【正文】 名度，同時以私人定制服務(wù)增強尊貴感 ?萬豪高爾夫俱樂部 ?四季酒店 ?日式御溫泉 ?特色私房菜 ?恒溫紅酒 /雪茄坊 ?四季彩虹花海 ?九曲花街 品牌嫁接迅速實現(xiàn)高端形象 ?慈銘體檢 ?尊貴機場接待 私人尊貴服務(wù) 海西首席休閑度假地價值體系 本報告是嚴(yán)格保密的。 888畝只是 6500畝項目的啟動區(qū)；無論后續(xù) 6500畝做與不做，都要有基于6500畝的大愿景設(shè)定和宏大的規(guī)劃 南翼新城 連捷溫泉6500畝 啟動區(qū) (600+288畝 ) 海西城市群 連捷溫泉山莊處于新城四大規(guī)劃區(qū)塊的核心位臵，承擔(dān)著拉動周邊經(jīng)濟增長的重要職責(zé) 啟動區(qū)絕不能孤立的存在與發(fā)展，一定要有準(zhǔn)確的定位，才能扮演好 先鋒 的角色 ?888畝只是項目的啟動區(qū)，只有依托6500畝才能有更高的占位和足夠的競爭優(yōu)勢 ?無論后續(xù) 6500畝做還是不做，但基于6500畝的愿景和規(guī)劃都是不可缺少的，這是 888畝實現(xiàn)價值的基礎(chǔ)和支撐 本報告是嚴(yán)格保密的。 屬性界定 核心問題梳理 888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提 發(fā)展機會挖掘及驗證 啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力塑造 案例研究 報告目錄 分期建議 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 63 站在 6500畝整體開發(fā)的基礎(chǔ)上，項目啟動區(qū) 600+288畝需要解決的是運作手法及客戶拓展的問題，我們從成功案例的研究中尋求借鑒 ?? ?成功案例分析 ?案例分析啟示及借鑒點 成功案例研究及借鑒 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例研究 對案例選取的前提 —— ?處于城市核心區(qū)外圍的大規(guī)模旅游休閑度假項目； ?大盤開發(fā)，區(qū)域開發(fā)對本案有借鑒意義； ?區(qū)域無強勢資源，地塊自身條件一般； ?項目成功塑造品牌，提升物業(yè)價值，得到市場認(rèn)可。 案例研究的目的 —— ?對本案項目整體定位方向做借鑒； ?對本案的整體發(fā)展戰(zhàn)略啟動策略提供參考； ?如何在區(qū)域陌生，缺乏配套下強化自我，提升區(qū)域價值吸引客戶。 選取案例： ?成都 〃 麓山國際 ?南寧 〃 嘉和城 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 成都麓山國際 —— 城市郊區(qū)，距成都市區(qū) 15公里，約 25分鐘車程 ? 座落于中國成都雙流麓山大道，距成都市區(qū) 15公里，車程約 25分鐘，距雙流國際機場 30公里，交通便利。 ? 地鐵一號線、人民南路南延線、紅星路南延線、站華路、元華路、新成仁路、成仁快速路、麓山大道 案例一 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體定位及規(guī)劃：定位高爾夫品質(zhì)社區(qū)，立足 4300余畝規(guī)模規(guī)劃一個國際水準(zhǔn)的新市鎮(zhèn)（ NEW TOWN） 售樓處 別墅區(qū) 麓鎮(zhèn) 洋房 案例一 別墅區(qū) 高爾夫球場 66 本報告是嚴(yán)格保密的。 