【正文】 60%左右，建議二層的租金水平為 /平米 /天 ?負一層由于有地下廣場，其租金水平要稍高于二樓，建議租金水平為 /平米 /天左右 ?根據鞋業(yè)可以承受的租金，及三層的位臵，建議第一年的租金水平為 /平米 /天左右。 租金策略 確定實際招商租金水平從以下三個方面考慮。 第一條：放水養(yǎng)魚，培育市場是招租工作的關鍵，需要給商家以信 心，畢竟我們是市場的開拓者，有一定的風險。 第二條：初始租金低一點，等商場做旺后，再逐年上漲，經營者也比較容易接受； 租金偏高，即使可以招滿并開業(yè)，商場亦很難長久興旺。 第三條：如果租金定的高，我們就沒有招商的競爭優(yōu)勢，很可能出現招租周期長，推廣難度大等問題，風險大，不宜采取。 招商策略 ?各階段招商策略 項目拓商與銷售節(jié)奏控制 招商策略 ?各階段招商策略 項目持續(xù)招商 招商策略 ?各階段招商策略 招商流程 招商策略 ?各階段招商策略 招商流程 我們的思維導圖 宏觀環(huán)境分析 項目開發(fā)戰(zhàn)略 商業(yè)發(fā)展現狀 項目綜合定位 消費者調查 商業(yè)開發(fā)市場供需對比 產品規(guī)劃建議 招商策略 經營管理建議 案例借鑒 經營管理建議 經營方式 ?經營理念 批發(fā)市場項目不是簡單的物業(yè)銷售、物業(yè)管理模式，而應用批發(fā)市場后續(xù)的經營要求來指導整個的商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)、銷售和經營，新宇公司不僅要把批發(fā)市場建設起來，還要用經營的理念進行系統(tǒng)的規(guī)劃，更重要的是在未來建成之后，對于一部分公共設施進行經營，以保障批發(fā)市場的繁榮 由于本項目有三層的營業(yè)面積，要使整體的物業(yè)價值最大化，必須對整個市場進行整體規(guī)劃設計，引進大商戶和主力品牌商品。同時，通過品牌店和主力店的加入，容易在市場上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經營。 “商業(yè)經營主導型”的商業(yè)理念 引進大商戶和主力品牌店 長短相濟、動靜結合 長短相濟，是指既要考慮到短期的利潤、資金的回籠，出售一層與負一層的商鋪回籠資金，也要考慮到長遠的可持續(xù)經營，打造品牌，降低市場的風險，持有二、三層的商鋪。 動靜結合，是指既要重視物業(yè)銷售的同時，也要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡、或者檔次太低、旺丁不旺財的尷尬局面。 通過項目的成功，實現出成果、出人才、出機制、出品牌、出網絡的目的，以項目為依托，使公司在新的平臺和層次上擴展，為企業(yè)將來的經營打好基礎。 打造項目品牌的同時打造企業(yè)品牌 經營方式 ?經營策略 ?準確的市場定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、差異化的業(yè)態(tài)及商品組合； ?有效的招商組織，實力較強的運營團隊，建立商業(yè)資源管理和商務活動監(jiān)督機制； ?健全、完善企業(yè)經營管理模式，制度規(guī)范化、表單標準化及業(yè)務流程化； ?這一階段以物業(yè)落位、商鋪管理、商戶落位，管理商鋪的入駐率、入駐商戶的租金和費用收取為主要目標； ?建立統(tǒng)一的物業(yè)管理公司和工程管理規(guī)范 ?關注業(yè)態(tài)結構與業(yè)態(tài)布局的科學性； ?關注商戶結構、租約及租金的合理性； ?關注商鋪經營狀態(tài)； ?關注客流量與管理措施的完善； ?關注軟、硬件環(huán)境、氛圍營造等 開發(fā)期的運營管理 培育期的運營管理 經營方式 ?經營管理的執(zhí)行 商鋪在出售給業(yè)主后，市場要統(tǒng)一經營可以參考上海國際服裝城項目把店鋪從業(yè)主那里回租，回租的租金可以在售價中體現出來，回租策略的制定可有不同的方式 不同業(yè)態(tài)的商戶對經營位臵及面積大小有不同的要求，可能對市場的整體業(yè)態(tài)布局發(fā)生沖突和矛盾，市場在經營管理中必須能夠預見這些沖突和矛盾，并制定不同的解決方案 售價與返租策略的制定 解決經營商戶進駐的建筑規(guī)劃要求 經營商戶進駐前后的租賃合同管理 經營商戶在進駐前，本市場應在租賃合同上對其店鋪的所在業(yè)態(tài)區(qū)域及所經營的品種類別和方式在合同上進行約束，并制定相應的管理辦法使其在合同上表現出來 制定經營商戶與市場統(tǒng)一開業(yè)的策略 制定統(tǒng)一的開業(yè)策略，使經營商戶在裝修工程等方面在時間上能夠配合整個市場的統(tǒng)一開業(yè) 成立電子商務信息咨詢中心 注重自身的空間擴展，架設寬帶網絡，試用電子商務網絡技術，降低批發(fā)市場交易物流、資金流、信息流的成本，把虛擬銷售帶入到市場經營理念中。 