【正文】 于紅旗片區(qū)、高新園區(qū)等價(jià)格已上漲到 6000以上，因此，該區(qū)域有較大價(jià)格上漲空間。 ?星海片區(qū) ? 0405年，土地的升值較快，增長(zhǎng)率％，土地成本壓力較大，由于景觀資源唯一，且為商務(wù)、會(huì)展中心，盈利水平在 16％－ 30％之間，增長(zhǎng)空間有限。 ?中心片區(qū) ? 由于土地成本較高，致使中山區(qū)的房?jī)r(jià)一直處于較高水平，均價(jià) 8000盈利水平在 %,億達(dá)青云映山盈利為%。 ?南濱海區(qū) ? 該片區(qū)位于中心城區(qū)的宜居生活區(qū)，景觀資源唯一， 05年樓面地價(jià) 2054，土地供應(yīng)量較少。 ?泉水片區(qū) ? 該片區(qū)土地成交規(guī)模較大， 0305年土地增長(zhǎng)率為 %， 05年樓面地價(jià)1290，土地成本較高，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢。 2023年度市場(chǎng)預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測(cè) —— 波士頓模型 ? 波士頓矩陣模型用于分析公司業(yè)務(wù)，將業(yè)務(wù)分為明星（ Star） ,現(xiàn)金牛（ Cash Flow） ,瘦狗（ Dog）和問題（ Question Mark）四個(gè)類別。 Star明星 收益 : 高成長(zhǎng) ,穩(wěn)定 現(xiàn)金流 : 中等 戰(zhàn)略 : 保持或收割 Question Mark問題 收益 : 低成長(zhǎng) ,不穩(wěn)定 現(xiàn)金流 : 虧損 戰(zhàn)略 : 提高市場(chǎng)分額或收割 /丟棄 Cash Cow現(xiàn)金牛 收益 : 高成長(zhǎng) ,穩(wěn)定 現(xiàn)金流 : 高穩(wěn)定 戰(zhàn)略 : 保持或增加市場(chǎng)分額 Dog 瘦狗 收益 : 低成長(zhǎng) ,不穩(wěn)定 現(xiàn)金流 : 中等或虧損 戰(zhàn)略 : 收割 /丟棄 強(qiáng) 弱 市場(chǎng)成長(zhǎng)率 弱 強(qiáng) 相對(duì)市場(chǎng)份額 2023年度市場(chǎng)預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測(cè) —— 波士頓模型在大連公司中應(yīng)用嘗試 0%10%20%30%40%50%5% 10% 15% 20% 25% 30%銷售凈利率 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 紅旗鎮(zhèn) 機(jī)場(chǎng)前，泉水片區(qū) 高新園區(qū) 緊密區(qū) 星海片區(qū) 中心城區(qū) 5325套 3380套 2591套 6136套 數(shù)據(jù)來源： 2023年春、秋房展會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 1580套 長(zhǎng)期投資區(qū)域 最佳投資區(qū)域 待發(fā)展投資區(qū)域 成熟投資區(qū)域 注： 橢圓大小代表片區(qū)房屋供應(yīng)套數(shù) 3800套， 10040套 2650套 南濱海片區(qū) 2023年度市場(chǎng)預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測(cè) ? 根據(jù)上述模型，結(jié)合投資價(jià)值、政府關(guān)系因素，大連公司擬對(duì)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域進(jìn)行調(diào)整， 將高新園區(qū)列為重點(diǎn)片區(qū) 。 5000－ 6000 5000－ 6000 6000－ 8000 8000以上 4500－ 5000 6000－ 8000 意向地塊 紅旗鎮(zhèn)片區(qū) 凈利率 11%14% 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 % 機(jī)場(chǎng)前片區(qū) 凈利率 6%8% 房?jī)r(jià)無增幅 高新技術(shù)片區(qū) 凈利率 7%9% 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 % 緊密區(qū) 中心片區(qū) 凈利率 10%20% 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 % 星海 凈利率 1525% 現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較慢 凈利率 1630% 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率34% 南濱海片區(qū) 凈利率 20%25% 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率25% 泉水片區(qū) 凈利率 6%7% 房?jī)r(jià)無增幅 高新園區(qū) 機(jī)場(chǎng)區(qū)域 紅旗鎮(zhèn)區(qū)域 2023年度市場(chǎng)預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測(cè) —— 高新園區(qū)概況 ? 大連高新技術(shù)園區(qū)是 1991年 3月經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)建立的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對(duì)外開放先導(dǎo)區(qū)、科技興市的示范區(qū)。 ? 園區(qū)總占地 ，主要由創(chuàng)業(yè)園（、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 2023年度市場(chǎng)預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測(cè) —— 高新園區(qū)概況 ? 高新園區(qū)市場(chǎng)需求量及特征 ? 