【正文】 物業(yè)功能定位 多引擎、多元復(fù)合商業(yè)地產(chǎn) 功能定位方向： 4 物業(yè)功能定位 4 物業(yè)功能定位 打造杏林首家集 購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、文化 等多功能于一體的 多元復(fù)合性購(gòu)物中心。 購(gòu)物：以超市、服飾、珠寶飾品、化妝品等業(yè)態(tài)為主； 餐飲：以西餐與休閑餐飲為主，如麥當(dāng)勞、咖啡廳、茶室、甜品等； 休閑文化：以美容、美發(fā)、美甲、音像制品等； 娛樂：兒童樂園、電玩城等； 增加休閑內(nèi)容 比如 SPA，美容美發(fā)、音像書城，可以帶來附加人流 增加飲食內(nèi)容 比如增加了咖啡店和西餐廳后，人流量明顯增多，駐留時(shí)間會(huì)延長(zhǎng) 增加娛樂內(nèi)容 如果在能夠引入一些休閑娛樂場(chǎng)所，同樣會(huì)吸引更多的人流，對(duì)于引導(dǎo)更多消費(fèi)者到購(gòu)物無疑是大有裨益。 4 物業(yè)功能定位 —— 商業(yè)地產(chǎn)的一般性規(guī)律 購(gòu)物：餐飲：休閑娛樂 = 75%： 15%： 10% 4 物業(yè)功能定位 業(yè)態(tài)契合度定位 5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局原則： 主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合 的可以制造商場(chǎng)內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求， 是為商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵 。 ? 在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇綜合性的（量販）超市、大型百貨店為核心主力店； ? 而餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)、生活配套等業(yè)種都應(yīng)分別引入次主力店，分布在購(gòu)物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購(gòu)物中心的消費(fèi)主題。 ? 品牌服飾、珠寶飾品應(yīng)布局在精華區(qū)商場(chǎng)外圍的沿街面，提高項(xiàng)目檔次； ? 品牌餐飲店則宜布局于商場(chǎng)的二樓三樓以及各區(qū)結(jié)合部，引導(dǎo)人流，帶旺商場(chǎng)； ? 流行運(yùn)動(dòng)類服飾，屬于大眾消費(fèi)，可以保證商場(chǎng)的人氣聚集，所以一般都分布在商場(chǎng)的各個(gè)區(qū)域，以便做到商場(chǎng)內(nèi)部零死角，以獲得項(xiàng)目最大商業(yè)價(jià)值； ? 電玩、美容美發(fā)等屬于相對(duì)獨(dú)立的業(yè)種，消費(fèi)目的性比較明確，因此可以設(shè)置在位置相對(duì)較偏僻的區(qū)域； 業(yè)種 業(yè)態(tài)細(xì)分 可行性及區(qū)域市場(chǎng)飽和度 購(gòu)物商業(yè)類 建昌建材城 ● 市場(chǎng)飽和 電子通訊 、 電腦配件市場(chǎng) ● 萬盟手機(jī)城搶先占位，國(guó)美等電器商城也有該類業(yè)種 購(gòu)物中心（ shoppingmall） ● 無。不過區(qū)域內(nèi)人口不能支撐這么大體量的商業(yè) 綜合性超市 區(qū)域內(nèi) 2家超市，檔次低，規(guī)模小，市場(chǎng)飽和度不夠 品牌服飾、流行時(shí)尚服飾、運(yùn)動(dòng)休閑服飾 低、中檔全面覆蓋，但品牌服飾較少，市場(chǎng)飽和度不夠 童裝、兒童用品 目前有部分商廈有童裝在售，市場(chǎng)飽和度不夠 珠寶、飾品、眼鏡 區(qū)域中珠寶、飾品、玉器店較少，尤其是中高檔缺乏 煙酒茶葉 目前只有杏?xùn)|有幾家茶葉店，杏西還存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 化妝品百貨 （ 屈臣氏 、 弘業(yè) ） O 