【正文】 人民大道與板橋路的提升，與其說是開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是范縣城市規(guī)模擴大、核心商業(yè)圈對外延伸的必然。西方國家也稱 SHOPPINGCENTER，即 “購物中心 ”。 融合現(xiàn)代地產(chǎn)和商業(yè)運作理念之精華，借鑒吸收國內(nèi)外商業(yè)綜合體的成功經(jīng)驗，整合國際商業(yè)模式和范縣本地文化，為范縣人民和國內(nèi)外客商打造一個與上海、蘇州比肩同步，全新全能的商業(yè)舞臺，打造成國際化、本地化、專業(yè)化融匯互動的范縣商業(yè)中心！ 近七萬平方米的建筑面積，近 2 萬平米的商業(yè)鋪面，集國內(nèi)一流大型超市、家電賣場、數(shù)碼廣場、專業(yè)百貨、娛樂休閑、餐飲、商務(wù)辦公、酒店公寓多功能為一體的中高檔 shopping mall， 匯聚萬千人流、物流、資金流、信息流，將成為范縣真正核心商業(yè)區(qū)。 （五）招商進度、質(zhì)量、費用統(tǒng)一 控制 為把招商計劃落實到實處，達到多快好省的目標(biāo)。主力店裝修完成并舉行隆重的開業(yè)儀式； 20xx 年 6 月底前，基本完成各相關(guān)業(yè)態(tài)的品牌專賣店招商； 20xx 年 8 月底前，基本完成剩余鋪位的招商，商家開始入場裝修，為開業(yè)做準(zhǔn)備； 力爭在 20xx 年 10 月 1 日國慶節(jié)開張試營業(yè)。 招商機制的建立，是為了在招商團隊中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依、獎罰分明，既講究個人貢獻、更注重團隊精神。 在商城顯著位置允許其設(shè)置大型店招； 商城門前允許其不定期舉辦各類促銷活動； 協(xié)調(diào)政府部門給與其稅收優(yōu)惠； 20xx年屬于開張試營業(yè)期，不計租期，至 20xx年 1月 1日開始計租。 ? 平均價值實現(xiàn)度，是指與項目有關(guān)聯(lián)的各項因素，包括大型商業(yè)體（暫不考慮），進行權(quán)重數(shù)值打分后總和的平均數(shù)，包括本案。商業(yè)廣場的 繁榮昌盛直接的取決于經(jīng)營商家的支持，愿意進入經(jīng)營的商家越多，鋪位租金就會越高，市場才會穩(wěn)定和繁榮。 人員安排 演藝活動的銜接人員、商家管理協(xié)調(diào)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、總體協(xié)調(diào)、嘉賓接待、媒體接待、現(xiàn)場布置人員、促銷活動組織協(xié)調(diào)人員等等各方面的人員要做到：提前到崗、責(zé)任明確、認真負責(zé)等。故建議開發(fā)商開始不要急于銷售，把重點工作轉(zhuǎn)移 到招商方面。招商是為銷售服務(wù)的，兩者成正比。在經(jīng)營戶當(dāng)中樹立“努力作為、心系商家”的良好形象，將會很大程度的決定商家的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展 出租控制 試營業(yè)前一周的鋪面面積出租率要達到 85%，一二類口岸要達到 100%。最佳業(yè)態(tài)配置是負一層超市，一樓西半場是主題百貨。 招商發(fā)布會 項目推介會（指區(qū)域性的針對一定數(shù)量的意向商家的集中性項目說明、洽談會） 主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式，如肯德基、家樂福、國美、永樂、天虹百貨。 （七）招商政策 在項目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上，一個優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑，正如足球場上那關(guān)鍵性的臨門一腳。 （三）招商架構(gòu)、招商機制的建立 在人員招聘和招商架構(gòu)的建立上，我們都遵循精英、精簡、垂直化原則，目的是實現(xiàn)人員最少化、指揮執(zhí)行系統(tǒng)最簡化、效率成果最大化。 招商目標(biāo) ：由于商城的鋪位是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案；妥 善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)整體市場定位和業(yè)態(tài)組合，對進駐租戶提出要求，簽訂租賃協(xié)議或委托管理協(xié)議，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們在商城的定位、檔次和其他品質(zhì)。 統(tǒng)一宣傳口徑 宣傳總精神：范縣第一商城 財富聚合中心 范縣首個 shopping mall，唯一一站式購物中心。 本項目與新區(qū)商貿(mào)城已經(jīng)形成強烈的對比，假如本項目運營能力不及范縣商貿(mào)城的話，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。 ，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的 條件。而本案位于人民路與縣政府門前的板橋路交叉，屬于濮陽市進入范縣的“咽喉”處，自然成為商家必爭之地。并配建 6 層（局部 4 層）的商務(wù)中心、 6 層的洗浴中心、 4 層的文娛中心和 12 層的宴禮樓各一棟。