啟動策略：依靠規(guī)劃愿景，前期自建高爾夫配套及精品別墅實現(xiàn)項目成功啟動 案例一 啟動策略： 以高爾夫練習(xí)場打造高爾夫概念，配合高品質(zhì)的高爾夫別墅樹立高端形象，社區(qū)品牌 NEW TOWN作為營銷標(biāo)簽運用，在市場上快速建立國際高爾夫社區(qū)品牌的知名度和認(rèn)知度，并形成一定的全國影響 NO1： 2023年 10月 30日 麓逸翠谷正式開盤， 占地 100畝，小區(qū)內(nèi)共建設(shè) 136幢獨棟別墅，別墅面積從 191272㎡ ，均價 9000 /平方米 NO3： 2023年 7月 9日 麓山 1號會所揭幕暨麓山國際社區(qū) 〃 水晶崗正式開盤 容積率僅 ， 100棟，戶型面積區(qū)間 270㎡ 310㎡ ，年前全部售完，均價10000~13000/平方米 NO2： 2023年 12月推出，橡樹坡 ,戶型面積區(qū)間300577 ㎡ ，當(dāng)時均價1000012023 /平方米 啟動區(qū)唯一高爾夫概念配套 ——高爾夫練習(xí)場 67 本報告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)步驟：高端定位，主題先行，配套設(shè)施于項目開發(fā)過程中逐漸完善 物業(yè)開發(fā)歷程 物業(yè)類型 開發(fā)策略 2023.,6 高爾夫練習(xí)場營業(yè) 逸翠谷 橡樹坡 麓山 1號會所 水晶崗 塞爾維蒙 圓石灘 碧影溪 拉佩維爾 拉佩維爾 疊溪谷 帕薩迪納 香溪堤 茵特拉肯 2023 翠云嶺 黑鉆山莊 香怡林 碧湖岸 2023 長島 獨棟別墅 會所 獨棟別墅 景觀洋房 疊拼別墅 獨棟別墅 獨棟別墅 景觀洋房 獨棟別墅 空中豪宅 疊拼別墅 獨棟別墅 獨棟別墅 配套： 高爾夫練習(xí)場 住宅： 獨棟別墅 配套：會所 住宅：別墅 配套：麓鎮(zhèn)商業(yè)區(qū) 住宅：洋房、別墅 配套：綜合商業(yè)區(qū)、學(xué)校、酒店、圖書館，活動中心 住宅：高層、別墅 第一階段 高爾夫練習(xí)場配套啟動，別墅市場高端定位 第二階段 會所配套逐步完善，周邊草地環(huán)境逐步綠化，別墅、洋房應(yīng)市而推 第三階段 配套逐漸齊全化，高爾夫球場標(biāo)準(zhǔn)化，高層、別墅繼續(xù)力推 總體策略： 由高爾夫練習(xí)場啟動整個區(qū)域最初開發(fā)；項目規(guī)模大，因此每階段物業(yè)推出均同時推出相關(guān)功能及體量的配套；逐步建立起 18洞標(biāo)準(zhǔn)化的高爾夫球場，配套逐步完善，客戶資源日益龐大 案例一 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶策略：初期以本地高端客戶為主，逐步擴大項目影響增加外域客戶比例 ? 客戶類別 ：主要為各地企業(yè)主 ? 客戶對象： 前期： 本地客戶為主，主要為城南企業(yè)主 主要集中地：華陽、雙流、成都市等周邊企業(yè)主 現(xiàn)階段： 本地客戶為主，外地客戶逐漸增多 本地客戶：城南，成都市內(nèi)企業(yè)主 外地客戶： 周邊城市：重慶市，四川二級城市，如雅安 一線城市：北京、上海等各大城市均有分布 20%80%本地客戶外地客戶30%20%50%本地客戶本省客戶外省客戶前期 現(xiàn)階段 成都 四川 全國 案例一 69 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例啟示：全國首次實行“總體規(guī)劃 +單元開發(fā)”的 PUD開發(fā)模式 整體規(guī)劃，分步開發(fā) ： 采取了 PUD開發(fā)模式 (即計劃單元綜合開發(fā)模式 )，通過一個整體的規(guī)劃來控制時間跨度長的區(qū)域開發(fā) 啟示 1 依靠規(guī)劃愿景及小規(guī)模核心配套成功啟動 ： 