【正文】 分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支)后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車位。(陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁(yè)。由于地面停車位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。第三種是樓房首層架空停車位。對(duì)此，臺(tái)灣學(xué)者也有不同看法，認(rèn)為停車位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨(dú)登記，也可作為共有部分進(jìn)行專有使用。)同樣，在另一個(gè)傳統(tǒng)大陸法國(guó)家法國(guó)，在其1950年的《都市計(jì)劃法》當(dāng)中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動(dòng)產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專有部分。而日本學(xué)術(shù)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過(guò)共用部分的專有使用權(quán)來(lái)進(jìn)行處理。如在日本這樣一個(gè)人多車多而地少的國(guó)家，停車位也一度成為社會(huì)主要矛盾之一。單獨(dú)所有部分主要指通過(guò)一定方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的部分房屋。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。物權(quán)法隨之成為民法的重要組成部分。物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土地使用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。并將于2007年10月1日起施行?！　　　《皇兰o(jì)的今天，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來(lái)，隨之便出現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問(wèn)題，小區(qū)停車位就是其中的一列。 由小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬引發(fā)的思考　　　1. 引 言　　住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點(diǎn)?！蓖跽拐f(shuō)，在現(xiàn)實(shí)中，很少有開(kāi)發(fā)商就此與業(yè)主進(jìn)行約定?！鱿嚓P(guān)呼吁盡快制定細(xì)則完善立法上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展告訴記者，在小區(qū)車位車庫(kù)到底應(yīng)該歸誰(shuí)這個(gè)問(wèn)題上，目前《物權(quán)法》第74條只是給出了一個(gè)原則性的規(guī)定，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)3方只有在地位平等的情況下才可能約定。南匯區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款之規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。2007年9月，龔先生以地面停車位屬業(yè)主共有，興吉公司無(wú)權(quán)銷售地面停車位使用權(quán)為由，向上海市南匯區(qū)人民法院提起訴訟，要求興吉公司返還支付的購(gòu)買停車位款1萬(wàn)元，并賠償相應(yīng)利息損失。■相關(guān)判例設(shè)在共有部分的停車位不得出售上海市一法院一審判令開(kāi)發(fā)商退還業(yè)主車位費(fèi)在小區(qū)業(yè)主共有部分設(shè)置的停車位不得出售，近日，上海市南匯區(qū)人民法院就一起糾紛做出判決，一審判令開(kāi)發(fā)商退還業(yè)主車位費(fèi)。再次，對(duì)收費(fèi)價(jià)格，業(yè)主應(yīng)該咨詢當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管行政部門和物價(jià)部門，了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否超越了當(dāng)?shù)匚飪r(jià)管理部門規(guī)定的價(jià)格水平，對(duì)于超出部分業(yè)主應(yīng)該提出拒絕繳納。簽訂停車合同須注意什么■提示：應(yīng)當(dāng)注意3個(gè)方面的問(wèn)題，業(yè)主最好在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任朱曉東認(rèn)為，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在簽訂停車合同時(shí)，都應(yīng)當(dāng)注意3個(gè)方面的問(wèn)題。因此，在關(guān)于停車損失的責(zé)任賠償問(wèn)題上，無(wú)論是否簽訂停車合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。業(yè)主如何取得地面停車收益■提示：業(yè)主取得這一收益方法有多種，業(yè)主對(duì)收益金額的使用享有監(jiān)督權(quán)朱曉東認(rèn)為，小區(qū)公共部分上的停車位收益歸業(yè)主共有，業(yè)主取得這一收益方法有多種，其中一種方法是在業(yè)主大會(huì)的合法授權(quán)下，業(yè)主委員會(huì)可以下設(shè)小區(qū)共有部分收益管理委員會(huì)，組織有相關(guān)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主參加，專門負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)和處理小區(qū)共有部分的對(duì)外出租、經(jīng)營(yíng)和收益事務(wù)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。徐海燕認(rèn)為，《物權(quán)法》的實(shí)施有利于明確地面停車收益的歸屬。如果小區(qū)規(guī)劃中沒(méi)有設(shè)置停車位，后來(lái)設(shè)置了停車位，而且是在小區(qū)業(yè)主共有的場(chǎng)地或道路上設(shè)置的，其權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有，即使開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這些停車位進(jìn)行租售或贈(zèng)予，也是違法和無(wú)效的。小區(qū)停車位該歸誰(shuí)■提示：要識(shí)別小區(qū)內(nèi)停車位是靠約定還是靠法律確定的，首先應(yīng)了解小區(qū)規(guī)劃中哪些地點(diǎn)設(shè)置了停車位，然后看購(gòu)房合同或停車位租售合同來(lái)確定歸屬朱曉東認(rèn)為，《物權(quán)法》規(guī)定了兩種確定停車位權(quán)屬的方式，即：根據(jù)約定確定和根據(jù)法律確定。在《物權(quán)法》及新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》10月1日實(shí)施后，不少人對(duì)于小區(qū)停車位的相關(guān)問(wèn)題仍舊認(rèn)識(shí)模糊，各地出現(xiàn)了不少與此相關(guān)的司法訴訟。 近年來(lái)，因停車位問(wèn)題，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛的情況越來(lái)越多。現(xiàn)實(shí)生活中，不少人依然對(duì)小區(qū)停車位的相關(guān)法律問(wèn)題弄不明白，為了使消費(fèi)者在維權(quán)時(shí)心中有數(shù)，記者采訪了北京市天元律師事務(wù)所專職律師朱曉東和對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院副教授徐海燕，請(qǐng)他們就小區(qū)停車位的一些問(wèn)題進(jìn)行解答。因此，業(yè)主要識(shí)別小區(qū)內(nèi)停車位是靠約定還是靠法律確定的，首先應(yīng)該了解小區(qū)規(guī)劃中哪些地點(diǎn)設(shè)置了停車位，然后針對(duì)這些停車位，看自己與開(kāi)發(fā)商之間的售房合同或者關(guān)于車位租售合同來(lái)確定其歸屬。小區(qū)地面停車收益歸誰(shuí)■提示：使用公共場(chǎng)所獲得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，業(yè)主主張地面停車收益有3個(gè)前提條件朱曉東告訴記者，新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。專家指出，綜合《物權(quán)法》第74條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條的規(guī)定，業(yè)主主張地面停車收益有3個(gè)前提條件，一是今年10月1日以后，