區(qū)域內(nèi)存在市場(chǎng)空白點(diǎn) 休閑娛樂文化類 酒吧業(yè) O 市場(chǎng)空白點(diǎn)，但該業(yè)種環(huán)境較嘈雜，整體品質(zhì)難以控制 休閑餐飲 區(qū)域中高檔餐飲市場(chǎng)飽和度不夠，市場(chǎng)空間很大 美食廣場(chǎng) 0 當(dāng)?shù)剌^喜歡大排檔式餐飲消費(fèi) 美發(fā) /美容 SPA館 僅牡丹園有一些美容館，市場(chǎng)空間大 書店音像 0 市場(chǎng)空白點(diǎn) 電影院 0 杏?xùn)|有一家電影院，項(xiàng)目對(duì)面政府也已經(jīng)規(guī)劃了一家電影院 兒童世界 /電玩娛樂城 0 市場(chǎng)空白點(diǎn) 自助式 KTV 區(qū)域內(nèi) KTV都屬于低檔次， 生活配套類 銀行 ● 項(xiàng)目周邊分布了已經(jīng)很多銀行，飽和度高，而且銀行是一個(gè)冷商業(yè)，所以不適合本項(xiàng)目 汽車裝飾 /花店 /面包店等 滿足本項(xiàng)目周邊居住者的生活需求 5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 —— 業(yè)態(tài)的契合度判定分析 業(yè)種范圍選擇與規(guī)劃 美 食 區(qū) ：中西式餐飲、休閑飲品站、休閑小食等； 珠寶飾品區(qū) ：化妝品超市、水晶、金銀珠寶、頭飾精品、眼鏡等 。 精品服飾區(qū) ：品牌男女裝、潮流服飾、休閑服飾、孕嬰用品等； 生活配套區(qū) : 超市、煙酒、茶葉、汽車裝飾等； 箱包鞋帽區(qū) ：時(shí)尚包袋、鞋類等 運(yùn)動(dòng)用品區(qū) ：運(yùn)動(dòng)服飾、戶外用品、運(yùn)動(dòng)器材等； 文化娛樂區(qū) ：兒童樂園、電玩城、音像制品、 SPA美容美發(fā)等； 5 備注：各業(yè)態(tài)物業(yè)需求標(biāo)準(zhǔn)詳見附件 一層業(yè)態(tài)分布： 5 美 食 區(qū) 珠寶飾品區(qū) 精品服飾區(qū) 生活配套區(qū) 箱包鞋帽區(qū) 綜合超市 品牌服飾旗艦店 二線品牌服飾 箱包 鞋帽 二層業(yè)態(tài)分布 5 美食區(qū) 珠寶飾品區(qū) 精品服飾區(qū) 生活配套區(qū) 潮流服飾 精品服飾 西式 餐飲 綜合超市 西式 餐飲 美食區(qū) 精品服飾區(qū) 運(yùn)動(dòng)用品區(qū) 文化娛樂 三層業(yè)態(tài)分布： 5 電玩城、音像制品 大型中餐美食 兒童游樂 西式 餐飲 運(yùn)動(dòng)器材體育用品 品牌男裝 一層業(yè)態(tài)分布（方案二）： 5 美 食 區(qū) 珠寶飾品區(qū) 精品服飾區(qū) 箱包鞋帽區(qū) 品牌服飾旗艦店 二線品牌服飾 箱包鞋帽 精品服飾 5 美食區(qū) 珠寶飾品區(qū) 精品服飾區(qū) 生活配套區(qū) 潮流服飾 孕嬰用品 西式 餐飲 綜合超市 西式 餐飲 二層業(yè)態(tài)分布（方案二）： 品牌男裝 美食區(qū) 運(yùn)動(dòng)用品區(qū) 文化娛樂 生活配套區(qū) 5 綜合超市 大型中餐美食 電玩、樂園 西式 餐飲 運(yùn)動(dòng)器材 體育用品 音像制品 美容美發(fā) 三層業(yè)態(tài)分布（方案二）： 其他分體定位 項(xiàng)目檔次定位 ： 以中檔為主，部分中高檔 項(xiàng)目形象定位 ： 服務(wù)于中產(chǎn)階層的，充滿特色與情調(diào)的、富含時(shí)尚元 素的中高檔體驗(yàn)式商業(yè)中心。 項(xiàng)目規(guī)模定位： 本項(xiàng)目約為 2萬平方米的商業(yè)面積，規(guī)模定位為 區(qū)域級(jí)綜合 商業(yè)中心 （立足于杏西區(qū)域市場(chǎng)，輔射于杏?xùn)|市場(chǎng)及其 它），并不是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街，而是依靠 “ 一站式 ” 體驗(yàn) 式消費(fèi)支撐商業(yè)綜合體。 