【正文】 、福城肥牛、東來順等餐飲品牌，為天通苑地區(qū)的家庭聚會提供了便利的場所。二層、一層動感輕松館及魅力品位館通過家樂福、翠微和中間精品店步行街的有效連接，將兩大主力店的客流達到一個有效的拉動，使中間的商家經(jīng)營有穩(wěn)固的提高。 龍德廣場一層有三大開放空間；本周六我們與樂寵的寵物生活館，共同舉辦了一個寵物選美活動，吸引了近千人的觀看。 ” 北京龍德廣場（成功案例） 龍德廣場位于奧北核心地帶立水橋北，它是一個集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的超大型的購物中心，開業(yè)來龍德廣場憑借自己中高端的定位贏得了消費者的認可，填 補了市場的空白，成就了整個奧北區(qū)域的一個新坐標。 “我們有兩個店 ,比如說蘇州店、沈陽店也出現(xiàn)過業(yè)態(tài)問題 ,一個月走幾家 ,但是總是在調(diào)商家 ,之后不斷地研究、調(diào)整 ,這個調(diào)整可能給出一些成本 ,有一些租賃到期 ,要勸出 ,可能就要損失一些租金等等 ,”王健林告訴大家 ,“大概半年多以后 ,最終商鋪和周邊客戶群對路了 ,對路以后 ,這幾個店就走出來了。根據(jù)廣場的調(diào)整比率判斷你是不是成功 ,如果很少有調(diào)整 ,大家都可以活得很好 ,那就是你成功了。雖然一開始給的租金高 ,但是可能 23 年才能火 ,即使招商進來以后 ,成長性也比較低。王健林表示 ,萬達廣場有一個特點 ,就是 次主力店和主力店的比重比較大 ,一般都占 50%以上 ,百貨、電影城、超市、卡拉 OK、電子游戲等等 ,餐飲類的比重也比較大。 “我覺得這里面核心的一個方面是我們的運營管理比較好 ,就是我們的商業(yè)管理公司 ,這實際上已經(jīng)成了萬達核心競爭的一部分。在今年的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇 這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務板塊之間聯(lián)動效應的城市綜合體開發(fā)與運營管理，構成了本公司的核心業(yè)務發(fā)展模式。 截至 20xx年底，本公司已經(jīng)在全國 24 個省、自治區(qū)和直轄市的 45個重點城市投資建設了 59個萬達廣場，其中已開業(yè) 33個萬達廣場，正在運營 14 家五星級或超五星級酒店?，F(xiàn)在北京市商業(yè)項目以租為主的占 %，以售為主的占 %。 獨體商業(yè)比例最高，達到了 35%，寫字樓底商占到了 24%，寫字樓本身有大量的消費 人群，越來越受到投資者和經(jīng)營商鋪的經(jīng)營。其中海外華人的投資購買力更不容忽視。 7 月 24 日，國家六部委出臺關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入的意見，意見旨在更加積極有效的利用外資，提高中國房地產(chǎn)市場利用外資的質(zhì)量，阻止投機行為。 中國商業(yè)房地產(chǎn)宏觀政策的分析 第一 :金融管制全面放開，迎來了融資多元化。 近年來我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以較快的速度增長。隨著中國全 面加入 WTO， 北京奧運 的臨近，還有國家經(jīng)濟迅速發(fā)展的情況下，中國正在成為全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)市場。為商城開業(yè)運營奠定堅實基礎。 ? 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)概況 ? 商業(yè)地產(chǎn)案例解析 ? 范縣經(jīng)濟及商業(yè)概況 ? 本案概況及現(xiàn)狀 ? 本案 SWOT 分析 ? 商業(yè)定位 招商策劃 ? ? 招商計劃及執(zhí)行方案 ? 租金策略 ? 廣告策略 ? 費用預算 ? 商業(yè)運營策略 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)概況 中國商業(yè)房地產(chǎn)總體特征 第一是起步晚，第二是發(fā)展快，第三是潛力大。中國商業(yè)房地產(chǎn)快速發(fā)展的核心動力一有宏觀經(jīng)濟發(fā)展，居民生活水平提高。從而帶動了商業(yè)的發(fā)展，結(jié)果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長。 20xx 年我國根據(jù)加入 WTO 的相關要求，將對金融管制全面放開，各種背景的外資金融機構的入境，促使房地產(chǎn)融資模式、投資模式多元化，推動中國房地產(chǎn)市場金融年的到來。 第三 :中美兩國的政治經(jīng)濟交流持續(xù)高漲。 目前海外資本對中國房地產(chǎn)項目的投資狀況 根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示， 05 年海外資本對中國房地產(chǎn)的投資情況為： 50%的資金投在北京， 43%投在上海， 44%的外資來自美國， 36%的來自新加坡，約 20%來自澳大利亞。