在高爾夫球場用地審批不過的情況下，以項目整體規(guī)劃為愿景，先以高爾夫練習(xí)場為概念依托，高品質(zhì)的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，成功啟動 啟示 2 成功實現(xiàn)客戶升級 ： 項目前期以本地高端客戶為主，后期隨項目影響力的不斷擴大，對外域客戶吸引力增強，外域高端客戶不斷增加，成功實現(xiàn)客戶升級 啟示 3 適宜的開發(fā)節(jié)奏 ： 與成都城南副中心的建設(shè)同期進行，每階段物業(yè)推出均同時推出相關(guān)功能及體量的配套；逐步建立起 18洞標(biāo)準(zhǔn)化的高爾夫球場，逐步兌現(xiàn)前期愿景，實現(xiàn)價值提升 啟示 4 案例一 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 南寧嘉和城 —— 市環(huán)城高速以外，離市區(qū) 18km，約 25分鐘車程 ? 位于南寧市興寧昆侖大道 995號 ，距離國際會展中心 18公里，約25分鐘車程。 ? 總體規(guī)模 6000畝 ? 交通線路 快速環(huán)道 — 昆侖大道 — 嘉和城 案例二 南寧市 71 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 總體規(guī)模： 6000畝 ? 項目規(guī)劃資源 國家級 AAAA景區(qū) 嘉和城溫泉高爾夫球會 嘉和城溫泉谷 商業(yè)配套 大型水岸歐式風(fēng)情商業(yè)街、大型休閑購物中心、社區(qū)鄰里中心商業(yè) 其他配套 引天桃試驗小學(xué)入駐，內(nèi)設(shè)醫(yī)療系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、健康系統(tǒng)等。 6000畝新區(qū)大盤 —— 定位中國首席溫泉高爾夫水城， 通過區(qū)域界定與價值展示體現(xiàn)未來前景，強化客戶信心 中國首席溫泉高爾夫水城 案例二 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 啟動策略：以 溫泉谷項目啟動整個嘉和城的最初開發(fā)，高品質(zhì)別墅入市建立高端形象 ?項目主要配套開發(fā)次序 嘉和城溫泉谷 項目一期開盤 國家級 AAAA景區(qū) 嘉和城溫泉高爾夫球會 商業(yè)配套 其他配套 先建環(huán)境后建房的策略，以溫泉谷項目啟動整個嘉和城的最初開發(fā)，并以一期高品質(zhì)別墅入市，樹立高端市場形象。 溫泉谷 案例二 項目一期 溫泉谷 項目二期 商業(yè)街 獨棟別墅 73 本報告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)策略 — 主題項目先行、提升人氣和知名度，多產(chǎn)品類型交叉推盤，商業(yè)設(shè)施等各項配套則于中后期逐漸完善，以平衡現(xiàn)金流 開發(fā)歷程 物業(yè)類型 開發(fā)策略 溫泉谷 一期馬略卡島 二期蒙特利島 高爾夫球場 20232023 三期盧瓦爾河谷 2023 盧瓦爾河谷二區(qū) 西班牙疊墅洋樓 獨棟、雙拼、 聯(lián)排別墅 獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅 環(huán)湖 18洞 高爾夫球場 獨棟別墅 電梯洋房 果嶺別墅 洋樓 配套： 溫泉谷 住宅： 獨棟別墅 配套：高爾夫 住宅：別墅 配套：學(xué)校，公交，商業(yè)區(qū)，生態(tài)果園 住宅：別墅、洋房 配套：各項配套逐步完善 住宅：別墅，洋樓 第一階段 溫泉谷啟動， 4A風(fēng)景區(qū)建立，定位別墅高端市場 第二階段 商業(yè)等配套逐步引入， 