6 其他分體定位建議 附件 中高檔餐飲店物業(yè)要求 內(nèi)容 要求 備注 建筑結(jié)構(gòu) 以框架結(jié)構(gòu)為佳 、工程結(jié)構(gòu)圖、供水、供電、煙管、排污、排水的相關(guān)圖紙資料； 450KG/M客席區(qū) 250KG/M2的需求，如若租賃房產(chǎn)樓板的設(shè)計(jì)荷載無法滿足上述要求，則乙方可進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用 所在層數(shù) 沿街店面的首層、首二層為佳 建筑面積 一樓店面： 150M2以上 層高要求 3M以上。若做閣樓，其最大梁底至地面的高度一般為 只有二樓店面： 200M2以上 要有約 50M2以上的單獨(dú)沿街店面供上二層做樓梯間用；一樓通往二樓的樓板內(nèi)需提供 3M4M以上的能打通至二層供做樓梯使用的空間 門面長(zhǎng)度 10M以上 供水 直徑 DN50以上的水管 及獨(dú)立水表，能隨時(shí)足量供水（日供水量一般不少于 25噸、水壓不低于 ～） 供電 每平方米約 500W的電量 ： 380V/220V、 50HZ、 150KW（受面積影響）； 甲方配電房之配電柜中 400A以上空氣開關(guān)經(jīng)銅芯電纜線送至乙方餐廳專用配電箱 供氣 不低于 35立方米的天然氣（熱值： 12023大卡）用量，或不低于 75立方米的煤氣用量。 總管接入乙方廚房制定位置。 環(huán)保 提供排煙凈化器的位置（規(guī)格 2M）及隔油池（ 尺寸約 1500MM800MM1200MM） 的位置 排煙凈化器可放置室外或屋頂； 中高檔餐飲店物業(yè)要求 附件 中高檔餐飲店物業(yè)要求 大型超市物業(yè)要求 分布 購(gòu)物中心入口處 面積 5000～ 10000平方米 柱距 8米 *8米以上 店面進(jìn)深 30~50米左右 店面挑高 樓層 1， 2層為宜，不得超過 3層 停車位 與停車場(chǎng)的步行距離以 10分鐘之內(nèi)為宜 排煙 提供有一處至屋頂?shù)呐艧煿艿赖募茉O(shè)位置 排煙管道規(guī)格約為： 600MM500MM 新風(fēng)排風(fēng) 在租賃區(qū)外立面適當(dāng)?shù)奈恢锰峁?3個(gè)新風(fēng)口和 3個(gè)排風(fēng)口 風(fēng)口尺寸約為： 500500MM 廚房排水 提供一根口徑大于等于 160MM的排污管接口 管道應(yīng)引至租賃區(qū)內(nèi) 廁所排污 提供一根口徑大于等于 110MM的排污管接口 管道應(yīng)引至租賃區(qū)內(nèi) 空調(diào)外機(jī)架設(shè) 乙方自設(shè)分體空調(diào)，甲方需無償提供租賃范圍內(nèi)的二層屋頂面適當(dāng)位置（約 30平方米）供乙方設(shè)置空調(diào)外機(jī) 消防 建筑物應(yīng)符合當(dāng)?shù)亟ㄖ腊踩?，并提供一處合理的?全出口寬 不包括入口大門 備注 以上各項(xiàng)指標(biāo)視各餐飲種類及品牌等具體情況而定，并須通過環(huán)保部門驗(yàn)收。 停車位 與停車場(chǎng)的步行距離以 3分鐘之內(nèi)為宜 美容美發(fā)要求 分布 沿街展示面佳的位置 面積 80～ 300平方米 店面進(jìn)深 12米左右 店面挑高 3米以上 店面面寬 6米以上 停車位 與停車場(chǎng)的步行距離以 10分鐘之內(nèi)為宜 附件 中高檔餐飲店物業(yè)要求 女裝、男裝物業(yè)要求 分布 一線品牌和二線品牌分別排列位于首層 店面面積 80～ 150平方米 店面面寬 6米以上 店面進(jìn)深 10米以上 店面挑高 3米以上 停車位 與停車場(chǎng)的步行距離以 3分鐘之內(nèi)為宜 流行服飾、女雜物業(yè)要求 分布 匯聚較多流行服飾，便于挑選 店面面積 80～ 150平方米 店面面寬 6米以上 店面進(jìn)深 10米以上 店面挑高 3米以上 停車位 有車族人數(shù)較少，停車位要求不高 珠寶、飾品、皮件、鐘表類物業(yè)要求指標(biāo) 店面面積 80～ 200平方米 店面面寬 6米以上 店面進(jìn)深 8～ 15米 店面挑高 3米以上 停車位 與停車場(chǎng)的步行距離以 3分鐘之內(nèi)為宜 運(yùn)動(dòng)、休閑服飾物業(yè)要求指標(biāo) 店面面積 80～ 300平方米 店面面寬 6米以上 店面進(jìn)深 10米以上 店面挑高 3米以上 停車要求 有車族人數(shù)較少，停車位要求不高 匯報(bào)結(jié)束 ，感謝聆聽??！