【正文】 雖然招商和運(yùn)營(yíng)可以分開(kāi)來(lái)運(yùn)作，可以由不同的公司來(lái)操作。 各種促銷活動(dòng)的內(nèi)容和具體細(xì)則，要在試營(yíng)業(yè)前一周進(jìn)行完全確定。演藝活動(dòng)的過(guò)程中要不停的穿插有關(guān)本項(xiàng)目的介紹和宣傳、商家。管理公司應(yīng)該利用自身的政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行協(xié)調(diào)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)為經(jīng)營(yíng)商家減輕負(fù)擔(dān)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，每位員工都要做到盡職盡責(zé)地服務(wù)，商家的困難或要求，在不違反原則的情況下盡可能滿足；如屬于不合理的要求或者超出個(gè)人職責(zé)范圍，要耐心講明情況或引導(dǎo)到相關(guān)部門。 三、 招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表 招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表 項(xiàng)目明細(xì) 階段劃分 時(shí)間 事項(xiàng)明細(xì) 責(zé)任部門 籌 人員招聘 人事部 人員培訓(xùn) 副總、人事部、招商中心 架構(gòu)和機(jī)制建立 副總、招商經(jīng)理 招商資料準(zhǔn)備 策劃部、招商中心 備 階 段 （ 2月 — 4月） 3 月 招商計(jì)劃制定 策劃部、招商中心 主力店聯(lián)系洽談 副總、招商中心 3 月初 人員招聘和培訓(xùn) 副總、人事部、招商中心 招商政策的制定 招商中心、策劃部 主力店聯(lián)系洽談 副總、招商中心 家電賣場(chǎng)目標(biāo)客戶深度洽談，選擇一家 副總、招商中心 各媒體聯(lián)系洽談 策劃部 具體媒體計(jì)劃出臺(tái) 策劃部 招商方式的確定 副總、招商中心 目標(biāo)客戶資料的收集 招商中心 主 力 店 招 3 月 4 月 各種業(yè)態(tài)籌備開(kāi)始招商 招商 中心 宣傳文案、廣告設(shè)計(jì)完成 策劃部 媒體宣傳方案確定 策劃部 超市目標(biāo)客戶深度洽談 副總、招商中心 構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 招商中心、策劃部 家電賣場(chǎng)簽約 副總、招商中心 商 次 主 力 店 招 商 主題百貨目標(biāo)客戶洽談 副總、招商中心 大型餐飲連鎖正式簽約前談判 招商中心 大型中餐開(kāi)始招商 招商中心 招商新聞發(fā)布會(huì)舉行 策劃部、招商中心 1大型超市簽約儀式 全體 4 月 6 月 大型餐飲正式簽約入駐 招商中心 主題百貨正式簽約 招商 中心 家電賣場(chǎng)正式簽約 招商中心 按計(jì)劃進(jìn)行媒體宣傳 策劃部 大型超市開(kāi)業(yè)儀式 策劃部、招商中心 大型娛樂(lè)深入洽談 招商中心 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司介入 經(jīng)營(yíng)部 6 月 8 月 各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果 招商中心 各種品牌特色店開(kāi)始招商 招商中心 品牌家居深度洽談 招商中心 大型中餐確定意向 招商中心 數(shù)碼廣場(chǎng)深入洽談 招商中心 全面招 商階段 （ 8月 開(kāi)業(yè)） 總體建筑封頂慶 典活動(dòng)籌備開(kāi)始 全體 8 月 9 月底 大型中餐完成簽約 招商中心 數(shù)碼廣場(chǎng)、書店、運(yùn)動(dòng)天地、名品折扣店確定意向 招商中心 影吧、電玩城確定意向，力爭(zhēng)電玩提前完成簽約 招商中心 完成小商鋪 50%以上 招商中心 招商成果展示會(huì) 招商中心、策劃部 媒體宣傳 策劃部 品牌家居簽約 招商中心 總體建筑封頂慶典活動(dòng)舉行 全體 10 月 1 日開(kāi)張?jiān)嚑I(yíng)業(yè) 小商鋪完成到 90%，力爭(zhēng)完成到 100% 招商中心 完成項(xiàng)目商業(yè)面積招商的90%， 力爭(zhēng)總完成 100% 招商中心 開(kāi)張?jiān)嚑I(yíng)業(yè)慶典的策劃籌備舉行 全體 媒體宣傳 策劃部 運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段 （開(kāi)業(yè)后） 開(kāi)業(yè)后 繼續(xù)跟蹤較好商家 經(jīng)營(yíng)部 密切關(guān)注已進(jìn)商家的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 經(jīng)營(yíng)部 對(duì)業(yè)態(tài)不好、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差、不受歡迎的業(yè)態(tài)、商家進(jìn)行調(diào)整 經(jīng)營(yíng)部、 招商中心 引進(jìn)新的商家 招商中心 繼續(xù)進(jìn)行宣傳，打造品牌步行街，促進(jìn)整體運(yùn)營(yíng)和后續(xù)招商 策劃部 四、 招商進(jìn)度圖 一樓已售鋪位調(diào)整 招商全面啟動(dòng) 定向 洽談會(huì) 政府協(xié)會(huì)支持 次主力店入場(chǎng)裝修 主力店談判 次主力店談判 主力店簽約 主力店開(kāi)業(yè) 招商推介會(huì) 媒體廣告 各類簽約儀式 各類品牌店裝修 開(kāi)張?jiān)嚑I(yíng)業(yè) 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 0204060801004 月 6 月 8 月 10 月招商率入場(chǎng)裝修 實(shí)操說(shuō)明：為了保證業(yè)態(tài)配比主力店、次 主力店 50%、餐飲娛樂(lè)休閑 30%、品牌專賣 20%的理想目標(biāo)，建議一樓西半邊商場(chǎng)保留鋪位不對(duì)外銷售和出租，留給超市或主題百貨店經(jīng)營(yíng)。則： ? 本案一層平均租金： ? 88%247。 由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)奠定良好基礎(chǔ)。 造勢(shì)就是運(yùn)用各種媒體，以新聞性的 軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告 ， 形成密集的市場(chǎng)宣傳攻勢(shì)。 與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。 （ 1）招商人員獎(jiǎng)勵(lì)政策的建立 （ 2）招商人員處罰政策的建立 （ 3）招商人員日常管理規(guī)范制度的 建立等 人員薪酬及獎(jiǎng)勵(lì)方案（略） （四）相關(guān)招商資料的準(zhǔn)備 （ 1）招商手冊(cè)（含招商公告、效果圖、平面圖、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、地理位置圖及入場(chǎng)程序、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃等） （ 2）租賃合同 （ 3）委托經(jīng)營(yíng)合同 （ 4）定租確認(rèn)書 （ 5）招商委托書 （ 6）招商流程表 （五）招商方式、目標(biāo)客戶的確定 招商方式： 主力店簽約儀式和開(kāi)業(yè)儀式活動(dòng)； 商城封頂儀式； 項(xiàng)目招商發(fā)布會(huì)（主要針對(duì)品牌商家）； 項(xiàng)目推介洽談會(huì)（暨大型零售連鎖會(huì)議）； 登門拜訪； 網(wǎng)絡(luò)招商； 電話聯(lián)系； 面對(duì)面溝通； 行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)推薦； 濮陽(yáng)市各地商會(huì)。 招商技巧的培訓(xùn)，包括接聽(tīng)電話、接待語(yǔ)言、談判策略和談判技巧等，以培養(yǎng)和 提高團(tuán)隊(duì)成員的招商能力。主力店進(jìn)駐就等于招商成功一半，國(guó)內(nèi)許多成功的商業(yè) 綜合體在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就邀請(qǐng)主力店參與商議，展開(kāi)招商，并按照主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。時(shí)間跨度為招商全面啟動(dòng)至開(kāi)業(yè)。采取用時(shí)間推動(dòng)表控制進(jìn)度；根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場(chǎng)定位對(duì)商家精挑細(xì)選，重點(diǎn)吸收品牌商、實(shí)力商和特色商來(lái)控制質(zhì)量；對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算，并采取以下措施對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配。