中國別墅研究-資料下載頁
2025-01-05 14:53本頁面
【正文】 功倍的 ?案例 ： ?自 2023年以來，每年舉辦的中國精品別墅展是全國別墅 業(yè)的一次盛會，此外還有像上海別墅博覽會這樣的區(qū)域性展會等。 電話營銷 ?定義 ： 電話營銷具有便捷性和低成本的特點。對于別墅產(chǎn)品而言，由于其購買者是高收入人群，分布范圍小。所以在營銷活動開始時，營銷人員利用事先收集到的客戶的基本信息，選擇合適 的時機通過電話與準客戶進行溝通，使?fàn)I銷活動更 文化營銷 ?定義 ： 文化營銷就是在別墅產(chǎn)品中注入豐富的文化內(nèi)涵，增加產(chǎn)品的附加值，從而使企業(yè)產(chǎn)品的使 用價值區(qū)別于競爭對手。作為文化營銷中的重要組成部分，社區(qū)文化建設(shè)及和諧的生活氛圍日益成為別墅營銷的重要手段，其建設(shè)的好壞對于銷售、口碑及多期開發(fā)意義重大。 ?案例 ： ?2023年，廣東美術(shù)館與深聯(lián)地產(chǎn)強強聯(lián)手，將高雅藝術(shù)引入社區(qū)，在御花苑共同建成具有典 雅風(fēng)格的“廣東美術(shù)館東莞（御花苑）分館”。自開館以來，這里曾先后展出過畢加索版畫 、 《永遠的春天》鄧小平與廣東改革開放大型圖片展等多次大型藝術(shù)展，成為東莞市一道靚麗 的文化風(fēng)景線。 服務(wù)營銷 ?定義： 在現(xiàn)代市場營銷理論中，服務(wù)是除傳統(tǒng) 4P之外的第五個營銷要素。房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是一種服 務(wù)業(yè)。別墅市場服務(wù)營銷要求開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和售后（包括物業(yè)管理）全過程中 投入優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時還應(yīng)注意服務(wù)的特色和個性化。 ?案例： ?2023年 4月，三亞亞龍灣五號度假別墅酒店舉辦的“中式管家服務(wù)”新聞發(fā)布會在北京舉行 ?！爸惺焦芗摇钡母拍钜攵燃倬频陿I(yè)是將中國的傳統(tǒng)文化與酒店管理、物業(yè)管理、家政管 理的有效結(jié)合，亞龍灣五號度假別墅酒店推出的“中式管家”服務(wù)，既有英式管家的細致優(yōu) 雅，又有菲傭服務(wù)的體貼入微，將中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代酒店管理模式有機地結(jié)合在一起，在 服務(wù)領(lǐng)域是一次創(chuàng)新性的嘗試。 概念營銷 ?定義： 概念營銷是在市場需求科學(xué)預(yù)測的基礎(chǔ)商，通過對消費者理性認識和情感因素的分析，形成 其產(chǎn)品的核心價值，并通過其產(chǎn)品、營銷活動、服務(wù)等傳遞給客戶，引導(dǎo)客戶的消費觀念， 從而形成現(xiàn)實購買需求。 ?案例： ?廣州珠江地產(chǎn)在從化開發(fā)的“東方夏灣拿”別墅組團，其推廣主題就是廣州拉丁風(fēng)情小鎮(zhèn)， 向客戶傳遞的是一種隨意、休閑、放松的生活理念，企圖打動客戶的心靈。 第六章 中國別墅政策 ?2023年 2月 18日《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》： 停止別墅類用地的土地供應(yīng) 。 ?2023年 5月 30日，《國土資源部關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴土地管理的緊急通知 》：堅決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)的規(guī)定，從即日起， 一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進行全面清理 。 ?國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當(dāng)大，容積率又非常低。 ?2023年 3月 8日，國體資源部印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 》：要嚴格控制大套型住房建設(shè)用地， 嚴禁向別墅供地 。 ? 2023年 3月，國土資源部透露：將具體給別墅做一個定義，新別墅定義有望除此前的高度、容積率兩方面的限制外，包括套型、面積等多方面，不排除將聯(lián)排、疊拼等項目也包括進來。 別墅禁令 ?國情決定 。中國可利用的土地資源匱乏，人多地少，能源緊張，所以國家提倡房地產(chǎn)開發(fā)走緊湊、綠色之路，同時也要加大節(jié)約化、科技化住宅的發(fā)展力度。別墅項目容積率低，土地利用率低的特點，與國家提倡的方向相悖。 ?雖然別墅禁令連下幾次，但效果不明顯，有些城市的別墅供應(yīng)不降反升，2023年，北京、上海別墅的供應(yīng)量、成交量、成交價三項指標(biāo)同時創(chuàng)下了歷史新高。 ?別墅禁令沒能嚴格執(zhí)行，有兩個重要原因：第一，地方監(jiān)管部門不力；第二，國土資源部原先對別墅概念的界定模糊，約束力大打折扣，讓開發(fā)商有機可乘，一方面在項目容積率上“做手腳”，另一方面在產(chǎn)品規(guī)劃上“謀變通”，從而能巧妙地“繞”開政策紅燈。 為什么一再老調(diào)重彈 ?自 2023年別墅禁令下達后，獨棟別墅開發(fā)驟減，然而卻催生了一種新的產(chǎn)品 ——類別墅。 ?由于國土資源部對別墅界定為“獨門獨院”，其他方面的規(guī)定較為模糊，開發(fā)商乘此縫隙，開發(fā)“非獨門獨院”的雙拼、聯(lián)排、疊加別墅，并得到市場的熱捧。 無意中促成了一次產(chǎn)品創(chuàng)新。 別墅禁令 —— 另類創(chuàng)新之門 ?瞞天過海：容積率里摻沙子 容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案中主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)之一。一般情況下，別墅項目容積率在 0． 5以下；純 TOWNHOUSE社區(qū)的容積率通常都在 0． 5至 0． 65之間；而聯(lián)排、疊加等項目容積率在 0． 8左右。容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建得多，人口密度大。容積率的高低，只是一個簡單的指標(biāo)，有些開發(fā)商的做法是，用高容積率的建筑拉低其它建筑的容積率。如在容積率為 1的小區(qū)內(nèi)蓋上個大高層，剩下的地方就中庭園林、別墅。 ?巧立名目：低密度住宅 在規(guī)劃上，關(guān)于用地性質(zhì)，大類上分為居住（住宅）用地、商業(yè)金融用地、行政辦公用地、工業(yè)用地等，沒有別墅用地這個概念。理論上別墅用地一般屬于居住用地的范疇，但居住用地絕對不全是別墅用地。雖然有容積率控制，例如 0． 8甚至 0． 5以下，但是在規(guī)劃上，沒有別墅用地這個提法。只要避開別墅概念就好辦了，所以，低層、低密度住宅之說就興起了。 開發(fā)商應(yīng)變方法 ?別墅是人類居住的最高理想。 ?隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會階層的多樣化，特別是中產(chǎn)階層的涌現(xiàn)，別墅產(chǎn)品的形式、文化、環(huán)境越來越豐富。 ?中國針對別墅的政策一步步嚴格，別墅的稀缺性將愈加凸顯，收藏、珍藏、傳世等概念更加突出。 總結(jié) 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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