根據(jù)建筑空間，迎賓館剖面底部四層層高分別為 5米， 米， ， 米，五層以上層高 米，建筑總高度 米。 商業(yè)概況 范縣經(jīng)濟以“外向型”為主，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長，商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上 之勢。 我們?nèi)鸷陀^點認為，在銷售前期即完善全程的商業(yè)策劃，是項目成功的關(guān)鍵之一；在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目標(biāo)招商商家的需求和招商執(zhí)行時的可行性，特別是對主力店和次主力店的招商列為全案運作的“頭等大事”來抓，是項目成功的關(guān)鍵之二；在銷售的過程中，嚴(yán)格控制投資業(yè)主和自營業(yè)主因各自不同行為的特征而對商業(yè)項目的招商和經(jīng)營的影響，是項目成功的關(guān)鍵之三；在銷售時預(yù)留資金保障經(jīng)營管理公司的初期運轉(zhuǎn)， 培養(yǎng)期內(nèi)的租金補貼和開業(yè)前后的促銷及宣傳推廣，是項目成功的關(guān)鍵之四。這充分說明業(yè)態(tài)規(guī)劃一定要考慮招商的實現(xiàn)力，因此必須樹立招商先行（特別是主力店和次主力店）的觀念。二層、一層動感輕松館及魅力品位館通過家樂福、翠微和中間精品店步行街的有效連接，將兩大主力店的客流達到一個有效的拉動，使中間的商家經(jīng)營有穩(wěn)固的提高。根據(jù)廣場的調(diào)整比率判斷你是不是成功 ,如果很少有調(diào)整 ,大家都可以活得很好 ,那就是你成功了。在今年的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇 獨體商業(yè)比例最高，達到了 35%，寫字樓底商占到了 24%，寫字樓本身有大量的消費 人群，越來越受到投資者和經(jīng)營商鋪的經(jīng)營。 近年來我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以較快的速度增長。中國商業(yè)房地產(chǎn)快速發(fā)展的核心動力一有宏觀經(jīng)濟發(fā)展，居民生活水平提高。 目前海外資本對中國房地產(chǎn)項目的投資狀況 根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示， 05 年海外資本對中國房地產(chǎn)的投資情況為： 50%的資金投在北京， 43%投在上海， 44%的外資來自美國， 36%的來自新加坡，約 20%來自澳大利亞。 以“萬達廣場”命名的城市綜合體是目前國內(nèi)外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，具有顯著的社會經(jīng)濟效 益： ● 為商貿(mào)、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺，從而帶動所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整； ● 全方位滿足和創(chuàng)造新的消費需求，從而有效拉動和刺激消費； ● 打造新的城市中心，完善城市區(qū)域功能，促進城市均衡發(fā)展； ● 創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位； ● 匯聚了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)持續(xù)繁榮，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。 “我們也是在多年的調(diào)整當(dāng)中發(fā)現(xiàn)了這個秘密 ,所以我們現(xiàn)在一般的一開始規(guī)劃招商的時候 ,放得比較多的是非零售比重 ,現(xiàn)在強調(diào)多的是文化、娛樂、餐飲。 多元化業(yè)態(tài)的組合，龍德廣場打造了真正一站式的購物場所。 【案例說明】 江 蘇中部 XX項目地段并非城市中心，而是人流相對稀少的發(fā)展中新城區(qū)，項目商業(yè)面積約 7萬平米，地上地下共 5層，其中他們地下規(guī)劃有品牌大賣場，一到三層規(guī)劃有知名百貨店。 失敗乃成功之母！有時失敗與挫折也并非壞事，只是對于商業(yè)地產(chǎn)的巨額投資開發(fā)來說，失敗的代價太大，大得難以承受，引用小品大師趙本山的話，就是咱們經(jīng)不住幾下折騰就沒了。強化管理和綜合執(zhí)法，新區(qū)的環(huán)境秩序、衛(wèi)生狀況有了新的改觀。 分析：房價的大幅上揚，預(yù)示著范縣居民已經(jīng)開始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預(yù)示著范縣的房地產(chǎn)市場存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在： ； ，居住以不 是范縣主要矛盾； ； 年 7 月前國有土地的買賣操作不規(guī)范，自 20xx 年后的人為因素導(dǎo)致房價上漲因素較多。 樓層布局 迎賓館一層平面設(shè)置了賓館大堂，大堂內(nèi)配置有星級服務(wù)臺、小超市，電話間接待間等服務(wù)設(shè)施，大堂內(nèi)一二層局部通高，通過樓梯可直達二層，二層夾層設(shè)置有咖啡館、休閑茶座、打印間、文印室等配套服務(wù)設(shè)置，三層設(shè)置有局部的小型活動室，健身房等活動空間，四層是賓館管理服務(wù)層，設(shè)置有員工宿舍和辦公室，第一時間為住客提供便捷服務(wù)，四層以上是四星級賓館，頂層部分還設(shè)置有高級套間。