在執(zhí)行過(guò)程中，主力店、國(guó)際名店和餐飲、娛樂(lè)要提前招商，其它隨后進(jìn)行。 業(yè)態(tài)定位 吸納中國(guó)成功商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)規(guī)劃精髓并結(jié)合范縣消費(fèi)文化，以各類品牌店、大賣場(chǎng)、大餐飲、大娛樂(lè)為核心，規(guī)劃了豐富而合理的業(yè)態(tài)，包括：一 樓通信器材、數(shù)碼科技、黃金珠寶、化妝品、飾品等百貨店；二樓女裝、童裝及用品等；三樓男裝、運(yùn)動(dòng)休閑、鞋箱包及男士用品等；四樓家居軟裝、窗簾布藝、家用電器、家紡 及工藝品等；負(fù)一層為大型超市。 輻射區(qū)域定位 ：建成后的商業(yè)綜合體輻射區(qū)域以購(gòu)物中心為圓心，周圍 5 公里為半徑，包括范縣新區(qū)、老城區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及山東的莘縣。近年來(lái)， MALL 開(kāi)始席卷中國(guó)，迅速刮遍了北京、上海、深圳、廣州等地。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。板橋路因地處新區(qū)行政新軸線中心的緣故，商業(yè)龍頭地位顯著。 ，但新區(qū)仍在建設(shè)中，項(xiàng)目過(guò)大，客流量少。不斷上漲的 CPI 顯示出范縣強(qiáng)勁的潛在消費(fèi)力。根據(jù) 20xx20xx年范縣土地總體規(guī)劃：以金堤路為界，北側(cè)以發(fā)展外向型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；南側(cè)則以發(fā)展行政、醫(yī)療商貿(mào)服務(wù)設(shè)施為主。 本案 SWOT 分析 1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 交通便利 本案位于縣新區(qū)中心地帶，屬于人民路頂級(jí)商業(yè)中心向次級(jí)商業(yè)過(guò)渡地帶，位于人民大道與板橋路交匯處。整個(gè)賓館設(shè)置了四部服務(wù)電梯，一部消防電梯和三部疏散樓梯。 周邊環(huán)境 項(xiàng)目基地位于范縣新區(qū)南部，西臨人民大道，北貼板橋路，東接建設(shè)東路。 本案概況及現(xiàn)狀 項(xiàng)目規(guī)模 范縣國(guó)土資源局國(guó)有建設(shè)用地范地 D111 號(hào)宗地和范地 D142 號(hào)宗地位于河南省東北部的范縣，其中 1 號(hào)地面積 平方米，擬建規(guī)模 5萬(wàn)平方米的四星級(jí)賓館； 2 號(hào)地面積 平方米，擬建規(guī)模 2 萬(wàn)平方米的賓館配套輔助設(shè)施。出售方式均為一二層整體（上下層價(jià)格相同）出售，市場(chǎng)均價(jià)為 4000 元 /㎡左右（無(wú)房產(chǎn)證）。該縣被評(píng)為濮陽(yáng)市創(chuàng)建文明縣城先進(jìn)縣。農(nóng)民人均純收入 1852 元，增長(zhǎng) %，打破了多年來(lái)低位徘徊的局面 ， 工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提升。 目前，越來(lái)越多的發(fā)展商已經(jīng)從教訓(xùn)中充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)房地產(chǎn)在運(yùn)作上的復(fù)雜性和專業(yè)性，僥幸心理已經(jīng)完全破滅，開(kāi)始依靠專業(yè)的前期策劃公司、招商及銷售代理公司、經(jīng)營(yíng)管理公司等各方 共同合作，努力促使和幫助發(fā)展商在商業(yè)項(xiàng)目短期獲利退出的基礎(chǔ)上保持后續(xù)經(jīng)營(yíng)成功。從目前各大城市的 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展情況來(lái)看，都不同程度地存在著對(duì)城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項(xiàng)目失敗。由于這是個(gè)三級(jí)城市，地塊人氣不足，雖然區(qū)域前景好。 