【正文】 編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第23頁(yè) 共23頁(yè)法律專家解答有關(guān)小區(qū)停車(chē)位歸屬權(quán)的問(wèn)題來(lái)源：中國(guó)消費(fèi)者報(bào) 責(zé)任編輯：遲煥霞 近年來(lái)，因停車(chē)位問(wèn)題，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛的情況越來(lái)越多。在《物權(quán)法》及新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》10月1日實(shí)施后，不少人對(duì)于小區(qū)停車(chē)位的相關(guān)問(wèn)題仍舊認(rèn)識(shí)模糊，各地出現(xiàn)了不少與此相關(guān)的司法訴訟?！段餀?quán)法》是如何界定小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的，實(shí)際生活中如何適用相關(guān)條款；《物權(quán)法》對(duì)地面停車(chē)位權(quán)屬的界定，是否有利于明確停車(chē)收益的歸屬；在小區(qū)停車(chē)出現(xiàn)糾紛，業(yè)主能否要求賠償，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂停車(chē)合同過(guò)程中要注意哪些方面問(wèn)題……結(jié)合以上問(wèn)題，本報(bào)組織了這組報(bào)道，請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)小區(qū)停車(chē)位的相關(guān)問(wèn)題做一次梳理，以使消費(fèi)者在維權(quán)時(shí)更加心中有數(shù)。因停車(chē)位問(wèn)題，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛時(shí)有發(fā)生，《物權(quán)法》和新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，大多業(yè)主都對(duì)此寄予希望?，F(xiàn)實(shí)生活中，不少人依然對(duì)小區(qū)停車(chē)位的相關(guān)法律問(wèn)題弄不明白，為了使消費(fèi)者在維權(quán)時(shí)心中有數(shù)，記者采訪了北京市天元律師事務(wù)所專職律師朱曉東和對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院副教授徐海燕，請(qǐng)他們就小區(qū)停車(chē)位的一些問(wèn)題進(jìn)行解答。小區(qū)停車(chē)位該歸誰(shuí)■提示：要識(shí)別小區(qū)內(nèi)停車(chē)位是靠約定還是靠法律確定的，首先應(yīng)了解小區(qū)規(guī)劃中哪些地點(diǎn)設(shè)置了停車(chē)位，然后看購(gòu)房合同或停車(chē)位租售合同來(lái)確定歸屬朱曉東認(rèn)為，《物權(quán)法》規(guī)定了兩種確定停車(chē)位權(quán)屬的方式，即：根據(jù)約定確定和根據(jù)法律確定。根據(jù)約定確定，《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。根據(jù)法律確定，《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。因此，業(yè)主要識(shí)別小區(qū)內(nèi)停車(chē)位是靠約定還是靠法律確定的，首先應(yīng)該了解小區(qū)規(guī)劃中哪些地點(diǎn)設(shè)置了停車(chē)位，然后針對(duì)這些停車(chē)位，看自己與開(kāi)發(fā)商之間的售房合同或者關(guān)于車(chē)位租售合同來(lái)確定其歸屬。如果小區(qū)規(guī)劃中沒(méi)有設(shè)置停車(chē)位，后來(lái)設(shè)置了停車(chē)位，而且是在小區(qū)業(yè)主共有的場(chǎng)地或道路上設(shè)置的，其權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有，即使開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這些停車(chē)位進(jìn)行租售或贈(zèng)予，也是違法和無(wú)效的。徐海燕認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》，在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車(chē)位，業(yè)主應(yīng)該有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一是業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，二是其價(jià)格不能超出普通消費(fèi)者的正常需求和承受能力。而在共有場(chǎng)所上，沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)不能劃停車(chē)位，即使劃了，停車(chē)位也是歸業(yè)主共有的，不能隨便租售。小區(qū)地面停車(chē)收益歸誰(shuí)■提示：使用公共場(chǎng)所獲得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，業(yè)主主張地面停車(chē)收益有3個(gè)前提條件朱曉東告訴記者，新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。徐海燕認(rèn)為，《物權(quán)法》的實(shí)施有利于明確地面停車(chē)收益的歸屬。《物權(quán)法》規(guī)定得很清楚，道路、綠地和其他公共場(chǎng)所歸全體業(yè)主共有，因此，使用公共場(chǎng)所獲得的收益也應(yīng)當(dāng)歸廣大業(yè)主所有。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)檐?chē)輛占用小區(qū)共有場(chǎng)所向業(yè)主收費(fèi)的現(xiàn)象大量存在，而停車(chē)收益卻被其據(jù)為己有。專家指出，綜合《物權(quán)法》第74條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條的規(guī)定，業(yè)主主張地面停車(chē)收益有3個(gè)前提條件，一是今年10月1日以后，二是地面停車(chē)位明確歸屬業(yè)主共用，三是經(jīng)營(yíng)者收取的停車(chē)費(fèi)在扣除經(jīng)營(yíng)成本、酬金和稅金之后尚有盈余。業(yè)主如何取得地面停車(chē)收益■提示：業(yè)主取得這一收益方法有多種，業(yè)主對(duì)收益金額的使用享有監(jiān)督權(quán)朱曉東認(rèn)為，小區(qū)公共部分上的停車(chē)位收益歸業(yè)主共有，業(yè)主取得這一收益方法有多種，其中一種方法是在業(yè)主大會(huì)的合法授權(quán)下，業(yè)主委員會(huì)可以下設(shè)小區(qū)共有部分收益管理委員會(huì)，組織有相關(guān)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主參加，專門(mén)負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)和處理小區(qū)共有部分的對(duì)外出租、經(jīng)營(yíng)和收益事務(wù)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。所得收益直接進(jìn)入小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代管的銀行賬戶，其支配和使用應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)或者委托業(yè)主委員會(huì)處理，業(yè)主對(duì)上述收益金額的使用享有監(jiān)督權(quán)。小區(qū)內(nèi)停車(chē)車(chē)輛受損能否索賠■提示：業(yè)主可以選擇根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者停車(chē)合同，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)朱曉東認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理范圍根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地維修、養(yǎng)護(hù)、管理的責(zé)任，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。因此，在關(guān)于停車(chē)損失的責(zé)任賠償問(wèn)題上，無(wú)論是否簽訂停車(chē)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。但在沒(méi)有簽訂停車(chē)合同的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不針對(duì)特定車(chē)輛承擔(dān)照管義務(wù)，只要其盡到物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù)，即使發(fā)生車(chē)輛盜搶或損毀事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有停車(chē)合同，要根據(jù)合同內(nèi)容確定，如果合同條款中僅規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)出租車(chē)位場(chǎng)地，沒(méi)有保管義務(wù)的約定，那么該停車(chē)合同僅為租賃合同；如果合同中有關(guān)于保管的約定，那么為保管合同。業(yè)主可以選擇根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者停車(chē)合同要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)和承擔(dān)賠償責(zé)任。簽訂停車(chē)合同須注意什么■提示：應(yīng)當(dāng)注意3個(gè)方面的問(wèn)題，業(yè)主最好在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任朱曉東認(rèn)為，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在簽訂停車(chē)合同時(shí)，都應(yīng)當(dāng)注意3個(gè)方面的問(wèn)題。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定明確停車(chē)位的歸屬，如果停車(chē)位屬小區(qū)公共部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除非獲得業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的許可，否則無(wú)權(quán)收取場(chǎng)地的停車(chē)費(fèi)。其次，要看停車(chē)合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)條款中是否有其承擔(dān)保管義務(wù)的內(nèi)容，如果沒(méi)有，則表示物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)保管義務(wù)。業(yè)主最好