物業(yè)管理中的法律關(guān)系分析doc14-資料下載頁
2025-01-01 14:19本頁面
【正文】 完善部門規(guī)章，建立生態(tài)化的法律體系。如公有部位的維修管理和業(yè)主委員會的相關(guān)準(zhǔn)則，有關(guān)行政部門有盡快起草規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，使物業(yè)管理納入法制化管理和運(yùn)行的軌道?！ 〉诙?、按照市場規(guī)則配置資源，割裂開發(fā)商和物業(yè)公司之間的“父與子”的關(guān)系，建立新型的物業(yè)管理體制。通過建立新的物業(yè)委員會作為群眾自治組織，按照市場規(guī)則優(yōu)化配置資源，真正建立一種市場機(jī)制，確保各方利益。具體說就是建立一種相互信任和互惠的關(guān)系，防止糾紛發(fā)生。積極創(chuàng)造條件，推進(jìn)房地產(chǎn)改革，分業(yè)經(jīng)營和分類管理。從體制上解決建管不分的弊端?！ 〉谌?、強(qiáng)化法律意識和提高業(yè)主的支付能力，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)研究物業(yè)管理新體制和改變服務(wù)方式，實(shí)行貨幣化支付和儲蓄式服務(wù)，25提高業(yè)主的支付能力。同時，大力宣傳教育，擴(kuò)大影響，讓業(yè)主強(qiáng)化法律意識：接受服務(wù)也是消費(fèi)，轉(zhuǎn)變政府包干后勤的意識。 2001年11月15日，中國政府成功地加入世界貿(mào)易組織（WTO），對于中國積極參與經(jīng)濟(jì)全球化，加快改革開放，實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展和增長，26具有重要意義。帶來機(jī)遇的同時，也將迎來挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊行業(yè)，它不僅涉及國家的土地資源和國家主權(quán)，而且與國民經(jīng)濟(jì)諸多行業(yè)有著密切的關(guān)系。由于土地資源的特殊性，依據(jù)我國現(xiàn)行法律和對WTO的有關(guān)承諾27，外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場后，目前僅僅允許從事的經(jīng)營活動有二：成片開發(fā)土地，然后轉(zhuǎn)讓或租賃，提高土地資源的整體利用率；再是就是一般的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動。因此，應(yīng)從戰(zhàn)略高度重視物業(yè)管理問題?！ 】傊?，今后我國的物業(yè)管理新體制一定是走一條社會化、專業(yè)化和經(jīng)營化的道路，和世界接軌。 他山之石，可以攻玉，完善物業(yè)管理新體制的同時，應(yīng)當(dāng)借鑒外國先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)?！ ≡谑袌鼋?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的國家，如日本，有一套成熟的經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。第一是有一部完整的法律，28這部法律對于公寓，住戶及相關(guān)的物業(yè)問題和涉及的當(dāng)事人，有詳細(xì)的規(guī)定。第二是業(yè)主強(qiáng)烈的法律意識和嚴(yán)密的自治組織，這個嚴(yán)密的自治組織就是“管理組合”，有很大的權(quán)利，完全服務(wù)于全體業(yè)主。代表全體業(yè)主和公司交涉。公司和業(yè)主沒有直接的關(guān)系。第三是建立較強(qiáng)的保證機(jī)制防止出現(xiàn)業(yè)主拖欠事宜?！ ‘?dāng)然，在市場經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的國家，一切向錢看的社會價值觀念也有不利于低收入的弊端，另外，過高的房租及超前的支付方式也是不利于消費(fèi)。29 五、結(jié)語 物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進(jìn)人們的生活也是近幾年的事。由于服務(wù)具有無形性和不可儲藏性，體現(xiàn)在商品屬性之外和消費(fèi)同時發(fā)生，即服務(wù)的過程即是消費(fèi)的過程。30就服務(wù)和消費(fèi)的關(guān)系上講，由于服務(wù)產(chǎn)生時同時被消費(fèi)，物業(yè)管理公司和業(yè)主形成一種互動關(guān)系，只要業(yè)主依次繳費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)較長時間的合同責(zé)任和法律責(zé)任。31從這個意義上講，從司法訴訟實(shí)踐的角度審視物業(yè)糾紛，主要合同糾紛?！ 【C觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛原因無外乎以下幾中原因：第一、法制不健全是導(dǎo)致物業(yè)糾紛的主要原因，第二、物業(yè)管理體制和社會行政體制不順，也是導(dǎo)致糾紛的重要原因，第三、法律意識的淡化也是物業(yè)糾紛的主要原因之一。 針對物業(yè)糾紛的法律特點(diǎn)和原因，為規(guī)范物業(yè)管理和減少糾紛應(yīng)做好以下幾方面的工作： 第一、 盡快建立和完善物業(yè)管理的法律體制，使物業(yè)管理有法可依。第二、按照市場規(guī)則配置資源，割裂開發(fā)商和物業(yè)公司之間的“父與子”的關(guān)系，建立新型的物業(yè)管理體制。第三、強(qiáng)化法律意識和提高業(yè)主的支付能力。完善物業(yè)管理新體制的同時，應(yīng)當(dāng)借鑒外國先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。 總之，今后我國的物業(yè)管理新體制一定是走一條社會化、專業(yè)化和經(jīng)營化的道路，和世界接軌。 第 15 頁 共 15 頁
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