【正文】 戶 外、網(wǎng) 絡(luò) 、 電視 等以及圈子內(nèi)的口碑 傳 播非別墅類物業(yè)主力客戶特點寫真 非別墅類產(chǎn)品客戶描述主要參數(shù) 特征描述目的 提高生活的品 質(zhì) ，體 現(xiàn) 自己的身價功能 面 積 中等偏大，能 滿 足 3人或者更多的使用功能價格 講 求 實 惠 實 用付款方式 多 為 按揭或者分期，少部分采用一次性付款戶 型 小面 積 洋房或者大面 積 小高 層建筑 有檔次感和一定文化情 調(diào) ，生活氣氛 較濃園林 休 閑 、舒服、 實 用，具有適合散步、 鍛煉 的活 動場 所配套 能 滿 足生活必 須設(shè) 施，上下班便利交通，休憩、運(yùn) 動 、放松的需要，一定品位的休 閑 、健身 場 所，并適當(dāng)有少量兒童游 樂設(shè) 施及教育配套， 較 少 車 位管理 人性化、安全是第一要素、 綠 化、清 潔非別墅類物業(yè)主力客戶購房需求特征 非別墅類產(chǎn)品客戶描述040102 030405市場定位S：p具有豐富的自然景觀及深厚的人文積淀p周邊路網(wǎng)暢通，交通較為便捷；p所在區(qū)域已形成高檔別墅的開發(fā)氛圍p項目公司具有雄厚的資金實力和成熟的運(yùn)作理念p項目地塊占地約 583畝左右，具有大盤項目分期開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢。W：p公交等市政配套系統(tǒng)目前尚不完善 ,片區(qū)認(rèn)知度有待提高p生活配套設(shè)施不全、娛樂、休閑等設(shè)施缺乏，高端競爭項目對市場客戶資源挖掘有先入優(yōu)勢p周邊缺乏大型的企事業(yè)單位，項目缺乏較大的客源支撐p整體改造力度小，影響到消費(fèi)者對項目發(fā)展前景的判斷；p地塊呈現(xiàn)的 L形狀態(tài)，臨道路街面長，對于景觀的發(fā)掘受到制約。O：p項目發(fā)揮的空間較大，可以通過細(xì)分市場尋求差異化；p項目所在板塊聚集了眾多的開發(fā)項目，具有較高的市場觀注度；p含浦組團(tuán)中長期規(guī)劃將使片區(qū)宜居度不斷提升；p隨著城市化進(jìn)程的加快和市場商品房價值提升的加速，為項目周邊的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇和增長點。T：p長沙市場未來放量巨大p項目體量大，周期較長，受未來市場變化影響大，具有一定的風(fēng)險。p項目地塊存在一定的拆遷量，考量開發(fā)企業(yè)公關(guān)能力；p地塊周邊環(huán)境抗性大，嚴(yán)重地影響項目的品質(zhì)與形象。優(yōu)勢的發(fā)掘 —— 項目 SWOT分析『客觀性』主動式被動式『主觀性』產(chǎn)品環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會資源）（自然資源）人文 服務(wù) 3 1 4 2本項目核心競爭力江景資源優(yōu)勢，河濱公園景觀優(yōu)勢 產(chǎn)品細(xì)分及創(chuàng)新“1”—“ 產(chǎn)品 ” 以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點“3”—“ 環(huán)境 ” 提升項目居住價值，體驗自然，享受自然“4”—“ 人文性 ” 打造和諧居住氛圍，和周邊人文環(huán)境相適應(yīng) .