【正文】 taline Group, 2023Commercial district掃蕩對象 具象寫字樓五一路、芙蓉路、東塘、侯家塘辦公大樓商圈五一商圈、侯家塘商圈、東塘商圈鎖定 項目主要 大客戶拓展區(qū)域 ，主要集中在 以 五一路和芙蓉路區(qū)域的寫字樓宇企業(yè)升級手冊 搞定商務(wù)客針對長沙客戶拓客 —— 企業(yè)升級手冊企業(yè)升級手冊Code of this report | 115169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district銷售員外出大客戶拓展，挖掘 “ 商務(wù)客戶群 ” ，主要集中在各大 寫字樓 、 大市場 、 重要商業(yè)網(wǎng)點、商會 等投資客戶集中區(qū)域，可舉辦相關(guān)投資講座或論壇活動，進行圈層挖掘。圈層介入 重點突破針對長沙客戶拓客 —— 商務(wù)客戶Code of this report | 116169。 Copyright Centaline Group, 2023深入 “ 鴻銘中心、 “ 惟一星城、 “ 亞華香舍 ” 、 “ 王府花園 ” 、 “ 夢澤園 ” 等社區(qū)及單位挖掘客戶。針對長沙客戶拓客 —— 周邊社區(qū)拓客露演巡展，深入虎穴Code of this report | 117169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district啟動郵箱客戶直郵營銷渠道，鎖定重點人群，跟蹤潛在客戶。216。優(yōu)勢： 創(chuàng)新營銷渠道，擴大覆蓋面，并直面消費者，效果好。216。可考慮跟蹤的重點客戶： 信用卡額度超高的客戶（白金卡）電子賬單。針對長沙客戶拓客 —— 啟動郵箱客戶直郵營銷先人一步 創(chuàng)新渠道Code of this report | 118169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district中原 長沙代理樓盤 ，各高檔項目客戶資源轉(zhuǎn)介：嘉盛國際、格蘭小鎮(zhèn)、恒基凱旋門、萬科金域華府、卓越蔚藍海岸、卓越麓山別墅等高檔項目客戶群；中原中國 各大城市投資客戶資源轉(zhuǎn)介 ：如：深圳、上海、北京等大城市的投資客戶資源聯(lián)動。針對長沙客戶拓客 —— 強強聯(lián)手 資源互動強強聯(lián)手 資源互動Code of this report | 119169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district中原優(yōu)勢中原 客戶資源庫銷售員 電話 CALL客 ， CALL中原平臺客戶資源，以及長沙各項目客戶資源。中原狼騰 出馬，各大寫字樓商務(wù)大客戶掃街、拓展。針對長沙客戶拓客 —— 中原狼騰和全國資源Code of this report | 120169。 Copyright Centaline Group, 2023高速收費站出入口 區(qū)域外展示項目形象， 戶外樹形象，重點搶奪高速途徑客戶。 建議在高速主要出入口或收費站昭示性強的區(qū)域拉戶外，如： 京珠高速株洲段、郴州段等高速戶外攔截針對地市長期 性渠道推廣 —— 戶外地市收費站，號召力彰顯地！郴州邵陽株洲衡陽Code of this report | 121169。 Copyright Centaline Group, 2023216。項目前期的形象建立和品牌落地；216。重要營銷節(jié)點的報廣訴求；216。主要建議在地市的強勢媒體北辰 —— 傳承湖湘我為七十三峰 北辰 —— 72峰之后 誰是第 73峰針對地市長期 性渠道推廣 —— 報廣報廣衡 陽 日 報Code of this report | 122169。 Copyright Centaline Group, 2023216。項目前期的形象建立和品牌落地；216。在每個地市州組織超過 10人的銷售小分隊，穿插進行互動式的銷售；216。主要建議在地市的人流密集地，主要商業(yè)地帶；針對地市拓客 —— 巡展巡展Code of this report | 123169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district銷售員外出大客戶拓展，挖掘 “ 商務(wù)客戶群 ” ，主要集中在各大 寫字樓 、 大市場 、 重要商業(yè)網(wǎng)點、商會 等投資客戶集中區(qū)域，可舉辦相關(guān)投資講座或論壇活動，進行圈層挖掘。