【正文】 部份的客戶占了市場購買客戶的 70%以上，其中剛好事業(yè)期的 40歲上下的客戶最多。其次則是部分 30歲上下的客戶，這部分的客戶占了市場總量的 10%以上，而 50歲以上的客戶則相對(duì)較少，一般會(huì)保持在 10%以下。已 購買 客戶年齡 比例各 面積 段 客戶 比例p在寫字樓客戶面積選擇上，中高檔寫字樓客戶中選擇 100—300 平方的客戶占了市場 50%左右，其它 100平方以內(nèi)、 300—500 平方、 500到 1000平方、 1000平方米以上的客戶比例則大致相同。但在總面積的比例中， 500平方以上的客戶購買的總面積大致和客戶購買的 300平方以內(nèi)的面積總和大致相當(dāng)。這說明在中高檔寫字樓的客戶群中，客戶的比例會(huì)大致平衡。p而一些寫字樓氛圍清淡的地區(qū)出現(xiàn)的一些中抵擋寫字樓客戶面積選擇中較為狹窄，除了部分與開發(fā)商有上下游產(chǎn)業(yè)的大客戶購買進(jìn)的大面積辦公以外，其他的一些散客戶的面積選擇一般會(huì)在 200平方以內(nèi)，其中 150平方以內(nèi)的占了 60%。p而在高檔寫字樓中， 500以上的客戶會(huì)相對(duì)較少，一般會(huì)在 10%以內(nèi)，這和高檔寫字樓的大面積總價(jià)過高有關(guān)。p在一些舊寫字樓的客戶分析中，我們發(fā)現(xiàn)，舊寫字樓客戶購買面積一般在 100平方左右，這一方面由于CBD區(qū)域交通障礙帶來的大企業(yè)逃離有一定關(guān)系，另一方面也說明了舊寫字樓的結(jié)構(gòu)已不能滿足目前大部分企業(yè)的辦公要求也有一定的關(guān)系。各 面積 段 客戶 比例去化 面積 段 總量比例 對(duì)寫字樓購買客戶的面積段來分析，各段的購買的總面積相對(duì)平衡，大面積的、 1000平方米左右的整層去化總量普遍高于其它面積段的去化。這說明當(dāng)前市場的購買力還相當(dāng)強(qiáng)?？蛻舾犊罘绞?比例當(dāng)前寧波寫字樓主要有三種付款方式：按揭、分期和一次性三種方式，其中按揭和分期是客戶采用的主要付款方式，此外，一些大面積購買的客戶往往采用一次性的購買方式。如下圖中的上東國際的客戶采用付款方式中，由于開發(fā)商針對(duì)按揭和一次性推出的優(yōu)惠、折扣，其一次性和分期的客戶大幅度上升。一般來說，按揭的客戶比例最高，一般會(huì)在 50%左右，其次是分期，在 35%左右，再者則是一次性的客戶，會(huì)占有 15%左右的比例。p項(xiàng)目概況： 16城聯(lián)邦項(xiàng)目為寧波市場上出現(xiàn)的第一個(gè)真正實(shí)現(xiàn)獨(dú)立辦公的寫字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目極具有總部辦公特色的產(chǎn)品吸引了寧波房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)外的一致好評(píng)。p職業(yè)分析： 從 16城聯(lián)邦的目前客戶積累來看，該項(xiàng)目的目前主要客戶包括有餐飲等行業(yè)的私營業(yè)主，其次則是外貿(mào)、貨運(yùn)類的客戶，還有金隆等客戶。這與該項(xiàng)目的產(chǎn)品有一定的關(guān)系，可見相對(duì)一般產(chǎn)品，獨(dú)棟式的產(chǎn)品有利于吸引各各行業(yè)的客群，客戶來源更為廣泛?？蛻粞芯堪咐?——16 城聯(lián)邦區(qū)域分析：從 16城的客戶區(qū)域來看，目前的特征尚不夠明顯，這與其售樓處設(shè)在江東、而推廣尚未正式鋪開有很大關(guān)系。從目前的客戶來看，目前主要的客戶主要集中在江東區(qū)，其它區(qū)域相對(duì)較少。面積分析：從該項(xiàng)目積累的客戶的面積選擇來看，目前主要面積尚集中在 600—1200 平方米左右，但也有一定的大面積客戶存在。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目情況了解，該項(xiàng)目目前的大部分內(nèi)容尚未對(duì)外公布，從而影響了客戶購買偏好的進(jìn)一步確認(rèn)。p 項(xiàng)目概況： 銀晨國際銷售均價(jià) 8700元 /平方米，銷售面積為高層部分和一幢多層辦公體。另，小高層和多層已有客戶在進(jìn)行洽談。目前的主要大客戶主要是萬里集團(tuán)。因?yàn)轫?xiàng)目前期時(shí)間較長，曾導(dǎo)致一部分客戶流失到其它項(xiàng)目。p 職業(yè)分析： 從銀晨國際的成交客戶來看，目前該項(xiàng)目的主要成交客戶以外貿(mào)行業(yè)的客戶為主，包括貨運(yùn)類的客戶，但該部分客戶在該項(xiàng)目主要為小客戶為代表。而其它的各類客戶的比例相對(duì)均衡。與寧波寫字樓的客戶購買群體情況比較一致。較有區(qū)別的是該項(xiàng)目由于萬里集團(tuán)在購買半幢高層寫字樓，項(xiàng)目去化壓力較小?？蛻粞芯堪咐?—— 銀晨國際區(qū)域分析：從銀晨國際的客戶區(qū)域來看，具有較強(qiáng)的地域特征，主要以江東為主。這與寧波的一般寫字樓購買特征較為符合，一般在萬元以下的寫字樓，客戶的區(qū)域特征非常明顯。而在其它區(qū)域中，海曙的區(qū)域東遷則較為明顯。面積分析：由于目前萬里集團(tuán)的意欲購買的半幢高層尚未成功，該項(xiàng)目目前尚無大客戶成交。從目前購買的面積來看，目前的主要購買的主要以小面積為主，主要集中在 100—300 平方米之間。這部分客戶一部分是以投資為主的，但也夾雜著一定量的自用客戶，但該部分自用客戶也具有較強(qiáng)的投資性。p 項(xiàng)目概況： 北岸財(cái)富中心目前已接近銷售尾聲，項(xiàng)目主體已基本完成銷售，前期成交的客戶主要以一些大客戶為主。 剩余的五幢寫字樓已被內(nèi)部預(yù)定。銷售成交價(jià)格為 11000元 /平方米多點(diǎn)。p 職業(yè)分析： 從北岸財(cái)富中心的購買客戶來看，外貿(mào)類的（包括船運(yùn)）占了 37％之多，而內(nèi)部客戶為主的實(shí)業(yè)型和其它行業(yè)的客戶也占了相當(dāng)比例，而剩余的消化部分主要是以私營類的或外貿(mào)類的中檔客戶為主?？蛻粞芯堪咐?—— 北岸財(cái)富中心區(qū)域分析：從客戶的區(qū)域來看，江北區(qū)域的客戶相對(duì)占到了很大一部分，而海曙和外地客戶則也有相當(dāng)比例。江北的客戶相對(duì)其它區(qū)域客戶的比例上升，主要是該項(xiàng)目的區(qū)位所致，而其它區(qū)域的客戶也占了很大比例，則是因?yàn)樵擁?xiàng)目的品質(zhì)所致。面積分析：從項(xiàng)目的購買面積來看，該項(xiàng)目的大面積客戶占了很大一部分，包括外運(yùn)公司 、船務(wù)公司等外貿(mào)類的主力客戶均有較大面積的需求。同時(shí)，該項(xiàng)目的品質(zhì)和交通前景也促進(jìn)了一批中檔客戶的成交促成。p 項(xiàng)目概況： 金隆國際為已交付入住項(xiàng)目，項(xiàng)目為傳統(tǒng)的高層寫字樓，項(xiàng)目在產(chǎn)品細(xì)節(jié)及配套上在當(dāng)時(shí)市場具有較大優(yōu)勢(shì)，所以項(xiàng)目的客戶定位較高。在項(xiàng)目所銷售的客戶中，存在一定的大客戶數(shù)量，但也結(jié)合了一大部分的小客戶，從目前經(jīng)營情況來看，銷售成交價(jià)格為 12023元 /平方米。p 購買客戶分析： 從客戶的行業(yè)分布來看，金隆國際的主要購買客戶為外貿(mào)行業(yè)的客戶，另有部分實(shí)業(yè)及金融業(yè)的客戶。主要客戶如中信銀行等?？蛻粞芯堪咐?—— 金隆國際區(qū)域分析：從金隆國際的購買客戶來看，主要的客戶來自于海曙、江東、郊縣及部分外地客戶。由于該項(xiàng)目銷售均價(jià)在 16000元 /平方米，客戶具有較強(qiáng)的流動(dòng)性，各個(gè)區(qū)域的客戶比例較為平衡。面積偏好分析：從客戶數(shù)量來看，主要以小面積為主，但大面積客戶也具有相當(dāng)?shù)南芰?。根?jù)對(duì)金隆國際調(diào)查結(jié)果顯示，該項(xiàng)目的整層客戶有 5—6 組，可見寧波的寫字樓購買實(shí)力較強(qiáng)，并且這種比例正在上升。 寧波以其特殊的地理位置和港口優(yōu)勢(shì)，孕育了特殊的地方經(jīng)濟(jì)，對(duì)外貿(mào)易、船運(yùn)、貨運(yùn)等行業(yè)空前興盛。這些行業(yè)的繁盛構(gòu)成了寧波市寫字樓租賃市場特殊的租賃客戶群體。但由于這些行業(yè)大多為私營和個(gè)體戶，一般規(guī)模較小，所以要求的辦公樓面積不大，大都集中在 150平米以下。寫字樓租賃客戶分析 在對(duì)江北、江東、海曙老三區(qū)的寫字樓租賃客戶類型調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，受特殊地方經(jīng)濟(jì)影響，國際貿(mào)易所占比例較大，三區(qū)中的比例分別為 %、 %、%；國際貨運(yùn)所占比重也較大，分別為 %、%、 %；管理咨詢類公司由于受地域影響較小，所以區(qū)內(nèi)分布相對(duì)較均衡，且比例較小，分別為%、 %、 %；廣告類和管理類咨詢公司分布也較均衡，分別為 %、 %、 %.寫字樓租賃客戶分析寫字樓租賃客戶分析 根據(jù)調(diào)查顯示，寧波市當(dāng)前被租寫字樓面積大都集中在 150平米以下的中小面積，所占比例在 81%左右，這和寧波大量的個(gè)體私營企業(yè)構(gòu)成的特殊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是聯(lián)系在一起的。而辦公需求面積較大的大型企業(yè)或國有企業(yè)，一般都會(huì)自建辦公樓，入平安大廈、建筑大廈等。所以寧波市當(dāng)前租賃市場的客戶主流需求面積仍然是 150平米左右的中小面積。寫字樓租賃客戶分析 調(diào)查顯示，當(dāng)前寧波市所租辦公樓客戶群中，公司產(chǎn)值都在 300萬以下的占很高比重，達(dá)32%，并逐級(jí)遞減。千萬以上又呈上升趨勢(shì)，所占比例也逐漸增加。這系列特征和寧波市整個(gè)中小型個(gè)私企業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是僅僅聯(lián)系起來的。如同寫字樓租用面積，一般都是由規(guī)模較小的個(gè)私企業(yè)組成，產(chǎn)值也都較小。小結(jié)p近年雖然購買大面積的客戶有一定入市，但由于寧波的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特色，市場仍以外貿(mào)業(yè)相關(guān)的中小企業(yè)所產(chǎn)生的客戶需求有關(guān)。p當(dāng)前的客戶區(qū)域主要在江東、海曙、鄞州為主，周邊縣市為輔助。另外有外地駐甬機(jī)構(gòu)和外資機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生需求有一定上升。p當(dāng)前寫字樓購買客戶仍然集中在 300平方米以內(nèi)。