【正文】 飾品； 黃金大道： 金飾； 電訊廊： 電訊產(chǎn)品綠楊坊170，000平方尺167， 359 111， 763 59 　 生活 休閑 家人團(tuán)聚、餐飲、休閑 出游家庭、朋友小群體地下： 餅屋、美食、時(shí)裝、珠寶； 一樓： 精品屋、書(shū)店、玩具、文具； 二樓： 酒樓 一樓關(guān)連 平臺(tái) 上有銀行、超市、診所、地產(chǎn)公司、幼稚園等。54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃要立足于整個(gè)城市和區(qū)域的發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)區(qū)地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃要立足于整個(gè)城市和區(qū)域的發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的整合為原則，避免貪大求多、過(guò)分聚集和重復(fù)建設(shè)域商業(yè)的整合為原則，避免貪大求多、過(guò)分聚集和重復(fù)建設(shè)p地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃要立足于整個(gè)城市和區(qū)域的發(fā)展。 將地鐵站點(diǎn)附近傳統(tǒng)商業(yè)街、城市中心區(qū)、名勝古跡、旅游景區(qū)及市郊新興商業(yè)中心區(qū)作為重點(diǎn)， 結(jié)合地鐵站點(diǎn)所處的社區(qū)劃分進(jìn)行布局。p地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃應(yīng)該以實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)發(fā)展的整合為原則。 地鐵商業(yè)具有區(qū)域性，在規(guī)劃站點(diǎn)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、規(guī)模、業(yè)態(tài)和檔次時(shí)要充分考慮地鐵線路的走向、站點(diǎn)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)群體分布和購(gòu)買(mǎi)力水平、現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、交通設(shè)施條件等，避免貪大求多、過(guò)分聚集和重復(fù)建設(shè)。p地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃要與商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合。 注重 “ 大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合經(jīng)營(yíng)與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng) ” 相結(jié)合。2023 年 9 月前廣州地鐵站點(diǎn)周邊大型商場(chǎng)調(diào)整情況店名 停業(yè)或調(diào)整時(shí)間 轉(zhuǎn)型內(nèi)容 臨近的地鐵站名北京華聯(lián)商廈 2023年 1月停業(yè) 從百貨公司轉(zhuǎn)型為集購(gòu)物、餐飲、休閑于一體的購(gòu)物商廈 公園前站億安購(gòu)物商城 2023年 5月調(diào)整 從百貨業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U式的購(gòu)物廣場(chǎng) ,具購(gòu)物餐飲功能 海珠廣場(chǎng)站中泰百盛廣場(chǎng) 2023年初調(diào)整 縮小經(jīng)營(yíng)面積增餐飲、娛樂(lè)功能 廣州東站廣百世紀(jì)超市 2023年 7月調(diào)整 在生鮮超市基地上增加精品百貨商品 ,改名為廣百百貨超市 鷺江站麗的百貨 2023年 7月底停業(yè) 從百貨公司轉(zhuǎn)型為租賃式的購(gòu)物廣場(chǎng) ,集購(gòu)物、餐飲于一體 公園前站家盈超市 2023年 8月停業(yè) 縮小經(jīng)營(yíng)面積調(diào)整商品結(jié)構(gòu) 江南西站地鐵商業(yè)發(fā)展遵循的規(guī)律 廣州地鐵商業(yè)因?yàn)槭?“ 摸著石頭過(guò)河 ” ，在規(guī)模和業(yè)態(tài)選擇上盲目地發(fā)展大型百貨和大型超市，此后不得不予以調(diào)整55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。軌道交通沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)模式初探軌道交通沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)模式初探56本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳地鐵深圳地鐵 4號(hào)線開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)借鑒號(hào)線開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)借鑒運(yùn)作核心原則：p 深圳市政府將地鐵修建與沿線土地開(kāi)發(fā)合成為BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給香港地鐵公司， 地鐵公司通過(guò)沿線物業(yè)的增值來(lái)平衡地鐵運(yùn)營(yíng)的巨大虧損。土地運(yùn)轉(zhuǎn)模式57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式一：土地出讓步驟：p 政府用剩余法評(píng)估未有地鐵情況下的土地價(jià)值（實(shí)際操作中，可預(yù)先調(diào)研地鐵因素對(duì)某一片區(qū)地價(jià)的影響幅度，如深圳四號(hào)線的建成對(duì)特區(qū)外龍華地區(qū)沿線周邊地價(jià)的增值幅度 約為增值后總地價(jià)的 40%）；p 地鐵公司按出讓屆時(shí)未有地鐵因素前提下的地價(jià)評(píng)估值向政府交納協(xié)議地價(jià)，獲取土地使用權(quán)；p 地鐵公司對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)或者拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。基于香港地鐵土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)下的深圳地基于香港地鐵土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)下的深圳地鐵鐵 4號(hào)線沿線土地創(chuàng)新出讓模式號(hào)線沿線土地創(chuàng)新出讓模式58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。