圈層介入 重點突破針對地市客戶拓客 —— 商務(wù)客戶Code of this report | 124169。 Copyright Centaline Group, 2023地市巡展 +圈層滲透 +節(jié)點當(dāng)?shù)孛襟w投放n有效針對湖南重點地市和資源地市：湘西的花垣錳礦、瀏陽花炮、常德卷煙廠、婁底漣鋼、邵陽及邵東生意人士、郴州、永州的礦產(chǎn)等；n城市巡展，以為單位進行階段性拓展；主流報廣投放，當(dāng)?shù)厝由钊霠I銷Code of this report | 125169。 Copyright Centaline Group, 20232023年9月 10月 11月 12月營銷中心進場 盛大開盤啟動認籌2023年 1月2023年2月 3月 4月 5月拓客整體鋪排針對項目周邊客戶進行全面強力拓客， 11月進行地市級拓客啟動中原轉(zhuǎn)借和狼騰Code of this report | 126169。 Copyright Centaline Group, 20232023年9月 10月 11月 12月營銷中心進場 盛大開盤啟動認籌2023年 1月2023年2月 3月 4月 5月推廣節(jié)點鋪排戶外投放，樹立形象節(jié)點報廣投放，進行產(chǎn)品發(fā)布和項目認籌網(wǎng)絡(luò)投放高速媒體11月進行地市報廣、短信投放，持續(xù)發(fā)布二次開盤 三次開盤 四次開盤Code of this report | 127169。 Copyright Centaline Group, 2023入市策略落地 ——D3如何順利銷售，實現(xiàn)溢價？客戶：以湖南為主，對全國鋪排推售：互動式推售，拉升項目價值價格：市場比較，撇脂定價Code of this report | 128169。 Copyright Centaline Group, 2023市場大勢：中原地產(chǎn)的樓市周期理論中原地產(chǎn)周期理論：復(fù)蘇期，高漲期，危機期，蕭條期Code of this report | 129169。 Copyright Centaline Group, 202302040608010012094/01 95/01 96/01 97/01 98/01 99/01 00/01 01/01 02/01 03/01 04/01 05/01年 /月05/11樓價指數(shù)CCI_Mass私人住宅樓價走勢CCI_MASS中原地產(chǎn)研究部2023年 11月 25日注： 1) 樓價指數(shù)為中原城市大型屋苑指數(shù) CCI_Mass暴漲期 危機期 蕭條期復(fù)蘇期市場大勢：香港 10年樓市監(jiān)測圖與中原周期理論預(yù)測一致，內(nèi)地樓市發(fā)展水平不完善，成交規(guī)律與香港 94年 05年規(guī)律相似。香港 10年樓市監(jiān)測圖Code of this report | 130169。 Copyright Centaline Group, 2023市場大勢：根據(jù)中原周期理論，長沙樓市在 10年 9月 10月會是市場最冷淡時期， 11年 6月 8月樓市回暖。市場走勢預(yù)測216。 按中原周期理論 ： 危險期過后的蕭條期大約為： 1： 4~6216。 結(jié)論： 冰封期的時間可能在 812個月 （政策的干擾因素可能會上下浮動）216。 長沙樓市預(yù)測：10年 910月為長沙樓市最冷淡期； 11年 68月為長沙樓市回暖期。Code of this report | 131169。 Copyright Centaline Group, 2023市場大勢：根據(jù)冰封期出現(xiàn)規(guī)律，長沙樓市在 10年 9月 10月會是市場最冷淡時期， 11年 6月 8月樓市回暖4月 6月 2023年 6月 8月新政出臺，新項目降低預(yù)期，平價入市，市場開始出現(xiàn)價格平走局面長沙價格走勢預(yù)測曲線市場相持，客戶進入觀望，新老項目開始尾貨促銷，以求盡快回款，整體價格開始下浮?？蛻舴e壓得到釋放，市場迎來小陽春，開始逐步回暖快速上漲 價格平走 價格下浮 回調(diào)上揚新政出臺 政策滯后期 市場冷淡期 市場回暖期樓市預(yù)測： 10年 910月為長沙樓市最冷淡期； 11年 68月為長沙樓市回暖期9月 /10月Code of this report | 132169。 Copyright Centaline Group, 2023競爭分析：本案無一級競爭對手，干擾型競爭主要為湘江世紀城、萬科城、凱樂國際城、萬國城 MOMA12月7月 8月 9月 10月 11月 1月 2月 3月 4月 5月 6月湘江世紀城： 40萬方， 88180，每月推出萬科城： 3萬，十字高層， 88140平米，凱樂國際城二期江景： 10萬方， 88180平米萬國城 MOMA： 8萬方， 86160平米不等Code of this report | 133169。 Copyright Centaline Group, 2023項目分析： 2023年 10月銷售中心、樣板房展示區(qū)、園林展示區(qū)、高爾夫展示開放， 8月份可取得預(yù)售證 D3主體施工已經(jīng)到 17層， 8棟整體開發(fā)； 2023年10月份主體封頂； 2023年 4月份 E5開始動工 ,比 D3區(qū)晚半年； AD1區(qū)年內(nèi)動工 2023年 10月銷售中心、樣板房展示區(qū)、園林展示區(qū)、高爾夫展示開放。同期主體封頂。 2023年 8月份可取得預(yù)售證，根據(jù)營銷節(jié)點的排布，可分棟。工程節(jié)點鋪排D3E5Code of this report | 134169。 Copyright Centaline Group, 2023項目分析：項目分析 ——各棟質(zhì)素分析 1號樓為臨江一線江景房；以 ㎡ 的五房三廳戶型為主；臨江一線江景房 ,并位于中心園林景觀處；帶空中花園，舒適度高。 3號樓與 2號樓一樣，為臨江一線江景房，并位于中心園林景觀處；帶空中花園，舒適度高。一線江景房；以 8689㎡ 的兩房兩廳及 110142㎡ 的三房兩廳戶型為主。二線景觀江景房；全部為 8489㎡ 的兩房兩廳及 134151㎡ 的三房兩廳戶型。景觀江景房，并位于中心園林景觀處；戶型全部為 99136㎡ 的三房兩廳。景觀江景房，并位于中心園林景觀處；戶型全部為 93133㎡ 的三房兩廳。 8號樓為二線景觀江景房；戶型全部為 99136㎡ 的三房。1號2號3號7號8號4號5號6號1棟2棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟Code of this report | 135169。 Copyright Centaline Group, 2023項目分析：項目分析 —— 產(chǎn)品樓棟分布Code of this report | 136169。 Copyright Centaline Group, 2023項目整體價值曲線圖原整體價值增值價值無江景物業(yè)一線江景物業(yè)一線江景物業(yè)增值無江景物業(yè)增值產(chǎn)品價值推售原則：一線江景和無江景房源互動推售，價值拉升，提升整體價值體系具體運用：Code of this report | 137169。 Copyright Centaline Group, 2023五大原則確定整體推售原則根據(jù)五大前提確定整體推售原則市場競爭原則 工程節(jié)點原則核心原則產(chǎn)品透析原則合理規(guī)避市場和項目內(nèi)部競爭 契合項目整體工程節(jié)點和相關(guān)展示樓棟質(zhì)素、產(chǎn)品優(yōu)劣互補，銷售互動 符合節(jié)奏并契合項目價值逐步推高 以 “ 互動 ” 式推售為核心，一線江景和二線江景夾雜對比推售，通過二者的擠壓互動提升價值；以 “ 限量版 ”式推售為核心品牌提升原則Code of this report | 138169。 Copyright Centaline Group, 2023推售建議四階段開盤，分批次推售，小批量，多頻次8月 1日 10月 1日 11月 27日 3月 26日 4月 23日 5日 29日6月 25日蓄客階段 推 6棟高層產(chǎn)品二房 299套三房 393套推出 3棟 超高層產(chǎn)品；四房 296套推 8棟 高層單位 。三房 256套二房 128套推 1棟 超高層單位；五房 80套E5區(qū)推出9月 1日Code of this report | 139169。 Copyright Centaline Group, 2023階段蓄客目標(biāo)　 樓棟 套數(shù) 蓄客目標(biāo)第一階段 6棟 692 1300第二階段