20xx年的 8月 16 號(hào)龍德廣場(chǎng)第一家主力店家樂(lè)福開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)當(dāng)天創(chuàng) 造了家樂(lè)福 (當(dāng)時(shí)在中國(guó)是有 101家店，現(xiàn)在應(yīng)該是 108家店 )兩項(xiàng)新的記錄，一是當(dāng)天接待顧客達(dá)到 10萬(wàn)人次，二是銷售額達(dá)到 238萬(wàn)。龍德廣場(chǎng)從地下一層至六層每層都有主力的業(yè)態(tài)與主力品牌分布拉動(dòng)消費(fèi)。 最后 ,王健林表示 ,要做商業(yè)地產(chǎn) ,一定要好好研究運(yùn)營(yíng)管理 ,把運(yùn)營(yíng)管理真正看成核心競(jìng)爭(zhēng)力 ,這個(gè)企業(yè)才可以在這個(gè)行業(yè)成功。 ” 第二個(gè)方面 ,王健林表示 ,萬(wàn)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中非常強(qiáng)調(diào)讓商家賺錢 ,“我們當(dāng)時(shí)提出一個(gè)口號(hào) ,取消利潤(rùn)考核指標(biāo) ,只考核三項(xiàng) ,我提了三句話 ,商業(yè)管理公司就是安全、服務(wù) 、品質(zhì)。 具體而言 ,王健林董事長(zhǎng)從三個(gè) 方面闡述了萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。 提起商業(yè)地產(chǎn) ,大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林是一個(gè)繞不過(guò)去的人物。 商業(yè)地產(chǎn)案例解析 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（成功案例） 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于 20xx年 9月， 20xx年 12月整體變更為股份有限公司，注冊(cè)資本 幣，是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。其中寫字樓占 58%，商鋪占 30%，住宅占 7%。使房地產(chǎn)業(yè)正在由土地運(yùn)營(yíng)金融運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。動(dòng)力二是城市政府部門重視鼓勵(lì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 范縣迎賓館豫港商城招商運(yùn)營(yíng)策略提案 總 綱 我們?nèi)鸷偷倪\(yùn)作思路： 精心準(zhǔn)備、高唱實(shí)打、團(tuán)隊(duì)合作、滲透執(zhí)行、全面勝利 我們要做的事： 圍繞招商目標(biāo)的整體解決方案系統(tǒng)展開(kāi) 我們要達(dá)到的目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)招商 80%，力爭(zhēng) 100%。動(dòng)力三是中國(guó)城市化進(jìn)程加快，城市不斷拓展。 第二 :規(guī)范外資的意見(jiàn)形成利好環(huán)境。 北京市商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)管理，核心產(chǎn)品是以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的萬(wàn)達(dá)城市綜合體。作為圈內(nèi)公認(rèn)的行業(yè)老大的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) ,已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里深耕了十余年。 第一個(gè)就是合理規(guī)劃招商的業(yè)態(tài)。 ” “我們?nèi)∠麧?rùn)考核很多人很害怕 ,好像會(huì)怎么樣 ,我說(shuō)不要緊 ,我說(shuō)只要把服務(wù)搞上去。很多公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn) ,宣布做商業(yè)地產(chǎn)的目的是更好地賣住宅 ,“這種心態(tài)和打算十之八九也不能成功。地下一層休閑生活館會(huì)聚集建材超市 百安居，專業(yè)的運(yùn)動(dòng)超市 迪卡儂，還有家