【正文】 價格的高低、提升折率的編排和修正 價格體系 開盤期 ： 目標(biāo)價格 多層 2250元 /M2 小高層 2530元 /M2 價格體系 實(shí)施策略和方法 ： ? 內(nèi)部認(rèn)購期（市場導(dǎo)入價）： 分析市場對華錦價格的預(yù)期反映，適時調(diào)整銷售策略 若不認(rèn)同，通過內(nèi)部認(rèn)購進(jìn)行大力促銷可做緩沖 若認(rèn)同，保持市場價，做局部促銷，刺激市場 ? 取得銷售許可證，正式開盤。隨著價格的市場認(rèn)同度不斷提高，取消某些促銷活動，確保實(shí)際回款率達(dá)到銷售額的 97% ? 小高層在多層進(jìn)入強(qiáng)銷期時導(dǎo)入市場 價格體系 要 求 ： ? 嚴(yán)格按照內(nèi)部認(rèn)購方案細(xì)則執(zhí)行（見具體方案） ? 必須取得銷售許可證 ? 嚴(yán)格按價格體系執(zhí)行 示范園林景觀部分先期到位 價格體系 強(qiáng)銷期 ： 目標(biāo)價格 多層 2440元 /M2 小高層 2580元 /M2 價格體系 實(shí)施策略和方法 ： ? 根據(jù)市場狀況對價格隨時做相應(yīng)調(diào)整 ? 小高層的價格與多層的價格接近或相同，同時物業(yè)管理費(fèi)一樣，小高層的品質(zhì)比多層要高，價格接近，相應(yīng)減少銷售難度。 價格體系 要 求 ： ? 工程封頂 ? 小高層在多層價格進(jìn)入同等價格時導(dǎo)入市場，有利于小高層的銷售 價格體系 掃尾期 ： 目標(biāo)價格 多層 2620元 /M2 小高層 2630元 /M2 價格體系 價格調(diào)節(jié)系數(shù) ： 樓棟調(diào)節(jié)系數(shù)為177。 5%，樓層調(diào)節(jié)系數(shù)為177。 8% 戶型面積配比 棟號 總套數(shù) 銷售面積( M 2 ) 2*2( M2) 3*2( M2) 4*2( M2) 復(fù)式4()2()6()18()311 23 19() 4()6()6()313 23 19() 4()314 35 29() 6()315 60 54() 6()316 36 32() 4()317 23 19() 4()318 23 19() 4()319 60 54() 6()2()2()321 24 20() 4()322 24 20() 4()323 36 30() 6()324325 47 41() 6()326 35 29() 6()2()2()6()2()合計(jì) 652 269 274 19 9041% 42% 3% 14%所占比例309 40 26( ) 8()312 36 20() 4()310 36 12( 3)327 23 10() 9()320 24 10（91 .54） 10（12 ）328 44 32() 4()價格調(diào)節(jié)系數(shù) 棟號 比例 備注309 3% 臨近馬路,較吵310 0 靠近藝術(shù)長廊,位置相對較安靜311 0 位置面積較適中312 5% 靠近親子源,親子樂園,位置較好313 0 東頭位置較西頭好314 5% 靠近中心花園,位置最好316 3% 位置較好,南邊面對親子園,房型較一般317 5% 較316好, 且無黑衛(wèi)生間，房型也較適用318 4% 全部２＊２＊２，房型及位置都較好，南邊幼兒園有一定影響320 4% 位置＼房型都較好321 3% 位置一般，較安靜322 4% 位置較３２１稍遜323 2% 房型＼位置較好325 4% 位置較差，北面有小高層摭擋326 5% 房型尚可，但位置較差327 5% 同上328 4% 靠近入口，雖南面采光尚可，但靠近車道，較吵315 小高層319 小高層價格根據(jù)樓層作相應(yīng)調(diào)整價格調(diào)節(jié)系數(shù) 棟號 調(diào)節(jié)系數(shù) 樓層 調(diào)節(jié)系數(shù)309 1% 1 3%310 4% 2 0326 0% 3 3%327 1% 4 5%328 2% 5 2%6 7% 第一批房型面積配比 序號 棟號 棟建面（㎡） 銷售總價 總套數(shù) 2*2*1 3*2*2 復(fù)式 復(fù)式1 309 10440360 40 26（） 8() 4() 2()2 310 9830765 36 12（） 24（）3 326 8071979 35 29（） 6（）4 327 6065966 23 10（） ９ （） 2（） 2（）5 328 11335782 44 32（） 4() 7（） 1() 45744852 178 109 45 19 561% 25% 11% 3%比例合計(jì)房型圖審核表 棟號 總套數(shù) 房型種類 房型圖種類 備注309 40 M B F1 F2 BF MF 6310 36 K H 1 H 2 8311 23 C CF 2312 36 C CF M M1 4313 23 J JF 2314 35 A A1 AF A1F 6315 60 L1 L2 L3 6316 36 K KF 5317 23 N NF 6318 23 I IF 2319 60 同315 6320 24 H1 H2 H1F H2F 5321 24 E EF 2322 24 無編號 4323 36 E EF 2324325 47 E EF 2326 35 無編號 2327 24 同320 5328 44 H1 H2 E H1F H2F EF 8合計(jì) 653 72一層及頂層優(yōu)劣勢分析 樓層 優(yōu) 點(diǎn)1 、貼近自然，可以養(yǎng)花種草，擴(kuò)大室外私人活動空間 1 、低層不架空，室內(nèi)潮濕2 、給居家生活，晾曬帶來方便 2 、采光差3 、出行方便，不用爬樓梯 3 、安全系數(shù)小，私密性差4 、水壓穩(wěn)定，水源充足 4 、上層亂扔垃圾現(xiàn)象嚴(yán)重5 、較其他樓層嘲雜6 、院子面積偏大1 、顯現(xiàn)居住者身份、地位、居住檔次 1 、浪費(fèi)面積大，得房率低2 、通風(fēng)采光效果好 2 、樓層太高，不便攀爬3 、視野開闊，居高臨下，空氣清新 3 、頂層隔熱效果差4 、各功能區(qū)較好分離，私密性好 4 、露臺小，活動空間受限制5 、建筑面積大，總價高6 、復(fù)式上層房型不夠理想建議1 、復(fù)式定價的調(diào)節(jié)系數(shù)最低，突出價格優(yōu)勢，給客戶高品質(zhì)、 低價位的實(shí)惠感2 、建議復(fù)式樓多做幾個效果圖，方便客戶參閱缺 點(diǎn)一層復(fù)式樓建議院子總面積 1 379. 05 平方米，若按二期4 00元/ 平方米計(jì)算，則總價 55 萬元。第一批推出院子面積488. 87平方米按規(guī)定院子收費(fèi)不合規(guī)定，同時商品房的院子不另計(jì)價銷售面積的比例17%謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH