【正文】 60%左右，建議二層的租金水平為 /平米 /天 ?負(fù)一層由于有地下廣場，其租金水平要稍高于二樓，建議租金水平為 /平米 /天左右 ?根據(jù)鞋業(yè)可以承受的租金，及三層的位臵，建議第一年的租金水平為 /平米 /天左右。 租金策略 確定實(shí)際招商租金水平從以下三個(gè)方面考慮。 第一條：放水養(yǎng)魚，培育市場是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信 心，畢竟我們是市場的開拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 第二條：初始租金低一點(diǎn)，等商場做旺后，再逐年上漲，經(jīng)營者也比較容易接受； 租金偏高，即使可以招滿并開業(yè)，商場亦很難長久興旺。 第三條：如果租金定的高，我們就沒有招商的競爭優(yōu)勢，很可能出現(xiàn)招租周期長，推廣難度大等問題，風(fēng)險(xiǎn)大，不宜采取。 招商策略 ?各階段招商策略 項(xiàng)目拓商與銷售節(jié)奏控制 招商策略 ?各階段招商策略 項(xiàng)目持續(xù)招商 招商策略 ?各階段招商策略 招商流程 招商策略 ?各階段招商策略 招商流程 我們的思維導(dǎo)圖 宏觀環(huán)境分析 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目綜合定位 消費(fèi)者調(diào)查 商業(yè)開發(fā)市場供需對(duì)比 產(chǎn)品規(guī)劃建議 招商策略 經(jīng)營管理建議 案例借鑒 經(jīng)營管理建議 經(jīng)營方式 ?經(jīng)營理念 批發(fā)市場項(xiàng)目不是簡單的物業(yè)銷售、物業(yè)管理模式，而應(yīng)用批發(fā)市場后續(xù)的經(jīng)營要求來指導(dǎo)整個(gè)的商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)、銷售和經(jīng)營，新宇公司不僅要把批發(fā)市場建設(shè)起來，還要用經(jīng)營的理念進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，更重要的是在未來建成之后，對(duì)于一部分公共設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營，以保障批發(fā)市場的繁榮 由于本項(xiàng)目有三層的營業(yè)面積，要使整體的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對(duì)整個(gè)市場進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)大商戶和主力品牌商品。同時(shí)，通過品牌店和主力店的加入，容易在市場上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經(jīng)營。 “商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型”的商業(yè)理念 引進(jìn)大商戶和主力品牌店 長短相濟(jì)、動(dòng)靜結(jié)合 長短相濟(jì)，是指既要考慮到短期的利潤、資金的回籠，出售一層與負(fù)一層的商鋪回籠資金，也要考慮到長遠(yuǎn)的可持續(xù)經(jīng)營，打造品牌，降低市場的風(fēng)險(xiǎn)，持有二、三層的商鋪。 動(dòng)靜結(jié)合，是指既要重視物業(yè)銷售的同時(shí)，也要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡、或者檔次太低、旺丁不旺財(cái)?shù)膶擂尉置妗? 通過項(xiàng)目的成功，實(shí)現(xiàn)出成果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)的目的，以項(xiàng)目為依托，使公司在新的平臺(tái)和層次上擴(kuò)展，為企業(yè)將來的經(jīng)營打好基礎(chǔ)。 打造項(xiàng)目品牌的同時(shí)打造企業(yè)品牌 經(jīng)營方式 ?經(jīng)營策略 ?準(zhǔn)確的市場定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、差異化的業(yè)態(tài)及商品組合； ?有效的招商組織，實(shí)力較強(qiáng)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，建立商業(yè)資源管理和商務(wù)活動(dòng)監(jiān)督機(jī)制； ?