【正文】 旨在使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可性， 并為項(xiàng)目的實(shí)施控制提供依據(jù)或參考。 按對象現(xiàn)狀條件 按項(xiàng)目未來獲取收益的方式 ? 投資機(jī)會研究 ? 初步可行性研究 ? 詳細(xì)可行性研究 ? 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 土地以及開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 ? 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究 ? 續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 ? 房地產(chǎn)可行性研究 ? 居住用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 旅館用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 餐飲用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 娛樂用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 特殊用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 ? 土地開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)可行性研究分類 按研究階段 按項(xiàng)目用途 房地產(chǎn)可行性研究概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?房地產(chǎn)可行性研究的作用 ? –… 是投資決策的重要依據(jù) –… 是項(xiàng)目審批的依據(jù) –… 是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù) –… 是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù) –… 是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) ? ? ? ? 房地產(chǎn)可行性研究概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? 房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容 房地產(chǎn)可行性研究概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 – 項(xiàng)目概況 – 市場分析和需求預(yù)測 – 規(guī)劃方案的優(yōu)選 – 開發(fā)進(jìn)度安排 – 項(xiàng)目投資估算 – 資金的籌集方案和籌資成本估算 – 財(cái)務(wù)評價 – 風(fēng)險(xiǎn)分析 – 國民經(jīng)濟(jì)評價 – 結(jié)論 ?房地產(chǎn)可行性研究的步驟 詳細(xì)研究 開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評價、選擇 資料收集及市場調(diào)查 組織準(zhǔn)備 第四步 第三步 第二步 第一步 編寫研究報(bào)告書 第五步 房地產(chǎn)可行性研究概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容 研究報(bào)告 1 封面 2 摘要 3 目錄 4 正文 5 附件 6 附圖 房地產(chǎn)可行性研究概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 效率型指標(biāo) 價值型指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈年值 費(fèi)用現(xiàn)值 費(fèi)用年值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率 投資報(bào)酬率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 指標(biāo)體系 期限型指標(biāo) ?房地產(chǎn)項(xiàng)目反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)體系 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)計(jì)算 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ? 財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率 ? 投資收益率 ? 靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 是指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。數(shù)學(xué)表達(dá)式為： FNPV—— 項(xiàng)目在起始時間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； CICO—— 凈現(xiàn)金流量； —— 折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望的預(yù)期收益率； 如果 FNPV≥0 ，則項(xiàng)目可以被接受； 如果 FNPV≤0 ，則項(xiàng)目應(yīng)該被拒絕。 ci 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ci? ? ? ?010n tcttFNPV C I C O i ??? ? ? ?? ? 財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率 是指使項(xiàng)目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。公式為： —— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； —— 項(xiàng)目開始進(jìn)行的時間點(diǎn)。 ? ? ? ?010n tttC I C O FI RR ??? ? ?? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? ?tCI CO?0t? ? 投資收益率 是指項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分?jǐn)?shù)表示，計(jì)算公式為： 投資收益率＝年凈收益247。投資總額１００％ 其中投資總額包括固定資產(chǎn)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息和流動資金投資。凈收益額可以為繳納所得稅前的利潤總額，也可以為繳納所得稅后的凈利潤。所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅后投資收益率。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? 靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期 投資回收期是指項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。 ? 靜態(tài)投資回收期（ ） 即在不考慮時間因素影響的條件下，項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。公式為： 39。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? ?39。00tPttC I C O???? 39。tP ?上 年 累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 的 絕 對 值累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 出 現(xiàn) 正 值 的 年 份 +當(dāng) 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? 動態(tài)投資回收期（ ） 即項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計(jì)算公式為： 動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為： tP ? ? ? ?010tP tcttC I C O i ??? ? ?? = 1+ 上 年 累 計(jì) 折 現(xiàn) 值 的 絕 對 值動 態(tài) 投 資 回 收 期 累 計(jì) 折 現(xiàn) 值 出 現(xiàn) 正 值 的 年 份當(dāng) 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 的 折 現(xiàn) 值 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)測與分析 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)測主要包括對項(xiàng)目的銷售預(yù)測和開發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)的預(yù)測。 預(yù)測方法根據(jù)預(yù)測的性質(zhì)劃分，包括定性預(yù)測和定量預(yù)測兩種。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算方法 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 房屋開發(fā)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) ?t ?t 管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 其他費(fèi)用 稅金及政府收費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) ? 成本費(fèi)用估算結(jié)果匯總 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案及租售收入的測算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容： – 租售方式的選擇、租售面積比例的確定 – 可出租面積、可出售面積和可以分?jǐn)偟慕ㄖ娣e及 各自在建筑物中的位置 – 出租和出售的時間進(jìn)度安排 – 租金和售價水平的確定 – 收款計(jì)劃的確定 ? 風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)是未來實(shí)際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為： 對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 僅對市場內(nèi)個別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的 個別風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等； 房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險(xiǎn) 包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價值風(fēng)險(xiǎn)、時間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 盈虧平衡分析 項(xiàng)目安全率 敏感性分析 概率分析 1 2 3 4 國家對擬建項(xiàng)目的考慮除了項(xiàng)目本身對開發(fā)商的影響外，還要綜合考慮對社區(qū)、城市環(huán)境、發(fā)展方向及資源的有效配置，因此要進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?財(cái)務(wù)評價與國民經(jīng)濟(jì)評價比較 房地產(chǎn)項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)評價 國民經(jīng)濟(jì)評價 目標(biāo) 利潤最大化 國民經(jīng)濟(jì)效益最大化 出發(fā)點(diǎn) 經(jīng)營項(xiàng)目的開發(fā)商 國民經(jīng)濟(jì) 價格 現(xiàn)行價格 影子價格 （包括影子工資和影子匯率） 折現(xiàn)率 基準(zhǔn)收益率或期望收益率 社會折現(xiàn)率 外部費(fèi)用和外部效益 不考慮 考慮 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)評價指標(biāo) 國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) ?國民經(jīng)濟(jì)評價的基本步驟 房地產(chǎn)項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 Step 3 效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整 Step 2 Step 1 效益、費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整 編制表格并計(jì)算評價指標(biāo) ? 環(huán)境影響評價的概念 是指對規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。 ? 環(huán)境影響評價的管理 根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境的影響程度，對建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價實(shí)行分類管理： ? 可能造成重大環(huán)境影響的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行全面評價； ? 可能造成輕度環(huán)境影響的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告表，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行分析或者專項(xiàng)評價； ? 對環(huán)境影響很小、不需要進(jìn)行環(huán)境影響評價的，應(yīng)當(dāng)填報(bào)環(huán)境影響登記表。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? 環(huán)境影響評價的依據(jù) – 中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法 – 中華人民共和國水污染防治法 – 中華人民共和國大氣污染防治法 – 中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法 – 中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法 – 中華人民共和國環(huán)境影響評價法 – 國務(wù)院《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》 (1998) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? 環(huán)境影響評價的內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 項(xiàng)目 內(nèi) 容 第一 建設(shè)項(xiàng)目概況； 第二 建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀； 第三 建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測和評估； 第四 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施及其技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證； 第五 建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境影響的經(jīng)濟(jì)損益分析； 第六 對建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境監(jiān)測的建議； 第七 環(huán)境影響評價的結(jié)論 ? 環(huán)境影響評價的步驟 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”