【正文】 游景點(diǎn)及批發(fā)集散地基礎(chǔ)上，發(fā)展旅游、商貿(mào)及娛樂產(chǎn)業(yè) 投資熱點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 土地供應(yīng) 2023年和記黃埔集團(tuán)奪得高新區(qū) 727畝國有土地的使用權(quán)，將給高新帶來了30億元人民幣的投資，預(yù)示著未來將會有大量企業(yè)前來投資，西高新將仍舊成為西安寫字樓市場的熱點(diǎn)區(qū)域 …… ?根據(jù)西安市未來的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，西咸一體化將進(jìn)一步推動西高新的發(fā)展 ?西高新將發(fā)展成總部基地 ?西高新無疑會成為寫字樓開發(fā)的密集區(qū)，至于城內(nèi)由于發(fā)展空間有限，所以只能在價格方面有所調(diào)整，但是在樓盤數(shù)量上不會再增加多少 西 高 新 中心城區(qū)定位： 以旅游、商貿(mào)功能為主，逐步退出商務(wù)功能 土地供應(yīng)限制： 老城區(qū)內(nèi)已經(jīng)限制辦公物業(yè)用地的土地出讓和供應(yīng) 制約因素： 老城內(nèi)建筑物有限高規(guī)定，對于做高檔寫字樓并不適宜 產(chǎn)業(yè)支撐： 老城區(qū)純寫字樓的需求缺乏中大型企業(yè)的支撐 中心城區(qū) ?中心城區(qū)土地供應(yīng)量少，辦公物業(yè)發(fā)展受限，將逐漸退出商務(wù)功能 ?西高新片區(qū)辦公氛圍濃厚，寫字樓密集，未來有中興、華為、等全球知名企業(yè)總部入駐，高新區(qū)將是西安未來的熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)。 寫字樓市場 —— 板塊格局 西安辦公物業(yè)主要分布在城內(nèi)、高新區(qū)以、長安路沿線以及經(jīng)開區(qū)域 寫字樓市場 —— 格局分布 高新區(qū) 經(jīng) 開 城內(nèi) 長安路沿線 ?高新區(qū) —— 依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、知名企業(yè)密集，是西安寫字樓發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域 ?支柱產(chǎn)業(yè)： 信息、生物、新能源等 ?產(chǎn)品水平： 產(chǎn)品水平較高、形象、配臵、配套較優(yōu) ?價格： 售價 700010000元 /平，租金 4080元 /平 /月 ?客戶類型： 全球 500強(qiáng)，國內(nèi)大型企業(yè)，主要為 IT、通訊、電子、高科技等 ,價格承受能力較強(qiáng) ?代表項目： 旺座國際城、高新國際、都市之門 ?城內(nèi) —— 城市商業(yè)、商務(wù)中心，辦公氛圍成熟、但無新項目供應(yīng) ?產(chǎn)品水平： 形象、配臵均較高 ?價格： 租金： 80120元 /平 /月 ?客戶類型： 世界知名公司、國內(nèi)頂級企業(yè)，地產(chǎn)、銀行、通訊、科技、服務(wù)等 ?代表項目： 中大國際、長安國際中心 經(jīng)開區(qū) —— 整體辦公氛圍較弱 ?支柱產(chǎn)業(yè)： 商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料 ?分布： 主要 沿未央路線形分布 ?產(chǎn)品水平： 以商住公寓為主，純寫字樓較少。整體品質(zhì)一般 ?價格： ?寫字樓： 3555元 /平 /月 ?商住公寓： 1530元 /平 /月 ?客戶類型： 依托或服務(wù)于區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)為主，地產(chǎn)、裝飾、電子等行業(yè)居多 ?