【正文】 ，假設(shè)政府定價(jià)的為250元/月/個(gè)車(chē)位(室內(nèi))出租，10年才回收3萬(wàn)元，也就是說(shuō)假如車(chē)位出租，發(fā)展商最快也要30多年才能收回成本。這樣清楚的一筆賬擺在面前，開(kāi)發(fā)商們自然不愿意出租車(chē)位。　　這樣的事例在全國(guó)各地到處可見(jiàn)，由于我國(guó)的物權(quán)法剛剛出臺(tái)，在以往的日子里，這樣的問(wèn)題是非常突出的。據(jù)新浪房地產(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)查，人們對(duì)物權(quán)法的出臺(tái)，%的人最關(guān)注的就是社區(qū)綠地、車(chē)位、道路所有權(quán)歸屬，他們對(duì)物權(quán)法的期待就是明確社區(qū)各種產(chǎn)權(quán)歸屬。從這項(xiàng)調(diào)查中，我們不難看出，作為生在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的人們，對(duì)于社區(qū)綠地、車(chē)位、道路所有權(quán)歸屬問(wèn)題是多么的期望有個(gè)明確答復(fù)。他們深知只有法律才能保護(hù)他們的權(quán)利。　　《物權(quán)法》中的小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)定的探討　　，并對(duì)此分析不足　　在曾經(jīng)的《物權(quán)法》草案中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定。沒(méi)有約定的或者約定不明確的。除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。建筑規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理?！钡辣救酥?jiàn)，這樣并不是很妥當(dāng)。物權(quán)法草案的規(guī)定，相當(dāng)于學(xué)者們的“合同確定說(shuō)”：住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房置業(yè)者在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者始終處于弱勢(shì)，就像上述我們談到的重慶的這一樓盤(pán)。消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商始終用到的是格式合同，消費(fèi)者在簽訂合同之時(shí)，并不能表達(dá)自己的意愿，體現(xiàn)自己的權(quán)利，維護(hù)自己的權(quán)益。這樣的約定并不能給消費(fèi)者帶來(lái)根本的利益，也讓消費(fèi)者得不到權(quán)益的保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全有可能在合同中約定強(qiáng)制賣(mài)車(chē)位，高價(jià)賣(mài)車(chē)位，處于弱勢(shì)的消費(fèi)者只能聽(tīng)之任之。這樣的約定也和上述我們談到的四種停車(chē)位的歸屬是大相徑庭的，我們談到的四種停車(chē)位都是屬于全體業(yè)主所有，但草案規(guī)定中的約定，不得不讓人懷疑停車(chē)位又歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有了。既然是屬于全體業(yè)主的停車(chē)位，那么還需要約定嗎? 同樣也有學(xué)者舒可心(著名業(yè)主維權(quán)專(zhuān)家、中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項(xiàng)目研究員。)認(rèn)為“約定說(shuō)”是給開(kāi)發(fā)商留下了一個(gè)有利的“后門(mén)”——開(kāi)發(fā)商因此可能隨便拿一份合同到房屋管理處說(shuō)“合同上約定好了”。即便他們不這么做，該條文也給業(yè)主們從開(kāi)發(fā)商手中收回車(chē)位的產(chǎn)權(quán)制造了很大的障礙。因?yàn)橐粋€(gè)約定的雙方應(yīng)該是被約定實(shí)物有平等處分權(quán)利的主體。而在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)約定的兩方顯然是不平等的。如果開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期便依法獲得車(chē)位的所有權(quán)并合法取得所有權(quán)權(quán)證(房產(chǎn)證)，不管其是否和別人有約定，其所有權(quán)都應(yīng)該是被保護(hù)的。在開(kāi)發(fā)商依法獲得車(chē)位的所有權(quán)的情況下，“沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有”本身也是對(duì)開(kāi)發(fā)商所有權(quán)的侵犯和不公平。而如果開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初始便不享有對(duì)車(chē)位的合法所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商自始就沒(méi)有對(duì)車(chē)位所有權(quán)‘約定’的權(quán)利。所以，《物權(quán)法》草案實(shí)際上是允許開(kāi)發(fā)商把其本身并不具有合法的初始權(quán)利的車(chē)位，以‘約定’的形式確定物權(quán)。如果法律不能明確一個(gè)物權(quán)的初始獲得方式，且允許實(shí)際占有者處分，是將“強(qiáng)權(quán)”的權(quán)利賦予開(kāi)發(fā)商的不公平條款。他甚至反對(duì)將地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)讓開(kāi)發(fā)商合法獲得，因?yàn)檫@必將造成社區(qū)中停車(chē)位這種產(chǎn)品的壟斷，進(jìn)而造成社區(qū)中業(yè)主、居民和開(kāi)發(fā)商的停車(chē)位使用糾紛。但無(wú)論如何，即便法律允許開(kāi)發(fā)商處分停車(chē)位這種建筑，也應(yīng)該先使其依法獲得物權(quán)之后才行。(舒可心：《物權(quán)草案應(yīng)維護(hù)現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例穩(wěn)定》，2005年10月22日，新浪房產(chǎn))對(duì)于《物權(quán)法》草案的約定，明顯是有失公平的，是不妥的。在近期出臺(tái)的《物權(quán)法》中，這樣的問(wèn)題已被解決?！　?，并對(duì)法條進(jìn)行分析　　將于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。全國(guó)人大常委會(huì)法工委副主任王勝明介紹，車(chē)庫(kù)、車(chē)位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專(zhuān)有和專(zhuān)用的。而且在買(mǎi)房過(guò)程中，通常都是和開(kāi)發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈(zèng)或者出租。王勝明說(shuō)，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”主要針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的一些情況：有的開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放。不少小區(qū)沒(méi)有車(chē)位、車(chē)庫(kù)或者車(chē)位、車(chē)庫(kù)嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車(chē)位等問(wèn)題。對(duì)于在小區(qū)共有道路上停放汽車(chē)，并收取相關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車(chē)的車(chē)位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司不能將車(chē)位收費(fèi)所得據(jù)為己有。如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。如果有車(chē)的業(yè)主無(wú)償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無(wú)車(chē)業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車(chē)?yán)?，天平才能得到平衡。　　而其中的一部分?guī)定還是不準(zhǔn)確，對(duì)于“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”而現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的沒(méi)有約定的情況，物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定該怎么處理?對(duì)于物權(quán)法出臺(tái)前車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)，是使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，而如今的買(mǎi)賣(mài)就存在產(chǎn)權(quán)證的辦理，車(chē)庫(kù)、地下車(chē)庫(kù)可認(rèn)為是建筑物，就可辦理產(chǎn)權(quán)。而地面的車(chē)位不是建筑物，又怎么能辦理產(chǎn)權(quán)證呢?對(duì)于這些細(xì)節(jié)問(wèn)題，希望物權(quán)法司法解釋能早日解決!　　結(jié)束語(yǔ)　　對(duì)于這次《物權(quán)法》中對(duì)于小區(qū)停車(chē)位歸屬問(wèn)題的規(guī)定，我們認(rèn)為還是比較合理的。小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)終于有了明確的歸屬，對(duì)此，老百姓和開(kāi)發(fā)商都能明確自己的利益，保障自己的利益。從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康快速的發(fā)展，更好的推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。真正建立起我們的和諧社會(huì)!第 23 頁(yè) 共 23 頁(yè)