【正文】 這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有。在開發(fā)商依法獲得車位的所有權(quán)的情況下，“沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有”本身也是對開發(fā)商所有權(quán)的侵犯和不公平。沒有約定的或者約定不明確的。在重慶市的一個(gè)樓盤里，就發(fā)生了這樣類似的事件：在業(yè)主們買房時(shí)，開發(fā)商承諾車庫永遠(yuǎn)只租不買,一個(gè)車位13萬,每月買后還要交管理費(fèi)70元!賣的還只是40年的使用權(quán),還要求業(yè)主必須于某日前交一萬元的定金,否則將有車無處停!本來一個(gè)小區(qū)一千多戶,只有兩百個(gè)車位就是設(shè)計(jì)失敗,現(xiàn)在又把業(yè)主逼上絕路，使得業(yè)主們氣憤不已。樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形如出一轍，樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有。)，即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人(即建筑物區(qū)分所有人)便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。此后，許多國家的民法典都規(guī)定了物權(quán)制度。值得可喜的是，在今年的兩會(huì)上，《物權(quán)法》終于被通過。據(jù)悉，興吉公司對此判決不服已提起上訴。業(yè)主最好在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。小區(qū)地面停車收益歸誰■提示：使用公共場所獲得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，業(yè)主主張地面停車收益有3個(gè)前提條件朱曉東告訴記者，新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。如果小區(qū)規(guī)劃中沒有設(shè)置停車位，后來設(shè)置了停車位，而且是在小區(qū)業(yè)主共有的場地或道路上設(shè)置的，其權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有，即使開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這些停車位進(jìn)行租售或贈(zèng)予，也是違法和無效的。簽訂停車合同須注意什么■提示：應(yīng)當(dāng)注意3個(gè)方面的問題，業(yè)主最好在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任朱曉東認(rèn)為，無論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在簽訂停車合同時(shí)，都應(yīng)當(dāng)注意3個(gè)方面的問題。南匯區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款之規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！　　　《皇兰o(jì)的今天，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來，隨之便出現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問題，小區(qū)停車位就是其中的一列。物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。如在日本這樣一個(gè)人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會(huì)主要矛盾之一。第三種是樓房首層架空停車位。在如今的社會(huì)，市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，土地的需求日益膨脹，很多開發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費(fèi)，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第四項(xiàng)和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條第四項(xiàng)和第三十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強(qiáng)制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房屋買賣活動(dòng)。他們深知只有法律才能保護(hù)他們的權(quán)利。因?yàn)橐粋€(gè)約定的雙方應(yīng)該是被約定實(shí)物有平等處分權(quán)利的主體。王勝明說，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”主要針對現(xiàn)實(shí)生活中的一些情況：有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放?！　《渲械囊徊糠忠?guī)定還是不準(zhǔn)確，對于“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。如果法律不能明確一個(gè)物權(quán)的初始獲得方式，且允許實(shí)際占有者處分，是將“強(qiáng)權(quán)”的權(quán)利賦予開發(fā)商的不公平條款。”但依本人之見，這樣并不是很妥當(dāng)。又如物管漫天要價(jià)的出租車位，使得許多業(yè)主不敢把車?；丶遥麄兟暦Q有車比沒車難。而依我的看法，我認(rèn)為應(yīng)屬于由最高一層的區(qū)分所有人所有也就是屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍。此時(shí)的地下停車場便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物(地上建筑物)的所有人即全體業(yè)主。又因?yàn)榈孛嫱＼囄恢皇峭ㄟ^劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。亦即地上、地下之停車場皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。近現(xiàn)代大陸法系、英美法系各國家和地區(qū)，如法國、德國、日本、瑞士、美國、我國臺(tái)灣及香港地區(qū)等，都制定了有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的法律(陳華彬 ：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 2005年10月22日 新華網(wǎng))。《物權(quán)法》第六章第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！段餀?quán)法》第74條第1款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。對此，專家認(rèn)為，對《物權(quán)法》實(shí)施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質(zhì)的停車收益，采取追討舊賬的方式是不妥當(dāng)?shù)?，因?yàn)榉刹荒芩菁凹韧?。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)檐囕v占用小區(qū)共有場所向業(yè)主收費(fèi)的現(xiàn)象大量存在，而停車收益卻被其據(jù)為己有。根據(jù)約定確定，《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。但在沒有簽訂停車合同的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不針對特定車輛承擔(dān)照管義務(wù)，只要其盡到物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù)，即使發(fā)生車輛盜搶或損毀事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不承擔(dān)賠償責(zé)任。庭審中，龔先生認(rèn)為，自己向興吉公司購買了地面停車位的部位是小區(qū)公共配套設(shè)施，按照有關(guān)法規(guī)，這部位屬全體業(yè)主共有，興吉公司無權(quán)銷售地面停車位使用權(quán)，其所取得的款項(xiàng)屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)予以返還。房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)停車位的歸屬紛爭凸現(xiàn)，各方利害當(dāng)事人各執(zhí)一端。在本文中，我們主要論述的小區(qū)停車位專指商