【正文】 負責(zé)確定的事情接班時間： 2023年 關(guān)鍵詞：? 在 “ 專注 ” （住宅地產(chǎn)）的前提下做加法? 目標(biāo)： 1000億? 每年超過 60%的增長靠并購? 產(chǎn)品線迅速延伸? 強調(diào) “ 做大 ”外界評價： 智商高，從不得意忘形，看上去十分誠懇，但你永遠不知道他拿了張什么底牌 謹(jǐn)慎精明嚴(yán)謹(jǐn)，滴水不漏透明度： 開放、包容“ 陽光之下無陰影 ” 王石 Online 投訴萬科理想主義企業(yè)視角自由開放交流平臺網(wǎng)絡(luò)時代人文情懷主題年1995年 “ 資金年 ” 改善資金運用狀況，實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)分離1996年 “ 質(zhì)量管理年 ” 推行全年質(zhì)量，從選項、建造、客戶三方面全面提升總結(jié)1997年 “ 客戶年 ” 善待客戶，善待員工1998年 “ 職業(yè)經(jīng)理年 ” 專業(yè)追求，永無止境1999年 “ 團隊精神年 ” 配合默挈，夢幻組合 2023年 “ 職業(yè)精神年 ” 心存夢想，創(chuàng)新更和諧；以人為尊 ,與環(huán)境共生 2023年 “ 網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟年 ” 面向新經(jīng)濟、關(guān)注普通人2023年 “ 客戶微笑年 ” 萬科以你的生活為本 2023年 “ 生活無限 ” 用心入微 ,分享點滴歡笑 。成就夢想 ,共享精彩未來2023年 “ 成就 生活 夢想” 出色的成績、健康豐盛的人生，源于對夢想不懈的追求和努力2023年 “ 顛覆 引領(lǐng) 共生” 從零開始，專注于精細化和專業(yè)化的發(fā)展，做行業(yè)的領(lǐng)跑者，為社會提供更高的回報2023年 “ 變革先鋒 .企業(yè)公民” 顛覆慣性模式，擁抱變革時代；打造企業(yè)公民，與社會和諧共處2023年 “ 大道當(dāng)然 ,精細致遠”“ 大道當(dāng)然 ” 表達的是堅持走正道、勇于承擔(dān)社會責(zé)任的決心，而 “ 精細致遠 ” 體現(xiàn)出，精細化經(jīng)營成為萬科樹立核心競爭力、實現(xiàn)長期經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)的重要思路。 2023年 “ 慮遠積厚 守正筑堅 ” 公司應(yīng)以更深厚的積累，奠定長遠增長的堅實基礎(chǔ)；以堅實的產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，構(gòu)筑企業(yè)的核心競爭力。2023年 “ 零 ” 和 “ 壹 ”“ 萬象更新 美好明天 ” 。 “ 零 ” 既是原點也是起點。 “ 壹 ”象征希望，也代表行動。放下往日成功，修正過去不足；以永遠年輕的銳氣，將每一天視為新的起跑點。房地產(chǎn)玩兩樣?xùn)|西，除了品牌，另一個就是錢。2023年以前的融資情況：– 上市 9年，擴股 4次，總?cè)谫Y額達 17億元。– 融資能力在 1000家上市公司總排第二。資金不足對業(yè)務(wù)上造成的局限：– 新鴻基 1996年利潤 160億港幣，同期萬科的利潤額僅為其 1％。– 萬科自身沒有能力開發(fā)超過 15億元的項目。結(jié)論：融資是萬科的頭等大事。 融資策略三大困難：– 向銀行融資困難－－ 負債率達 50％– 向股民融資困難－－ 股權(quán)高度分散，深特發(fā)不愿擴股– 從海外融資困難－－ B股一潭死水解決方案－－換東家“ 革自己的命在所不惜 …”大股東從 “ 深特發(fā) ” 到 “ 華潤 ” 融資策略華潤入主萬科后的格局：v深圳萬科與北京置地強強聯(lián)合? 華潤資金實力、豐富的土地儲備? 萬科的市場操作經(jīng)驗、物業(yè)管理v萬科有了國際融資渠道? 收購協(xié)議簽署后的 5個月內(nèi)，北京置地在香港股市的股價翻了一番；? 海外融資合作伙伴：? GE地產(chǎn)（ 2023萬美元注入中信資本 .萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金）? 德國 HI（ Hypo Real Estate Bank International) （萬科中山項目融得 3500萬美元）? 新加坡 RZP（成都、沈陽、無錫等城市合作開發(fā)項目） 融資策略國內(nèi)融資：? 1991年末萬科 A總股本： ；經(jīng)過一系列的配股、送股、轉(zhuǎn)贈、 B股 IPO、權(quán)證行權(quán)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、增發(fā)等融資方式； 2023年中萬科股本擴大到 ，股本擴張了約 141倍? 萬科包括 IPO在內(nèi)共融資了 9次，融資 ；? 萬科融資方式廣泛性和全面性居國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)之首。 融資策略萬科 2023年 2023年 1月通過受讓或轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式獲得土地儲備情況股權(quán) 土地面積 （ m2） 規(guī)劃建筑面積或未結(jié)算可售面積（ m2）朝萬中心 60% 股權(quán) 736173 546709恒大集團 303917 423446浙江南都 60%股權(quán) 4117187 3561842上海南都 30%股權(quán) 1429281 1720645蘇州南都 21%股權(quán) 384044 637892富春公司 438088合計 6970602 6890534資料來源：《中國企業(yè)家》根據(jù)公開資料整理萬科的幾個轉(zhuǎn)變? 發(fā)展戰(zhàn)略： 2023年 3月宣布，發(fā)展策略由 2023年的 “謹(jǐn)慎進取”轉(zhuǎn)為 “快速擴張 ”；? 由 “內(nèi)生型增長 ”轉(zhuǎn)為 “外延型增長 ”—— 并購– 以 ，分三次收購南都地產(chǎn)– 以 ，收購北京朝陽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 60%股份– 以 ，收購富春有線公司股權(quán)（含土地項目）– ……? 由 “產(chǎn)品導(dǎo)向 ”轉(zhuǎn)為 “客戶導(dǎo)向 ”? 由 “集團總部 — 市級公司 ”的二級架構(gòu)轉(zhuǎn)為 “戰(zhàn)略總部 — 專業(yè)區(qū)域 — 執(zhí)行一線 ”為主線的三級組織架構(gòu)；? 由 “傳統(tǒng)生產(chǎn)方式 ”轉(zhuǎn)為 “工業(yè)化生產(chǎn) ”萬科如何跑贏地產(chǎn)? 不與政府和政策博弈；? 利用宏觀調(diào)控帶來的并購機會；? 利用所有可以試用的金融管道；? 聚焦城市圈；? 戰(zhàn)略導(dǎo)向，而非機會導(dǎo)向；? 堅持產(chǎn)品地位，住宅地產(chǎn)；? 完備的公司治理結(jié)構(gòu)；? 不行賄。摘自《中國企業(yè)家》萬科的標(biāo)桿 —— 帕爾迪 (PulteHomes,Inc)? 全美排名第一的地產(chǎn)商；? 成立于 1956年，創(chuàng)始人比爾 .帕爾迪（ 1950年開始開發(fā)自己的房子）；? 2023年公司收入 ，凈利潤 ，邊際利潤達到了 %,資本負債率 %。? 2023年，帕爾迪公司成為《福布斯》財富 500大公司之一， 2023年進入財富 400大公司之列，也是福布斯 “美國管理最佳企業(yè) ”之一；? 重要性排列：客戶 —— 社會 —— 企業(yè)萬科的標(biāo)桿 —— 帕爾迪 (PulteHomes,Inc)? 帕爾迪客戶細分– 帕爾迪公司以兩個因素（客戶的生命周期，客戶的支付能力）為坐標(biāo)，建立了 “生命周期與支付能力矩陣 ”。運用這個矩陣，帕爾迪公司建立了兩大類，共有 11類細分客戶。– 按照這個分類，各個細類客戶的年齡段逐步上升。而按照支付能力上升排序則依次是：單人工作丁克家庭、有嬰兒的夫婦、單親家庭、成熟家庭、空巢家庭、雙人工作丁克家庭、富足成熟家庭等。– 把上述 11類客戶一網(wǎng)打盡，帕爾迪就基本上實現(xiàn)了 “從搖籃到墳?zāi)?”的終身鎖定，每個人或者家庭都可以從這 11種客戶細分中找到自己的位置。萬科的標(biāo)桿 —— 帕爾迪 (PulteHomes,Inc)? 帕爾迪 “購房 7步程序 ”1. 開工建設(shè)之前，客戶可以和建筑專家一起設(shè)計自己的房子，專家回答關(guān)于建設(shè)進度的問題。2. 墻面建造前的檢查。墻面建好之前，客戶可以檢查所有的建筑材料，從電氣設(shè)備到供熱及空調(diào)系統(tǒng)等，確?？蛻羲蟮牡胤降玫綕M足，并回答問題。3. 質(zhì)量保障檢查。帕爾迪公司建筑專家將進行全面廣泛的質(zhì)量檢查，確保應(yīng)該維修補救的地方及時完成，并在交鑰匙之前做好住宅的清理工作。4. 交房前指引介紹。在客戶入住新房之前，帕爾迪公司將詳盡地介紹每個細節(jié)，解釋公司的服務(wù)內(nèi)容和步驟。5. 交房后 30天跟蹤服務(wù)。帕爾迪公司將和客戶對每一個環(huán)節(jié)進行登記確認(rèn)。6. 三個月的后續(xù)跟蹤服務(wù)。再一次進行質(zhì)量保證檢查。7. 11個月后續(xù)跟蹤服務(wù)。在一年的保證期內(nèi)，帕爾迪公司將與客戶確認(rèn)已經(jīng)提供了所有承諾的服務(wù)，解決客戶在居住過程當(dāng)中遇到的問題。豐盛創(chuàng)造健康人生結(jié) 束 語易 經(jīng) 的智慧v崇德與廣業(yè)同步v專業(yè)與多元取舍v內(nèi)部與外部匹配v備物與聚人并存167?！?備物致用，立成器，為天下利。 ” 167?！?何以守位？曰仁；何以聚人？曰財。 ” v自強與合眾結(jié)合167?！?天行健，君子以自強不息。 ” 167。“ 以 ‘ 自強不息 ’ 為修己之綱，以 ‘ 厚德載物 ’ 為治人之本。 ” v發(fā)展與風(fēng)險平衡167。“ 時止則止，時行則行，動靜不失其時，其道光明。 ”167?！?危者安其位者也，亡者保其存者也，亂者有其治者也。是故君子安而不忘危， 存而不忘亡，治而不忘亂，是以身安而國家可保也。 ”周易 — 在矛盾與對立中追求統(tǒng)一和融合v長期與短期協(xié)調(diào)v國內(nèi)與國際共展v創(chuàng)新與規(guī)范兼顧