【正文】 要時(shí)間培育珍珠消費(fèi)市場(chǎng)。培育期的長(zhǎng)短十分關(guān)鍵，要通過不斷的活動(dòng)培養(yǎng)市民對(duì)珍珠及其他天然飾品的認(rèn)知，以達(dá)到縮短培育期的目的 ? 作為珍珠產(chǎn)品的生產(chǎn)廠家及經(jīng)營(yíng)大戶，基本在西安以外的城市，對(duì)開發(fā)西安市場(chǎng)必然也有一個(gè)接受的過程。這需要我們通過不斷對(duì)其灌輸項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及前景分析，同時(shí)統(tǒng)一組織相關(guān)產(chǎn)品的推介活動(dòng)，協(xié)助商家擴(kuò)大市場(chǎng)，來達(dá)到迅速引進(jìn)有實(shí)力的知名企業(yè)及個(gè)人投資的目的，共同開發(fā)市場(chǎng) 劣 勢(shì)： 第 93 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 ?作為主案的備選方案，備案意義在于，在主案招商實(shí)施過程中遇到比較大的困難時(shí)，能夠適時(shí)通過對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)種比重和經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整以達(dá)到平衡、順利發(fā)展的目的 ?備案在核心主力店的選擇上較主案更多元化，更適應(yīng)現(xiàn)實(shí)西安旅游市場(chǎng)，但對(duì)于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及規(guī)劃來說只是一種過渡形式，我們應(yīng)立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)，適時(shí)掌握主次之間的比例關(guān)系，達(dá)到成功運(yùn)營(yíng)的目的 關(guān)于備案： 2023年 9月 第 94 頁(yè) 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 關(guān)于商業(yè)功能規(guī)劃與銷售的沖突點(diǎn)： ?目前前樓因?yàn)?B F F3作為主案的備選方案，備案意義在于，在主案招商實(shí)施過程中遇到比較大的已經(jīng)出售商戶自營(yíng)，所以沒有考慮具體的功能規(guī)劃， F2如果早招商過程中我們還是主打珍珠； ?如果能實(shí)現(xiàn)建議前后樓 F2還是應(yīng)該連接，否則對(duì)招商還是以后的經(jīng)營(yíng)影響非常大，對(duì)于購(gòu)買中間部分的商戶講，對(duì)他的經(jīng)營(yíng)幫助也非常大 ?從經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)， F13層中間部分出租柜臺(tái)產(chǎn)生的效益比設(shè)計(jì)為單獨(dú)的商鋪更好，銷售可以按照現(xiàn)在的規(guī)劃做，但是經(jīng)營(yíng)采取柜臺(tái)的模式，所以購(gòu)買客戶必須返租回來，承諾永久返租，至于 3年后的租金再定 2023年 9月 第 95 頁(yè) 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 第四部分、招商組織機(jī)構(gòu)及相關(guān)的法律文件及表單 ?招商組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) ?招商人員的培訓(xùn) ?招商工作流程圖、簽約流程、商戶進(jìn)駐流程 ?標(biāo)準(zhǔn)《租賃合同》、《終止協(xié)議》及《經(jīng)營(yíng)管理合同》 ?其他日常管理表單 第三部分、招商策略、推廣及實(shí)施 ?招商原則 ?招商策略 ?招商推廣實(shí)施 第 96 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 第三部分、招商策略、推廣及實(shí)施 在確定了本案的市場(chǎng)定位和商業(yè)功能規(guī)劃的基礎(chǔ)上，招商的實(shí)施是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 第 97 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 一、招商原則 遵循市場(chǎng)定位和功能規(guī)劃的原則 即在招商大的原則和前提是遵循目前的功能規(guī)劃，包括海報(bào)、廣告等所有的宣傳工具都要體現(xiàn)出來，而且要明確具體。 維護(hù)核心業(yè)種和商品的原則 既然定位在以珠寶、玉器、珍珠等為核心業(yè)種，那就要維護(hù)核心業(yè)種和商品的在整體商城中的比例，確保整體的品質(zhì)。 核心主力店和核心業(yè)種優(yōu)先布局原則 在招商過程中對(duì)行業(yè)內(nèi)核心主力店以及核心業(yè)種優(yōu)先布局，這樣剩余的面積再考慮其它的功能。 先解決招滿，后優(yōu)化調(diào)整的原則 針對(duì)具體的招商工作，尤其是廣告比較集中發(fā)布的時(shí)機(jī)，客戶比較多，在短時(shí)期內(nèi)不可能做到對(duì)客戶的完全準(zhǔn)確的評(píng)估，所以，先盡快的招滿，在以后的經(jīng)營(yíng)過程中逐步進(jìn)行優(yōu)化組合。 特殊商戶招商優(yōu)惠原則 第 98 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 二、招商策略 ① 針對(duì)玉器、珠寶、珍珠等業(yè)種建立與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)組織的聯(lián)系，盡快熟悉行業(yè)的特點(diǎn)，如中國(guó)珠寶協(xié)會(huì)、北京市珠寶協(xié)會(huì)、西安市珠寶協(xié)會(huì)等；針對(duì)陜西特色的工藝品，建立與文化局、陜西工藝美術(shù)協(xié)會(huì)等單位聯(lián)系，盡快挖掘相關(guān)的資源收集和整理信息資料 ② 與行業(yè)組織和協(xié)會(huì)探討合作的基本形式和款架，包括行業(yè)內(nèi)的活動(dòng)組織參加，代理招商等。由協(xié)會(huì)出面組織召開座談會(huì)與經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行面對(duì)面溝通和市場(chǎng)考察活動(dòng)，進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部認(rèn)租，確定部分有實(shí)力商戶加入 ③ 盡快了解國(guó)內(nèi)的專業(yè)的珍珠、玉器市場(chǎng)并探討合作的基本形式，如北京的紅橋市場(chǎng)、浙江的諸暨珍珠市場(chǎng)、蘇州的珍珠城、梧州珍珠市場(chǎng)、北海的珍珠市場(chǎng)等。通過招商人員有效的相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行多方面洽談，采取商城整體承租或承租商城大部分面積，使經(jīng)營(yíng)主體明確目的，或者必要時(shí)直接進(jìn)行派單宣傳等 第 99 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 二、招商策略 ④ 熟悉和掌握行業(yè)內(nèi)的媒體和基本活動(dòng)，通過廣告、行業(yè)活動(dòng)的參加來進(jìn)行招商工作 ⑤ 對(duì)珍珠玉器生產(chǎn)商代理商進(jìn)行招商，通過宣傳走訪珍珠玉器市場(chǎng)收集知名品牌商戶資料，進(jìn)行電話追蹤詢問、項(xiàng)目考察、逐步進(jìn)行實(shí)質(zhì)性商談，確定商戶承租意向及經(jīng)營(yíng)面積 ⑥ 對(duì)陜西特色業(yè)種招商主要通過以下方式：通過黃頁(yè)向重點(diǎn)生產(chǎn)企業(yè)、一級(jí)代理商郵寄；直接到相關(guān)市縣進(jìn)行客戶的拜訪工作，面對(duì)面進(jìn)行招商洽談，甚至在當(dāng)?shù)氐闹髁魇袌?chǎng)進(jìn)行派單；西安當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)進(jìn)行有針對(duì)性的派單工作 第 100 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 三、涉及到與功能有關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)組織、市場(chǎng)、媒介 行業(yè)協(xié)會(huì) 亞洲珠寶聯(lián)合會(huì)、中國(guó)輕工珠寶首飾中心、亞洲珠寶聯(lián)合會(huì)飾品協(xié)會(huì)、亞洲珠寶聯(lián)合會(huì)金銀珠寶玉器廠商會(huì)、亞洲珠寶聯(lián)合會(huì)、奇石協(xié)會(huì)、全國(guó)珠寶協(xié)會(huì)、浙江省珠寶協(xié)會(huì)、深圳市珠寶協(xié)會(huì)、云南珠寶協(xié)會(huì)、中國(guó)寶玉石協(xié)會(huì)、北京市珠寶業(yè)商會(huì)等 市場(chǎng) 北京古玩城、北京紅橋市場(chǎng)、愛家藝術(shù)品收藏市場(chǎng)、蘇州市渭塘珍珠貿(mào)易市場(chǎng)、溫嶺縣珍珠項(xiàng)鏈批發(fā)市場(chǎng)、浙江諸暨珍珠市場(chǎng)、梧州市珍珠市場(chǎng)、河南省珠寶班雕大世界等 第 101 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 三、涉及到與功能有關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)組織、市場(chǎng)、媒介 媒 介 ? 紙質(zhì)媒介： 《寶玉石周刊》、《珠寶首飾》、《國(guó)際珠網(wǎng)》、《財(cái)富珠寶報(bào)》、《中國(guó)黃金珠寶報(bào)》、《時(shí)尚與珠寶報(bào)》 ? 網(wǎng) 絡(luò)： 亞洲國(guó)際珠寶網(wǎng)、慧聰珠寶首飾網(wǎng)、深圳珠寶網(wǎng)、中國(guó)飾品網(wǎng)寶石網(wǎng)、中國(guó)珍珠網(wǎng)、 21世紀(jì)珠寶網(wǎng) 涉及到的行業(yè)展會(huì) ? (青島貴都會(huì)展中心 ) ? (國(guó)展 ) ? 第 102 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 四、招商推廣實(shí)施 招商工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排 參閱附件 1 招商工作的實(shí)施安排 參閱附件 2 第 103 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 四、招商推廣實(shí)施 媒介推廣計(jì)劃 在前期招商的過程中主要通過行業(yè)內(nèi)的媒介和網(wǎng)站進(jìn)行推廣，初步選擇《中國(guó)寶玉石周刊》、《財(cái)富珠寶報(bào)》、《中國(guó)黃金珠寶報(bào)》、《時(shí)尚與珠寶報(bào)》等。網(wǎng)站如西部珠寶網(wǎng)、中國(guó)黃金珠寶網(wǎng)、 21世紀(jì)珠寶網(wǎng)、中國(guó)珠寶網(wǎng)、中華珠寶網(wǎng)、珠寶鑒定網(wǎng)等。 推廣的工具 ① 招商手冊(cè)：招商手冊(cè) 8開 8頁(yè)，設(shè)計(jì)精良，內(nèi)容簡(jiǎn)約，用于展會(huì)派發(fā)、郵寄、招商談判使用等 ② flash宣傳片 ：集中的宣傳以及對(duì)重點(diǎn)的商會(huì)、商戶、市場(chǎng)介紹使用 ③ 標(biāo)準(zhǔn)展板、易拉寶：主要用于展會(huì)、重點(diǎn)的商戶推介活動(dòng) ④ 網(wǎng)站：主要用于客戶的詳細(xì)查閱以及相關(guān)網(wǎng)站的鏈接等 ⑤ 西安市內(nèi)繁華路段的廣告牌：確定核心租戶和業(yè)種后用于整體的廣告宣傳 2023年 9月 第 104 頁(yè) 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 第四部分、招商組織機(jī)構(gòu)及相關(guān)的法律文件及表單 ?招商組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) ?招商人員的培訓(xùn) ?招商工作流程圖、簽約流程、商戶進(jìn)駐流程 ?標(biāo)準(zhǔn)《租賃合同》、《終止協(xié)議》及《經(jīng)營(yíng)管理合同》 ?其他日常管理表單 第三部分、招商策略、推廣及實(shí)施 ?招商原則 ?招商策略 ?招商政策及措施 ?招商推廣實(shí)施 第 105 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 一、招商組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 ?總經(jīng)理： 掌控項(xiàng)目整體招商戰(zhàn)略工作。 ?招商經(jīng)理： 掌控招商具體工作，對(duì)招商進(jìn)度及推廣負(fù)責(zé)。帶領(lǐng)招商團(tuán)隊(duì)，及時(shí)總結(jié)分析問題，適當(dāng)調(diào)整，以達(dá)到招商指標(biāo)。 ?招商助理： 協(xié)助招商經(jīng)理針對(duì)具體目標(biāo)客戶群進(jìn)行招商工作的實(shí)施、督導(dǎo) ?招商專員： 負(fù)責(zé)招商接待、洽談等具體工作，直接面對(duì)租戶，在招商經(jīng)理、助理帶領(lǐng)指導(dǎo)下完成招商工作。 ?推廣經(jīng)理： 配合招商部工作與廣告設(shè)計(jì)公司、廣告制作公司、發(fā)布公司等，根據(jù)招商需求完成招商工作所需廣告部分的設(shè)計(jì)、制作、媒介發(fā)布等工作。 ?財(cái)務(wù)主管： 直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，配合招商部門完成招商期間租金、保證金、相關(guān)費(fèi)用的收取及簽約工作。 第 106 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 總經(jīng)理 財(cái)務(wù)主管 招商經(jīng)理 招商助理 招商助理 推廣經(jīng)理 招商顧問 招商顧問 第 107 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 二、招商人員的培訓(xùn) 時(shí) 間： 10月 7日后，大約 3天 內(nèi) 容： ⑴基本禮儀與形象 ⑵洽談技巧 ⑶招商問答 ⑷異議處理 ⑸塑造合格招商顧問 2023年 9月 第 108 頁(yè) 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 二、招商的政策與措施 一、定金標(biāo)準(zhǔn) : 邊 店： 50M2內(nèi)， 3000元 /個(gè)； 50M2以上 5000元 /個(gè) 柜 臺(tái)： 500元 /柜，多訂多交，依此類推。 二、認(rèn)租辦法： 認(rèn)租人認(rèn)租時(shí)須與古韻沁園簽定《認(rèn)租人意向書》，一式三份，認(rèn)租人留存一份，其余由古韻沁園保存。同時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)向古韻沁園繳納費(fèi)用，領(lǐng)取收據(jù)留存。 正式簽定《租賃合同》時(shí)，認(rèn)租人已繳納定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租金，將定金收據(jù)交回?fù)Q取全額租金發(fā)票。認(rèn)租手續(xù)完畢，辦理相關(guān)進(jìn)場(chǎng)手續(xù)。 古韻沁園招租定金繳納辦法 2023年 9月 第 109 頁(yè) 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 二、招商的政策與措施 古韻沁園招租基本政策和優(yōu)惠條件 關(guān)于租賃周期： 租賃周期為壹至叁年 ,具體年限周期由承租人按自己意愿選擇簽定。 關(guān)于費(fèi)用 保證金及繳納標(biāo)準(zhǔn)： 繳納標(biāo)準(zhǔn)為：無論邊店、柜臺(tái)、餐飲鋪或其他鋪位形式，保證金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)均為一個(gè)月租金。 物業(yè)管理費(fèi)及工商市場(chǎng)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取方法： 工商市場(chǎng)管理費(fèi)按國(guó)家工商管理機(jī)關(guān)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)代為收取。 關(guān)于優(yōu)惠政策： 優(yōu)惠措施采取免租形式，免租期為開業(yè)頭叁個(gè)月； 即簽約時(shí)繳納叁個(gè)月租金，使用期六個(gè)月，開業(yè)后第三季度開始正常按季度繳納租金。 備 注： 免租期內(nèi)正常收取物業(yè)管理費(fèi)用及工商管理費(fèi)用。 2023年 9月 第 110 頁(yè) 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 四、 招商工作流程圖、商戶簽約進(jìn)駐流程及價(jià)格表等 涉及到流程圖： ?招商工作流程圖 附圖 1 ?商戶簽約及進(jìn)駐流程 附圖 2 涉及相關(guān)表格： ?《意向客戶洽談?dòng)涗洝? 附件 3 ?《認(rèn)租意向書》 附件 4 ?《租賃價(jià)格表》 附件 5 第 111 頁(yè) 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 四、標(biāo)準(zhǔn)《租賃合同》及《經(jīng)營(yíng)管理合同》 ?《古韻沁園珠寶城（臥龍商城）租賃制式合同 》 附件 6 ?《古韻沁園珠寶城（臥龍商城）經(jīng)營(yíng)管理制式合同 》 附件 7 謝 謝 ! 匯博行 —— 商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作伙伴 謝 謝 ! 匯博行 —— 商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作伙伴 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 19:41:4919:41:4919:411/20/2023 7:41:49 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :41:4919:41Jan2320Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 19:41:4919:41:4919:41Friday, January 20, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :41:4919:41:49January 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 1月 20日星期五 下午 7時(shí) 41分 49秒 19:41: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 下午 7時(shí) 41分 :41January 20, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 1月 20日星期五 7時(shí) 41分 49秒 19:41:4920 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 7時(shí) 41分 49秒 下午 7時(shí) 41分 19:41: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 20, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。