【正文】 新材料、新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用 4. 負責下屬公司工程技術(shù)人員的培訓(xùn) 59 房地產(chǎn)集團研發(fā)技術(shù)中心崗位設(shè)置、人員編制及匯報關(guān)系建議 研發(fā)技術(shù)中心主任 房地產(chǎn)集團總經(jīng)理 人員編制建議： ___人 1人 規(guī)劃設(shè)計經(jīng)理 工程技術(shù)經(jīng)理 設(shè)計師 進度控制 工程技術(shù)管理 ? 主持規(guī)劃設(shè)計，參與施工圖會審 ? 規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)域的合作伙伴關(guān)系管理 ? 主持、審核 《 總控計劃書 》 ? 產(chǎn)品研究，標準建立 ? 項目進度計劃控制 ? 審批施工組織設(shè)計，與監(jiān)督執(zhí)行 ? 工程技術(shù)管理與支持 ? 工程管理制度建立與推行 1人 1人 總經(jīng)理助理 ? 業(yè)務(wù)指導(dǎo) ? 協(xié)調(diào)研發(fā)技術(shù)中心與成本管理中心、材料配置中心之間的工作 總工程師 60 房地產(chǎn)集團材料配置中心職能說明書（ 1/1） 材料配置中心職能說明書 文件編號： 部門 材料配置中心 部門編號 部門崗位編制 直接領(lǐng)導(dǎo) 房地產(chǎn)集團總 經(jīng)理 平行部門 房地產(chǎn)集團各 職能中心 對接部門 下屬公司材料 配置部 功能定位 建立和維護戰(zhàn)略供應(yīng)商管理體系，打造集團統(tǒng)一的材料貿(mào)易和材料配置平臺 一級職能 二級職能 三級職能 部品配置 部品配置 1. 建立和維護房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的部品供應(yīng)平臺，管理、維護相應(yīng)的供應(yīng)商戰(zhàn)略合作關(guān)系，特別是主要材料設(shè)備的供應(yīng)商 2. 建立房地產(chǎn)集團開發(fā)項目的部品配置標準并實施 3. 負責集團甲供材料的采購配置，參與、審核下屬公司其它的材料采購（超過審批權(quán)） 4. 建立材料成本信息數(shù)據(jù)庫，定期更新 5. 研究新材料的應(yīng)用，為項目工程管理提供信息支持 6. 參與規(guī)劃設(shè)計，提出項目材料配置需求建議 61 房地產(chǎn)集團材料配置中心崗位設(shè)置、人員編制及匯報關(guān)系建議 房地產(chǎn)集團總經(jīng)理 人員編制建議： ___人 材料配置總監(jiān) 部品配置主管 ? 建立供應(yīng)商戰(zhàn)略合作關(guān)系并管理維護 ? 建立成本信息數(shù)據(jù)庫 ? 大宗甲供材料的統(tǒng)一配置 ? 開發(fā)項目的材料配置標準體系建立 1人 1人 總經(jīng)理助理 總工程師 62 房地產(chǎn)集團成本管理中心職能說明書（ 1/1） 成本管理中心部門職能說明書 文件編號： 部門 成本管理中心 部門編號 部門崗位編制 直接領(lǐng)導(dǎo) 房地產(chǎn)集團總經(jīng) 理 平行部門 房地產(chǎn)集團總部 各職能中心 對接部門 下屬公司投資 預(yù)算部 功能定位 根據(jù)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略要求，建立完善房地產(chǎn)項目預(yù)決算體系、工程造價的標準成本體系并監(jiān)督執(zhí)行，參與建立項目全過程成本控制體系，建立招投標管理體系 一級職能 二級職能 三級職能 成本管理 成本體系 1. 參與建立項目全面成本管理體系，并參與實施與監(jiān)督 2. 組織建立土建施工成本數(shù)據(jù)庫和材料設(shè)備成本數(shù)據(jù)庫 成本控制 1. 從工程造價角度參與項目策劃與規(guī)劃設(shè)計工作 2. 指導(dǎo)并審核下屬公司的施工圖預(yù)算 3. 參與撰寫 《 項目可行性研究報告 》 ,《 項目總體策劃書 》 和 《 項目總控計劃書 》 4. 制定施工過程中的成本管理規(guī)范 和預(yù)警機制 ， 報主管領(lǐng)導(dǎo)審批后監(jiān)督實施 5. 