【文章內(nèi)容簡介】 財產(chǎn)權(quán)不同，物權(quán)的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)。物權(quán)一詞最早起源于羅馬法，但其直到1900年，才由《德國民法典》第一次在法律上予以正式確認。此后，許多國家的民法典都規(guī)定了物權(quán)制度。物權(quán)法隨之成為民法的重要組成部分。(王利明著：《民法》，中國人民大學出版社2000年6月第1版，第142頁)　　 具體概述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度　　建筑物區(qū)分所有權(quán)本質(zhì)上屬于一種重要的物權(quán)類型，但并非新生的物權(quán)概念，遠在古代的埃及、巴比倫、希臘的法律中即已有其蹤跡。近現(xiàn)代大陸法系、英美法系各國家和地區(qū)，如法國、德國、日本、瑞士、美國、我國臺灣及香港地區(qū)等，都制定了有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的法律(陳華彬 ：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 2005年10月22日 新華網(wǎng))。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在德國法上稱為“住宅所有權(quán)”，法國法中稱為“住宅分層所有權(quán)”，瑞士法上稱為“樓層所有權(quán)”，英美法中稱為“公寓所有權(quán)”，日本和我國臺灣稱為“區(qū)分所有權(quán)”，我國大陸學者一般采用了“建筑物區(qū)分所有”概念。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是區(qū)分所有權(quán)的標的。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有與單獨所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個方面：即單獨所有部分和共有部分。單獨所有部分主要指通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨立性和使用上獨立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。(王利明著：《民法》，中國人民大學出版社2000年6月第1版，第195頁)那么，小區(qū)停車位到底應(yīng)屬于哪一部分客體呢?由于我國法律還未建立起建筑物區(qū)分所有制度，故對該問題也無明確的答案?！　　　　　氖澜绺鲊⒎ɡ齺砜矗彩歉饔刑厣?。如在日本這樣一個人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會主要矛盾之一。為此，日本通過了以強化停車場設(shè)置義務(wù)為宗旨的停車場法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內(nèi)停車位。但是，對停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴重。而日本學術(shù)界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當通過共用部分的專有使用權(quán)來進行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國家德國，其民法典對停車位問題并沒做出規(guī)定，而是于1973年修訂《住宅所有權(quán)法》時得到了明確，即該法的第三條第二項“以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之房間”。亦即地上、地下之停車場皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨自讓與、設(shè)定負擔。(參見陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第169頁。)同樣，在另一個傳統(tǒng)大陸法國家法國，在其1950年的《都市計劃法》當中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當中的專有部分。與上述幾個國家之規(guī)定不同的是我國的臺灣地區(qū)，1991年4月臺灣‘內(nèi)政部’營建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為‘公共設(shè)施’，不準登記為個人私有，也不準分割零售”。(林永訂：《論地下室停車位的所有權(quán)與使用權(quán)》，載《軍法?？返?期。)該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施，并依附于專有部分。對此，臺灣學者也有不同看法，認為停車位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨登記，也可作為共有部分進行專有使用。這是主要大陸法國家和地區(qū)關(guān)于停車位的有關(guān)規(guī)定，對同屬大陸法系的我國不無借鑒之處?！　?對我國住宅小區(qū)四種停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的討論　　目前我國商品房住宅小區(qū)停車位存在四種形式：第一種是住宅小區(qū)地面停車位。第二種是住宅小區(qū)地下停車位。第三種是樓房首層架空停車位。第四種是樓房屋頂平臺停車位。對于這四種停車位的物權(quán)歸屬，我們將逐一討論：　　一、住宅小區(qū)地面停車位：　　所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標明的停車設(shè)施，是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準同意的。房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人(即建筑物區(qū)分所有人)便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實際上地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)。又因為地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨立性標準。所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。(陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁。)因此，住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。關(guān)于它的使用，有學者認為該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結(jié)合我國實際，應(yīng)當由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(即全體區(qū)分所有人的代表機構(gòu))交納使用費或租金，同時向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費用。因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費用開支)后，才能設(shè)立和運營這種地面停車位。(楊明：《小區(qū)停車位究竟屬于準》，載搜弧焦點房地產(chǎn)網(wǎng)。)否則，將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。二、住宅小區(qū)地下停車位：　　所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。在如今的社會，市場經(jīng)濟的競爭下，土地的需求日益膨脹，很多開發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，住宅小區(qū)地下停車位的建