【正文】 29578051994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023新城項(xiàng)目投資回報(bào)分析 （ 內(nèi)部收益率 IRR和凈現(xiàn)值 NPV息稅前） 資料來(lái)源：萬(wàn)通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 內(nèi)部收益率（ IRR） = 20% 凈現(xiàn)值（ NPV） = 1億 400萬(wàn)人民幣 （凈現(xiàn)值是項(xiàng)目開(kāi)始年 1994年的數(shù)值；此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計(jì)入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅） 單位：萬(wàn)元 4. 財(cái)務(wù)能力評(píng)估 52 新城國(guó)際項(xiàng)目對(duì)未來(lái)的現(xiàn)金收入預(yù)期依賴較大，降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和銷(xiāo)售滯后風(fēng)險(xiǎn)同樣存在 104004160103011%14%20%0202340006000800010000原值 降價(jià)10% 降價(jià)15%0%5%10%15%20%25%30%35%40%104007260409014%17%20%0202340006000800010000原值 銷(xiāo)售年滯后10% 銷(xiāo)售年滯后20%0%5%10%15%20%25%30%35%40% 新城項(xiàng)目敏感性分析 凈現(xiàn)值 單位：萬(wàn)元 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 單位：萬(wàn)元 內(nèi)部收益率 降價(jià)敏感性分析 銷(xiāo)售滯后敏感性分析 資料來(lái)源：萬(wàn)通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 4. 財(cái)務(wù)能力評(píng)估 53 整體來(lái)講，萬(wàn)通在 19942023年期間一直為現(xiàn)金流出期，2023年之后萬(wàn)通將有大額現(xiàn)金回流。萬(wàn)通同樣面臨現(xiàn)金富余期的現(xiàn)金管理問(wèn)題 萬(wàn)通未來(lái)現(xiàn)金流動(dòng)和資金需求分析 119107448252952875799724997 2485033252230615610 5970 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023資料來(lái)源：萬(wàn)通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 三個(gè)項(xiàng)目整體內(nèi)部收益率為 23%； 1994年凈現(xiàn)值是 2億 7600萬(wàn)人民幣，若以 2023年的價(jià)值折算，為 3億6800萬(wàn)人民幣 （此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計(jì)入所得稅和利息，但有考慮土地增值稅） 單位：萬(wàn)元 4. 財(cái)務(wù)能力評(píng)估 54 縱觀信息技術(shù)在企業(yè)中的各項(xiàng)應(yīng)用， IT技術(shù)和信息系統(tǒng)將帶來(lái)眾多領(lǐng)域的增值機(jī)會(huì) 顧客 銷(xiāo)售商 企業(yè) 第一層供應(yīng) 商 第 X層供應(yīng)商 信息 產(chǎn)品 需求方 供應(yīng)方 企業(yè) ? eProcurement（ 電子采購(gòu)） ? 供應(yīng)鏈協(xié)作 ? B2B Exchange（ 電子交易平臺(tái) ） ? ERP （ 企業(yè)資源計(jì)劃 ） ? Enterprise Portal( 企業(yè)門(mén)戶） ? eDesign（ 電子化設(shè)計(jì)） ? CRM （ 客戶關(guān)系管理 ） ? eRetail （ 網(wǎng)上分銷(xiāo) ） ? eService（ 電子化售后服務(wù) ） 提高 銷(xiāo)售 降低成本 資料來(lái)源： 瑞通管理分析 IT應(yīng)用機(jī)會(huì)分析 4. 