【正文】 問，一個兩萬平的大型超市， 238萬的銷售是比較低的，但是我們要考慮第一天開業(yè)它的開門時間是 12 點，基本上到晚上 7點的時候貨架就已經(jīng)被搶空了。 在家樂福良好業(yè)績的刺激下，翠微百貨在家樂福開業(yè)不到一個月后，與龍德廣場續(xù)簽了 ，浩泰健身續(xù)簽了 400平方米，其余如法國的迪卡儂、臺灣的特麗屋等品牌相繼在一個月內(nèi)相繼簽約。 目前龍德廣場開業(yè)已近一年，近百家品牌，龍 德廣場的人氣也是在節(jié)節(jié)攀升，在龍德廣場經(jīng)營的近百余品牌商家的銷量也是節(jié)節(jié)攀高。例如凌志集團旗下的高端商務(wù)休閑裝斯萊德龍德店，目前已連續(xù)十周排名全國店鋪的銷售冠軍。位于龍德廣場一層的屈臣氏現(xiàn)在龍德店的銷售已經(jīng)上升其華北區(qū)的銷售第二名。 失敗案例： 例一、 很多開發(fā)商在商業(yè)項目正式招商之前并沒有一個很明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，往往是按照自己對商業(yè)的理解或個人的購物經(jīng)驗來判斷和選擇相關(guān)的業(yè)態(tài)組合與配比，并沒有很好的結(jié)合城市的特性、區(qū)域地塊的特性以及城市商業(yè)特點和消費習(xí)慣方面的因素，這樣的結(jié)果是招商陷入困境。 【案例說明】 江 蘇中部 XX項目地段并非城市中心，而是人流相對稀少的發(fā)展中新城區(qū)，項目商業(yè)面積約 7萬平米，地上地下共 5層，其中他們地下規(guī)劃有品牌大賣場，一到三層規(guī)劃有知名百貨店。由于這是個三級城市，地塊人氣不足，雖然區(qū)域前景好。但最終超市沒有招商實現(xiàn)，改成別的業(yè)態(tài)；百貨店也沒有談成。這充分說明業(yè)態(tài)規(guī)劃一定要考慮招商的實現(xiàn)力，因此必須樹立招商先行（特別是主力店和次主力店）的觀念。 例二、 在目前的 商業(yè)地產(chǎn) 中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過返租來實現(xiàn)短期的銷售現(xiàn)金流，這往往造成承諾的租金回報難以實現(xiàn)，并且返租年限與商家的經(jīng)營年限經(jīng)常發(fā)生矛盾。 【案例說明】 安徽 XX商業(yè)項目商業(yè)體量為 8萬平米，是個集購物、餐飲、娛樂、休閑等于一體的步行街，地塊處于市區(qū)較好的位置，為了更快的實現(xiàn)銷售，他們統(tǒng)一定的返租年限為 3年，但在招商實際發(fā)現(xiàn)餐飲類等大商家往往經(jīng)營要求年限在 5年以上，但該區(qū)域的商鋪已經(jīng)全部售光，導(dǎo)致具體招商無法實現(xiàn)。 例三、 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個 城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段。當(dāng)前許多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展的土壤。從目前各大城市的 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展情況來看，都不同程度地存在著對城市整體規(guī)劃的認知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項目失敗。 【案例說明】 江蘇 XX購物公園商業(yè)面積達 10萬平米，由于忽視城市規(guī)劃的要 求而一味按照開發(fā)商自己的意愿來打造高品質(zhì)的購物公園，而實際上政府的城市商業(yè)規(guī)劃是要求該地塊做市場的，因此開發(fā)商的方案只能調(diào)整，浪費了大量的人力、物力財力和社會資源。 例四、 在很多商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，有不少開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)特性的把握存在偏差，對商業(yè)規(guī)律不了解。