【正文】 6.價(jià)格體系不完善；稅費(fèi)過大年份 1980 1985 1990 2023比重 4湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 75 三、發(fā)展住宅建設(shè)應(yīng)處理的關(guān)系1.住宅建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)；資金供給、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、市場需求等2.住宅建設(shè)與配套建設(shè)相協(xié)調(diào)；調(diào)動：居民、開發(fā)商、政府的積極性3.住宅建設(shè)與消費(fèi)需求相協(xié)調(diào)；以市場為導(dǎo)向4.住宅建設(shè)與住宅質(zhì)量的關(guān)系；規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、功能、環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、工廠生產(chǎn)5.住宅建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 76 四、發(fā)展對策 1.明確房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)；應(yīng)是普通住宅建設(shè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造。堅(jiān)決杜絕占用耕地搞開發(fā)。2.加大城鎮(zhèn)住房制度改革的力度；改革舊住房制度，實(shí)物分房 貨幣分房、商品化提高住房租金，促進(jìn)存量住房的出售。3.大力發(fā)展房地產(chǎn)金融；建立房地產(chǎn)金融體系，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 77 4.建立與房改相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系；不同收入家庭，實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：高收入家庭 檔次較高的市場商品房中低收入家庭 微利的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房低收入困難家庭 廉租住房重點(diǎn)應(yīng)該是大力發(fā)展面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房，使其巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。5.加大質(zhì)量管理，提高住宅質(zhì)量規(guī)劃：以人為中心，樹立可持續(xù)發(fā)展的社會觀，創(chuàng)造方便、衛(wèi)生、安全、舒適、美觀的居住環(huán)境。設(shè)計(jì)：滿足居民對心理、生理和物質(zhì)等各方面的需要。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 78 建設(shè)：施工隊(duì)伍、材料、配套設(shè)備的質(zhì)量。物業(yè)管理：售后服務(wù)。6.促進(jìn)存量房地產(chǎn)流通，聯(lián)動二、三級市場（ 1）開拓租賃市場；（ 2）發(fā)展和規(guī)范中介市場；（ 3）促進(jìn)公有住房出售及其售后的再流通。7加大產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，完善房地產(chǎn)法規(guī)。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 79 8.啟動 “中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) ”“中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) ”是一個掛鉤覆蓋全國房改和房地產(chǎn)行政管理部門、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)等方面的公益性計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)體系。它的建立，有利于建立房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控；有利于規(guī)范各級房地產(chǎn)行政管理部門的管理行為，促進(jìn)管理水平的提高與升級；有利于建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，有利于引導(dǎo)企業(yè)和消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的互動。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 80 房地產(chǎn)新政（討論與作業(yè)）中新網(wǎng) 5月 27日電 國家發(fā)改委消息，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 》 已經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)給各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)?！　⊥ㄖ赋?，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，及時(shí)解決 存在的突出問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要意義。　　通知還要求，各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點(diǎn)、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)，強(qiáng)化法治、加強(qiáng)監(jiān)管的原則。加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、密切配合，認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院各項(xiàng)調(diào)控政策措施，做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和 經(jīng)濟(jì)適用住房 建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房價(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 81 一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)　　各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。住房價(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監(jiān)督，穩(wěn)定市場預(yù)期。省級人民政府要加強(qiáng)對各市 (區(qū) )、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查?！　「鞯爻鞘幸?guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求，加快工作進(jìn)度，優(yōu)先審查規(guī)劃項(xiàng)目，在項(xiàng)目選址上予以保證。同時(shí)，要嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)。對中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。各地要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對 2年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 82 　二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理　　各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。對居住用地和住房價(jià)格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。要進(jìn)一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。　　要嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止 “炒買炒賣 ”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 83 三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管　　要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自 2023年 6月 1日起，對個人購買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管，具體辦法由稅務(wù)總局會同建設(shè)部等部門研究制定。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 84 四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)　　　人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大 “窗口指導(dǎo) ”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。銀監(jiān)會及其派出機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí) 《 商業(yè)銀行授信工作盡職指引 》 ，切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對市場結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 85 五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)　　為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20%。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建沒部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在 2023年 5月 31日前公布。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 86 七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為　　根據(jù) 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。　　要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入，依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。對虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價(jià)，誘騙消費(fèi)者爭購；以及不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格 (位 )和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 87 八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度　各地要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動態(tài)監(jiān)測。加強(qiáng)對同地段、同品質(zhì)房屋銷售價(jià)格和租賃價(jià)格變動情況的分析，準(zhǔn)確判斷房價(jià)變動趨勢。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動情況的監(jiān)測分析，科學(xué)預(yù)測商品住房對土地的需求。各有關(guān)部門要加強(qiáng)信息溝通與整合，適時(shí)披露土地供應(yīng)、商品住房市場供求，以及土地和住房價(jià)格變動等信息。要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度，穩(wěn)定市場心理預(yù)期，促進(jìn)市場理性發(fā)展。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 88 作業(yè) :1. 什么是房地產(chǎn)市場 ?2. 簡述房地產(chǎn)市場的構(gòu)成 ?3. 房產(chǎn)市場與地產(chǎn)市場各有什么特點(diǎn) ?4. 聯(lián)系實(shí)際說明房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場的影響 ?（作業(yè)）湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強(qiáng) 89 演講完畢，謝謝觀看！