財(cái)務(wù)能力評(píng)估 55 評(píng)估萬(wàn)通的信息技術(shù)應(yīng)用現(xiàn)狀，萬(wàn)通有許多值得投資和完善的領(lǐng)域 技術(shù)架構(gòu) (TA) 知 識(shí) 管 理 (KM) 企業(yè)資源計(jì)劃 (ERP) 供應(yīng)鏈 管理 /電子 采購(gòu) (SCM)/eP 產(chǎn)品 數(shù)據(jù) 管理 (PDM) 決策支持 (DS) 企業(yè)網(wǎng)站 (Enterprise Portal) 客戶 關(guān)系 管理 (CRM) 資料來(lái)源： 瑞通管理分析 萬(wàn)通已經(jīng)建成信息發(fā)布和信息交互為主的企業(yè)網(wǎng)站 目前的技術(shù)架構(gòu)主要支持辦公自動(dòng)化為主的的內(nèi)部局域網(wǎng) 萬(wàn)通至今仍然沒(méi)有系統(tǒng)實(shí)施 ERP管理軟件以及 ERP基礎(chǔ)之上的供應(yīng)鏈管理、產(chǎn)品數(shù)據(jù)管理和客戶關(guān)系管理軟件，這將使萬(wàn)通在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。盡管，目前萬(wàn)通開(kāi)始嘗試 CRM管理軟件，但是如果沒(méi)有系統(tǒng)的規(guī)劃，單純實(shí)施了沒(méi)有 ERP等相關(guān)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、預(yù)算、項(xiàng)目信息支持的 CRM系統(tǒng)，效果很難達(dá)到預(yù)期設(shè)想 盡管萬(wàn)通目前的核心技能之一是需要大量數(shù)據(jù)資料和歷史經(jīng)驗(yàn)支持的項(xiàng)目策劃，但是目前萬(wàn)通沒(méi)有系統(tǒng)的知識(shí)管理架構(gòu)，也沒(méi)有知識(shí)管理軟件的支持 IT應(yīng)用模型與萬(wàn)通現(xiàn)狀分析 4. 財(cái)務(wù)能力評(píng)估 56 目錄 – 獲利模式評(píng)估 2. 業(yè)務(wù)能力評(píng)估 3. 組織能力評(píng)估 1. 整體績(jī)效評(píng)估 4. 財(cái)務(wù)能力評(píng)估 5. 獲利模式評(píng)估 57 總體來(lái)看，萬(wàn)通的業(yè)務(wù)能力強(qiáng)在項(xiàng)目和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)上，基本上沒(méi)有超出項(xiàng)目運(yùn)作本身的技術(shù)研發(fā)，營(yíng)銷(xiāo)管理和客戶服務(wù)方面尚有待加強(qiáng) 銷(xiāo)售 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)研究 服務(wù) 銷(xiāo)售 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目策劃 土地選購(gòu) ? 勾畫(huà)萬(wàn)通公司能力的強(qiáng)弱，形成了橄欖型 ? 建好房只要能賣(mài)掉，即可獲得較為可觀的投資回報(bào) ? 營(yíng)銷(xiāo)管理和客戶服務(wù)，還沒(méi)有成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要來(lái)源 強(qiáng) 弱 弱 研發(fā)管理 5. 獲利模式評(píng)估 資料來(lái)源： 瑞通管理分析 58 北京房地產(chǎn)企業(yè)采用生產(chǎn)導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)模式的首要原因是，長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)一直處于一個(gè)不成熟的階段 ?公有住房分配制度剛剛結(jié)束 ?私有住房需求還沒(méi)有得到基本滿足 社會(huì)需求結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)型 房地產(chǎn)企業(yè)基本沿用原有的經(jīng)營(yíng)模式 ?政府批地 ?企業(yè)買(mǎi)地、蓋房銷(xiāo)售 無(wú)論是社會(huì)還是消費(fèi)者自身對(duì)北京房地產(chǎn)的置業(yè)屬性都有待再認(rèn)識(shí) ?價(jià)值與價(jià)格的內(nèi)在聯(lián)系 ?不動(dòng)產(chǎn)的用途與社會(huì)屬性 單位分房 私家購(gòu)房 1998年 2023年 1995年 單位分房結(jié)束 開(kāi)始反映私家購(gòu)房情況 1992年 逐步放開(kāi)北京建筑市場(chǎng) 生產(chǎn)導(dǎo)向模式與地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 商品房的銷(xiāo)售情況與市場(chǎng)的變革 然而，隨著社會(huì)的發(fā)展、科技的進(jìn)步，市場(chǎng)必將越來(lái)越成熟。企業(yè)也只有不斷自我調(diào)整，才能適應(yīng)市場(chǎng)的變化，在競(jìng)爭(zhēng)中得以生存、發(fā)展。 5. 獲利模式評(píng)估 資料來(lái)源： 瑞通管理分析 59 另一方面，迄今為止北京房地產(chǎn)始終還是高利潤(rùn)行業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。