健全、完善企業(yè)經(jīng)營管理模式，制度規(guī)范化、表單標(biāo)準(zhǔn)化及業(yè)務(wù)流程化； ?這一階段以物業(yè)落位、商鋪管理、商戶落位，管理商鋪的入駐率、入駐商戶的租金和費(fèi)用收取為主要目標(biāo)； ?建立統(tǒng)一的物業(yè)管理公司和工程管理規(guī)范 ?關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學(xué)性； ?關(guān)注商戶結(jié)構(gòu)、租約及租金的合理性； ?關(guān)注商鋪經(jīng)營狀態(tài)； ?關(guān)注客流量與管理措施的完善； ?關(guān)注軟、硬件環(huán)境、氛圍營造等 開發(fā)期的運(yùn)營管理 培育期的運(yùn)營管理 經(jīng)營方式 ?經(jīng)營管理的執(zhí)行 商鋪在出售給業(yè)主后，市場要統(tǒng)一經(jīng)營可以參考上海國際服裝城項(xiàng)目把店鋪從業(yè)主那里回租，回租的租金可以在售價(jià)中體現(xiàn)出來，回租策略的制定可有不同的方式 不同業(yè)態(tài)的商戶對(duì)經(jīng)營位臵及面積大小有不同的要求，可能對(duì)市場的整體業(yè)態(tài)布局發(fā)生沖突和矛盾，市場在經(jīng)營管理中必須能夠預(yù)見這些沖突和矛盾，并制定不同的解決方案 售價(jià)與返租策略的制定 解決經(jīng)營商戶進(jìn)駐的建筑規(guī)劃要求 經(jīng)營商戶進(jìn)駐前后的租賃合同管理 經(jīng)營商戶在進(jìn)駐前，本市場應(yīng)在租賃合同上對(duì)其店鋪的所在業(yè)態(tài)區(qū)域及所經(jīng)營的品種類別和方式在合同上進(jìn)行約束，并制定相應(yīng)的管理辦法使其在合同上表現(xiàn)出來 制定經(jīng)營商戶與市場統(tǒng)一開業(yè)的策略 制定統(tǒng)一的開業(yè)策略，使經(jīng)營商戶在裝修工程等方面在時(shí)間上能夠配合整個(gè)市場的統(tǒng)一開業(yè) 成立電子商務(wù)信息咨詢中心 注重自身的空間擴(kuò)展，架設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，試用電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，降低批發(fā)市場交易物流、資金流、信息流的成本，把虛擬銷售帶入到市場經(jīng)營理念中。 管理方式 ?統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 統(tǒng)一招商管理對(duì)于本項(xiàng)目主要是完善的租約管理 統(tǒng)一的營銷管理有利于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益 統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作 統(tǒng)一的物業(yè)管理有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng) 管理方式 ?組織結(jié)構(gòu)流程 建立管理組織結(jié)構(gòu)模型 建立市場的管理組織結(jié)構(gòu)和物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)，以及兩者的職能和內(nèi)在聯(lián)系。 設(shè)定管理組織內(nèi)的每一個(gè)職位 通過一定的方法和憑據(jù)在敲定市場的管理組織結(jié)構(gòu)和物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)中的每一個(gè)職位，最終使整個(gè)購物中心的營運(yùn)管理、物業(yè)管理能正常運(yùn)作起來。 設(shè)定管理組織內(nèi)每一個(gè)管理人員的工作職責(zé)與工作權(quán)利 在設(shè)定市場管理組織結(jié)構(gòu)和物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)中的每一個(gè)職位后，必須設(shè)定每一個(gè)管理工作人員的工作職責(zé)以及工作權(quán)力和義務(wù)，使市場管理與物業(yè)管理這兩者之間的職責(zé)和權(quán)力不至于混淆或侵犯。 設(shè)定管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容 批發(fā)市場的每一個(gè)管理人員都應(yīng)該進(jìn)行專業(yè)的職位培訓(xùn)，使每一個(gè)管理人員都具備相當(dāng)專業(yè)的商業(yè)管理能力，從而提升經(jīng)營商戶以及消費(fèi)者的滿意度。 