【正文】 的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 第九章 序號(hào) 部位 風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容 風(fēng)險(xiǎn) 種類 發(fā)生 概率 危害 程度 處理思路 1 換熱站 設(shè)備基礎(chǔ)圖紙缺失，預(yù)計(jì)圖紙下發(fā)后主體隊(duì)伍撤場(chǎng) 無(wú)法組織 組織 高 高 密切關(guān)注開發(fā)部合同方案情況 2 洋房 麥?zhǔn)沼绊懀ǖ孛?，膩?zhàn)?，管井門） 組織 高 高 具備條件提前插入，工期計(jì)劃考慮麥?zhǔn)沼绊? 3 洋房 外檐腳手架及承包范圍 管理 高 高 由總包單位施工，提前聯(lián)系第三方隊(duì)伍（外保溫） 4 洋房 單元臺(tái)階及小院（總包單位無(wú)意愿履約，處理此問 題拖累整體工作安排） 管理 高 高 年前同總包方達(dá)成一致，合同范圍變更 5 洋房 小院圍墻與現(xiàn)狀部分道路沖突，受道路制約 組織 高 高 現(xiàn)狀道路返至電子版圖紙，景觀合同。提前規(guī)劃主 道路。 6 商業(yè) 麥?zhǔn)沼绊懀ǘ谓Y(jié)構(gòu)，屋面，防水） 組織 高 中 具備條件提前插入，工期計(jì)劃考慮麥?zhǔn)沼绊? 7 商業(yè) 生活區(qū)影響 S9， 10開工建設(shè) 組織 低 中 年前拆除，場(chǎng)地平整（目前剩余 1棟） 8 商業(yè) 土方臨建拆除，影響工作面 組織 高 高 逐步落實(shí)和土方單位結(jié)算工作，提前溝通 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 第九章 序號(hào) 部位 風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容 風(fēng)險(xiǎn) 種類 發(fā)生 概率 危害 程度 處理思路 9 高層 麥?zhǔn)沼绊懀ㄍ獗?，室?nèi)防水，窗框安裝） 組織 高 中 具備條件提前插入，工期計(jì)劃考慮麥?zhǔn)沼绊? 10 高層 砌筑勞動(dòng)力不足影響工程進(jìn)度（二次結(jié)構(gòu)南老劉） 組織 中 高 落實(shí)二次結(jié)構(gòu)隊(duì)伍，落實(shí)人員 .問題后考慮由北老劉施工 11 高層 秋收影響（水電安裝，電梯，樓梯間精裝） 組織 高 中 具備條件提前插入，工期計(jì)劃考慮麥?zhǔn)沼绊? 12 整體 生活區(qū)臨建與學(xué)校部位沖突，現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)人員住宿問 題 組織 高 高 紅線外用地，建議考慮塘漢路東側(cè)場(chǎng)地（別墅區(qū)附 近） 13 整體 抹灰及地面均為二次結(jié)構(gòu)隊(duì)伍施工，隊(duì)伍勞動(dòng)力有 限 組織 中 高 工期計(jì)劃不考慮穿插，利用麥?zhǔn)占扒锸諘r(shí)間進(jìn)行收 尾。樣板工作提前插入。 14 整體 雨季影響，外檐及室外道路泥濘較嚴(yán)重 環(huán)境 高 高 考慮雨季影響，適當(dāng)考慮費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置排水措施 （明渠或明管，向北側(cè)找坡） 15 整體 外檐效果樣板確認(rèn)，影響大面積工作開展 組織 高 低 提前制作樣板，聯(lián)系研發(fā)部限時(shí)確定 16 整體 甲分包甲供材材料訂貨周期影響整體安排，進(jìn)場(chǎng)后若不具備條件涉及費(fèi)用問題 經(jīng)濟(jì) 低 高 材料加工進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（見第八章） 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 第九章 17 整體 總包材料如防火門，欄桿等由一家單位負(fù)責(zé)，工程量太大，加工能力無(wú)法滿足現(xiàn)場(chǎng)需求 組織 高 中 提前溝通總包，分解工作任務(wù)。