【導(dǎo)讀】實(shí)現(xiàn)開業(yè)招商80%，力爭100%。為商城開業(yè)運(yùn)營奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。范縣經(jīng)濟(jì)及商業(yè)概況。隨著中國全面加入WTO，北京奧運(yùn)的臨近，還有國。家經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的情況下，中國正在成為全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)市場。境，促使房地產(chǎn)融資模式、投資模式多元化，推動中國房地產(chǎn)市場金融年的到來。7月24日，國家六部委出臺關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入的意見，意見旨在更加積極有效的利用外資，提高中國房地產(chǎn)市場利用外資的質(zhì)量，阻止投機(jī)行為。其中寫字樓占58%，商鋪占30%，住宅占7%。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于20xx年9月，20xx年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本幣，是大連萬達(dá)集團(tuán)旗下商。截至20xx年底，本公司已經(jīng)在全國24個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的45個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了59個(gè)萬達(dá)廣場，其中已開業(yè)33個(gè)萬達(dá)廣場，正在運(yùn)營14家。本公司計(jì)劃在20xx年新開業(yè)17個(gè)萬達(dá)廣場，新運(yùn)營12家五星級或超五星級酒店。及運(yùn)營商，公司在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對領(lǐng)先地位，是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。

　　

【正文】 階段劃分 時(shí)間 事項(xiàng)明細(xì) 責(zé)任部門 籌 人員招聘 人事部 人員培訓(xùn) 副總、人事部、招商中心 架構(gòu)和機(jī)制建立 副總、招商經(jīng)理 招商資料準(zhǔn)備 策劃部、招商中心 備 階 段 （ 2月 — 4月） 3 月 招商計(jì)劃制定 策劃部、招商中心 主力店聯(lián)系洽談 副總、招商中心 3 月初 人員招聘和培訓(xùn) 副總、人事部、招商中心 招商政策的制定 招商中心、策劃部 主力店聯(lián)系洽談 副總、招商中心 家電賣場目標(biāo)客戶深度洽談，選擇一家 副總、招商中心 各媒體聯(lián)系洽談 策劃部 具體媒體計(jì)劃出臺 策劃部 招商方式的確定 副總、招商中心 目標(biāo)客戶資料的收集 招商中心 主 力 店 招 3 月 4 月 各種業(yè)態(tài)籌備開始招商 招商 中心 宣傳文案、廣告設(shè)計(jì)完成 策劃部 媒體宣傳方案確定 策劃部 超市目標(biāo)客戶深度洽談 副總、招商中心 構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺 招商中心、策劃部 家電賣場簽約 副總、招商中心 商 次 主 力 店 招 商 主題百貨目標(biāo)客戶洽談 副總、招商中心 大型餐飲連鎖正式簽約前談判 招商中心 大型中餐開始招商 招商中心 招商新聞發(fā)布會舉行 策劃部、招商中心 1大型超市簽約儀式 全體 4 月 6 月 大型餐飲正式簽約入駐 招商中心 主題百貨正式簽約 招商 中心 家電賣場正式簽約 招商中心 按計(jì)劃進(jìn)行媒體宣傳 策劃部 大型超市開業(yè)儀式 策劃部、招商中心 大型娛樂深入洽談 招商中心 商業(yè)經(jīng)營管理公司介入 經(jīng)營部 6 月 8 月 各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果 招商中心 各種品牌特色店開始招商 招商中心 品牌家居深度洽談 招商中心 大型中餐確定意向 招商中心 數(shù)碼廣場深入洽談 招商中心 全面招 商階段 （ 8月 開業(yè)） 總體建筑封頂慶 典活動籌備開始 全體 8 月 9 月底 大型中餐完成簽約 招商中心 數(shù)碼廣場、書店、運(yùn)動天地、名品折扣店確定意向 招商中心 影吧、電玩城確定意向，力爭電玩提前完成簽約 招商中心 完成小商鋪 50%以上 招商中心 招商成果展示會 招商中心、策劃部 媒體宣傳 策劃部 品牌家居簽約 招商中心 總體建筑封頂慶典活動舉行 全體 10 月 1 日開張?jiān)嚑I業(yè) 小商鋪完成到 90%，力爭完成到 100% 招商中心 完成項(xiàng)目商業(yè)面積招商的90%， 力爭總完成 100% 招商中心 開張?jiān)嚑I業(yè)慶典的策劃籌備舉行 全體 媒體宣傳 策劃部 運(yùn)營調(diào)整階段 （開業(yè)后） 開業(yè)后 繼續(xù)跟蹤較好商家 經(jīng)營部 密切關(guān)注已進(jìn)商家的經(jīng)營理念和經(jīng)營業(yè)績 經(jīng)營部 對業(yè)態(tài)不好、經(jīng)營業(yè)績較差、不受歡迎的業(yè)態(tài)、商家進(jìn)行調(diào)整 經(jīng)營部、 招商中心 引進(jìn)新的商家 招商中心 繼續(xù)進(jìn)行宣傳，打造品牌步行街，促進(jìn)整體運(yùn)營和后續(xù)招商 策劃部 四、 招商進(jìn)度圖 一樓已售鋪位調(diào)整 招商全面啟動 定向 洽談會 政府協(xié)會支持 次主力店入場裝修 主力店談判 次主力店談判 主力店簽約 主力店開業(yè) 招商推介會 媒體廣告 各類簽約儀式 各類品牌店裝修 開張?jiān)嚑I業(yè) 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 0204060801004 月 6 月 8 月 10 月招商率入場裝修 實(shí)操說明：為了保證業(yè)態(tài)配比主力店、次 主力店 50%、餐飲娛樂休閑 30%、品牌專賣 20%的理想目標(biāo)，建議一樓西半邊商場保留鋪位不對外銷售和出租，留給超市或主題百貨店經(jīng)營。已售部分鋪位與業(yè)主商議調(diào)整位置或售。最佳業(yè)態(tài)配置是負(fù)一層超市，一樓西半場是主題百貨。 廣告策略 各媒體投放計(jì)劃表（ 20xx 年 5 月 — 10 月 1 日試營業(yè)） 媒體名稱 媒體具體名稱 投放金額 投放方式 投放時(shí)間 投放內(nèi)容 報(bào)紙 濮陽日報(bào) 待定 硬廣（通欄） 招商新聞發(fā)布會同期 招商通告 濮陽油田報(bào) 待定 軟文 同上 同上 濮陽日報(bào) 待定 硬廣 5月 6月 主力店入駐 開業(yè) 濮陽油田報(bào) 待定 軟文 6月 7月 宣傳招商成果 濮陽日報(bào) 待定 硬廣 8月 9月 范縣豫港商城定于 10月 1日開業(yè) 電視 范縣電視臺 待定 專訪、專題新聞 5月 6月 招商會新聞短片 濮陽電臺 5月 10月 項(xiàng)目形象 VCR 范縣電視臺 待定 飛播字幕廣告 5月 10月 根據(jù)各階段內(nèi)容不同而定 網(wǎng)絡(luò) 新浪、雅虎 待定 誠信通會員、廣告 3月 9月 根據(jù)不同招商階段安排不同內(nèi)容 濮陽房產(chǎn)網(wǎng) 待定 軟文、廣告 3月 8月 同上 戶外 工地廣告、橫幅 待定 T牌噴繪 廣告 4月 5月 主力店入駐賀詞（分階段更換） 中巴車車身 待定 車身噴繪 4月 全年 統(tǒng)一形象廣告語 印刷品 招商手冊、單頁 待定 派發(fā) 5月 7月 整體廣告預(yù)算： 15萬元 招商費(fèi)用預(yù)算 招商費(fèi)用包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳推廣費(fèi)用――廣告及招商活動費(fèi)用、招商人員提成。 招商費(fèi)用為商城正常運(yùn)營收取年租金總額的 10%，估算為 30萬元。 商業(yè)經(jīng)營管理 管理理念 “服務(wù)于經(jīng)營戶，服務(wù)于消費(fèi)者” 每位員工都要在內(nèi)心深處樹立這種服務(wù)的理念，而不是管理的理念。商業(yè)廣場的 繁榮昌盛直接的取決于經(jīng)營商家的支持，愿意進(jìn)入經(jīng)營的商家越多，鋪位租金就會越高，市場才會穩(wěn)定和繁榮。經(jīng)營戶之所以愿意入場經(jīng)營，是因?yàn)橛猩庾?，也就是他的消費(fèi)群體非常認(rèn)可我們新城市商業(yè)廣場。在實(shí)際經(jīng)營過程中，每位員工都要做到盡職盡責(zé)地服務(wù)，商家的困難或要求，在不違反原則的情況下盡可能滿足；如屬于不合理的要求或者超出個(gè)人職責(zé)范圍，要耐心講明情況或引導(dǎo)到相關(guān)部門。不能出現(xiàn)擺架子、不理睬、吃拿卡要等情況 內(nèi)部管理 公司管理 在對于管理公司內(nèi)部不僅要樹立服務(wù)的理念，還要實(shí)行規(guī)范嚴(yán)格的管理制度，對所有人員進(jìn)行明確 的職責(zé)劃分和行為約束、賞罰嚴(yán)明、內(nèi)緊外松。 商家管理 開業(yè)前的商家管理主要是針對未完成裝修的商家的工程管理和已完成裝修的商家的上貨督導(dǎo)、配套設(shè)施服務(wù)等工作，以及未辦理完簽約手續(xù)和交清費(fèi)用的相關(guān)事宜。開業(yè)期間主要是針對人流量對商家的安全、促銷活動的誤解與糾紛、商家需要的臨時(shí)幫助等等突發(fā)情況。在對各個(gè)商家的管理中，力求做到公平、公開、公正的原則。在人性化服務(wù)的基礎(chǔ)上為各個(gè)商家營造公平的競爭環(huán)境，不能厚此薄彼。對于惡性競爭或嚴(yán)重不服從管理的商家和個(gè)人要進(jìn)行嚴(yán)厲處罰直至清除出場。 