【正文】 及總結(jié)，發(fā)往公司相關(guān)部門。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施零星工程的管理辦法【 2023元以下工程（單次單項(xiàng) ） 】 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 管理流程 說(shuō)明 責(zé)任人 物業(yè)項(xiàng)目管理處以《項(xiàng)目維修需求工作聯(lián)系單》或《項(xiàng)目新建、改造需求工作聯(lián)系單》形式向工程部提出需求，內(nèi)容包括能否接受委托施工，費(fèi)用預(yù)算限額多少。 ：是否同意委托施工 ，審批意見(jiàn)為“同意”的批復(fù)發(fā)造價(jià)采購(gòu)部文員。 物業(yè)項(xiàng)目管理處組織實(shí)施。 一、報(bào)銷依據(jù)： 《工作聯(lián)系單》的審批意見(jiàn)； ； （包括物業(yè)開(kāi)出的管理費(fèi)、維修費(fèi)票據(jù)） 二、報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)： ：直接費(fèi)用＋ 20％管理費(fèi)用； ：按業(yè)主特約維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 、報(bào)銷方式 ―― 按月匯總結(jié)算，轉(zhuǎn)賬。 ； 《關(guān)于工程后續(xù)成本臺(tái)賬的登記》進(jìn)行費(fèi)用劃分； OA報(bào)銷流程為：文員提交付款申請(qǐng)；會(huì)簽人 ― 項(xiàng)目造價(jià)組長(zhǎng)；審批人 ― 造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理。 造價(jià)采購(gòu)部文員登記臺(tái)帳。 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理 工程部總監(jiān) 工程部文員 物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理 項(xiàng)目管理處經(jīng)理地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 采購(gòu)部文員 開(kāi)始 審批 施工 費(fèi)用報(bào)銷 結(jié)束 項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 目的： 提出項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的指導(dǎo)原則和管理要點(diǎn) ? 范圍 ： 物業(yè)公司向業(yè)主辦理交接房手續(xù)、進(jìn)行物業(yè)管理的項(xiàng)目（不包括經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目） ? 管理崗位 ： 地產(chǎn)公司工程部維修負(fù)責(zé)崗位 ? 基本概念： 項(xiàng)目投入運(yùn)行后，或者發(fā)現(xiàn)有新的功能需求、或者發(fā)現(xiàn)原設(shè)計(jì)原選材雖然符合規(guī)范但不能滿足需要、或者發(fā)現(xiàn)存在較高的維修維護(hù)成本，于是產(chǎn)生新建和改造需求。 項(xiàng)目新建、改造工程的需求主要由物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)和提出。 ? 工作標(biāo)準(zhǔn)： 政策標(biāo)準(zhǔn)：地產(chǎn)公司將項(xiàng)目移交物業(yè)管理公司后，僅需承擔(dān)保修責(zé)任。 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：為了使產(chǎn)品更多地滿足業(yè)主的需求、為了降低物業(yè)管理運(yùn)行成本，地產(chǎn)公司在綜合考慮產(chǎn)品定位、工期、工藝水平、直接成本和間接成本等因素的前提下，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的新建和改造工程。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 管理要點(diǎn) : 項(xiàng)目工程移交后設(shè) 6個(gè)月運(yùn)行觀察期，以分部工程書面移交記錄為計(jì)時(shí)依據(jù)。 項(xiàng)目運(yùn)行觀察期內(nèi)：物業(yè)公司項(xiàng)目管理處以《項(xiàng)目新建、改造需求工作聯(lián)系單》形式向地產(chǎn)公司工程部提出新建、改造工程需求。地產(chǎn)公司工程部在 3個(gè)工作日內(nèi)以書面形式回復(fù)意見(jiàn)，回復(fù)內(nèi)容包括處理時(shí)間、處理意見(jiàn)等（包括不能明確處理時(shí)間的情況，明確不處理的情況）。 