仍由一家加工則提 前安排生產(chǎn)，專業(yè)負(fù)責(zé)監(jiān)造 18 整體 配套施工破除現(xiàn)場(chǎng)道路，影響其他工作進(jìn)行 組織 中 高 規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)道路，必須保證施工主干道 19 整體 配套施工損壞臨水臨電，影響其他工作進(jìn)行 組織 中 高 現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)臨水臨電路由圖紙，開挖過程中責(zé)任方旁 站。維修材料提前現(xiàn)場(chǎng)備料。 20 整體 雨季影響，排水問題影響很大 環(huán)境 高 高 考慮雨季影響，考慮優(yōu)先排水施工，利用一期管網(wǎng)。 若無(wú)一期管網(wǎng)，考慮項(xiàng)目北側(cè)開發(fā)深坑蓄水。 21 整體 專業(yè)公司井蓋及蓋板提供時(shí)間影響景觀面層施工 組織 低 中 計(jì)劃控制 22 整體 甲分包竣工過程資料組卷 組織 低 高 資料明細(xì)，施工過程中報(bào)備。工程款掛鉤 23 整體 分戶驗(yàn)收時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)提前組織插入 組織 高 高 砌筑、抹灰、地采暖、膩?zhàn)臃植糠蛛A段對(duì)戶內(nèi)進(jìn)行 完善，形成分戶檔案。 24 整體 入戶門鑰匙管理混亂，各施工專業(yè)鑰匙管理無(wú)序 組織 高 中 每棟樓或每個(gè)區(qū)域設(shè)置專門的鑰匙管理人員。裝修AB鑰匙，總包及項(xiàng)目部各配備一把。辦理移交制度，過程有跡可循。 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 第九章 序號(hào) 部位 風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容 風(fēng)險(xiǎn) 種類 發(fā)生 概率 危害 程度 處理思路 1 洋房 外檐抹灰與外檐保溫交界處理 管理 高 高 總包于保溫單位辦理驗(yàn)收移交手續(xù) 2 洋房 煙道口、排水管與窗上口尺寸關(guān)系，影響后期吊頂 技術(shù) 高 中 調(diào)整尺寸關(guān)系，煙道口開口位置上移 3 整體 室內(nèi)抹灰及衛(wèi)生間抹灰標(biāo)號(hào)不一致，現(xiàn)場(chǎng)管控存在混淆 技術(shù) 中 高 砂漿罐標(biāo)識(shí)，優(yōu)先衛(wèi)生間抹灰，完成后抹灰室內(nèi) 4 商業(yè) 熱力小間做法 環(huán)境 高 中 落實(shí)開發(fā)部溝通熱力公司，確定做法 5 整體 水電專業(yè)與土建專業(yè)溝通不足，交流脫節(jié) 組織 高 高 二期水電定位圖 6 整體 強(qiáng)電管井內(nèi)電纜梯架，消防單位反應(yīng)無(wú)法滿足消防驗(yàn)收要求 技術(shù) 高 高 視一期驗(yàn)收情況確定是否調(diào)整 7 整體 電纜橋架進(jìn)地下室采用軟管，不美觀 技術(shù) 中 中 調(diào)整為金屬 JDG 8 整體 管道井內(nèi)尺寸較小，自來(lái)水與暖氣管道安裝不便，自來(lái)水公司反饋情況。 技術(shù) 中 中 調(diào)整自來(lái)水及暖氣表位置 9 整體 專業(yè)公司頻繁調(diào)整方案 技術(shù) 高 高 專業(yè)公司樣板確認(rèn)，施工前開發(fā)確認(rèn) 10 整體 項(xiàng)目部人員不研究圖紙，不研究合同 技術(shù) 高 高 各專業(yè)編制深化圖紙，集中匯報(bào)討論。對(duì)相關(guān)人員 進(jìn)行技術(shù)交底。 11 整體 景觀施工期間破壞配套管線，修復(fù)工作難于推進(jìn) 組織 高 中 優(yōu)化合同，辦理移交手續(xù)，配套單位修復(fù)，景觀單 位出具費(fèi)用。 