及時提出成本預(yù)警 ， 主持相關(guān)小組討論并擬訂解決方案 預(yù)決算管理 1. 制定項目決算審核的原則和程序 ， 并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督 ， 審核項目決算 招投標管理 招投標管理 1. 組織重大工程招投標工作，制定標書，指導(dǎo)、監(jiān)督下屬公司及其項目部的工程招標，審定標書 2. 制定大宗材料采購招投標的標準，監(jiān)督下屬公司或材料配置中心主持的材料采購招標工作 3. 施工過程中組織對下屬項目的工程招投標、施工階段造價控制的抽查 63 房地產(chǎn)集團成本管理中心崗位設(shè)置、人員編制及匯報關(guān)系建議 成本管理中心主任 房地產(chǎn)集團總經(jīng)理 人員編制建議： ___人 1人 招投標經(jīng)理 成本經(jīng)理 1人 預(yù)決算主管 成本主管 1人 ? 建立招投標體系（標準、制度流程），并監(jiān)督推行 ? 組織重大工程招投標工作 ? 過程抽查 ? 建立項目全面成本管理體系，并監(jiān)督執(zhí)行 ? 組織建立成本信息數(shù)據(jù)庫 ? 項目全程的成本控制 ? 建立項目預(yù)決算的原則和程序 ? 項目預(yù)決算管理，監(jiān)督執(zhí)行情況，審核項目決算 總經(jīng)理助理 ? 業(yè)務(wù)指導(dǎo) ? 協(xié)調(diào)研發(fā)技術(shù)中心與成本管理中心之間的工作 總工程師 64 房地產(chǎn)集團營銷策劃中心職能說明書（ 1/2） 房地產(chǎn)集團營銷策劃中心職能說明書 文件編號： 部門 營銷策劃中心 部門編號 部門崗位編制 直接領(lǐng)導(dǎo) 副總經(jīng)理 平行部門 房地產(chǎn)集團其 它職能部門 對接部門 下屬公司營銷 策劃部 功能定位 以房地產(chǎn)集團的營銷策劃中心作為營銷代理公司的籌建主體，主要是項目拓展、策劃定位、營銷管理、銷售管理及客戶服務(wù)體系的建立，統(tǒng)一策劃各項目的市場推廣與營銷方案工作，打造集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)能力 一級職能 二級職能 三級職能 項目拓展 項目拓展 1. 負責協(xié)助房地產(chǎn)集團擬訂戰(zhàn)略規(guī)劃，并進行區(qū)域市場調(diào)研、客戶研究等工作 2. 對重點的區(qū)域市場進行追蹤，建立市場信息庫，為決策層提供決策依據(jù) 3. 遴選、開拓新的區(qū)域和項目，負責前期的項目拓展，主持擬訂項目的 《 項目建議書 》 （包括 初步的產(chǎn)品形態(tài)定位、目標消費群體定位和功能定位） 4. 立項通過后，組織各專業(yè)部門編寫 《 項目可行性研究報告 》 ，提供決策支撐，上報決策委員會審批 5. 主導(dǎo)開發(fā)拿地，辦理相應(yīng)手續(xù)，協(xié)助下屬公司報建 策劃定位 1. 負責制定項目定位 、產(chǎn)品定位、功能定位，協(xié)助和指導(dǎo)擬訂平面規(guī)劃、建筑體量等，主持擬訂 《 項目總體策劃書 》 2. 負責對項目產(chǎn)品策劃、營銷策劃、廣告策劃、品牌策劃等各環(huán)節(jié)工作進行綜合協(xié)調(diào) 65 房地產(chǎn)集團營銷策劃中心職能說明書（ 2/2） 一級職能 二級職能 三級職能 營銷管理 營銷管理 1. 負責制定房地產(chǎn)集團整體的營銷方案，統(tǒng)一策劃各項目的市場推廣與營銷方案 2. 負責制定房地產(chǎn)集團的品牌戰(zhàn)略，制定統(tǒng)一的 VI規(guī)范，并監(jiān)督執(zhí)行 3. 統(tǒng)一制定下屬公司的品牌建設(shè)和推廣方案，并監(jiān)督實施 4. 建立媒介供應(yīng)商管理辦法，并監(jiān)督實施。主持重要的媒體采購談判（省級） 銷售管理 標準制定 1. 負責建立銷售制度及規(guī)范，并主持對各項目公司銷售的業(yè)務(wù)指導(dǎo)及人員培訓(xùn) 2. 負責建立項目銷售數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、完善和銷售信息數(shù)據(jù)維護工作 銷售管理 1. 