由于不少開發(fā)商是有住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)變過來的，盲目套用住宅的開發(fā)模式，沒有認識到 商業(yè)地產(chǎn) 與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式上的區(qū)別 ，他們往往較少考慮當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)實，忽視投資者、商家經(jīng)營戶的真實心態(tài)，直接套用國內(nèi)外發(fā)達大城市商業(yè)項目的模式來進行操作。 【案例說明】 安徽 XXX廣場，地處城市老城區(qū)的東城市場附近，地段成熟，人氣非常旺，一期商業(yè)開發(fā)占地 23畝，項目經(jīng)歷開業(yè)后，租戶紛紛關(guān)門。雖然地段好，但開發(fā)商不懂商業(yè)，項目周遍現(xiàn)成人氣旺盛，但消費檔次低下，非得按照浙滬一帶的高檔商業(yè)模式來做個高檔的商場，結(jié)果曲高和寡，大量的經(jīng)營戶覺得租金過高，運營費用難以承擔(dān)而不愿進駐。 案例解析： 隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)的興起，發(fā)展商依靠銷售產(chǎn)權(quán)短期獲利后，不 顧及商業(yè)房地產(chǎn)項目的商業(yè)重要性，盲目銷售致使 60%以上的商業(yè)房地產(chǎn)項目瀕臨崩潰邊緣，最終導(dǎo)致發(fā)展商名譽受損自食其果，一次失敗的經(jīng)歷已足以令發(fā)展商名譽掃地，成為業(yè)內(nèi)笑柄和反面教材。 失敗乃成功之母！有時失敗與挫折也并非壞事，只是對于商業(yè)地產(chǎn)的巨額投資開發(fā)來說，失敗的代價太大，大得難以承受，引用小品大師趙本山的話，就是咱們經(jīng)不住幾下折騰就沒了。 目前，越來越多的發(fā)展商已經(jīng)從教訓(xùn)中充分認識到商業(yè)房地產(chǎn)在運作上的復(fù)雜性和專業(yè)性，僥幸心理已經(jīng)完全破滅，開始依靠專業(yè)的前期策劃公司、招商及銷售代理公司、經(jīng)營管理公司等各方 共同合作，努力促使和幫助發(fā)展商在商業(yè)項目短期獲利退出的基礎(chǔ)上保持后續(xù)經(jīng)營成功。使商業(yè)項目不再是燙手山芋而棄之可惜。 我們?nèi)鸷陀^點認為，在銷售前期即完善全程的商業(yè)策劃，是項目成功的關(guān)鍵之一；在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目標(biāo)招商商家的需求和招商執(zhí)行時的可行性，特別是對主力店和次主力店的招商列為全案運作的“頭等大事”來抓，是項目成功的關(guān)鍵之二；在銷售的過程中，嚴格控制投資業(yè)主和自營業(yè)主因各自不同行為的特征而對商業(yè)項目的招商和經(jīng)營的影響，是項目成功的關(guān)鍵之三；在銷售時預(yù)留資金保障經(jīng)營管理公司的初期運轉(zhuǎn)， 培養(yǎng)期內(nèi)的租金補貼和開業(yè)前后的促銷及宣傳推廣，是項目成功的關(guān)鍵之四。 只有嚴格履行上述四點關(guān)鍵要素才能使得商業(yè)項目運作成功，使發(fā)展商短期獲利退出，使投資和自營業(yè)主獲得回報，使經(jīng)營商家長期穩(wěn)定經(jīng)營，實現(xiàn)多贏的最終結(jié)果。 因此，我們?nèi)鸷蛯ι虡I(yè)地產(chǎn) 開發(fā)提出五大建議： 一、科學(xué)定位：通過深入有效的 市場研究 做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并且在 項目定位 探討階段接洽目標(biāo)商家來 驗證初步定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃； 二、主力店先行：主力店招商要先行，確定主力店后完善業(yè)態(tài)規(guī)劃然后再開工； 三、招商有序：招商過程中要先招主力店和次主力店，再全面招商； 四、專業(yè)公司介入； 五、遵行投資戶、經(jīng)營戶和開發(fā)商共贏的原則。 