xx關(guān)于綜合性物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)分享-資料下載頁
2025-01-05 05:38本頁面
【正文】 地理位置 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營管理 以商務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市綜合體的KPI體系 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 內(nèi)因 功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場、公寓 47 KPI體系 外因 以酒店為核心驅(qū)動(dòng)力的城市綜合體的KPI體系 地理位置 —— 毗鄰或接近城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 /便利停車 資源性 —— 擁有商務(wù)客戶 定位差異化 —— 通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位 配套設(shè)施 —— 頂級(jí)商場 內(nèi)因 功能化體系 —— 五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 48 KPI體系 外因 以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市綜合體的KPI體系 內(nèi)因 需求背景 —— 舊有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 地理位置 —— 城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 資源性 —— 擁有自然景觀資源、城市文化資源 規(guī)模性與可持續(xù)發(fā)展性 —— 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 政府背景支持 —— 政府政績工程、形象工程 軟性指標(biāo) 硬性指標(biāo) 開發(fā)理念 —— …… 定位理念 —— …… 人文理念 —— …… 功能化體系 —— …… 產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 —— …… 產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價(jià)增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 產(chǎn)品全面升級(jí) 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)關(guān)于綜合體項(xiàng)目發(fā)展的認(rèn)識(shí) —— 分類物業(yè)市場分析模型 50 都市綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)研究框架 —— 以消費(fèi)力研究為核心 ?按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)、業(yè)種分布規(guī)律，商業(yè)占 3035%，餐飲企業(yè)占 2025%，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)站 3040% ?這種商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的分配比例是較為合理，后期經(jīng)營較易獲利的比例。但根據(jù)項(xiàng)目的不同情況和運(yùn)作時(shí)期，需做出相應(yīng)調(diào)整 ?例如，深圳華潤中心萬象城在開業(yè)初期，將餐飲比例提高，以吸引人氣 交通方式 歷史文化 消費(fèi)行為 認(rèn)同與繼承 需求的變化 消費(fèi)傾向 創(chuàng)新 競爭 區(qū)位與特性 重大項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)整合 零售空間 經(jīng)營行為 政府行為 政策 交通運(yùn)輸郵電業(yè) 金融、文教體育、機(jī)關(guān) 批發(fā)空間 房地產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)業(yè) 第一、第二產(chǎn)業(yè) 類型及規(guī)模 對(duì)外干線 商業(yè) 商品設(shè)施 對(duì)內(nèi)干線 購買力 51 都市綜合體零售商業(yè)分析模型 選擇分析參數(shù) 收集市場數(shù)據(jù) 零售飽和理論 零售引力模型 建立 分析 模型 建立模型 分析推導(dǎo) 根據(jù)規(guī)模預(yù)測 商業(yè)飽和度分析 商業(yè)競爭分析 規(guī)模預(yù)測 預(yù)測商業(yè)規(guī)模區(qū)間 實(shí)際供應(yīng)量統(tǒng)計(jì) 有效需求量預(yù)測 確定市場占有率 52 都市綜合體商務(wù)物業(yè)（寫字樓）分析模型 ?從圖表中看出，商務(wù)辦公的空間容量約占中心區(qū)的 1/3 城市名 1950年人口（萬人） 建筑面積 辦公面積所占比例（ %） CBD總數(shù)（萬平方米） CBD辦公（萬平方米） 費(fèi)城 118 辛辛那提 密爾沃基 鳳凰城 大急流城 薩克拉門托 武斯特 塔科馬 鹽湖城 塔爾薩 莫爾比 羅阿諾克 53 都市綜合體酒店分析模型 ?p154 按照旅游酒店規(guī)模預(yù)測公式： E=N*P*L/（ T*K） 其中 E—— 酒店的床位數(shù) N—— 全年游客人數(shù) P—— 住宿游人比例 L—— 平均住宿天數(shù) T—— 全年可游覽天數(shù) K—— 床位利用率 而都市綜合體中，酒店適當(dāng)開發(fā)規(guī)模計(jì)算公式為： 適當(dāng)開發(fā)規(guī)模（間） =預(yù)估需求房間數(shù) /入住率 現(xiàn)有房間數(shù) 54 都市綜合體的住宅（酒店式公寓）分析 ?發(fā)展現(xiàn)狀： 全球產(chǎn)權(quán)酒店 19861995年年平均增長 ％； 1980年，全球 500個(gè)旅游目的地有 庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球 81個(gè)國家4000個(gè)旅游目的地有 35萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。 80年代到 90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了 6倍， 90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到 2023年就飆升到 300億美元。 時(shí)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 買斷旅店旅游設(shè)施在 特定時(shí)間里的使用權(quán) 將每間客房分割成 獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 出售 發(fā)展 共同特點(diǎn)： 建于具有 強(qiáng)勢景觀資源 和 經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū) ，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間 55 產(chǎn)權(quán)式酒店特點(diǎn) 地域特征 ?強(qiáng)勢景觀資源或經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域 ?交通的易達(dá)性 客戶定位 ?城市的高收入階層 經(jīng)營特點(diǎn) ?產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主 ?專業(yè)第三方管理 ?管理方經(jīng)營，不保證業(yè)主的收益 ?快速回現(xiàn)，減小開發(fā) 商資金壓力 ?開發(fā)商可以減小甚至 免除酒店經(jīng)營帶來的 風(fēng)險(xiǎn) ?開發(fā)商可以獲得酒店 使用權(quán)以及未出售產(chǎn) 權(quán)部分（如配套設(shè) 施）的長期性收益。 ?開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長期收益 ?投資客為主 56 產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營模式詳解 模式 產(chǎn)權(quán) 管理者 業(yè)主收益 業(yè)主入住權(quán)利 開發(fā)商權(quán)益 按竭期間 按竭到期后 模式 一 產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主 發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu) ?月收益用于支付月供款 ?無分紅 ?根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益 ?每月可入住若干天 ?入住 不影響 收益 ?參與酒店利潤分配 模式 二 ?月收益用于抵沖供樓款 ?獲得浮動(dòng)分紅 ?根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅 ?每月可入住若干天 ?入住 不影響 收益 ?參與酒店利潤分配 模式 三 ?自付供樓款，獲得酒店支付的月收益 ?獲得浮動(dòng)分紅 ?根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅 ?每月可入住若干天 ?入住 影響 收益 ?參與酒店利潤分配 模式 四 ?獲得 承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅 ?業(yè)主 自付供樓款 ?獲得 承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅 ?業(yè)主自付供樓款 ?每月可入住若干天 ?入住 不影響 收益 ?參與酒店利潤分配 ?承擔(dān) 保證業(yè)主月固定收益的義務(wù) ?風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承 擔(dān)，可能出現(xiàn) 虧損 ?主要風(fēng)險(xiǎn)由開 發(fā)商擔(dān)承 57 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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