【正文】 場深耕 在最有機會的區(qū)域市場，根據(jù)每個客戶市場不同，設(shè)計不同的招商渠道和策略，運用各種招商方式力爭在較短時期內(nèi)取得一定效果。 第一目標(biāo)市場：濱海市區(qū)及周邊區(qū)縣五金建材相關(guān)行業(yè)經(jīng)營戶； 第二目標(biāo)市場：將輻射到整個鹽城地區(qū)市場及蘇北市場； 第三目標(biāo)市場：外地市場品牌商或經(jīng)營戶。 項目招商思路 招商政策建議 免租金 項目在前期招商中可以推行免租金的方式先行招商，通過前期的降低入場門檻，吸引商家進場經(jīng)營。可以在短期內(nèi)形成市場經(jīng)營規(guī)模，促進商業(yè)人氣，通過后期培養(yǎng)，再根據(jù)經(jīng)營狀況和市場發(fā)展?fàn)顩r制定合理的租金。 送裝修 對于主力商家或者在行業(yè)內(nèi)有市場影響力的品牌進行有選擇的入場送裝修的優(yōu)惠政策，鼓勵主力品牌和商家入場經(jīng)營。 送廣告位 在招商過程中，可以把市場建筑上已經(jīng)規(guī)劃的廣告位作為承諾，根據(jù)商家品牌影響力情況給以免費使用，同時保證數(shù)量和發(fā)布時間。同時在市場消費導(dǎo)購刊物和對外推廣媒體中承諾免費推廣該品牌。 優(yōu)先鋪位選擇 對于有多個品牌代理的經(jīng)營商和代理機構(gòu)，可以適當(dāng)提供優(yōu)先選擇鋪位的優(yōu)惠措施。專業(yè)市場內(nèi)某些領(lǐng)導(dǎo)品牌一般喜歡占據(jù)市場入口處等相關(guān)最為有利的位置，其他位置或者樓層不予考慮。針對這種情況，在招商談判中可以適當(dāng)給予更多權(quán)力和優(yōu)惠，由其自行選擇鋪位，盡量滿足。 貸款、工商、稅收等相關(guān)優(yōu)惠 先期與有關(guān)政府職能部門進構(gòu)協(xié)商，對于入場經(jīng)營的商家執(zhí)行相關(guān)的工商管理、稅收等減免優(yōu)惠，減輕經(jīng)營者前期壓力。 招商政策建議 項目銷售與招商協(xié)作計劃 第三部分 項目運營 運營管理模式 設(shè)置管理體系 提供傳統(tǒng)物業(yè)管理 提供清潔、修繕、安保、水電等服務(wù) 商鋪出租服務(wù) 傳統(tǒng)管理模式（東明、金屋、通貿(mào)模式） 現(xiàn)代化專業(yè)管理模式 商場化主體管理 提供傳統(tǒng)物業(yè)管理 綜合考評 信息流服務(wù) 物流服務(wù)的整體管理服務(wù)體系 建立監(jiān)督管理市場機制 商品進行索證審核、準(zhǔn)入備案 后勤服務(wù)體系 售后服務(wù)體系 廣告推廣體系 1活動推廣體系 1網(wǎng)站展示體系 1招商體系 1市場開拓體系 1市場導(dǎo)購體系 1實行目標(biāo)管理 運營管理模式 本項目運營管理模式思考 項目無論是主體招商還是整體招商，都需要成立專業(yè)的管理公司進行全程管理。管理公司可以由前期的招商團隊來做基礎(chǔ)，項目一旦進入運營階段，招商仍然是重要的市場開拓工作。 成立專業(yè)管理公司 獨立運營和整體統(tǒng)一管理相結(jié)合 依據(jù)項目目前規(guī)劃必然是由多個業(yè)態(tài)的專業(yè)市場組成，在組建管理公司的過程中，應(yīng)根據(jù)各專業(yè)市場的業(yè)態(tài)定位成立相對獨立的部門，進行專項的管理，市場業(yè)態(tài)不同將導(dǎo)致管理工作有所不同?？梢栽诮y(tǒng)一的管理公司之下成立分機構(gòu)，相互獨立運營和整體統(tǒng)一管理相結(jié)合。 本項目運營管理模式思考 制定專業(yè)的管理模式 現(xiàn)代專業(yè)市場中，管理模式和市場服務(wù)體系對于市場的經(jīng)營是至關(guān)重要的，是重要的競爭手段。項目由多個業(yè)態(tài)的專業(yè)市場形成，需要制定符合各專業(yè)市場業(yè)態(tài)需求的管理模式和服務(wù)體系。 鑒于項目整體定位和各專業(yè)市場的功能定位及業(yè)態(tài)定位尚未確定，具體的管理模式有待后期整合確定。 