外部協(xié)調(diào) 在正 常經(jīng)營中，商家將會碰到各種各樣的難題，比如工商、稅務(wù)、城管執(zhí)法、環(huán)保衛(wèi)生、質(zhì)量監(jiān)督等各個(gè)部門的手續(xù)、收費(fèi)和檢查罰款等問題。管理公司應(yīng)該利用自身的政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行協(xié)調(diào)，發(fā)揮自身優(yōu)勢為經(jīng)營商家減輕負(fù)擔(dān)、穩(wěn)定經(jīng)營。比如可以統(tǒng)一代辦各種證照、統(tǒng)一協(xié)調(diào)降低稅收、延長免稅期、協(xié)調(diào)減免處罰等等。在經(jīng)營戶當(dāng)中樹立“努力作為、心系商家”的良好形象，將會很大程度的決定商家的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展 出租控制 試營業(yè)前一周的鋪面面積出租率要達(dá)到 85%，一二類口岸要達(dá)到 100%。開業(yè)當(dāng)天正常營業(yè)的要達(dá)到 75%。 對于尚未出租的商鋪要 用噴繪或彩條布遮擋門面，在門上上張貼“正在裝修，敬請期待”等告示。 現(xiàn)場布置 包括現(xiàn)場氣氛的營造、試營業(yè)慶典和促銷活動的場地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場地的布置； 通道走廊、商鋪內(nèi)部、 POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對長期的內(nèi)場地景觀布置。 人員安排 演藝活動的銜接人員、商家管理協(xié)調(diào)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、總體協(xié)調(diào)、嘉賓接待、媒體接待、現(xiàn)場布置人員、促銷活動組織協(xié)調(diào)人員等等各方面的人員要做到：提前到崗、責(zé)任明確、認(rèn)真負(fù)責(zé)等。 演藝活動 由專業(yè)的演 藝公司進(jìn)行操作，節(jié)目內(nèi)容由雙方共同協(xié)商確定，主要包含當(dāng)?shù)靥厣囆g(shù)、歌舞表演、雜技、益智游戲、活動抽獎等內(nèi)容。演藝活動的過程中要不停的穿插有關(guān)本項(xiàng)目的介紹和宣傳、商家。 促銷活動 主要有兩部分構(gòu)成：商家促銷活動、公司總體促銷活動。兩者統(tǒng)一由管理公司進(jìn)行宣傳。根據(jù)各個(gè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品的不同，各個(gè)商家的促銷內(nèi)容和力度會大相徑庭，主要目的是提升營業(yè)額和擴(kuò)大知名度。管理公司的促銷要考慮整體商家情況和各產(chǎn)品的特性設(shè)置不同的促銷條件，主要目的是為了集客。 促銷活動的參與條件設(shè)置要非常清楚明白，并且在現(xiàn)場公示。參與條件要設(shè) 置多個(gè)等級的門檻。一般的規(guī)律是“來就送、買就送、滿就送”，送的東西可以是紀(jì)念品、現(xiàn)金、抵扣券或其他證券、經(jīng)營的產(chǎn)品、各種服務(wù)等等。 各種促銷活動的內(nèi)容和具體細(xì)則，要在試營業(yè)前一周進(jìn)行完全確定。 重點(diǎn)提示： ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營過程，招商是重中之重的環(huán)節(jié)。招商是為銷售服務(wù)的，兩者成正比。招商在前，銷售在后。本案的運(yùn)作流程：招商 裝修 開業(yè)經(jīng)營管理 物業(yè)升值，本案的全過程都可以銷售，但越往后越容易銷售，而且售價(jià)梯度飆升。任何一個(gè)環(huán)節(jié)失利都會影響銷售的繼續(xù)。故建議開發(fā)商開始不要急于銷售，把重點(diǎn)工作轉(zhuǎn)移 到招商方面。 招商成功后，接下來的工作就是商業(yè)運(yùn)營管理，運(yùn)營好商城就成了“搖錢樹”，運(yùn)營不好就成了“爛稻草”。雖然招商和運(yùn)營可以分開來運(yùn)作，可以由不同的公司來操作。但在此，建議開發(fā)商從全局利益考慮，切不可分成兩個(gè)公司來運(yùn)作。因?yàn)?，?xiàng)目的整個(gè)策劃過程都是圍繞一條線展開，客戶所接觸 的都是瑞和公司的員工，到了經(jīng)營階段突然換成別的陌生公司，一是客戶缺乏安全感；二是容易發(fā)生兩公司扯皮現(xiàn)象；三是不同公司經(jīng)營 本資 料來自 ? 的理念和方式就不同，難以使全程策劃方案進(jìn)一步落實(shí)。 以上提案瑾呈濮陽豫港置業(yè)有限公司，有不妥之處雙方另行磋商，望回復(fù)為盼！ 濮陽市瑞和房地產(chǎn)策劃有限公司 20xx年 2月 25日