代表項目： 經(jīng)發(fā)大廈、利君 V時代、第 5國際、賽高國際 名次 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售金額 銷售面積 （元） （㎡） 1 西高新 旺座國際城 西安盛榮臵業(yè)有限公司 169474632 2 西高新 匯鑫 IBC 西安匯鑫臵業(yè)集團(tuán)有限公司 76348951 3 西高新 SOHO同盟 上海綠地集團(tuán)西安臵業(yè)有限公司 70370706 4 西高新 逸翠園 (二期 ) 和記黃埔地產(chǎn)（西安）有限公司 82996070 5 城北 天地時代廣場 西安千禧國際臵業(yè)有限公司 35991131 名次 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售面積 銷售金額 （㎡） （元） 1 西高新 旺座國際城 西安盛榮臵業(yè)有限公司 169474632 2 西高新 逸翠園 (二期 ) 和記黃埔地產(chǎn)（西安）有限公司 82996070 3 西高新 匯鑫 IBC 西安匯鑫臵業(yè)集團(tuán)有限公司 76348951 4 西高新 SOHO同盟 上海綠地集團(tuán)西安臵業(yè)有限公司 70370706 5 西高新 金橋國際廣場 陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 42887597 09年 3季度全市寫字樓類物業(yè) 銷售金額 排行 09年 3季度全市寫字樓類 物業(yè) 銷售 面積 排行 ?城北辦公物業(yè)市場表現(xiàn)較弱， 09年三季度年全西安市銷售面積前 5的辦公物業(yè)項目中，城北的僅有天地時代廣場，金額前5名城北無一上榜。 西安辦公物業(yè)市場整體表現(xiàn)不佳，城北辦公物業(yè)市場銷售慘淡 寫字樓市場 —— 市場表現(xiàn) 2023年各區(qū)域辦公物業(yè)成交比例 區(qū)域?qū)懽謽琼椖糠植紙D 寫字樓市場 —— 分布圖 賽高街區(qū)（未入?。? 經(jīng)發(fā)大廈 賽高國際 凱鑫國際 天地時代廣場（未入?。? 第 5國際 利君 V時代 雅荷中環(huán)大廈 ?北郊整體辦公氛圍較弱，辦公物業(yè)供應(yīng)量不大， 主要沿未央路線形分布； ?以商住公寓為主，純寫字樓較少 。在使用項目中經(jīng)發(fā)大廈、利君 V時代、賽高街區(qū)和天地時代廣場規(guī)劃為純寫字樓，第 5國際其中一棟為寫字樓，其余均為商住公寓。 商住公寓 寫字樓 除經(jīng)開大廈等個別寫字樓立面、形象較為現(xiàn)代，其他辦公物業(yè)整體形象一般 ?區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品整體品質(zhì)不高 。 經(jīng)開大廈、利君 V時代等個別寫字樓項目注重立面打造、形象較為現(xiàn)代、高檔，其他辦公物業(yè)整體形象一般。 寫字樓市場 —— 產(chǎn)品水平 賽高國際 雅荷中環(huán)大廈 利君 V時代 經(jīng)發(fā)大廈 第 5國際 凱鑫國際 ?區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品整體品質(zhì)不高， 配臵、配套均一般 。在大堂、電梯廳、電梯品牌等多方面均處于中下水平，入住的企業(yè)多為西安本土中小企業(yè)。 ?經(jīng)發(fā)大廈是區(qū)域最高檔次寫字樓，配臵較高，大堂面積較大、設(shè)有訪客休息區(qū)，裝修風(fēng)格時尚、豪華 第 5國際 賽高國際 雅荷中環(huán)大廈 利君 V時代 賽高國際 經(jīng)發(fā)大廈 除經(jīng)發(fā)大廈外，區(qū)域周邊多數(shù)寫字樓軟硬件設(shè)施較差 寫字樓市場 —— 產(chǎn)品水平 項目 規(guī)模 開盤時間 價格 銷售率 入住率 經(jīng)發(fā)大廈 1棟 26層寫字樓 2023年 售罄 100% 90% 利君 V時代 兩棟寫字樓 2023年 售罄 100% 80% 第 5國際 1棟公寓、 1棟寫字樓 2023年 售罄 100% 85% 天地時代廣場 1棟寫字樓、 1棟商住公寓、 1棟住宅 2023年 尾盤， 68007000 90% 賽高街區(qū) 6棟高層，其中1棟 28層寫字樓 07年 尾盤，商住公寓： 63007300 90% 裝修中 寫字樓市場 —— 市場表現(xiàn) 項目周邊區(qū)域在售寫字樓市場供應(yīng)量較小，以銷售為主，銷售狀況不甚理想，購買者多為投資客 2023各區(qū)域年辦公物業(yè)成交均價 ?2023年城南寫字樓的成交均價為 5696元 /平，比城西和高新區(qū)域的價格低，與高新的價格差距較大，約低700元 /平。 ?項目區(qū)域在售的寫字樓市場 供應(yīng)較小，大多售罄或?yàn)槲脖P ； ?銷售狀況一般， 09年 3季度天地時代廣場銷售6500平米，占整個區(qū)域?qū)懽謽卿N售面積的 60% 客戶分析： ?項目周邊區(qū)域?qū)懽謽堑?購買者多為投資客 ，多來自榆林等周邊資源縣市的財富人群 ?企業(yè)自身購買客戶比例較低，僅有有少量企業(yè)購買后自用兼投資。 項目周邊區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚讲桓? ?項目周邊區(qū)域辦公物業(yè)的租金水平不高，寫字樓租金在 3555元 /月 〃 平左右；商務(wù)公寓租金位于 1530元 /月 〃 平之間 ?經(jīng)發(fā)大廈依靠高端、配臵、配套等實(shí)現(xiàn)較高的溢價，租金為區(qū)域最高水平，達(dá)到 55元 /月 〃 平 寫字樓市場 —— 市場表現(xiàn) 項目 類型 租金（ 元 /月 〃 平） 入住率 經(jīng)發(fā)大廈 寫字樓 55 90% 利君 V時代 寫字樓 平層： 55 復(fù)式： 35 80% 第 5國際 寫字樓、商住公寓 寫字樓： 35 85% 天地時代廣場 寫字樓、商住公寓 商住公寓： 20 賽高街區(qū) 寫字樓 45 賽高國際 商務(wù)公寓 30 70% 凱鑫大廈 商住公寓 40 80% 雅荷中環(huán)大廈 商住公寓 1520 85% 恒嘉國際 商住公寓 20 60% 項目周邊寫字樓客戶主要為地產(chǎn)、電子、科技、商貿(mào)類等中小型、草創(chuàng)型和成長型企業(yè)，對租金的承受能力較低 項目 客戶 代表公司 企業(yè)類型 經(jīng)發(fā)大廈 地產(chǎn)、商貿(mào)、辦事處等 霍尼韋爾、 本地、省內(nèi)企業(yè)為主、 少量省外、國際企業(yè) 利君 V時代 A座 :地產(chǎn)、商貿(mào)、科技、實(shí)業(yè) B座：機(jī)電、商貿(mào)、裝飾等 西北輸變電公司、 本地企業(yè)、省內(nèi)企業(yè) 第 5國際 石油、地產(chǎn)、裝飾、電子、商貿(mào)等 中國裝飾公司西安分 公司 本地企業(yè)為主 賽高街區(qū) 地產(chǎn)、 富力地產(chǎn) 賽高國際 培訓(xùn)、商貿(mào)、實(shí)業(yè)、科技、美容 新概念 本地企業(yè)為主，少量省 內(nèi)企業(yè) 凱鑫國際 商貿(mào)、培訓(xùn)、地產(chǎn) 榮鑫物業(yè)、華源建筑 本地、省內(nèi)企業(yè)為主 雅荷中環(huán)大廈 地產(chǎn)、科技、網(wǎng)絡(luò)、電子、機(jī)電 雅荷地產(chǎn) 本地小型企業(yè) 恒嘉國際 自住、科技、電子 本地小型企業(yè) 總結(jié) 主要為中小企業(yè)、草創(chuàng)型、成長型企業(yè)，少 量大型企業(yè)分公司或辦事處 —— 本地企業(yè)為主，高檔寫字樓如經(jīng)發(fā)有少量省外及國際企業(yè) 寫字樓市場 —— 客戶情況 寫字樓市場小結(jié) ?西安市受經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市規(guī)劃的限制， 整個辦公市場發(fā)展緩慢。辦公物業(yè)價格與公寓、住宅類物業(yè)相差甚微，且銷售緩慢。 ?目前主要的商務(wù)板塊要集中在高新區(qū)，未來隨著經(jīng)開區(qū)的發(fā)展可能會形成新的一極， 目前項目周邊區(qū)域商務(wù)氛圍較弱。 ?