臨街商鋪比例占 15%，臨街商鋪的地理優(yōu)勢深受商家和消費者的喜愛，一直是物業(yè)最后關注的形態(tài)，發(fā)展前景良好。只租不售的占 ，只售不租的 %。本公司計劃在 20xx年新開業(yè) 17個萬達廣場，新運營 12家五星級或超五星級酒店。 以“萬達廣場”命名的城市綜合體是目前國內(nèi)外領先的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，具有顯著的社會經(jīng)濟效 益： ● 為商貿(mào)、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺，從而帶動所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整； ● 全方位滿足和創(chuàng)造新的消費需求，從而有效拉動和刺激消費； ● 打造新的城市中心，完善城市區(qū)域功能，促進城市均衡發(fā)展； ● 創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位； ● 匯聚了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)持續(xù)繁榮，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。20xx 年會上 ,王健林董事長毫無保留地將萬達廣場的運營模式進行了深度剖析 ,讓在場的業(yè)內(nèi)人士感到受益匪淺。 ”王健林董事長表示。 而且在這些主力店當中 ,萬達廣場在招商方面也特別注重一個問題 ,就是非零售比重。 “我們也是在多年的調(diào)整當中發(fā)現(xiàn)了這個秘密 ,所以我們現(xiàn)在一般的一開始規(guī)劃招商的時候 ,放得比較多的是非零售比重 ,現(xiàn)在強調(diào)多的是文化、娛樂、餐飲。 ”王健林告訴大家。 ” 他表示 ,這個和搞住宅地產(chǎn)確實不一樣 ,只要拿到地 ,價格合適走出去就可以了 ,這個不但要建 ,建成以后還要花很長的時間管 ,但是它的好處有兩個方面 ,一個是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流 ,第二 ,還可以獲得資產(chǎn)價值升值的好處。 龍德廣場是由北京糧食集團和大連一方集團共同組建的龍德置地有限公司，開發(fā)建設由北京龍德商業(yè)管理有限公司負責招商及后期的運營管理。 多元化業(yè)態(tài)的組合，龍德廣場打造了真正一站式的購物場所。四層是龍德廣場比較有特點的樓層，在四層一個一千多平的中心位置，是浩泰水冰場，兩邊是翠微百貨，浩泰健身，還有一個大型的量販式 KTV，其余的小店鋪是以經(jīng)營兒童用品為主的店鋪，類似金寶貝的早教、小鬼當家的專業(yè)攝影，他們都將北京最大的旗艦店開到龍德廣 場的四層。 龍德廣場的幾件大事： 眾所周知一個大型的商業(yè)項目需要一個艱苦而漫長的養(yǎng)商期，在這種情況下龍德廣場采取了主力店先行開業(yè)造勢的一個策略；現(xiàn)在來看達到了預期的效果，大大縮短了龍德廣場的培育期。 目前龍德廣場開業(yè)已近一年，近百家品牌，龍 德廣場的人氣也是在節(jié)節(jié)攀升，在龍德廣場經(jīng)營的近百余品牌商家的銷量也是節(jié)節(jié)攀高。 【案例說明】 江 蘇中部 XX項目地段并非城市中心，而是人流相對稀少的發(fā)展中新城區(qū)，項目商業(yè)面積約 7萬平米，地上地下共 5層，其中他們地下規(guī)劃有品牌大賣場，一到三層規(guī)劃有知名百貨店。 例二、 在目前的 商業(yè)地產(chǎn) 中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過返租來實現(xiàn)短期的銷售現(xiàn)金流，這往往造成承諾的租金回報難以實現(xiàn)，并且返租年限與商家的經(jīng)營年限經(jīng)常發(fā)生矛盾。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展的土壤。由于不少開發(fā)商是有住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)變過來的，盲目套用住宅的開發(fā)模式，沒有認識到 商業(yè)地產(chǎn) 與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式上的區(qū)別 ，他們往往較少考慮當?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)實，忽視投資者、商家經(jīng)營戶的真實心態(tài)，直接套用國內(nèi)外發(fā)達大城市商業(yè)項目的模式來進行操作。 失敗乃成功之母！有時失敗與挫折也并非壞事，只是對于商業(yè)地產(chǎn)的巨額投資開發(fā)來說，失敗的代價太大，大得難以承受，引用小品大師趙本山的話，就是咱們經(jīng)不住幾下折騰就沒了。 只有嚴格履行上述四點關鍵要素才能使得商業(yè)項目運作成功，使發(fā)展商短期獲利退出，使投資和自營業(yè)主獲得回報，使經(jīng)營商家長期穩(wěn)定經(jīng)營，實現(xiàn)多贏的最終結(jié)果。財政收入完成 7728 萬元，增長 42%。