整個地塊的水系整治、大片的園林綠化 ，別墅銷量穩(wěn)定 第三階段 配套逐漸齊全化，多種形態(tài)的住宅繼續(xù)力推，價格不斷拔高 總體策略 ： 先建環(huán)境后 建房的策略，由溫泉谷項目啟動整個嘉和城的最初開發(fā) ，開始推出一期高品質(zhì)別墅，隨即 4A級風(fēng)景區(qū)，國際錦標(biāo)級 18洞高爾夫球場； 而水上主題景區(qū)、天桃實驗學(xué)校、特色商業(yè)等各項配套則貫穿在二期、三期的別墅項目中逐步完善 ，客戶認(rèn)知度逐漸強化，現(xiàn)已形成成熟社區(qū) 2023 莊園堡 陽光墅 獨棟別墅 聯(lián)排別墅 案例二 74 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶策略：前期面向周邊大單位推出團體定制產(chǎn)品，快速提升客戶量，建立口碑和影響力；后期配套成熟，客戶逐漸面向廣州、深圳等全國各大城市 ? 針對工行廣西區(qū)分行員工和親屬、工行 VIP客戶等特定人士，在新品即將上市前，以遠低于市場銷售價格的工行友情價團體住宅定制，優(yōu)惠的價格、創(chuàng)新的戶型設(shè)計，使產(chǎn)品一經(jīng)推出就受到客戶的認(rèn)同和搶購。 ? 定向客戶銷售火爆，對項目形象、口碑傳播也起到重要作用。 8515本地全國? 隨著世界級溫泉谷、國際標(biāo)準(zhǔn) 18洞球場、生態(tài)果園、商業(yè)配套、教育配套等設(shè)施的完善，客戶逐漸遍及全國各地。 ? 現(xiàn)階段，除了本地客戶占據(jù)大部分市場份額外，一部分集中在廣州、深圳等廣東省的客戶，除此之外，全國各地均有分布。 前期客戶比例關(guān)系 255520本地廣東省其他地區(qū)案例二 后期客戶比例關(guān)系 75 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例啟示：整體規(guī)劃，在統(tǒng)一規(guī)劃下的有序開發(fā)，先營造人居環(huán)境基礎(chǔ)，接下來陸續(xù)開發(fā)住宅、商業(yè)、教育、運動等配套項目 ?區(qū)域價值先行，區(qū)域界定、區(qū)域未來前景的展示吸引客戶； ?政府對新區(qū)發(fā)展的推動以及項目開發(fā)的配合； ?開發(fā)商品牌給客戶建立信心。 ?復(fù)合物業(yè)類型開發(fā)，擴大客戶面，打造復(fù)合化的核心競爭力； ?打造豐富的教育、生活配套強化項目城市價值； ?不同物業(yè)類型交叉推盤，保證現(xiàn)金流穩(wěn)定。 ?前期針對本地客戶推出團購策略，快速消化產(chǎn)品； ?后期配套不斷完善，建立影響力，著重拓展外地高端客戶，實現(xiàn)客戶升級。 愿景規(guī)劃 樹立客戶信心 開發(fā)策略層面 前期針對本地客戶 后期著重拓展外地客戶 案例二 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例結(jié)論 結(jié)論一 – 運作方式上整體與啟動區(qū)虛實結(jié)合，大手筆規(guī)劃，小手筆投入； 結(jié)論二 – 前期泛客戶定位，最大限度內(nèi)擴大客戶群體； 結(jié)論三 – 在不同階段設(shè)臵相應(yīng)的產(chǎn)品和配套，引導(dǎo)客戶不斷升級 根據(jù)對類似旅游休閑度假區(qū)成功案例的研究，結(jié)合本項目特征，得出以下三個結(jié)論： 77 本報告是嚴(yán)格保密的。 78 通過案例研究，我們發(fā)現(xiàn)，同類型項目前期的客戶需要立足于本地客戶，拓展異地客戶，那么我們項目的本地客戶和外地客戶能否有足夠的基礎(chǔ)？項目的吸引力是否