(yè)增值無江景物業(yè)增值產(chǎn)品價(jià)值推售原則：一線江景和無江景房源互動(dòng)推售，價(jià)值拉升，提升整體價(jià)值體系具體運(yùn)用：Code of this report | 137169。 Copyright Centaline Group, 2023五大原則確定整體推售原則根據(jù)五大前提確定整體推售原則市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則 工程節(jié)點(diǎn)原則核心原則產(chǎn)品透析原則合理規(guī)避市場(chǎng)和項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 契合項(xiàng)目整體工程節(jié)點(diǎn)和相關(guān)展示樓棟質(zhì)素、產(chǎn)品優(yōu)劣互補(bǔ)，銷售互動(dòng) 符合節(jié)奏并契合項(xiàng)目?jī)r(jià)值逐步推高 以 “ 互動(dòng) ” 式推售為核心，一線江景和二線江景夾雜對(duì)比推售，通過二者的擠壓互動(dòng)提升價(jià)值；以 “ 限量版 ”式推售為核心品牌提升原則Code of this report | 138169。 Copyright Centaline Group, 2023推售建議四階段開盤，分批次推售，小批量，多頻次8月 1日 10月 1日 11月 27日 3月 26日 4月 23日 5日 29日6月 25日蓄客階段 推 6棟高層產(chǎn)品二房 299套三房 393套推出 3棟 超高層產(chǎn)品；四房 296套推 8棟 高層單位 。三房 256套二房 128套推 1棟 超高層單位；五房 80套E5區(qū)推出9月 1日Code of this report | 139169。 Copyright Centaline Group, 2023階段蓄客目標(biāo)　 樓棟 套數(shù) 蓄客目標(biāo)第一階段 6棟 692 1300第二階段