審核下屬公司各階段項目銷售計劃的制定和銷售政策提案的編制 2. 同下屬公司一同制定項目的銷售定價，擁有審批權(quán)。審批下面的調(diào)價建議，制作審核售價表和銷售電腦數(shù)據(jù)輸入等工作 3. 負責組織銷售合同的評審（基準、常規(guī)和特殊合同） 客戶服務(wù) 客戶服務(wù) 1. 制定集團統(tǒng)一的客服標準和客戶投訴處理機制，以及組織相應(yīng)的培訓(xùn)，并監(jiān)督實施 2. 支持、審核下屬公司重大的客戶投訴，并跟蹤監(jiān)督投訴的處理結(jié)果 3. 負責顧客滿意度的統(tǒng)計和分析工作 66 房地產(chǎn)集團營銷策劃中心崗位設(shè)置、人員編制及匯報關(guān)系建議 營銷策劃中心主任 房地產(chǎn)集團總經(jīng)理 客服經(jīng)理 人員編制建議： ___人 1人 銷售經(jīng)理 營銷策劃經(jīng)理 拓展經(jīng)理 ? 制定統(tǒng)一客服標準，培訓(xùn)、監(jiān)督執(zhí)行 ? 支持、審核下屬公司重大的客戶投訴 ? 客戶滿意度調(diào)查及分析 1人 ? 建立銷售制度及規(guī)范 ? 銷售策略及銷售計劃制定 ? 銷售報表管理，銷售合同評審 銷售報表主管 銷售管理主管 兼任 1人 分析師 項目拓展主管 ? 市場調(diào)研和土地信息儲備 ? 項目前期拓展，主持編寫可研報告，投資評估 ? 主導(dǎo)開發(fā)拿地 1人 營銷管理主管 項目策劃主管 1人 ? 制定 《 項目總體策劃書 》 ? 制定營銷方案，統(tǒng)一策劃市場推廣與營銷方案 ? 品牌管理，媒介關(guān)系管理 兼任 67 在明確了組織架構(gòu)及崗位設(shè)置的基礎(chǔ)上，凱捷主導(dǎo)撰寫，并與 x協(xié)商確定了超過 20個關(guān)鍵崗位的職位說明書 總監(jiān)級別： – 審計監(jiān)察中心總監(jiān)，管理副總裁，財務(wù)副總裁 部門經(jīng)理級別： – 戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理，資產(chǎn)管理部經(jīng)理，集團財務(wù)部經(jīng)理，房地產(chǎn)集團財務(wù)部經(jīng)理，總裁辦公室主任，人力資源部經(jīng)理 集團總部 總經(jīng)理級別 – 房地產(chǎn)集團總經(jīng)理，副總經(jīng)理，總經(jīng)理助理，總工程師 總監(jiān)級別： – 研發(fā)技術(shù)中心主任，材料配置中心主任，營銷策劃中心主任，成本管理中心主任 房地產(chǎn)集團 總經(jīng)理級別： – 南京公司總經(jīng)理，營銷副總、行政人事副總 部門經(jīng)理級別： – 行政人事部經(jīng)理，計劃財務(wù)部經(jīng)理，投資預(yù)算部經(jīng)理，工程技術(shù)部經(jīng)理，材料配置部經(jīng)理，營銷企劃部經(jīng)理，開發(fā)建設(shè)部經(jīng)理 下屬公司 68 通過崗位說明書可以明確不同層級人員擔當?shù)呢熑巍⒚鞔_匯報關(guān)系和任職資格（以財務(wù)副總裁崗位說明書為例） 職位識別 ? 隸屬和匯報關(guān)系 ? 工作目標 崗位主要職責： ? 業(yè)務(wù)管理 69 通過崗位說明書可以明確不同層級人員擔當?shù)呢熑?、明確匯報關(guān)系和任職資格（以財務(wù)副總裁崗位說明書為例） 崗位主要職責： ? 組織管理 ? 員工培養(yǎng) ? 其它工作 任職資格： ? 教育程度 ? 經(jīng)驗 ? 知識技能 與任職者溝通： 70 在明確崗位職責說明的同時，根據(jù) “ 責、權(quán)、利 ” 對等原則，凱捷建議 x按照下列原則進行授權(quán) 公開授權(quán) “權(quán)、事”相當 授收結(jié)合 授權(quán)有據(jù) ? 授權(quán)人需要向有關(guān)部門與個人公開工作目標、工作內(nèi)容、權(quán)力大小、職權(quán)范圍、考核標準與程序等，避免不必要的工作程序干擾；同時也有利于其他人對被授權(quán)人的監(jiān)督 ? 授權(quán)要有根據(jù)，授權(quán)人通過權(quán)限體系、崗位說明書、業(yè)績合同等書面形式給予授權(quán)。