【正文】 ，假設政府定價的為250元/月/個車位(室內(nèi))出租，10年才回收3萬元，也就是說假如車位出租，發(fā)展商最快也要30多年才能收回成本。這樣清楚的一筆賬擺在面前，開發(fā)商們自然不愿意出租車位?！　∵@樣的事例在全國各地到處可見，由于我國的物權(quán)法剛剛出臺，在以往的日子里，這樣的問題是非常突出的。據(jù)新浪房地產(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)查，人們對物權(quán)法的出臺，%的人最關注的就是社區(qū)綠地、車位、道路所有權(quán)歸屬，他們對物權(quán)法的期待就是明確社區(qū)各種產(chǎn)權(quán)歸屬。從這項調(diào)查中，我們不難看出，作為生在市場經(jīng)濟中的人們，對于社區(qū)綠地、車位、道路所有權(quán)歸屬問題是多么的期望有個明確答復。他們深知只有法律才能保護他們的權(quán)利。　　《物權(quán)法》中的小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)定的探討　　，并對此分析不足　　在曾經(jīng)的《物權(quán)法》草案中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定。沒有約定的或者約定不明確的。除建設單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。建筑規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門應當依照有關法律、法規(guī)，對建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理?！钡辣救酥?，這樣并不是很妥當。物權(quán)法草案的規(guī)定，相當于學者們的“合同確定說”：住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)商與買房置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場，消費者始終處于弱勢，就像上述我們談到的重慶的這一樓盤。消費者在買房時，房地產(chǎn)開發(fā)商始終用到的是格式合同，消費者在簽訂合同之時，并不能表達自己的意愿，體現(xiàn)自己的權(quán)利，維護自己的權(quán)益。這樣的約定并不能給消費者帶來根本的利益，也讓消費者得不到權(quán)益的保障。房地產(chǎn)開發(fā)商完全有可能在合同中約定強制賣車位，高價賣車位，處于弱勢的消費者只能聽之任之。這樣的約定也和上述我們談到的四種停車位的歸屬是大相徑庭的，我們談到的四種停車位都是屬于全體業(yè)主所有，但草案規(guī)定中的約定，不得不讓人懷疑停車位又歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有了。既然是屬于全體業(yè)主的停車位，那么還需要約定嗎? 同樣也有學者舒可心(著名業(yè)主維權(quán)專家、中國人民大學公共政策研究中心社區(qū)治理項目研究員。)認為“約定說”是給開發(fā)商留下了一個有利的“后門”——開發(fā)商因此可能隨便拿一份合同到房屋管理處說“合同上約定好了”。即便他們不這么做，該條文也給業(yè)主們從開發(fā)商手中收回車位的產(chǎn)權(quán)制造了很大的障礙。因為一個約定的雙方應該是被約定實物有平等處分權(quán)利的主體。而在當今的房地產(chǎn)市場，這個約定的兩方顯然是不平等的。如果開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)初期便依法獲得車位的所有權(quán)并合法取得所有權(quán)權(quán)證(房產(chǎn)證)，不管其是否和別人有約定，其所有權(quán)都應該是被保護的。在開發(fā)商依法獲得車位的所有權(quán)的情況下，“沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有”本身也是對開發(fā)商所有權(quán)的侵犯和不公平。而如果開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)的初始便不享有對車位的合法所有權(quán)，開發(fā)商自始就沒有對車位所有權(quán)‘約定’的權(quán)利。所以，《物權(quán)法》草案實際上是允許開發(fā)商把其本身并不具有合法的初始權(quán)利的車位，以‘約定’的形式確定物權(quán)。如果法律不能明確一個物權(quán)的初始獲得方式，且允許實際占有者處分，是將“強權(quán)”的權(quán)利賦予開發(fā)商的不公平條款。他甚至反對將地下停車位的產(chǎn)權(quán)讓開發(fā)商合法獲得，因為這必將造成社區(qū)中停車位這種產(chǎn)品的壟斷，進而造成社區(qū)中業(yè)主、居民和開發(fā)商的停車位使用糾紛。但無論如何，即便法律允許開發(fā)商處分停車位這種建筑，也應該先使其依法獲得物權(quán)之后才行。(舒可心：《物權(quán)草案應維護現(xiàn)行物業(yè)管理條例穩(wěn)定》，2005年10月22日，新浪房產(chǎn))對于《物權(quán)法》草案的約定，明顯是有失公平的，是不妥的。在近期出臺的《物權(quán)法》中，這樣的問題已被解決。　　，并對法條進行分析　　將于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的。而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。王勝明說，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”主要針對現(xiàn)實生活中的一些情況：有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放。不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關費用的現(xiàn)象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有。如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業(yè)主共有。如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車利益，天平才能得到平衡?！　《渲械囊徊糠忠?guī)定還是不準確，對于“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”而現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的沒有約定的情況，物權(quán)法沒有規(guī)定該怎么處理?對于物權(quán)法出臺前車位的買賣，是使用權(quán)的買賣，而如今的買賣就存在產(chǎn)權(quán)證的辦理，車庫、地下車庫可認為是建筑物，就可辦理產(chǎn)權(quán)。而地面的車位不是建筑物，又怎么能辦理產(chǎn)權(quán)證呢?對于這些細節(jié)問題，希望物權(quán)法司法解釋能早日解決!　　結(jié)束語　　對于這次《物權(quán)法》中對于小區(qū)停車位歸屬問題的規(guī)定，我們認為還是比較合理的。小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)終于有了明確的歸屬，對此，老百姓和開發(fā)商都能明確自己的利益，保障自己的利益。從而使房地產(chǎn)市場能健康快速的發(fā)展，更好的推動市場經(jīng)濟的發(fā)展。真正建立起我們的和諧社會!第 23 頁 共 23 頁