管理方式 ?統(tǒng)一管理，分散經營 統(tǒng)一招商管理對于本項目主要是完善的租約管理 統(tǒng)一的營銷管理有利于維護和提高經營者的共同利益 統(tǒng)一的服務監(jiān)督有助于經營者間的協調和合作 統(tǒng)一的物業(yè)管理有助于建筑空間的維護和保養(yǎng) 管理方式 ?組織結構流程 建立管理組織結構模型 建立市場的管理組織結構和物業(yè)管理組織結構，以及兩者的職能和內在聯系。 設定管理組織內的每一個職位 通過一定的方法和憑據在敲定市場的管理組織結構和物業(yè)管理組織結構中的每一個職位，最終使整個購物中心的營運管理、物業(yè)管理能正常運作起來。 設定管理組織內每一個管理人員的工作職責與工作權利 在設定市場管理組織結構和物業(yè)管理組織結構中的每一個職位后，必須設定每一個管理工作人員的工作職責以及工作權力和義務，使市場管理與物業(yè)管理這兩者之間的職責和權力不至于混淆或侵犯。 設定管理人員的培訓內容 批發(fā)市場的每一個管理人員都應該進行專業(yè)的職位培訓，使每一個管理人員都具備相當專業(yè)的商業(yè)管理能力，從而提升經營商戶以及消費者的滿意度。 管理方式 開業(yè)前對業(yè)主銷售合同上的管理制約 業(yè)主購臵商鋪后無論是自行經營還是自行出租，都必須按照市場的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃來經營，這些規(guī)范標準都必須事先在銷售合同上體現出來并進行制約。 業(yè)主會的成立方式與業(yè)主會的組織管理結構 店鋪銷售后，業(yè)主難免會有不同的問題和意見，開發(fā)商難以一一應付，因而以開發(fā)商作為大業(yè)主的前提下組織幾個或十幾個業(yè)主成立業(yè)主會，制定業(yè)主會成立后如何對其進行管理的方式。 業(yè)主會的定期會面、會議主題與解決問題 分析業(yè)主會成立后可以統(tǒng)一歸納所有業(yè)主的意見和問題，并定期舉行會議來協商和解決小業(yè)主的問題，既能使業(yè)主參與，開發(fā)商又容易掌控。 開發(fā)商與業(yè)主會的公共關系維護方案 開發(fā)商在業(yè)主會成立后除了定期舉行見面會議外，還應該舉行一些酒會或特定節(jié)假日的慶祝活動來維護與業(yè)主間的公共關系，以此建立更好的溝通橋梁。 開業(yè)后對業(yè)主的管理方式 管理方式 規(guī)范對經營商戶的合同管理 批發(fā)市場開業(yè)前，開發(fā)商制定經營商戶租賃合同管理公約，使出租給經營商戶的商鋪都必須按照本批發(fā)市場要求與標準來經營，這些要求與標準必須事先在租賃合同上體現出來。 設立經營商戶的管理方式與組織管理結構 開發(fā)商應聯合經營商戶中的部分大戶的前提下組織二十幾個小商戶成立經營商戶的組織管理結構，并制定長期的管理方式。 經營商戶的定期會面與解決問題分析 經營商會成立后，應定期舉行會議，以統(tǒng)一歸納所有經營商戶的意見和問題，再商討解決問題的辦法，以免除日后產生更多糾紛。 制定與經營商戶的公共關系維護方案 商會成立后除了定期舉行會議外，開發(fā)商作為大業(yè)主還應該經常性地舉行一些酒會或特定節(jié)假日的慶?；顒觼砭S護與經營商會之間的公共關系，并以此建立更好的溝通橋梁。 開業(yè)后對經營商戶的管理 附件 ?大部分商戶對目前的經營狀況不滿意，小商品城目前商業(yè)氛圍不好，只能由老客戶來維持現在的經營； ?經營商戶表示，原來未考慮挺進小商品城，目前的商鋪全為租用，感到不穩(wěn)定，會考慮搬至老汽車站； ?大部分商戶希望在綜合市場經營； ?需要的商鋪面積在 20至 50平米之間 ?老汽車站雖然物流不便，但商業(yè)氛圍濃，零售客較多，離開老汽車站，散客流失嚴重 ?目前有 400家汽車站老商戶在小商品城經營，如回遷，需要與有影響力的大戶協調。 ?小商品城對面和西面即要建兩個大型小商品城，有把小商品老客戶遷至另外兩個小商品城（其中一個在今年即可入?。┑膫餮?，希望本項目在此之前與商戶簽定協議以鎖住此部分商戶，商戶對對小商品市場的供應量表示較大的擔心； ?市場管理較嚴，對商戶的經營造成了較大的影響，商戶對此反應較為強烈； 原小商品客戶訪談補調 報告結束，謝謝！ 89 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH