【正文】 SOHO辦公為主題；?未來 23年內(nèi)將啟動酒店、辦公、商業(yè)。公寓 商業(yè) 酒店 SOHO辦公上海青年城采用小戶型復式產(chǎn)品吸引青年置業(yè)者及投資客上海青年城采用小戶型復式產(chǎn)品吸引青年置業(yè)者及投資客上海青年城上海青年城 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃4?一期公寓主力房型是面積在 40－ 42平方米左右的一房。層高 ，面寬 ，得房率高，陽臺有落地窗。下層可作會客廳廚房，上可作閣樓臥室，高約 ；?二期主打?qū)痈?，順應青年崇尚個性和時尚的心理，同時又達到了動靜分區(qū)的效果，底層是客廳和餐廳，上層是臥室。廚房采用開發(fā)式，既節(jié)約面積，又使其成為一個形象前臺。復式 45平米，層高 復式 46平米，層高 上海青年城依托小戶型、低總價、地鐵上蓋、特色產(chǎn)品等因素在逆市中取得了不錯的銷上海青年城依托小戶型、低總價、地鐵上蓋、特色產(chǎn)品等因素在逆市中取得了不錯的銷售業(yè)績，客戶以青年首次置業(yè)及投資客為主售業(yè)績，客戶以青年首次置業(yè)及投資客為主上海青年城上海青年城 /項目市場情況項目市場情況4上海青年城客戶構成 項目引領年輕社區(qū)潮流，去化率較高? 一期小戶型復式公寓 05年開盤， 07年全部售罄；? 目前上海青年城二期的 SOHO辦公在去年下半年開盤以來去化率約 5成，作為商辦用地，購買存在諸多限制條件，且市場環(huán)境較差的情況下已屬不易。信息來源：案場市場調(diào)研客戶自住、投資兼有，小戶型、低總價是其最大優(yōu)勢? 從客戶區(qū)域構成上進行分析，本案客戶主要為其他區(qū)域?qū)胄涂蛻?，本地客戶僅占 1成；? 這部分客戶通常是對區(qū)域抗性較小的年輕人，主要依托軌道交通 9號線導入，小戶型、低總價加之其高 ；? 投資客占了客戶總構成的 4成左右，但目前市場萎縮，這部分客戶的比重正在不斷減小。根據(jù)上海青年城的開發(fā)經(jīng)驗，可以對本項目形成如下啟示根據(jù)上海青年城的開發(fā)經(jīng)驗，可以對本項目形成如下啟示上海青年城上海青年城 /項目啟示項目啟示423青年客戶群是具有軌道交通的郊區(qū)型項目的重要客戶來源打造符合目標客戶的產(chǎn)品設計一定程度上可以降低客戶對區(qū)域的抗性該項目處于地鐵沿線，對本案有一定的客戶攔截作用年輕人，尤其是由外省市遷入的 “ 新城市人 ” ，對區(qū)域的抗性較小，同時因購買力有限，因此對于具有軌道交通等快速出行方式的市郊型樓盤具有較高的接受度；項目以小面積、復合空間的公寓設計及 SOHO辦公的概念來吸引上海的時尚年輕人士，取得了較大的成功。獨特的產(chǎn)品設計降低了人們對九亭交通擁堵、環(huán)境較差的區(qū)域抗性；青年城地處 9號線九亭站，更接近市區(qū)，因此在市區(qū)客源導入時對本案有一定的截流作用。但由于其是商業(yè)性質(zhì)用地，加之九亭目前生活質(zhì)量較差，本案相比該項目仍具備自身優(yōu)勢。1貝尚灣園貝尚灣園 /項目基本情況項目基本情況5項目為區(qū)域內(nèi)的大型社區(qū)，社區(qū)包括高層公寓、聯(lián)排別墅、社區(qū)商業(yè)于一體，精裝修酒項目為區(qū)域內(nèi)的大型社區(qū)，社區(qū)包括高層公寓、聯(lián)排別墅、社區(qū)商業(yè)于一體，精裝修酒店式公寓為其二期的一部分。店式公寓為其二期的一部分。開發(fā)商 上?？側脴I(yè)有限公司 綠化率 50%項目位置 九亭板塊滬亭北路 338弄 開盤時間 2023年一期公寓開盤2023年 4月份預計將推出其二期商業(yè)中的酒店式公寓占地面積 約 33萬平米 容積率 總建筑面積 50萬平米 銷售均價 普通公寓： 9,00011,000元 /平米（毛坯）酒店式公寓報價 :14,00015,000元 /平米（裝修）物業(yè)形態(tài) 集小高層公寓、聯(lián)排別墅、酒店式公寓與大型商業(yè)于一身項目沙盤圖項目實景圖 項目售樓處貝尚灣園貝尚灣園 /項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析5貝沙灣M項目位于九亭北部居住區(qū)域核心位置，距離軌道交通站點和區(qū)域商業(yè)中心很近。項項目位于九亭北部居住區(qū)域核心位置，距離軌道交通站點和區(qū)域商業(yè)中心很近。項目的公寓客源主要通過軌道交通目的公寓客源主要通過軌道交通 9號線導入號線導入貝尚灣園貝尚灣園 /物業(yè)功能規(guī)劃物業(yè)功能規(guī)劃5項目物業(yè)組合特色?項目中央部位放置聯(lián)排別墅，依托最優(yōu)越景觀，聯(lián)排的引入提升了社區(qū)的檔次；?項目內(nèi)部自身擁有 4萬平方米的商業(yè)廣場，同時靠近規(guī)劃建設中的滬亭北路商業(yè)街，配套完善；?項目引入附近河道的活水，設置 8,000平方米的中央水景， 4萬平方米的商業(yè)也通過 1000平方米的水景與住宅進行了很好的隔斷；?酒店式公寓處于項目最有利位置，靠近街角，處商業(yè)區(qū)內(nèi)，門口坐擁景觀水景。貝尚灣園為九亭的高品質(zhì)社區(qū)，項目整體分貝尚灣園為九亭的高品質(zhì)社區(qū)，項目整體分 3期開發(fā)，目前在售為一期、二期公寓期開發(fā)，目前在售為一期、二期公寓及部分別墅物業(yè)。酒店式公寓受到項目整體物業(yè)功能組合的正向影響。及部分別墅物業(yè)。酒店式公寓受到項目整體物業(yè)功能組合的正向影響。酒店式公寓貝尚灣園建筑風格上力圖營造出濃郁的地中海風情貝尚灣園建筑風格上力圖營造出濃郁的地中海風情 ——西班牙風格，酒店式公寓產(chǎn)品西班牙風格，酒店式公寓產(chǎn)品主打精裝修小戶型特色，為類住宅產(chǎn)品主打精裝修小戶型特色，為類住宅產(chǎn)品貝尚灣園貝尚灣園 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃5?貝尚灣園酒店式公寓為住宅性質(zhì)用地，產(chǎn)權 70年，同本案性質(zhì)類似；?產(chǎn)品以小戶型為主，同普通公寓主推的二房三房明顯有所區(qū)別，使其更適合投資客的需求；?精裝修是該酒店式公寓的另外一大特色，裝修標準達到了 2,000元 /平米，除硬裝外還涵蓋了大部分電器設備，基本達到拎包入駐的效果。酒店式公寓產(chǎn)品特征面積 配比一房 53平米 74%二房 70平米 26%信息來源：案場市場調(diào)研項目整體地中海風情的建筑風格貝尚灣園公寓客戶以首次置業(yè)年輕人為主，預計酒店式公寓自住客戶特征同公寓客戶類貝尚灣園公寓客戶以首次置業(yè)年輕人為主，預計酒店式公寓自住客戶特征同公寓客戶類似，另有大量看重項目成熟配套的市區(qū)投資客依托軌道交通進行導入似，另有大量看重項目成熟配套的市區(qū)投資客依托軌道交通進行導入貝尚灣園貝尚灣園 /項目市場情況項目市場情況5項目公寓客以首次置業(yè)年輕人為主? 貝尚灣一、二期公寓部分客戶以首次置業(yè)及改善型住房為主，投資客比例較少，年齡集中在 2535歲之間，同本案客戶結構非常類似；? 這部分客戶多為軌道導入客，需求集中在兩房；酒店式公寓自住客同公寓客戶類似，另有大量投資客導入? 預期酒店式公寓二房自住客將會同公寓類似，以初次置業(yè)年輕人為主；? 此外，隨著一、二期住宅人口導入及商業(yè)配套的開發(fā)，區(qū)域投資需求將會進一步釋放，未來將有大量投資客導入。貝尚灣園公寓客戶置業(yè)目的 公寓客戶年齡特征根據(jù)貝尚灣園的開發(fā)經(jīng)驗，可以對本項目形成如下啟示根據(jù)貝尚灣園的開發(fā)經(jīng)驗，可以對本項目形成如下啟示貝尚灣園貝尚灣園 /項目啟示項目啟示523大盤效應能對新興區(qū)域開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品進行很好的支撐首次置業(yè)青年人更易被軌道交通導入該項目同本案類似度較高，產(chǎn)品開發(fā)模式值得借鑒貝尚灣園作為一個總體量接近 50萬方的大盤，其內(nèi)部完善的配套商業(yè)加之未來導入的大量人口均為酒店式公寓開發(fā)做了極好的鋪墊；貝尚灣公寓部分客戶分析得出了同青年城類似的結果，即青年置業(yè)者更容易被軌道交通導入，本案未來酒店式公寓開發(fā)中必然要關注這部分群體的消費習慣和能力。本案在開發(fā)體量、節(jié)奏、物業(yè)規(guī)劃上同貝尚灣園有諸多類似之處，貝尚灣所處區(qū)域位置更接近市區(qū)，但環(huán)境較差，本案在借鑒其產(chǎn)品開發(fā)模式的同時需開發(fā)自己優(yōu)勢，同其錯位競爭。1佘山假日半島佘山假日半島 /項目基本情況項目基本情況6佘山假日半島緊鄰軌道交通佘山假日半島緊鄰軌道交通 9號線洞涇站，規(guī)劃建造成一個大型酒店式公寓及商業(yè)的號線洞涇站，規(guī)劃建造成一個大型酒店式公寓及商業(yè)的綜合型項目綜合型項目開發(fā)商 上海珠江逸展投資有限公司 綠化率 30%項目位置 上海市松江區(qū)嘉松公路沈磚路口 開盤時間 20234占地面積 容積率 總建筑面積 目前均價 7,000元 /平米（銷售報價）物業(yè)形態(tài) 由 3幢 711層高的小高層和南部近 2萬平方米的商業(yè)組成項目效果圖項目實景圖項目臨近影視基地及歡樂谷，未來將會以影視產(chǎn)業(yè)及旅游資源，軌道交通導入效應項目臨近影視基地及歡樂谷，未來將會以影視產(chǎn)業(yè)及旅游資源，軌道交通導入效應為其核心賣點為其核心賣點佘山假日半島佘山假日半島 /項目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析項目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析6緊鄰軌道交通，有利有弊? 本案緊靠地鐵 9號線洞涇站，出站即達，依托 9號線未來的延伸將增加其客源輻射的能力；? 但該項目距離軌道交通過緊造成其噪音污染明顯，未來部分房源將明顯受到影響。影視、旅游產(chǎn)業(yè)支撐? 項目目前所在洞涇地區(qū)處于開發(fā)階段，環(huán)境較差，區(qū)域認知度較低；? 未來項目對面規(guī)劃為上海影視基地，且距離歡樂谷不遠，未來影視及旅游產(chǎn)業(yè)將為該項目帶來潛在客源。本案佘山假日半島未來期望通過佘山假日半島未來期望通過 2萬平米大型商業(yè)來帶動區(qū)域人氣，提升項目溢價空間萬平米大型商業(yè)來帶動區(qū)域人氣，提升項目溢價空間佘山假日半島佘山假日半島 /物業(yè)功能規(guī)劃物業(yè)功能規(guī)劃6項目鳥瞰圖?社區(qū)由 3幢服務式商住樓組成，圍合成大庭園景觀；其與一側兩萬多平方米的開放式商業(yè)廣場隔街相望，形成動靜分離且又相互依托的兩個部分。?商業(yè)部分與軌道交通 9號線洞涇站形成無縫對接，通過獨特有效的建筑設計引導和分流人群，使站點和項目緊密結合，提升該區(qū)域的人氣，利于酒店式公寓部分去化。佘山假日半島房型多樣，小戶型套房及景觀大戶型均有。開盤預計先推出小戶型提升區(qū)佘山假日半島房型多樣，小戶型套房及景觀大戶型均有。開盤預計先推出小戶型提升區(qū)域投資氛圍域投資氛圍佘山假日半島佘山假日半島 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃6?佘山假日半島產(chǎn)品多樣，多數(shù)為 3585平米小戶型，部分景觀位置設置 110平米左右景觀二房，可眺望佘山。預計 4月開盤首推小戶型以吸引區(qū)域投資客；?項目未來亮點在于將引入高級酒店物業(yè)服務。將配備大堂商務會所（咖吧、會議室、橋牌室、影印室、 24小時服務店）、運動會所（網(wǎng)球場、游泳池、羽毛球場、休閑健身房）、酒店專業(yè)服務。