土地出讓步驟：p 政府和地鐵公司建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系；p 在一定土地范圍內(nèi)，由政府和地鐵公司統(tǒng)一規(guī)劃、策劃、以及統(tǒng)一開(kāi)發(fā) p 由政府國(guó)土部門(mén)招標(biāo)沿線土地開(kāi)發(fā)權(quán)（亦可采用拍賣(mài)或掛牌方式）p 政府與地鐵公司參與招標(biāo)地價(jià)的利潤(rùn)分配 。因?yàn)榈貎r(jià)是市場(chǎng)真實(shí)反映，不存在評(píng)估問(wèn)題，只是政府與地鐵公司分成需要確定。例如，龍華土地出讓價(jià)格因地鐵因素而增值的幅度大約為 40%，所以確定地價(jià)分成比例為 6： 4。政府獲得地價(jià)并不減少，和開(kāi)發(fā)商是一個(gè)雙贏的結(jié)果。模式二：基于香港地鐵土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)下的深圳地基于香港地鐵土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)下的深圳地鐵鐵 4號(hào)線沿線土地創(chuàng)新出讓模式號(hào)線沿線土地創(chuàng)新出讓模式59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳地鐵深圳地鐵 4號(hào)線沿線土地出讓模式選擇號(hào)線沿線土地出讓模式選擇土地出讓原則：p 土地出讓須符合國(guó)家的土地管理政策（經(jīng)營(yíng)性土地必須招拍掛）；p 雙方互惠、互利、共贏；p 充分利用和開(kāi)發(fā)土地，使土地與地鐵經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良性循環(huán)。 綜合考慮： 深圳地鐵 4號(hào)線沿線土地出讓方式選擇模式二，這既不違法國(guó)家有關(guān)土地出讓政策的實(shí)質(zhì)精神，又實(shí)現(xiàn)了政府與開(kāi)發(fā)商的雙贏。所以此種土地開(kāi)發(fā)操作模式是值得國(guó)內(nèi)實(shí)踐和推廣的。60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三種軌道沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)模式三種軌道沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)模式一、地鐵沿線物業(yè)三種開(kāi)發(fā)模式自行開(kāi)發(fā) —— 政府將土地出讓給地鐵公司，自行成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)重組合營(yíng)開(kāi)發(fā) —— 政府將土地協(xié)議出讓給地鐵公司，地鐵公司與國(guó)有企業(yè)重組成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)聯(lián)合開(kāi)發(fā)（ TJD） —— 政府將土地以協(xié)議方式給地鐵公司，地鐵公司定向或公開(kāi)招標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，地鐵參與物業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分成自行開(kāi)發(fā)物業(yè) — 金道花園聯(lián)合開(kāi)發(fā)物業(yè) — 青衣城物業(yè)開(kāi)發(fā)模式61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式一：地鐵自行開(kāi)發(fā)模式一：地鐵自行開(kāi)發(fā)政府地鐵統(tǒng)一規(guī)劃；政策優(yōu)惠；出讓土地物業(yè)開(kāi)發(fā) 物業(yè)銷(xiāo)售 物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)繳納地價(jià)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式二：地鐵重組合營(yíng)開(kāi)發(fā)模式二：地鐵重組合營(yíng)開(kāi)發(fā)政府地鐵統(tǒng)一規(guī)劃；政策優(yōu)惠；出讓土地；甄選國(guó)有企業(yè)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)重組開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā) 物業(yè)銷(xiāo)售 物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)繳納地價(jià)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)63本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式三：聯(lián)合開(kāi)發(fā)（模式三：聯(lián)合開(kāi)發(fā)（ TJD）模式）模式政府地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分成；物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一規(guī)劃；政策優(yōu)惠；出讓土地；協(xié)助招標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)規(guī)劃；開(kāi)發(fā)計(jì)劃；招標(biāo)開(kāi)發(fā)商；簽訂合同繳納地價(jià)；物業(yè)開(kāi)發(fā)；物業(yè)銷(xiāo)售；利潤(rùn)分成地鐵64本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地鐵沿線三種物業(yè)開(kāi)發(fā)模式優(yōu)劣勢(shì)、效果預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)比地鐵沿線三種物業(yè)開(kāi)發(fā)模式優(yōu)劣勢(shì)、效果預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)比較較 ———— 聯(lián)合開(kāi)發(fā)（聯(lián)合開(kāi)發(fā)（ TJD）模式是最佳的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式）模式是最佳的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式模式一：自行開(kāi)發(fā) 模式二：重組合營(yíng)開(kāi)發(fā) 模式三：聯(lián)合開(kāi)發(fā)（ TJD）深圳地鐵具有條件的評(píng)判 缺少資金不具有物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、缺乏物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 合作協(xié)調(diào)難度大 缺少資金，有部分資金壓力 協(xié)商及制訂招標(biāo)文件的能力開(kāi)發(fā)效果Q自行開(kāi)發(fā)物業(yè)價(jià)格較低、銷(xiāo)售不理想Q自行開(kāi)發(fā)物業(yè)檔次低、管理較差Q沒(méi)有實(shí)現(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化Q物業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分成不確定Q因雙方合作原因，造成協(xié)調(diào)成本，項(xiàng)目可能進(jìn)展不順利Q地鐵公司參與物業(yè)開(kāi)發(fā)投入人力、財(cái)力較大，影響地鐵建設(shè)Q有明確的物業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分成Q香港地鐵成為第一個(gè)盈利的地鐵公司，政府無(wú)需投入資金Q深圳 4線靠沿線土地開(kāi)發(fā)，政府不需要投入建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)判斷232。