項(xiàng)目運(yùn)行觀察期結(jié)束時(shí)：物業(yè)公司項(xiàng)目管理處在運(yùn)行觀察期結(jié)束前，對(duì)存在新建、改造需求、但地產(chǎn)公司無(wú)新建、改造計(jì)劃的事項(xiàng)進(jìn)行總結(jié)分析，編制《〓〓〓項(xiàng)目建設(shè)遺留問(wèn)題》，書面提交地產(chǎn)公司工程部。地產(chǎn)公司工程部維修工程師組織工程部、物業(yè)公司討論后形成《〓〓〓項(xiàng)目建設(shè)遺留問(wèn)題討論會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，會(huì)議目的是：對(duì)遺留問(wèn)題的處理達(dá)成共識(shí)；提出委托物業(yè)公司安排后期新建、改造工程的綜合工程費(fèi)用。（該費(fèi)用是變通措施而非主要目的，該費(fèi)用由物業(yè)公司自主使用）。 運(yùn)行觀察期結(jié)束后：地產(chǎn)公司不再受理物業(yè)公司提出的新建改造工程建議，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目的新建、改造工程需求自行負(fù)責(zé)處理。 同一項(xiàng)目分期投入運(yùn)行的情況：運(yùn)行觀察期隨之分期 ?？紤]到該項(xiàng)目施工在繼續(xù)進(jìn)行，地產(chǎn)公司繼續(xù)管理新建改造工程有較好的資源（比如能較方便協(xié)調(diào)施工單位等），同時(shí)，物業(yè)對(duì)第一次交房區(qū)域進(jìn)行分析總結(jié)的難度也相對(duì)更大，所以，經(jīng)物業(yè)公司項(xiàng)目管理處提出、地產(chǎn)公司工程部同意，運(yùn)行觀察期可以延期，但最遲不得晚于該項(xiàng)目最后一次交房后 6個(gè)月。 季節(jié)性使用的設(shè)施設(shè)備（空調(diào)、游泳池等）：以 1個(gè)運(yùn)行季節(jié)為觀察期。 特殊情況及處理辦法 :若物業(yè)公司在運(yùn)行觀察期結(jié)束前，未向地產(chǎn)公司提交《〓〓〓項(xiàng)目建設(shè)遺留問(wèn)題》，視為物業(yè)公司無(wú)此需求；若工程部在對(duì)運(yùn)行觀察期內(nèi)未對(duì)《〓〓〓項(xiàng)目建設(shè)遺留問(wèn)題》做出書面回復(fù)，該項(xiàng)目的運(yùn)行觀察期順延 。若物業(yè)公司與工程對(duì)該項(xiàng)目的新建、改造不能達(dá)成一致意見(jiàn)，由物業(yè)公司經(jīng)理和地產(chǎn)公司工程總監(jiān)負(fù)責(zé)協(xié)商處理，最遲在項(xiàng)目投入運(yùn)行后 7個(gè)月內(nèi)完成。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 地產(chǎn)公司提出的新建、改造需求： 該類工程具有頻次低、工程量大、社會(huì)效應(yīng)明顯的特征，提議可能產(chǎn)生于多個(gè)方面，一般由部門經(jīng)理例會(huì)討論，由總經(jīng)理審批執(zhí)行。 ? 分析總結(jié) : 物業(yè)項(xiàng)目管理處綜合各項(xiàng)目運(yùn)行情況和業(yè)主需求，不定期編制《工程問(wèn)題及改進(jìn)建議》。 工程部維修負(fù)責(zé)人編制《〓〓〓項(xiàng)目新建、改造工程臺(tái)帳》。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 成本控制 ?目標(biāo)成本的制定對(duì)工程部的要求 項(xiàng)目階段 完成時(shí)間 預(yù)測(cè)內(nèi)容 預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)（只針對(duì)工程） 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 土地中標(biāo)后，方案設(shè)計(jì)前 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)和控制方案、項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)版） 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及工期計(jì)劃，三通一平方案及經(jīng)濟(jì)分析 交房標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段 方案設(shè)計(jì)完成后 20個(gè)工作日內(nèi) 項(xiàng)目成本測(cè)算及驗(yàn)算（方案） 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案） 項(xiàng)目配臵標(biāo)準(zhǔn)（方案） 方案設(shè)計(jì)資料 