調(diào)研的幾家企業(yè)的總?cè)藬?shù)在一萬人左右，在購(gòu)房方面的特點(diǎn)是： 普通人員的收入一般在 10萬元以上，購(gòu)房面積集中在 80－ 100平； 中級(jí)管理人員收入在 10－ 20萬元之間，購(gòu)房面積集中在 120－ 140平； 高級(jí)管理人員收入在 25萬元以上，由于流動(dòng)性較強(qiáng)，自主需求較低，購(gòu)房主要用于投資，傾向于投資面積在 100平以上的戶型； 外籍人員購(gòu)房面積集中在 140平以上的戶型。通常的情況為普通人員占公司員工總數(shù) 10％，中高級(jí)人員占 70％，高級(jí)管理人員占 10％，外籍人員占 10％。 公司 人數(shù)（位） 人員性質(zhì) 年收入 需求面積 SAP、惠普、 IBM、 松下電器、松下通信、畢博 2200 行政人員 510萬元 90120㎡ 軟件工程師 1015萬元 140㎡ 中高級(jí)管理人員 30萬元 140㎡ （中級(jí)） 簡(jiǎn)柏特（通用電氣）、埃森哲、 DELL 2900 行政人員、技術(shù)人員 35萬元 80100㎡ 外籍人員 510萬元 140㎡ 中高級(jí)管理人員 2025萬元 120140㎡ （中級(jí)） 索尼 70（高級(jí)工程師 40人左右） 高級(jí)工程師 30萬元 120㎡ 東軟集團(tuán)、東軟股份 2023 一般員工 3－ 5萬元 ㎡ 軟件工程師 5－ 8萬元 80－ 100㎡ 中高級(jí)管理人員 10萬元以上 120－ 140㎡ 華信、新軟（海輝） 2023（軟件工程師占 30%） 軟件工程師 10－ 15萬元 100－ 120㎡ 愛立信、歐姆龍、 CSK、阿爾派 辦事處（人數(shù)很少） 一般員工 35萬元 80100㎡ 中高級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 10－ 15萬元 120 ㎡ 以上 珍奧、非得、馮哈根斯 10－ 20人 中層員工 員工收入較低 100㎡ 左右 2023年度市場(chǎng)預(yù)期 ? 潛力片區(qū)預(yù)測(cè) —— 高新園區(qū)概況 ? 從 05年大連市各行業(yè)在崗人員平均收入統(tǒng)計(jì)來看，計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、高校教育工作者和技術(shù)服務(wù)人員的收入分別位列第一位和第四位，高收入將是樓盤銷售較好的有力支撐。 學(xué)校名稱 人數(shù) 人員性質(zhì)及收入 大連理工大學(xué) 3134 高級(jí)科研工作者 100萬以上 高級(jí)管理人員 15－ 30萬 副教授以上教師 10－ 15萬 行政人員 3－ 5萬 大連海事大學(xué) 2500 高級(jí)科研工作者 100萬以上 高級(jí)管理人員 15－ 30萬 副教授以上教師 10－ 15萬 行政人員 3－ 5萬 東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 2100 高級(jí)管理人員 15－ 30萬 副教授以上教師 10－ 15萬 行政人員 3－ 5萬 大連水產(chǎn)學(xué)院 590 高級(jí)管理人員 10－ 15萬 副教授以上教師 8－ 10萬 行政人員 3－ 5萬 東軟信息學(xué)院 400 高級(jí)管理人員 10－ 15萬 副教授以上教師 8－ 10萬 行政人員 3－ 5萬 大連財(cái)經(jīng)學(xué)校 110 高級(jí)管理人員 8－ 10萬 副教授以上教師 5－ 8萬 行政人員 3－ 5萬 大連醫(yī)科大學(xué) 4239 高級(jí)科研工作者 100萬以上 高級(jí)管理人員 15－ 30萬 副教授以上教師 10－ 15萬 行政人員 3－ 5萬 總計(jì) 13073 2023年度市場(chǎng)預(yù)期 ? 結(jié)論 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)為大連住宅市場(chǎng)的旺盛需求奠定了基礎(chǔ)，住宅消費(fèi)正在成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ? ? 宏觀調(diào)控后，土地市場(chǎng)供應(yīng)稍有波動(dòng)，隨著當(dāng)?shù)貙?shí)施細(xì)則的出臺(tái)，市場(chǎng)供應(yīng)恢復(fù)，本年供應(yīng)較去年略有上升； ? 06年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)增量減的態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)相比 05年有大幅上漲，土地存量將在 07年集中放量，價(jià)格增幅將相對(duì)放緩，成交量上漲； ? 隨著大公司入連，本地化競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)為全國(guó)范圍的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的加劇使得大連公司必須先于對(duì)手獲取可能形成競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)質(zhì)地塊； ? 在片區(qū)投資價(jià)值分析的基礎(chǔ)上，大連公司需要評(píng)估重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，對(duì)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域進(jìn)行調(diào)整。 THE END 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1:50:51 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1:50:51 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1:50:51 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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