12 整體 配套施工定位不準(zhǔn)確，影響后期景觀效果 質(zhì)量 中 高 配套景觀合圖，現(xiàn)場(chǎng)放線驗(yàn)收（以列入二級(jí)節(jié)點(diǎn)， 重點(diǎn)關(guān)注） 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 第九章 序號(hào) 部位 風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容 風(fēng)險(xiǎn) 種類 發(fā)生 概率 危害 程度 處理思路 1 變電站 圖紙變更造成拆改 經(jīng)濟(jì) 中 中 參考一期圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，設(shè)備基礎(chǔ)暫不施工 2 設(shè)備用 房 工程造價(jià)未確定，合同界定目前不清晰 經(jīng)濟(jì) 高 低 建議按照總包合同框架進(jìn)行，計(jì)算管理費(fèi)及其他費(fèi)用 3 洋房 外檐貼磚及單元臺(tái)階（總包單位無(wú)意愿履約，處理 此問題拖累整體工作安排） 合同 高 高 年前同總包方達(dá)成一致，合同范圍變更 4 整體 景觀施工期間現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工責(zé)任劃分不清 管理 高 中 安全文明施工移交 /交納管理費(fèi) 5 整體 苗木養(yǎng)護(hù)澆灌用水 組織 高 中 提前組織落實(shí)接口，掛表保證苗木成活。 6 整體 圖紙變更導(dǎo)致拆改 技術(shù) 高 高 年后集中組織審圖，審圖意見走審批。與月度績(jī)效考核 掛鉤。 7 配電箱工期索賠 室內(nèi)抹灰已經(jīng)進(jìn)行 6棟樓，加工配電箱體未到場(chǎng)，可能造成工期索賠 組織 高 低 抓緊組織隊(duì)伍，配電箱生產(chǎn)；配電箱部位甩口 8 消防工程工期索賠 消防甲分包，高層及公建首層埋地管道提供滯后，影響工期，主體隊(duì)伍撤場(chǎng)后可能產(chǎn)生工期索賠。 組織 高 低 一期消防驗(yàn)收完畢后，落實(shí)消防隊(duì)伍。工程現(xiàn)場(chǎng)按照伸縮縫做法施工。 第十章 工程竣工收尾與移交 工程竣工收尾與移交 第十章 （ 1）工程竣工初步驗(yàn)收由監(jiān)理單位組織，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、督促相關(guān)各方按驗(yàn)收計(jì)劃完成驗(yàn)收準(zhǔn)備工作； （ 2）由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織竣工資料的收集整理和匯總，專人負(fù)責(zé)資料的收集、整理和匯總編制，達(dá)到對(duì)驗(yàn)收資料的規(guī)定要求。（詳?shù)诎苏拢? （ 3） 驗(yàn)收小組： 由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織成立收尾驗(yàn)收小組（以下簡(jiǎn)稱驗(yàn)收小組），小組成員由項(xiàng)目部、物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理單位指派專人組成，項(xiàng)目部質(zhì)量負(fù)責(zé)人為驗(yàn)收小組組長(zhǎng)，總體協(xié)調(diào)、組織收尾驗(yàn)收工作。 工程竣工收尾與移交 第十章 （ 1）分戶驗(yàn)收： 收尾驗(yàn)收小組按照交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住戶進(jìn)行住戶驗(yàn)收（ 100%），驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)問題 1）書面記錄； 2）現(xiàn)場(chǎng)口貼紙標(biāo)注； 3）記錄影像資料。 （ 2）公共空間驗(yàn)收： 針對(duì)公共空間，設(shè)備用房，設(shè)備，外配套及景觀進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)問題 1）書面記錄； 2）現(xiàn)場(chǎng)口貼紙標(biāo)注； 3）記錄影像資料。 收尾驗(yàn)收小組組織召開驗(yàn)收結(jié)果通報(bào)會(huì)，將問題匯總下發(fā)至各責(zé)任方，責(zé)任方落實(shí)整改。整改完成后報(bào)監(jiān)理單位及項(xiàng)目部復(fù)查。 ： 驗(yàn)收小組根據(jù) 《 驗(yàn)收整改問題匯總表 》 記錄的不合格項(xiàng)，進(jìn)行逐項(xiàng)消項(xiàng)。項(xiàng)目整改期自項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收起至全部整改問題處理完畢，并驗(yàn)收合格為止。其中：初裝修工程不應(yīng)超過 2 個(gè)月、精裝最長(zhǎng)不應(yīng)超過 4 個(gè)月。 ： 工程竣工收尾與移交 第十章 如發(fā)生整改期未能按期解決的質(zhì)量問題，且遺留問題經(jīng)驗(yàn)收小組一致認(rèn)定屬對(duì)房屋使用功能、交房標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目品質(zhì)影響較大的質(zhì)量問題，報(bào)公司審批后，按以下方式處理： （ 1）停止支付有關(guān)責(zé)任方工程款，直至問題處理完畢； （ 2）暫緩有關(guān)責(zé)任方的工程結(jié)算，直至問題處理完畢； （ 3）由項(xiàng)目部或物業(yè)公司（項(xiàng)目部撤出后）與有關(guān)責(zé)任方針對(duì)該問題簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確處理原則和時(shí)限； （ 4）根據(jù)協(xié)議規(guī)定由責(zé)任方按要求的時(shí)限處理或由項(xiàng)目部（物業(yè)公司）委托其它方處理，所發(fā)生的費(fèi)用從責(zé)任方工程款中扣除。 工程竣工收尾與移交 第十章 整體驗(yàn)收： 由物業(yè)公司，項(xiàng)目部，施工單位組成移交驗(yàn)收小組。按照約定日期，移交驗(yàn)收小組進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行房屋驗(yàn)收，由物業(yè)公司指定專人根據(jù)每套房屋驗(yàn)收情況，填寫 《 房屋驗(yàn)收記錄單 》 ，并經(jīng)驗(yàn)收小組成員代表簽字確認(rèn)；項(xiàng)目部根據(jù)物業(yè)公司反饋 《 房屋驗(yàn)收記錄單 》 ，同步組織落實(shí)施工單位整改落實(shí)。 階段驗(yàn)收： 如因驗(yàn)收單體樓棟數(shù)量較多或系統(tǒng)驗(yàn)收分項(xiàng)較多，需進(jìn)行分階段驗(yàn)收，對(duì)未驗(yàn)收房屋交由物業(yè)公司履行代管責(zé)任的，驗(yàn)收小組應(yīng)在接管驗(yàn)收過程中，在單體驗(yàn)收完成后組織召開階段性小結(jié) 公共空間驗(yàn)收： 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)組織將房屋、公共公用部位、設(shè)備和設(shè)備用房、鑰匙移交物業(yè)，核對(duì)并填寫 《 房屋設(shè)施設(shè)備移交清單 》 及 《 保修合同簽署情況匯總表 》 ，驗(yàn)收小組成員代表簽字確認(rèn)。 工程竣工收尾與移交 第十章 階段性移交： 階段性小結(jié)會(huì)應(yīng)對(duì)上階段物業(yè)接管驗(yàn)收的進(jìn)展進(jìn)行盤點(diǎn)，明確驗(yàn)收問題的整改與檢查安排、下階段驗(yàn)收計(jì)劃安排、具體代管范圍等。小結(jié)會(huì)會(huì)議紀(jì)要由項(xiàng)目部組織整理完成并經(jīng)參會(huì)各方會(huì)簽后下發(fā)，項(xiàng)目部將紀(jì)要抄報(bào)工程管理部存檔。同時(shí)針對(duì)具體項(xiàng)目制訂 《 物業(yè)代管移交單 》 并經(jīng)驗(yàn)收小組成員簽字確認(rèn)后，將工程交由物業(yè)公司代管； 正式移交： 全部接管驗(yàn)收工作結(jié)束后，驗(yàn)收小組應(yīng)組織召開物業(yè)接管驗(yàn)收總結(jié)會(huì)，根據(jù)物業(yè)驗(yàn)收記錄責(zé)成施工單位按要求整改并明確整改完成時(shí)間，組織物業(yè)公司編制 《 物業(yè)驗(yàn)收整改問題匯總表 》 ，匯總表經(jīng)驗(yàn)收小組成員代表共同簽字確認(rèn)后方為有效，分別由工程項(xiàng)目部、施工單位、物業(yè)公司。