范縣經(jīng)濟及商業(yè)概況 經(jīng)濟概況 范縣位于河南省東北部，黃河中下游北岸，西望太行，東瞻岱岳，面積 610 平方公里，人口 53 萬，轄 3 鎮(zhèn) 11 鄉(xiāng)， 587 個 行政村 。 至 20xx 年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 26﹒ 2 億元，比上年增長 %，創(chuàng) 1996 年以來最高水平。財政收入完成 7728 萬元，增長 42%。農(nóng)民人均純收入 1852 元，增長 %，打破了多年來低位徘徊的局面 ， 工業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提升。全縣新上投資百萬元以上的工業(yè)項目 45 個，其中千萬元以上的 12 個，總投資達 。包括 貝利公司二氯項目 、 濮城科力橡膠助劑、陽晨電光源玻璃等 10個投資千萬元以上的項目建成投產(chǎn)。濮城、新區(qū)兩大工業(yè)園區(qū)先后有 6個項目進區(qū)投資經(jīng)營，輻射帶動作用日益顯現(xiàn)。全年全縣新增限額以上工業(yè)企業(yè) 14 個，總數(shù) 達 53個，完成增加值 、利稅 億元，實現(xiàn)了速度與效益的同步增長。 新區(qū)完成投資 8400萬元，開、竣工項目 21個，完成建筑面積 萬平方米。供氣工程投入使用，供排水、道路改造和綠化亮化等項目建設(shè)成效明顯，人行道硬化、十字坡溝治理工程正在施工，新區(qū)功能日趨完善。強化管理和綜合執(zhí)法，新區(qū)的環(huán)境秩序、衛(wèi)生狀況有了新的改觀。該縣被評為濮陽市創(chuàng)建文明縣城先進縣。鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地開發(fā)和小康村建設(shè)也取得了新進展，城鄉(xiāng)一體化進程明顯加快。 商業(yè)概況 范縣經(jīng)濟以“外向型”為主，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長，商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上 之勢。范縣的商業(yè)是以新區(qū)為基礎(chǔ)向四周不斷延伸，市場滲透力極強，表現(xiàn)為以沿街一條線的形式呈“條狀商業(yè)帶”格局，目前，商業(yè)體系仍以人民路范縣商貿(mào)城為主，整體發(fā)展屬于“第二代商業(yè)”業(yè)態(tài)。 商業(yè)特征 ◎商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就縣城各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“人民路商貿(mào)為主，且商貿(mào)商業(yè)繁華程度較弱； ◎商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所； ◎商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍； ◎商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo) 致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 商鋪市場 ◎市場供應(yīng)量增大，市場投放集中。在售項目 80%以上均有商業(yè)鋪面，各項目對于商鋪產(chǎn)品目前只做意向登記，沒有明確的市場報價，開盤時間不約而同地定在不同時間； ◎商鋪投資意識強烈，需求市場旺盛。今年上半年，縣城非住宅商品房銷售面積比去年同期增加了 %，交易量呈火爆之勢，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平； ◎從產(chǎn)品方面來看，以獨立商鋪為主，商鋪開間 45 米居多，進深一般在 10 米以上，以 14米居多。出售方式均為一二層整體（上下層價格相同）出售，市場均價為 4000 元 /㎡左右（無房產(chǎn)證）。 