范縣新區(qū)已成為范縣政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心，老城區(qū)的商流、人流、物流正源源不斷地向新區(qū)轉(zhuǎn)移。沒有成型的案例，業(yè)主沒有其他對比。按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。這個公共場所為人們提供吃、喝、玩、樂的一站式服務(wù)，同時在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何， 都可以進行購物、休閑或聚會。 （二）先確定主力店，再全面招商 考慮到主力店、次主力店、國際名牌店及其他品牌招商的不同特點，制定了 先確定主力店，再全面招商 的基本策略。 招商計劃 一、統(tǒng)籌計劃內(nèi)容 統(tǒng)籌計劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線索，按先后次序排序、合理安排。 項目知識的培訓(xùn)，以使團隊成員對項目有一個清楚的認識。更能省卻一大筆宣傳費用，在短期內(nèi)帶動一大批商家考察、開店的熱情。能很快的達到我們的目的。只有齊心協(xié)力，才能把商場做好、做優(yōu)、做強。 外部協(xié)調(diào) 在正 常經(jīng)營中，商家將會碰到各種各樣的難題，比如工商、稅務(wù)、城管執(zhí)法、環(huán)保衛(wèi)生、質(zhì)量監(jiān)督等各個部門的手續(xù)、收費和檢查罰款等問題。一般的規(guī)律是“來就送、買就送、滿就送”，送的東西可以是紀(jì)念品、現(xiàn)金、抵扣券或其他證券、經(jīng)營的產(chǎn)品、各種服務(wù)等等。但在此，建議開發(fā)商從全局利益考慮，切不可分成兩個公司來運作。 促銷活動 主要有兩部分構(gòu)成：商家促銷活動、公司總體促銷活動。不能出現(xiàn)擺架子、不理睬、吃拿卡要等情況 內(nèi)部管理 公司管理 在對于管理公司內(nèi)部不僅要樹立服務(wù)的理念，還要實行規(guī)范嚴(yán)格的管理制度，對所有人員進行明確 的職責(zé)劃分和行為約束、賞罰嚴(yán)明、內(nèi)緊外松。 78%≈ /月 /平方米 以國民生產(chǎn)總值近三年平均增長率為價格的增長率，近三年國民生產(chǎn)總值平均增長率為 %，我們可以得知本案最終的租金為： 本案一層平均租金： /月 /平方米（ 1+%）＝ /月 /平方米（ /天 /平方米） 本案平均租金（元 /平方米 /月） =一層平均租金最低樓層系數(shù) 此計算結(jié)果說明：按目前范縣的商鋪租賃實際情況，本案現(xiàn)若正常投入運營的實際租金。在短時間內(nèi)，在濮陽地區(qū)、山東莘縣等地形成 熱門話題，有力提升我們的項目知名度。 目標(biāo)客戶 —— 主力店 超市：百姓量販、好又多、物美、萬德隆、世紀(jì)聯(lián)華或范縣老城的茂業(yè)超市等。主力店招商也是本案運營成功與否的關(guān)鍵所在。 招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。并配套餐飲、娛樂、賓館、保健等附屬設(shè)施。 Shoppingmall其英文原意為 “散步道式的商店街 ”。 城市發(fā)展為本案提供契機 范縣中心城區(qū)南移的步伐不斷加快 ，新區(qū)新開工商住面積迅速加大，越來越多的老城居民往新區(qū)遷移，越來越多的打工者來到新區(qū)就職。 政策優(yōu)勢 范縣屬國家扶貧開發(fā)工作重點縣，在信貸投放、稅收留成和財政轉(zhuǎn)移支付等方面，都有較大的傾斜扶持政策。是目前范縣新區(qū)首家商業(yè)用 地。人民路為范縣南北主干道，南接濮陽市區(qū)北通老城以及山東省的主要交通線路，跨省人流量比較大，區(qū)域位置條件比較優(yōu)越，具有跨地區(qū)的門戶形象性；西側(cè)為范縣人民政府、郵政局、公安局和農(nóng)業(yè)銀行，東側(cè)為希望中學(xué)，沿東面的建設(shè)東路往北不遠即為美食一條街，地塊北側(cè)即為比較成熟的城市綠化休閑生活廣場等 城市配套公共服務(wù)設(shè)施，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通優(yōu)勢明顯。 租金情況 根據(jù)路段對比 人民大道黃河路附近商鋪每天 元 /平，自留地?zé)o房產(chǎn)證其它路段無房產(chǎn)證的每天 /平，范縣商貿(mào)次通道租金為每天 /平，主通道租金為每天 /平，清華園和陽光花苑租金均在每天 /平。全縣新上投資百萬元以上的工業(yè)項目 45 個，其中千萬元以上的 12 個，總投資達 。 【案例說明】 江蘇 XX購物公園商業(yè)面積達 10萬平米，由于忽視城市規(guī)劃的要 求而一味按照開發(fā)商自己的意愿來打造高品質(zhì)的購物公園，而實際上政府的城市商業(yè)規(guī)劃是要求該地塊做市場的，因此開發(fā)商的方案只能調(diào)整，浪費了大量的人力、物力財力和社會資源?？赡苡信笥褧?，一個兩萬平的大型超市， 238萬的銷售是比較低的，但是我們要考慮第一天開業(yè)它的開門時間是 12 點，基本上到晚上 7點的時候貨架就已經(jīng)被搶空了。很多公司進入商業(yè)地產(chǎn) ,宣布做商業(yè)地產(chǎn)的目的是更好地賣住宅 ,“這種心態(tài)和打算十之八九也不能成功。