管理方式 開業(yè)前對(duì)業(yè)主銷售合同上的管理制約 業(yè)主購臵商鋪后無論是自行經(jīng)營還是自行出租，都必須按照市場的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃來經(jīng)營，這些規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)都必須事先在銷售合同上體現(xiàn)出來并進(jìn)行制約。 業(yè)主會(huì)的成立方式與業(yè)主會(huì)的組織管理結(jié)構(gòu) 店鋪銷售后，業(yè)主難免會(huì)有不同的問題和意見，開發(fā)商難以一一應(yīng)付，因而以開發(fā)商作為大業(yè)主的前提下組織幾個(gè)或十幾個(gè)業(yè)主成立業(yè)主會(huì)，制定業(yè)主會(huì)成立后如何對(duì)其進(jìn)行管理的方式。 業(yè)主會(huì)的定期會(huì)面、會(huì)議主題與解決問題 分析業(yè)主會(huì)成立后可以統(tǒng)一歸納所有業(yè)主的意見和問題，并定期舉行會(huì)議來協(xié)商和解決小業(yè)主的問題，既能使業(yè)主參與，開發(fā)商又容易掌控。 開發(fā)商與業(yè)主會(huì)的公共關(guān)系維護(hù)方案 開發(fā)商在業(yè)主會(huì)成立后除了定期舉行見面會(huì)議外，還應(yīng)該舉行一些酒會(huì)或特定節(jié)假日的慶?；顒?dòng)來維護(hù)與業(yè)主間的公共關(guān)系，以此建立更好的溝通橋梁。 開業(yè)后對(duì)業(yè)主的管理方式 管理方式 規(guī)范對(duì)經(jīng)營商戶的合同管理 批發(fā)市場開業(yè)前，開發(fā)商制定經(jīng)營商戶租賃合同管理公約，使出租給經(jīng)營商戶的商鋪都必須按照本批發(fā)市場要求與標(biāo)準(zhǔn)來經(jīng)營，這些要求與標(biāo)準(zhǔn)必須事先在租賃合同上體現(xiàn)出來。 設(shè)立經(jīng)營商戶的管理方式與組織管理結(jié)構(gòu) 開發(fā)商應(yīng)聯(lián)合經(jīng)營商戶中的部分大戶的前提下組織二十幾個(gè)小商戶成立經(jīng)營商戶的組織管理結(jié)構(gòu)，并制定長期的管理方式。 經(jīng)營商戶的定期會(huì)面與解決問題分析 經(jīng)營商會(huì)成立后，應(yīng)定期舉行會(huì)議，以統(tǒng)一歸納所有經(jīng)營商戶的意見和問題，再商討解決問題的辦法，以免除日后產(chǎn)生更多糾紛。 制定與經(jīng)營商戶的公共關(guān)系維護(hù)方案 商會(huì)成立后除了定期舉行會(huì)議外，開發(fā)商作為大業(yè)主還應(yīng)該經(jīng)常性地舉行一些酒會(huì)或特定節(jié)假日的慶?；顒?dòng)來維護(hù)與經(jīng)營商會(huì)之間的公共關(guān)系，并以此建立更好的溝通橋梁。 開業(yè)后對(duì)經(jīng)營商戶的管理 附件 ?大部分商戶對(duì)目前的經(jīng)營狀況不滿意，小商品城目前商業(yè)氛圍不好，只能由老客戶來維持現(xiàn)在的經(jīng)營； ?經(jīng)營商戶表示，原來未考慮挺進(jìn)小商品城，目前的商鋪全為租用，感到不穩(wěn)定，會(huì)考慮搬至老汽車站； ?大部分商戶希望在綜合市場經(jīng)營； ?需要的商鋪面積在 20至 50平米之間 ?老汽車站雖然物流不便，但商業(yè)氛圍濃，零售客較多，離開老汽車站，散客流失嚴(yán)重 ?目前有 400家汽車站老商戶在小商品城經(jīng)營，如回遷，需要與有影響力的大戶協(xié)調(diào)。 ?小商品城對(duì)面和西面即要建兩個(gè)大型小商品城，有把小商品老客戶遷至另外兩個(gè)小商品城（其中一個(gè)在今年即可入住）的傳言，希望本項(xiàng)目在此之前與商戶簽定協(xié)議以鎖住此部分商戶，商戶對(duì)對(duì)小商品市場的供應(yīng)量表示較大的擔(dān)心； ?市場管理較嚴(yán)，對(duì)商戶的經(jīng)營造成了較大的影響，商戶對(duì)此反應(yīng)較為強(qiáng)烈； 原小商品客戶訪談補(bǔ)調(diào) 報(bào)告結(jié)束，謝謝！ 89 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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