租金情況 根據(jù)路段對比 人民大道黃河路附近商鋪每天 元 /平，自留地?zé)o房產(chǎn)證其它路段無房產(chǎn)證的每天 /平，范縣商貿(mào)次通道租金為每天 /平，主通道租金為每天 /平，清華園和陽光花苑租金均在每天 /平。 根據(jù)行業(yè)對比 餐飲 ? 金堤路小吃一條街前段在 /平、中段 、后段 /平 ? 黃河路前段 、中段 /平、后段 ? 其他路段餐飲均和小吃一條街租 賃均價相近 01前段 中段 后段金堤路黃河路其他 百貨超市 ? 人民路前段在 、中段在 /平、后段 /平 ? 黃河路前段 、中段 /平、后段 ，品牌、服飾、鞋業(yè)大部分在黃河路上 ? 人民路前段在 /平、中段在 /平、后段 /平 ? 中原路前段 /平、中段 /平、后段 /平 ? 其他路段前段在 /平、中段 、后段 /平 01前段 中段 后段人民路黃河路中原路其他范縣商業(yè)地產(chǎn)市場 發(fā)展概述 ◎ 范縣的房地產(chǎn)隨著范縣的經(jīng)濟攀升得到迅速的發(fā)展，范縣新區(qū) 20xx 年、 20xx 年和 20xx 年商品房竣工面積分別為 萬平方米、 平方米和 萬平方米， 20xx 年為 萬平方米。 ◎ 范縣新區(qū)商品房施工面積 20xx 和 20xx 年基本持平，均為 萬平方米， 20xx 年商品房施工面積達 萬平方米，增幅為 %， 20xx 年為 萬平方米， 20xx 年增幅最為明顯。 ◎ 隨著住房制度的改革和深化， 20xx 年商品房銷售面積為 萬平方米， 20xx 年為 萬平方米， 20xx 年為 萬平方米，到了 20xx 年劇增為 萬平方米。 ◎ 自去年來范縣新區(qū)的房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，樓市出現(xiàn)了空前的火爆。有些項目剛剛破土動工，預(yù)定者已蜂擁而至，據(jù)統(tǒng)計商品房價格上升值增幅達 27%，大大超過了 13%的年均增幅，一些樓盤甚至漲幅達到每平米幾百元以上。 分析：房價的大幅上揚，預(yù)示著范縣居民已經(jīng)開始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預(yù)示著范縣的房地產(chǎn)市場存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在： ； ，居住以不 是范縣主要矛盾； ； 年 7 月前國有土地的買賣操作不規(guī)范，自 20xx 年后的人為因素導(dǎo)致房價上漲因素較多。 本案概況及現(xiàn)狀 項目規(guī)模 范縣國土資源局國有建設(shè)用地范地 D111 號宗地和范地 D142 號宗地位于河南省東北部的范縣，其中 1 號地面積 平方米，擬建規(guī)模 5萬平方米的四星級賓館； 2 號地面積 平方米，擬建規(guī)模 2 萬平方米的賓館配套輔助設(shè)施。迎賓館建筑面積地上 24673 平方米，商業(yè)面積 12695平方米，地下室面積 4310 平方米。根據(jù)建筑空間，迎賓館剖面底部四層層高分別為 5米， 米， ， 米，五層以上層高 米，建筑總高度 米。建筑整體形象簡潔、尊貴，高大而又突出，在垂直方向上美化了縣城的天際線。 人文歷史 范縣位于河南省東北部，黃河中下游北岸，面積 560 平方公里，人口 49 萬，轄 2 鎮(zhèn) 10 鄉(xiāng)， 587 個行政村。范縣歷史悠久，為上古顓頊?zhǔn)瞎市妫吹酃世?，夏屬，昆吾，春秋為晉邑，西漢初（公元前 206 年）始置縣，以南臨范水而得名，迄今已有 2200 余年歷史。 揚州八怪 之一的鄭板橋曾在此任縣令五載。境內(nèi)現(xiàn)存 有丹朱文化遺址、蘇佑墓等文化古跡。 周邊環(huán)境 項目基地位于范縣新區(qū)南部，西臨人民大道，北貼板橋路，東接建設(shè)東路。人民路為范縣南北主干道，南接濮陽市區(qū)北通老城以及山東省的主要交通線路，跨省人流量比較大，區(qū)域位置條件比較優(yōu)越，具有跨地區(qū)的門戶形象性；西側(cè)為范縣人民政府、郵政局、公安局和農(nóng)業(yè)銀行，東側(cè)為希望中學(xué)，沿東面的建設(shè)東路往北不遠即為美食一條街，地塊北側(cè)即為比較成熟的城市綠化休閑生