濮城、新區(qū)兩大工業(yè)園區(qū)先后有 6個項目進區(qū)投資經(jīng)營，輻射帶動作用日益顯現(xiàn)。強化管理和綜合執(zhí)法，新區(qū)的環(huán)境秩序、衛(wèi)生狀況有了新的改觀。范縣的商業(yè)是以新區(qū)為基礎向四周不斷延伸，市場滲透力極強，表現(xiàn)為以沿街一條線的形式呈“條狀商業(yè)帶”格局，目前，商業(yè)體系仍以人民路范縣商貿(mào)城為主，整體發(fā)展屬于“第二代商業(yè)”業(yè)態(tài)。今年上半年，縣城非住宅商品房銷售面積比去年同期增加了 %，交易量呈火爆之勢，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平； ◎從產(chǎn)品方面來看，以獨立商鋪為主，商鋪開間 45 米居多，進深一般在 10 米以上，以 14米居多。 ◎ 范縣新區(qū)商品房施工面積 20xx 和 20xx 年基本持平，均為 萬平方米， 20xx 年商品房施工面積達 萬平方米，增幅為 %， 20xx 年為 萬平方米， 20xx 年增幅最為明顯。 分析：房價的大幅上揚，預示著范縣居民已經(jīng)開始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預示著范縣的房地產(chǎn)市場存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在： ； ，居住以不 是范縣主要矛盾； ； 年 7 月前國有土地的買賣操作不規(guī)范，自 20xx 年后的人為因素導致房價上漲因素較多。建筑整體形象簡潔、尊貴，高大而又突出，在垂直方向上美化了縣城的天際線。境內(nèi)現(xiàn)存 有丹朱文化遺址、蘇佑墓等文化古跡。 “ 咬定青山不放松，立根原在破巖中。 樓層布局 迎賓館一層平面設置了賓館大堂，大堂內(nèi)配置有星級服務臺、小超市，電話間接待間等服務設施，大堂內(nèi)一二層局部通高，通過樓梯可直達二層，二層夾層設置有咖啡館、休閑茶座、打印間、文印室等配套服務設置，三層設置有局部的小型活動室，健身房等活動空間，四層是賓館管理服務層，設置有員工宿舍和辦公室，第一時間為住客提供便捷服務，四層以上是四星級賓館，頂層部分還設置有高級套間。 現(xiàn) 狀 工程：目前，商業(yè)部分 4 層已封頂，路網(wǎng)等設施正抓緊建設中。 當?shù)仄放平?jīng)營戶意見反饋： 對范縣出現(xiàn)首個一站式購物中心表示認可，有一定的吸引力，但對于該項目的運作前景表示疑慮； 許多處于觀望狀態(tài)，看看行情及別人的動向再說； 看看是購買劃算還是租賃經(jīng)營劃算，商城對招商有何優(yōu)惠措施； 看看工程的進展情況，商城的交房、進場裝修、開業(yè)及運營計劃怎樣； 看看有沒有大的主力店客戶進來。 范縣縣城居民生活方式上相對落后，缺乏將餐飲、娛樂、購物、休閑一體化的“一站式服務”場所，豫港商城的出現(xiàn)，將結(jié)束范縣這一落后面貌。范縣新區(qū)已成為范縣政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心，老城區(qū)的商流、人流、物流正源源不斷地向新區(qū)轉(zhuǎn)移。城市的發(fā)展勢頭，必將帶來巨大商機。這兩個季度商業(yè)地產(chǎn)銷售價格和租賃價格同比累計上漲 %，商鋪租賃價格同比上漲 %。 政府扶持 本案屬于范縣人民政府重點招商引資工程，與政府形成雙向“助推器”，項目的成功與否直接關系到范縣政府的形象，也關系到范縣的城市和投資形象。沒有成型的案例，業(yè)主沒有其他對比。 ，目前顯得較為荒涼，對發(fā)展商業(yè)略為不足。隨著范縣經(jīng)濟崛起，新區(qū)商業(yè)圈飛速發(fā)展，目前已形成南北以人民路為軸的新格局。這一切為本案注入了巨大的商機。按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。 商業(yè)定位 一站式購物中心 —— 范縣首個 SHOPPING MALL 超大規(guī)模購物中心 (SHOPPING MALL)產(chǎn)生于二十世紀初，五六十年代在美國等發(fā)達國家盛行，掀起了商業(yè)經(jīng)營方式的新浪潮，并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經(jīng)營模式與完美的環(huán)境配套設施而風靡歐、美、日及東南亞國家。 SHOPPINGMALL 作為一種新興的商業(yè)形態(tài)從 20 世紀 50 年代就開始盛行于歐美等發(fā)達國家，現(xiàn)已成為歐美國家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)其社會消費品總額的一半左右。 Shop－ pingmall其實就是集美食、娛樂、購物于一體的超大規(guī)模的購物中心 ，這種商業(yè)模式于本世紀初產(chǎn)生于美國，在七八十年代開始盛行于歐美，在進入日本、東南亞等國家后，也受到了歡迎。這個公共場所為人們提供吃、喝、玩、樂的一站式服務，同時在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何， 都可以進行購物、休閑或聚會。 豫港商城 順應新一輪城市開發(fā)趨勢，應運而生。