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段 初步設(shè)計(jì)完成后 20個(gè)工作日內(nèi) 項(xiàng)目成本測(cè)算及驗(yàn)算（初設(shè)） 項(xiàng)目配臵標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)） 初步設(shè)計(jì)資料 材料設(shè)備選型 工程實(shí)施階段 目標(biāo)成本分解、施工圖設(shè)計(jì)完成后 30個(gè)工作日內(nèi)；“成本分解及合約規(guī)劃”前者完成后 15工作日內(nèi) 項(xiàng)目目標(biāo)成本分解（執(zhí)行版） 項(xiàng)目配臵標(biāo)準(zhǔn)（施工） 施工界面劃分 材料設(shè)備選型，供應(yīng)界面劃分 工程實(shí)施階段 造價(jià)采購(gòu)部要求 每月 30日前 項(xiàng)目目標(biāo)成本回顧 項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)、材料價(jià)格變化、 工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證 項(xiàng)目竣工階段 16月竣工項(xiàng)目，須在 6月30日前； 612月竣工項(xiàng)目，須在 12月 31日前 項(xiàng)目竣工成本 項(xiàng)目目標(biāo)成本分解（執(zhí)行版） 項(xiàng)目目標(biāo)成本回顧 各費(fèi)項(xiàng)未完全發(fā)生的預(yù)估情況 ? 方案設(shè)計(jì)階段： 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及工期計(jì)劃編制的準(zhǔn)確率、項(xiàng)目配臵標(biāo)準(zhǔn)深度； ? 初步設(shè)計(jì)階段： 項(xiàng)目配臵標(biāo)準(zhǔn)修正率、材料設(shè)備選型深度； ? 工程實(shí)施階段： 供應(yīng)界面的劃分、施工界面的劃分、工期計(jì)劃的準(zhǔn)確執(zhí)行率、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制和時(shí)效性、總分包單位的控制度； ? 竣工結(jié)算階段： 竣工資料審查的精細(xì)度及時(shí)效性 成本控制 ?工程部如何在實(shí)施中保證項(xiàng)目目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn) 成本控制 ?合同需求 工程項(xiàng)目部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部的招標(biāo)質(zhì)量 要點(diǎn)： ? 工程名稱 ? 需求來(lái)源 ? 工程期限 ? 施工依據(jù) ? 工程范圍 ? 工作內(nèi)容 ? 技術(shù)及質(zhì)量要求 ? 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ? 甲方現(xiàn)場(chǎng)代表 ? 委托監(jiān)理單位名稱 ? 推薦施工單位 ? 其它時(shí)間要求 ? 施工前提 ? 現(xiàn)場(chǎng)施工條件是否具備，都已經(jīng)具備了什么條件，如果不具備預(yù)計(jì)什么時(shí)候具備（含手續(xù)條件） 17實(shí)例總包合同需求 .doc 成本控制 ?工程部同造價(jià)采購(gòu)部的博弈 18設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法 .doc 19現(xiàn)場(chǎng)收方（隱蔽工程）管理辦法 .doc ? 時(shí)間的協(xié)同： 根據(jù)資金計(jì)劃、工程工期計(jì)劃編制結(jié)算計(jì)劃 ? 一單一結(jié)的協(xié)同： 動(dòng)態(tài)成本“飄黃”現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制 ? 管理的協(xié)同： 結(jié)算手段管理分供方項(xiàng)目配合 成本控制 ?工程部同造價(jià)采購(gòu)部的協(xié)同 ? 吳老師（吳亞軍）的提問(wèn)：你注重過(guò)程還是結(jié)果？ 思考“做正確的事、正確的做事” ? 流程的制定、流程的執(zhí)行、流程的流程？ 先施工后合同的案例 ? 細(xì)節(jié)決定成?。? 業(yè)主的滿意度才是檢驗(yàn)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn) 客戶視角看問(wèn)題：還原晶藍(lán)半島 97%的交房滿意度和 100%的收房率 龍湖工程管理加減法 ?細(xì)節(jié)決定成敗 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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