地鐵公司面臨交納地價(jià)、建設(shè)資金的風(fēng)險(xiǎn)232。物業(yè)開(kāi)發(fā)檔次低、周邊配套跟不上232。物業(yè)開(kāi)發(fā)滯后，土地閑置，地鐵建設(shè)與物業(yè)開(kāi)發(fā)無(wú)法 “ 四同步 ”232。地鐵公司面臨重組資金壓力232。物業(yè)分成比例不明確，無(wú)法保證地鐵分成利潤(rùn)232。如果開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率過(guò)低，那存在開(kāi)發(fā)商是否愿意參與物業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，以地鐵公司作為物業(yè)開(kāi)發(fā)的在政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，以地鐵公司作為物業(yè)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)者，負(fù)責(zé)沿線土地規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)商的招標(biāo)主導(dǎo)者，負(fù)責(zé)沿線土地規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)商的招標(biāo)聯(lián)合開(kāi)發(fā)操作流程分析地鐵綜合開(kāi)發(fā) 操作主體 承擔(dān)工作地鐵規(guī)劃 地鐵 編制總綱規(guī)劃藍(lán)圖取得土地地鐵對(duì)土地及物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃預(yù)測(cè)收益政府地鐵政府地鐵審批藍(lán)圖取得藍(lán)線地鐵預(yù)測(cè)客流及物業(yè)收益審批藍(lán)圖，取得藍(lán)線制定發(fā)展計(jì)劃 根據(jù)市場(chǎng)情況，制定計(jì)劃招標(biāo)前期規(guī)劃階段地鐵開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)、利潤(rùn)分成等方面進(jìn)行招標(biāo)確定發(fā)展商物業(yè)開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)商 物業(yè)詳細(xì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃、建設(shè)物業(yè)發(fā)展階段物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理階段物業(yè)利潤(rùn)分成、移交 開(kāi)發(fā)商 地鐵 物業(yè)銷(xiāo)售、利潤(rùn)分成、物業(yè)移交物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理 地鐵 持有物業(yè)良好經(jīng)營(yíng)、高效物業(yè)管理66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式下，地鐵公司在地鐵沿線物在聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式下，地鐵公司在地鐵沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需承擔(dān)起主導(dǎo)者的職責(zé)業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需承擔(dān)起主導(dǎo)者的職責(zé)主體 土地出讓 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及公開(kāi)招標(biāo) 物業(yè)開(kāi)發(fā)監(jiān)理及銷(xiāo)售 物業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理政府 R制訂總體規(guī)劃R評(píng)估土地價(jià)值R協(xié)商、確定土地出讓量、土地出讓價(jià)格、土地位置R審核并改變規(guī)劃R評(píng)估改變規(guī)劃應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)R從中標(biāo)的開(kāi)發(fā)商中收取 “ 交通用地 ” 到 “ 經(jīng)營(yíng)性用地 ” 的補(bǔ)交地價(jià)政府角色 R主導(dǎo)者 R協(xié)調(diào)者地鐵 R盤(pán)點(diǎn)土地資源R量化預(yù)測(cè)土地需求量R協(xié)商、確定土地出讓量、土地出讓價(jià)格、土地位置R對(duì)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃R制訂物業(yè)技術(shù)要求、設(shè)計(jì)要求R制訂招標(biāo)文件R公開(kāi)招標(biāo)R甄選開(kāi)發(fā)商、簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議R對(duì)物業(yè)建設(shè)進(jìn)度把控，與地鐵建設(shè)進(jìn)度相協(xié)調(diào)R監(jiān)管地鐵建設(shè)與物業(yè)建設(shè)的技術(shù)等方面的難點(diǎn)R物業(yè)利潤(rùn)分成R經(jīng)營(yíng)性物業(yè)移交R經(jīng)營(yíng)所接收的物業(yè)R對(duì)地鐵物業(yè)進(jìn)行管理地鐵角色 R協(xié)調(diào)者 R主導(dǎo)者 R監(jiān)管者 R主導(dǎo)者開(kāi)發(fā)商 R開(kāi)發(fā)商遞交投標(biāo)文件R簽訂物業(yè)開(kāi)發(fā)協(xié)議R開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交地價(jià)R進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)、資金投入、監(jiān)理R物業(yè)竣工驗(yàn)收R物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)R物業(yè)利潤(rùn)分成R經(jīng)營(yíng)性物業(yè)移交開(kāi)發(fā)商角色 R參與者 R主導(dǎo)者 R參與者67版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。THANK YOU !. 10演講完畢，謝謝觀看！