本項目的選擇：“1+3+4” （產(chǎn)品 +環(huán)境 +人文）—— 體現(xiàn)“ 區(qū)域標(biāo)桿價值 ”大社區(qū)，濃厚的人居氛圍領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會主義者本項目的競爭戰(zhàn)略 —— 挑戰(zhàn)者：抓住市場機(jī)會，力求產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新本項目市場定位 —— 中高端多產(chǎn)品線歐式人文小鎮(zhèn) 市場非資源大盤以多產(chǎn)品線開發(fā)模式為主 客戶歐式風(fēng)格、洋房主導(dǎo)。 本體項目為郊區(qū)非資源型大盤項目定位中高端多產(chǎn)品線歐式人文小鎮(zhèn)閱讀長沙長沙缺什么？長沙的地產(chǎn)表情很異域抄襲和贗品充斥了整個地產(chǎn)利海大學(xué)城的出現(xiàn)讓長沙重新想象意大利一個原汁原味的意大利小鎮(zhèn) ， 拒絕平庸、拒絕 “似是而非、貌合神離 ”的小鎮(zhèn) 一個右岸的小鎮(zhèn)，中產(chǎn)階級享受緩緩慵懶的樂園 一個美麗、浪漫的小鎮(zhèn)，一個充滿著奇趣新鮮的小鎮(zhèn) 一個發(fā)現(xiàn)、體驗和區(qū)別日常生活之一成不變的小鎮(zhèn) 沒有喧嘩的鬧市，沒有筆直的通忂大道，有的只是小橋流水、充滿步行趣味的巷陌，以人為設(shè)計尺度的空間，是小鎮(zhèn)最獨(dú)特的魅力，街頭巷尾閑適的茶座和咖啡廳，偷得浮生半日閑的舒適感和親密感，蕩漾在小鎮(zhèn)居民的心中 …項目形象定位項目命名建議 1 —— 波西塔諾意大利諺語： “看一眼那不勒斯，然后死去。 ”波西塔諾，意大利南部阿瑪爾菲海岸的小鎮(zhèn)。如果說那不勒斯是一頂王冠，那波西塔諾就是王冠上的的那塊寶石。波西塔諾，被譽(yù)為地中海最美的小鎮(zhèn)，盛放的鮮花和果樹簇?fù)碇?，像童話世界一樣小巧的房子，在山體或懸崖之上千姿百態(tài)，錯落有致，慢慢由海邊爬上山腰。在這樣的房屋里，總有一面窗正對著大海，陽光下，無邊無際的海洋，藍(lán)得不可思議，變幻的海景是窗間一幅最美的畫。窗外的懸崖拍浪逼到眼前，吹了幾世紀(jì)，總是淡淡的檸檬香，那永不變的那不勒斯海風(fēng)，時時刻刻都在溫柔親吻著您的臉！這世上最親密最美妙的接觸，讓愛情在此茁壯成長。走在古老的石板路上，腳步的清脆回響都是美妙的音樂。只要你一直往下坡路走，遲早會看見美麗的沙灘 ……項目命名建議 2 —— 維羅那城維羅那是意大利最古老 ,最美麗和最榮耀的城市之一 , 拉丁語的意思為 極高雅的城市 .它所處的位置非常理想 ,氣候也格外宜人 ,交通四通八達(dá) ,是意大利和歐洲鐵路 ,公路的主要樞紐 ,因此被稱為意大利之門戶 .這里盛產(chǎn)葡萄酒 ,蔬菜和水果 ,還有著名的維羅納大理石 .維羅納的確是一座非常高雅的城市 ,她擁有無數(shù)的自然美景 ,河流 ,山丘 ,依山的佳爾湖 。她更擁有許多著名的紀(jì)念性的建筑物 ,具有獨(dú)特的城鎮(zhèn)美景 . 維羅納也被稱作是愛之城 ,莎士比亞筆下的羅米歐與侏儷葉的愛情故事就發(fā)生在這里維羅那 （ verona）是意大利具有兩千年 歷史的古城，在古羅馬時代已經(jīng)很興盛，保留了許多名勝古跡地理位置意大利北部美譽(yù)度究斯提花園莎士比亞小說《羅密歐與朱麗葉》故事的發(fā)生地古代競技場穿過古橋，走進(jìn) 玫瑰色的維洛那， 瞬時間就好像進(jìn)入了幾個世紀(jì)以前教堂街道利海 波西塔諾 or 利海 維羅那城結(jié)束抄襲和贗品的時代歐式生活浮現(xiàn)，邊界自開讓長沙享受到原汁原味的意大利生活目標(biāo)客戶定位核心客戶 ：長沙市區(qū)高收入企業(yè)主、公務(wù)員，南城區(qū)中高收入企業(yè)管理層核心客戶重要客戶重要客戶 ：大學(xué)城教職員工，岳麓區(qū)高科技企業(yè)員工邊緣客戶邊緣客戶 ：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主，周邊富裕的原住民偶得客戶偶得客戶 ：其它外省市客戶項目目標(biāo)客戶定位050102 030405發(fā)展建議規(guī)劃和開發(fā)周期建議1原則一：劣勢盡可能規(guī)避規(guī)劃降噪：臨路面盡可能布置非主要功能房戶型布置盡可能南向原則二：優(yōu)勢盡可能利用樓棟排布充分利用地塊昭示性戶型布置考慮東北面山景資源的利用原則三：價值最大化在滿足容積率前提下，考慮樓間距，盡可能降低覆蓋率，提高內(nèi)部園林景觀資源好資源位置布置大戶型，資源優(yōu)勢較差位置布置中小戶型，園林景觀資源最大化項目規(guī)劃布局建議價值分區(qū)原則 權(quán)重 B1 B2 B3可塑性 20% 18 18 15進(jìn)入性 10% 7 9 10資源的可利用性 30% 28 25 23景觀的可利用性 40% 40 30 25價值實現(xiàn) 93 82 73價值排序 1 2 3地塊屬性景觀評價 其他特征B1 背山型 景觀最佳 私密性最好B2 社區(qū)型 景觀一般 可塑性高B3 臨路型 景觀一般 存在噪音污染影響B(tài)LOCK1BLOCK2BLOC3地塊價值排序 : B1B2B3規(guī)劃方案一：滿足 景觀軸線獨(dú)棟別墅連排別墅洋房高層 出入口 會所商業(yè)街車塘河路連豐路象嘴路山頂公園規(guī)劃方案一 方案一詳細(xì)劃分建筑類型 土地面積 比例 建筑面積 建面比例 平均單套面積 套數(shù) 容積率類別墅產(chǎn)品 獨(dú)立別墅 10005 3% % 400 9 聯(lián)排別墅 13340 4% 8004 % 250 32 多層洋房 13340 4% 20230 % 140 143 帶電梯洋房 30015 9% 66033 % 160 413 高層產(chǎn)品 高層（ 15層） 146740 44% 366850 % 130 2822 高層（ 22層） 120230 36% 360180 % 130 2771 3合計 333500 100% % 　 6189 方案評價：以中央廣場為規(guī)劃核心，通過東西、南北兩條景觀軸線確保各類物業(yè)均能享受較佳的景觀；高端物業(yè)類型排布在核心區(qū)域，而且東北向為山頂公園，保證了高端產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢和私密性優(yōu)勢；此方案容積率接近 ，項目內(nèi)基本上為高層產(chǎn)品，而此項目周邊都為低密度產(chǎn)品項目，此方案基本上無法與其競爭，因此此方案入市風(fēng)險較大。項目離市中心較遠(yuǎn)，高層產(chǎn)品價格不可能過高，從成本方面考慮，此方案也不太可取。由于此方案容積率過對高項目品質(zhì)、形象都有一定影響。注：類別墅產(chǎn)品用地面積占總用地面積的 20%,高層產(chǎn)品占 80％規(guī)劃方案二：合理的容積率條件下景觀軸線獨(dú)棟別墅連排別墅洋房高層 入口 會所商業(yè)街象嘴路車塘河路連豐路山頂公園規(guī)劃方案一方案評價：項目遵循北高南低的規(guī)劃原則，合理地利用了地塊的地形條件；以中央廣場為規(guī)劃核心，通過東西、南北兩條景觀軸線確保各類物業(yè)均能享受較佳的景觀；沿連豐路規(guī)劃兩層商業(yè)，使小區(qū)與周邊環(huán)境能夠有效區(qū)隔；項目以連排作為啟動物業(yè)，確保項目能夠樹立較高的市場形象。建筑類型　 土地面積 ㎡ 比例 建筑面積 建面比例 平均單套面積 套數(shù) 容積率類別墅產(chǎn)品 獨(dú)立別墅 33350 11% 10005 % 400 29 聯(lián)排別墅 106720 36% 64032 % 250 256 多層洋房 53360 18% 80040 % 140 572 帶電梯洋房 40020 13% 88044 % 160 550 高層產(chǎn)品 高層（ 15層） 33350 11% 83375 % 130 641 高層（ 22層） 33350 11% 100050 % 130 770 3合計 300150 100% 425546 % 　 1626 方案二詳細(xì)劃分注：類別墅產(chǎn)品用地面積占總用地面積的 78%,高層產(chǎn)品占 22％結(jié)合規(guī)劃方案二的開發(fā)節(jié)奏項目共分四期開發(fā)，開發(fā)周期為三年，從2023年到 2023年底，前期以中高端產(chǎn)品拉升項目形象，中期實現(xiàn)高端產(chǎn)品利潤最大化，后期憑借已經(jīng)建立的高端形象完成高層物業(yè)銷售：一期： 2023年下半年－ 2023年上半年，聯(lián)排別墅＋多層洋房入市二期： 2023年上半年－ 2023年下半年，聯(lián)排別墅＋多層洋房三期： 2023年上半年－ 2023年下半年，獨(dú)棟別墅四期： 2023年中－ 2023年下半年，高層住宅景觀軸線獨(dú)棟別墅連排別墅洋房高層 出入口 會所1132 244 車塘河路連豐路象嘴路山頂公園規(guī)劃方案三：內(nèi)膽型開發(fā)模式景觀軸線獨(dú)棟別墅連排別墅洋房高層 出入口 會所商業(yè)街車塘河路連豐路象嘴路山頂公園方案評價：物業(yè)類型排布結(jié)合地塊特點和景觀資源分布，實現(xiàn)景觀資源最大化；以中央廣場為規(guī)劃核心，通過東西、南北兩條景觀軸線確保各類物業(yè)均能享受較佳的景觀；高端物業(yè)類型排布在核心區(qū)域，保證了高端產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢和私密性優(yōu)勢；可采用由外向內(nèi)的開發(fā)模式，高端物業(yè)實現(xiàn)利益最大化。建筑類型 　 土地面積 比例 建筑面積 建面比例 平均單套面積 套數(shù) 容積率類別墅產(chǎn)品 獨(dú)立別墅 40020 12% 12023 % 400 34 聯(lián)排別墅 53360 16% 32023 % 250 128 多層洋房 53360 16% 80040 % 140 572 帶電梯洋房 66700 20% 146740 % 160 917 高層產(chǎn)品 高層（ 15層） 53360 16% 133400 % 130 1026 高層（ 22層） 66700 20% 202300 % 130 1539 3合計 333500 100% 604302 % 　 2273 規(guī)劃方案一方案三詳細(xì)劃分注：類別墅產(chǎn)品用地面積占總用地面積的 64%,高層產(chǎn)品占 36％景觀軸線獨(dú)棟別墅連排別墅洋房高層 出入口 會所商業(yè)街車塘河路1223 44項目共分四期開發(fā)，開發(fā)周期為三年，從 2023年到 2023年底，開發(fā)模式由外及內(nèi)，前期以中端產(chǎn)品入市，和市場形成差異化，中后期完成高端物業(yè)銷售，實現(xiàn)價值最大化：一期： 2023年下半年－ 2023年上半年，多層洋房入市二期： 2023年上半年－ 2023年下半年，高層住宅＋多層洋房三期： 2023年上半年－ 2023年下半年， 高層住宅＋ 多層洋房四期： 2023年中－ 2023年下半年，獨(dú)棟別墅＋聯(lián)排別墅結(jié)合規(guī)劃方案三的開發(fā)節(jié)奏連豐路象嘴路山頂公園n地塊西側(cè)和南側(cè)分別緊鄰象嘴路和連豐路，分別臨路面長為 3114011米和3114246米。地塊東側(cè)臨車塘河路，面長為 391866米；n建議和政府協(xié)商將小區(qū)的主入口設(shè)置在象嘴路方面 ，