目前區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)供應(yīng)量少，多已售罄或?yàn)槲脖P。銷售情況一般。 ?產(chǎn)品形式 以商住公寓為主，純寫字樓項目較少，產(chǎn)品品質(zhì)一般，形象、配臵、配套等方面均有很大提升空間。 ?項目周邊區(qū)域辦公物業(yè)的租金水平不高，寫字樓租金在 3555元 /月 〃 平左右；商務(wù)公寓租金位于 1530元 /月 〃 平之間 ?區(qū)域 主要客戶以本地中小規(guī)模的草創(chuàng)型、成長型公司為主 ， 他們對物業(yè)的軟硬件設(shè)施要求不高，部分會選擇在公寓項目中辦公， 其對租金的承受力有限。 寫字樓市場 —— 小結(jié) 市場環(huán)境分析： 寫字樓 市場分析 商 業(yè) 公 寓 住 宅 ?城市住宅市場 ?區(qū)域市場狀況 西安市住宅市場主要分為 8大板塊，形成了?南貴、北新、中空、東西貧?的格局，城內(nèi)核心區(qū)的居住功能逐漸褪化，以商業(yè)功能為主 高新 高檔住宅區(qū) 65008000 城西 中低端住宅 40004500 城東 中檔住宅 44004700 城北 中檔住宅區(qū) 55006000 城內(nèi) 基本無供應(yīng) 70009000元 住宅市場 — 板塊格局 城南 中高檔住宅區(qū) 60007000 ?曲江新區(qū) —— 西安第一豪宅區(qū) 核心競爭力： 集歷史文化、城市意向、生態(tài)資源于一體的高端休閑住區(qū) ?高新區(qū) —— 高檔住宅區(qū) 核心競爭力： 產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大、商業(yè)昌盛、居住高尚、功能齊備的產(chǎn)業(yè)新城 ?城南區(qū) —— 中高端住宅區(qū) 核心競爭力： 南二環(huán)便利交通、眾多高校資源、政府機(jī)關(guān)，西鄰高新、南接曲江 ?城東區(qū) —— 老牌中檔住宅區(qū) 核心競爭力： 成熟的居住氛圍、便利而豐富的生活配套 ?城西區(qū) —— 邊緣化低檔住宅區(qū) 核心競爭力： 傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，資源欠缺，優(yōu)勢不明顯，區(qū)域競爭力弱 ?浐灞生態(tài)區(qū) —— 新興中低端住宅區(qū) 核心競爭力： 政府推動的生態(tài)資源核心的城市新區(qū)，全市價格洼地，發(fā)展前景看好 ?城北區(qū) —— 中檔住宅區(qū) 核心競爭力： 政府導(dǎo)向下的地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)，未來規(guī)劃利好，價格中低，性價比高 ?城內(nèi)核心區(qū) —— 住宅空缺區(qū) 目前無在售住宅，以年久家屬樓等老房為主，居住功能逐漸褪化，商業(yè)功能主導(dǎo)。 西安市呈現(xiàn)明顯板塊特征，地緣性情結(jié)顯著 ?核心區(qū)板塊目前無住宅項目在售；城市住宅價格的峰值集中在曲江板塊 —— 城市富人的聚集區(qū)； 住宅市場客戶的特征為： ?大量居住人群外溢，而留在核心區(qū)內(nèi)的居住人群主要是商業(yè)區(qū)的生意人、政府公務(wù)員、具有老城情結(jié)的老居民、私企業(yè)主等。 住宅市場 — 板塊格局 經(jīng)開區(qū)板塊 核心區(qū)板塊 曲江板塊 城北經(jīng)開區(qū)板塊 價格： 55006000元 主力戶型： 90130 客戶構(gòu)成：政府機(jī)關(guān)人員 /區(qū)域新興私營業(yè)主 /區(qū)域周邊企業(yè)中高層 /北郊區(qū)域內(nèi)客戶 主城區(qū)板塊 價格： 70009000元 主力戶型： 5080㎡ 客戶構(gòu)成：外地、本地投資客 /有老城情結(jié)的老西安人 曲江板塊 價格： 700010000元 主力戶型： 140160㎡ 客戶構(gòu)成：覆蓋全市高端人群 /陜北客戶 /外地客戶 高新板塊 價格： 65008000 主力戶型： 80100㎡ 客戶構(gòu)成：私營業(yè)主 /企業(yè)中高