p寫字樓客戶的區(qū)域性較強(qiáng)，一般寫字樓項(xiàng)目的區(qū)域客戶達(dá)到 60%以上?？偨Y(jié)p總體市場已完成從 CBD向鄞南商務(wù)區(qū)和泛江東（包括江東、東部新城、科技園區(qū)等區(qū)域）發(fā)展。p當(dāng)前市場成交主要集中在泛江東和鄞南區(qū)域，但市場的存量也均存在于以上兩個(gè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)競爭壓力很大。p當(dāng)前市場去化主要集中在中檔寫字樓，表現(xiàn)在價(jià)格為 800010000元 /平方米。p市場客戶挖掘需以區(qū)域客戶為主力，并周邊縣市客戶有一定的挖掘空間。 當(dāng)前寧波寫字樓市場為供需嚴(yán)重失調(diào)的市場，區(qū)域市場壓力巨大， 2023年上半年市場更是以滯銷為主，雖然 6月市場有一定起色，但市場壓力仍沒減少。 市場不宜新入！? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 20:03:3020:03:3020:031/25/2023 8:03:30 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 一月 2120:03:3020:03Jan2125Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 20:03:3020:03:3020:03Monday, January 25, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 一月 21一月 2120:03:3020:03:30January 25, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 25 一月 20238:03:30 下午 20:03:30一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 218:03 下午 一月 2120:03January 25, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/25 20:03:3020:03:3025 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 8:03:30 下午 8:03 下午 20:03:30一月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 20:03:3020:03:3020:031/25/2023 8:03:30 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2120:03:3020:03Jan2125Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 20:03:3020:03:3020:03Monday, January 25, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2120:03:3020:03:30January 25, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 25 一月 20238:03:30 下午 20:03:30一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 218:03 下午 一月 2120:03January 25, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/25 20:03:3020:03:3025 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 8:03:30 下午 8:03 下午 20:03:30一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 20:03:3020:03:3020:031/25/2023 8:03:30 PM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 2120:03:3020:03Jan2125Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 20:03:3020:03:3020:03Monday, January 25, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 2120:03:3020:03:30January 25, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 25 一月 20238:03:30 下午 20:03:30一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 218:03 下午 一月 2120:03January 25, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/25 20:03:3020:03:3025 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 8:03:30 下午 8:03 下午 20:03:30一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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