然而，跡象表明利潤(rùn)率下降，競(jìng)爭(zhēng)加劇將是必然結(jié)果 ?為了加快北京住房建設(shè)，政府加大了土地供應(yīng)的投放力度 ?同時(shí)打壓北京房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格 政府的政策導(dǎo)向 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作正在規(guī)范之中 ?土地的使用 ?環(huán)境的要求 ?施工的條件 ?房屋的設(shè)計(jì)、施工 ?房屋的交易 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響 ?縮小房地產(chǎn)企業(yè)的贏利空間 ?提高企業(yè)自有資本的投入比例 ?增加項(xiàng)目成本 5. 獲利模式評(píng)估 資料來(lái)源： 瑞通管理分析 60 面對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，萬(wàn)通需要研究企業(yè)的獲利模式問(wèn)題 服務(wù) 銷(xiāo)售 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目策劃 土地選購(gòu) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 主要通過(guò)自身管理能力獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，做得比對(duì)手多、快、好、省 2 3 創(chuàng)造新需求（ Create new demand） 4 地產(chǎn)商、物業(yè)管理 通過(guò)與上下游的合作或參與獲取超出同行的優(yōu)勢(shì)，提高門(mén)檻，形成壟斷 購(gòu)房者 關(guān)注消費(fèi)需求，研究消費(fèi)價(jià)值，在滿足客戶要求的同時(shí)獲取社會(huì)回報(bào) 購(gòu)房者 尋找客戶的潛在需求，引導(dǎo)消費(fèi)者，開(kāi)辟新市場(chǎng)，獲取高利潤(rùn) 競(jìng)爭(zhēng)獲利 （ Compete for surplus） 1 通過(guò)供銷(xiāo)渠道（ Concentrate surplus from channels） 滿足消費(fèi)需求（ Capture consumer surplus） 整合資源獲取利潤(rùn) （ Cooperate to capture surplus） 5 ?獲利模式取決于競(jìng)爭(zhēng)條件與市場(chǎng)環(huán)境 ?在不同的競(jìng)爭(zhēng)階段企業(yè)管理的側(cè)重點(diǎn)不同 ?同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)企業(yè)管理能力提出了越來(lái)越高的要求 5C 獲利模式 萬(wàn)通當(dāng)前定位 萬(wàn)通當(dāng)前定位 5. 獲利模式評(píng)估 資料來(lái)源： 瑞通管理分析 61 但萬(wàn)通首先應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有內(nèi)部能力及外部環(huán)境，確定未來(lái)的發(fā)展方向。為此，應(yīng)明確： 5. 核心技能 獨(dú)有的，而不容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 6. 怎么做 (how) ? 業(yè)務(wù)方式： 策略聯(lián)合 自營(yíng)生產(chǎn) /外購(gòu) /合作 ? 主要流程的最佳模式 ? 信息技術(shù)的策略應(yīng)用 ? 組織內(nèi)涵： 結(jié)構(gòu) 人員規(guī)模 /主要技能 1. 使命 2. 目標(biāo)： 整體目標(biāo) 各業(yè)務(wù)線和市場(chǎng)空間子目標(biāo) 3. 往哪里走(where) 4. 做什么(what) ? 主營(yíng)業(yè)務(wù)定位，策略的內(nèi)容和范圍 ? 業(yè)務(wù)領(lǐng)域與核心技能 ? 經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo) 營(yíng)業(yè)收入 市場(chǎng)份額 利潤(rùn) ? 優(yōu)先市場(chǎng)區(qū)間與優(yōu)先客戶 ? 機(jī)會(huì)市場(chǎng)區(qū)間與機(jī)會(huì)客戶 ? 差異性 ? 產(chǎn)品 /服務(wù) ? 市場(chǎng)定位 (品牌，價(jià)格， ...) ? 產(chǎn)品組合計(jì)劃，產(chǎn)品周期計(jì)劃 ? 新產(chǎn)品選擇原則 ? 研發(fā)策略 成本結(jié)構(gòu) 成長(zhǎng)進(jìn)度 投資 商業(yè)模式 發(fā)展規(guī)模 合作聯(lián)盟 管理模式 財(cái)務(wù)模式 下一步 5. 獲利模式評(píng)估 資料來(lái)源： 瑞通管理分析