驗(yàn)收小組在上述工作完成后組織簽訂《 房屋移交單 》 進(jìn)行正式移交，階段性代管簽訂的 《 物業(yè)代管移交單 》 同時(shí)廢止； 工程竣工收尾與移交 第十章 項(xiàng)目部（物業(yè)公司）組織建立維保小組，由項(xiàng)目部主要責(zé)任人，施工單位及物業(yè)公司構(gòu)成。 召開維保交底會(huì)，明確維保具體要求及對(duì)接部門及人員，明確保修規(guī)定與管理制度。 （ 1）物業(yè)公司負(fù)責(zé)記錄并確認(rèn)客戶報(bào)修的問題 ,了解客戶要求依據(jù)保修合同規(guī)定時(shí)限通知保修單位，并要求保修單位接單人員簽收維修派工單（簽收內(nèi)容包括簽收人姓名及時(shí)間）。 （ 2）如保修單位對(duì)問題判定存在異議或保修單位拒絕配合查找問題原因的情況下，項(xiàng)目部在接到物業(yè)公司反饋后，應(yīng)于當(dāng)日組織相關(guān)保修單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察判定。 工程竣工收尾與移交 第十章 （ 3）判定結(jié)論確定為保修范圍內(nèi)的，由物業(yè)公司或工程部給保修單位發(fā)函，責(zé)令進(jìn)行保修。對(duì)于確定責(zé)任不屬于保修范圍內(nèi)的，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)向客戶進(jìn)行解釋說明。 （ 4）責(zé)任界定清楚后，一般問題的日常維修可由物業(yè)公司將保修單位制定的維修方案與客戶溝通，經(jīng)業(yè)主同意后進(jìn)行維修。 （ 5）情況較為復(fù)雜或涉及一定索賠的，保修單位維修方案必須由項(xiàng)目部及物業(yè)公司審核確定后方可開始施工，如有必要還應(yīng)取得客戶書面確認(rèn)。（維修方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：維修方案；裝修恢復(fù)方案或賠付方案；維修工期） （ 6）出現(xiàn)緊急情況（如：電力故障、嚴(yán)重跑水等），在接到通報(bào)后項(xiàng)目部及物業(yè)公司應(yīng)在當(dāng)日內(nèi)派遣專職人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)處理。 工程竣工收尾與移交 第十章 （ 1）在維修多次（ ≥ 2 次）仍未達(dá)到客戶滿意的問題（物業(yè)公司通知保修單位維修兩次不到或保修單位拒絕維修的視同兩次維修失敗，按此情況執(zhí)行），著手聯(lián)系第三方隊(duì)伍進(jìn)行處理，按已簽訂的保修合同具體條款執(zhí)行。 （ 2）對(duì)于升級(jí)為投訴的保修問題，由物業(yè)公司進(jìn)行跟進(jìn)監(jiān)督。 （ 1）屬公司責(zé)任而非保修單位范圍的遺留項(xiàng)目（如小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理用房完善、設(shè)計(jì)問題等），且對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響的，項(xiàng)目部在接到相關(guān)通報(bào)后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察判定，提出解決方案，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見征詢及確認(rèn)工作，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)進(jìn)行業(yè)主技術(shù)質(zhì)詢的解答。 （ 2）項(xiàng)目部負(fù)責(zé)將經(jīng)業(yè)主確認(rèn)的解決方案上報(bào)公司審批，經(jīng)設(shè)計(jì)研發(fā)部、成本部審核、公司決審批后，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 （ 3）工程完工后項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)研發(fā)部、工程管理部、物業(yè)公司、成本部，