第五篇 工作計劃 本項目前期工作原則 ■ 快速亮相、招商先行，通過全方位廣告發(fā)布、工地包裝等一系列亮相動作，強勢起飛； ■ 充分利用政府資源，捆綁“浙商”概念，快速樹立公信力； ■ 充分利用“開工、五一、”等節(jié)點，整合推廣傳播，打“組合拳”； ■ 首期投放 5萬方左右，輕裝上陣，以保持較好的機動性，為后續(xù)標(biāo)段銷售提升作準(zhǔn)備。 本項目前期工作計劃的內(nèi)容 該節(jié)點主要任務(wù)是結(jié)合現(xiàn)場售樓處開發(fā)，開展認籌工作，為正式銷售和招商接洽預(yù)熱，實現(xiàn)招商和銷售的互相促進。主要方式為廣告、活動、新聞三方聯(lián)動，擴大傳播面，強化記憶和信心。 ⑴、現(xiàn)場售樓處 樓書和報紙（二期）組合宣傳，提升企業(yè)和項目檔次，鞏固客戶信心； 室內(nèi)宣傳畫和外部門頭、廣告組合豐富項目形象； ⑵、工地包裝 圍墻、高炮、彩旗、拱門、氣柱、巨幅、垂幅、斜拉條幅等多種宣傳手段，配合慶典活動形成工地的整體形象包裝。 慶典活動對應(yīng)的場地布置追求大氣，超出當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)標(biāo)準(zhǔn)，在開工階段制造本地不可逾越的形象高度。 本項目前期工作計劃的內(nèi)容 ⑶、廣告系統(tǒng) 原有廣告體系畫面更新的基礎(chǔ)上，結(jié)合紙媒、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信等宣傳手段，對以下群體進行針對性覆蓋： ?濱海及其周邊市場投資客、專業(yè)市場經(jīng)營戶； ?專業(yè)市場經(jīng)營戶和重點投資客 ?鹽城及外省專業(yè)市場； ?投資客集中省份、區(qū)域。 階段工作計劃 時間 推廣階段 工作重點 年份 月份 2023年 4月 亮相期 廣告投放方案確定、畫面設(shè)計； 5月 蓄水期 物料和慶典、推廣活動；產(chǎn)品說明會、投資分享類公關(guān)活動； 6月 系列新聞傳播提升項目高度；招商相關(guān)宣傳和物料； 7月 品牌發(fā)布會、品牌簽約會、商貿(mào)洽談會等系列公關(guān)活動； 8月 認購期 開工活動、公關(guān)活動；開工系列宣傳物料；專業(yè)市場針對性廣告小眾傳播； 9月 開盤廣告、開盤準(zhǔn)備，促銷相關(guān)物料準(zhǔn)備； 10月 強銷期 針對促銷啟動宣傳；招商啟動相關(guān)公關(guān)活動；針對招商客戶群軟文炒作； 11月 媒介組合總結(jié)調(diào)整，外省宣傳資源分析調(diào)整；和媒體合作優(yōu)秀項目評選等； 12月 年度推廣工作計劃提交并確定；市場運營報紙設(shè)計制作； 2023年 1月 持銷期 銷售、招商促銷活動和市場交流活動組織； 2月 博覽城新年商戶經(jīng)營計劃交流，論壇、新產(chǎn)品推介會、展覽會等活動； 3月 階段性推廣計劃和廣告發(fā)布、物料制作、公關(guān)活動、新聞傳播； 商務(wù)標(biāo) 合同標(biāo)的： 合同范圍： 濱海洲盛國際家居廣場 可售面積： 約 16萬方 合同服務(wù)期限： 自 合同簽署之日 起至 一年 止。 合同服務(wù)內(nèi)容： （一）項目定位分析服務(wù) （二）項目推廣執(zhí)行服務(wù) （三）項目銷售執(zhí)行服務(wù) （四）項目資源整合服務(wù) （五）項目企劃表現(xiàn)服務(wù) （六）其他跟蹤配合服務(wù) 商務(wù)標(biāo) 銷售代理傭金比例與結(jié)算方式 ： 包括基本傭金、策企劃服務(wù)費等 基本傭金： 代理期內(nèi)按照合同簽約金額的 4 % 支付基本傭金。 策企劃服務(wù)費： 按月收取服務(wù)月費，每月 5 萬 元整（ 伍萬元整 ）。 代理傭金的結(jié)算 ： 基本傭金： 在次月的 8 日前 核算完畢并結(jié)算傭金。 策企劃服務(wù)費： 自合同簽訂日起 半年一預(yù)付 。