一房 35平米 二房 105平米一房 3555平米二房 85平米景觀二房 105110平米主要房型分布面積段項目區(qū)域的不成熟及目前房地產(chǎn)市場的萎縮將給本案未來去化帶來不利影響項目區(qū)域的不成熟及目前房地產(chǎn)市場的萎縮將給本案未來去化帶來不利影響佘山假日半島佘山假日半島 /項目市場情況項目市場情況6近期客戶將以區(qū)域投資客為主 區(qū)域不成熟、萎縮市場將會影響其去化速度? 佘山假日半島原名青檸 9號線，其推廣路線同上海青年城類似，針對首次置業(yè)的青年人，但目前改為佘山假日半島，更加突出了項目的旅游資源，更趨向投資類產(chǎn)品進行宣傳；? 預計客戶將以區(qū)域投資客為主，其看好該區(qū)域未來的發(fā)展，看好影視產(chǎn)業(yè)園建設、歡樂谷開園及本項目商業(yè)配套開業(yè)會大大提升項目價值。? 本案目前所處洞涇地區(qū)處于佘山同新城之間的真空地帶，發(fā)展不成熟，在售樓盤極少，市民對于該區(qū)域認同度較低；? 此外，目前房地產(chǎn)市場萎縮嚴重，投資者觀望氣氛濃厚，因此本案開盤時間一拖再拖，以期望市場能夠有所反彈。根據(jù)佘山假日半島的開發(fā)經(jīng)驗，可以對本項目形成如下啟示根據(jù)佘山假日半島的開發(fā)經(jīng)驗，可以對本項目形成如下啟示佘山假日半島佘山假日半島 /項目啟示項目啟示623軌道交通導入，大型配套商業(yè)開發(fā)以提升區(qū)域投資氛圍產(chǎn)品區(qū)定位層次分明，面向不同客戶該案所處區(qū)域非常不成熟，且為辦公用地，難同本案形成有效競爭項目依托軌道交通 9號線，未來通過其 2萬平米商業(yè)同洞涇站的對接匯聚區(qū)域人氣，以吸引區(qū)域的投資客；佘山假日半島的產(chǎn)品分為小戶型套房及景觀大房型，推案時期望通過小戶型提升項目投資氛圍，再依托景觀大房型增加項目溢價空間。佘山假日半島處于新城同佘山的真空地帶，目前片區(qū)發(fā)展不成熟，雖然有軌道交通導入，但人們對于區(qū)域認知度低，難以同本案形成有效競爭。1新興酒店式公寓特征外部環(huán)境特征 項目自身特征根據(jù)對軌道沿線新興酒店式公寓研究，本項目開發(fā)酒店式公寓也建議為主力面向自住需根據(jù)對軌道沿線新興酒店式公寓研究，本項目開發(fā)酒店式公寓也建議為主力面向自住需求的新興酒店式公寓。求的新興酒店式公寓。新興酒店式公寓特征總結新興酒店式公寓特征總結7?區(qū)域特征： 位于大型居住區(qū)內(nèi)或者周邊有一定的景觀資源?交通特征： 依托軌道交通實現(xiàn)市區(qū)客源的價差導入?物業(yè)規(guī)劃： 一般依托大型社區(qū)，整體互動?配套設施： 一般不單獨打造，依托社區(qū)或者區(qū)域配套商業(yè)?客源特征： 青年自住客占據(jù)主導比例，商務客稀少?設施配置： 客戶關注性價比，一般只提供硬裝?產(chǎn)品特征： 主打小戶型 ， 提供一定的產(chǎn)品創(chuàng)新和附加值?運營管理： 一般不提供統(tǒng)一出租，由業(yè)主自行出租對本項目的思考 本項目外部環(huán)境特征與新興酒店式公寓特征相似，本項目在打造酒店式公寓時，可以考慮相似的產(chǎn)品和設施設置，面向自住客，提高性價比 。區(qū)域酒店式公寓分析開元地中海開元地中海 /項目基本情況項目基本情況1開元地中海為一個集星級酒店、住宅、酒店式公寓及大型商業(yè)的綜合體項目，目前開元地中海為一個集星級酒店、住宅、酒店式公寓及大型商業(yè)的綜合體項目，目前該案已成為松江新城示范區(qū)的商業(yè)、娛樂中心，人氣旺盛該案已成為松江新城示范區(qū)的商業(yè)、娛樂中心，人氣旺盛開發(fā)商 開元旅業(yè)集團 綠化率 30%項目位置 松江新松江路 926號（近人民北路） 開盤時間 2023年 11月（酒店式公寓）占地面積 容積率 總建筑面積 目前均價 8,00010,000元 /平米（裝修）物業(yè)形態(tài) 一幢五星級酒店、三幢 20層高級住宅樓、三幢酒店式公寓、一幢 2