從而使得授權(quán)有了依據(jù)，授權(quán)范圍有了清晰界定，避免被授權(quán)人的越位或不到位，也避免重復(fù)授權(quán) ? 授權(quán)要適度，以下屬完成工作所需為限。授權(quán)過小，導(dǎo)致下屬難以完成工作，失去了授權(quán)的意義。授權(quán)過大，則會導(dǎo)致下屬濫用權(quán)力，負面作用太大 ? 授權(quán)能授能收，授權(quán)人擁有對授權(quán)一定的調(diào)整修正權(quán) – 一方面授權(quán)應(yīng)保證一定時間的穩(wěn)定，不能稍有失誤就回收權(quán)力，而是應(yīng)該幫助、指導(dǎo)其完成好工作 – 另一方面，當發(fā)現(xiàn)下屬經(jīng)常越權(quán)、背離工作目標時候，要通過批評、消弱權(quán)力直至全部收回權(quán)力，避免失控 71 同時，有效的授權(quán)需要完善的監(jiān)督和激勵體系作為支撐 授權(quán)的前提是有效監(jiān)控 授權(quán)必須與制度化和規(guī)范化相配套 授權(quán)要與考核和激勵相結(jié)合 ? 沒有監(jiān)控的權(quán)力必然導(dǎo)致腐敗，因此必須先建立有效的監(jiān)控機制、然后才能實施授權(quán)行為 ? 監(jiān)控不是對授權(quán)的否定，有效的監(jiān)控實際上是為了保證授權(quán)管理的順利進行，即使授權(quán)人安心放心、又使被授權(quán)人專心用心 ? 只有在規(guī)范化和制度化的條件下，各部門和崗位的責權(quán)利分明、授權(quán)才可能是有章可循、有規(guī)可依 ? 對授權(quán)人來說，可以最大限度地避免越級授權(quán)和授權(quán)不當；對被授權(quán)人來說，則其權(quán)力邊界和責任大小更加清楚 ? 有了制度和規(guī)范，也有利于將授權(quán)置于企業(yè)的有效監(jiān)控之下，增加了授權(quán)的透明度，使授權(quán)人和被授權(quán)人的權(quán)力義務(wù)更加清楚明了，利于授權(quán)管理的順利進行，對 x而言，計劃預(yù)算基礎(chǔ)是本次授權(quán)體系建立的重要基礎(chǔ) ? 授權(quán)本身是一種激勵，但是授權(quán)也需要考核和激勵，以真正發(fā)掘被授權(quán)人的人力資本，推動企業(yè)目標的實現(xiàn)，因此在授權(quán)前，必須告知被授權(quán)人的權(quán)力范圍和工作目標，使其明白權(quán)力運用和努力方向 ? 同時要對被授權(quán)人的工作成效進行客觀的考核，并對被授權(quán)人取得的成績及時地給予肯定，給予其正向激勵，使其朝正確的方向努力 72 凱捷建議通過權(quán)限表的形式分級授權(quán)，明確權(quán)力界限，給予授權(quán)人履行其業(yè)務(wù)所需的權(quán)限－人事授權(quán)（詳見提交 excel版本報告） 人事管理授權(quán)原則： ?招聘、任免、晉升、調(diào)配隔級審批 ?績效管理強調(diào)逐級考評確認、隔級負責申訴處理 ?薪酬激勵、獎懲相對集權(quán) 招聘、任免 晉升、調(diào)配 績效考評 薪酬、獎懲 73 凱捷建議通過權(quán)限表的形式分級授權(quán)，明確權(quán)力界限，給予授權(quán)人履行其業(yè)務(wù)所需的權(quán)限－財務(wù)授權(quán)（詳見提交 excel版本報告） 財務(wù)管理授權(quán)原則： ?財務(wù)高度集權(quán) ?統(tǒng)一投融資、資金調(diào)度等 ?以計劃預(yù)算為基礎(chǔ)的授權(quán)控制 74 凱捷建議通過權(quán)限表的形式分級授權(quán)，明確權(quán)力界限，給予授權(quán)人履行其業(yè)務(wù)所需的權(quán)限－財務(wù)授權(quán)（續(xù)） 費用控制原則： ?費用總額與預(yù)算控制 ?實行單筆限額和總量控制 ?分級審批 75 凱捷建議通過權(quán)限表的形式分級授權(quán)，明確權(quán)力界限，給予授權(quán)人履行其業(yè)務(wù)所需的權(quán)限－業(yè)務(wù)授權(quán)（詳見提交 excel版本報告） 業(yè)務(wù)管理授權(quán)原則： ?依據(jù)管控原