【正文】 使用權(quán)面積完全由地上建筑物(即房屋單元)分?jǐn)?，地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。然而，從全國范圍內(nèi)來看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積。　　四、樓房屋頂平臺停車位：　　所謂樓房屋頂平臺停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設(shè)置的停車位。其實(shí)這類條款是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定的。業(yè)主們紛紛討論，買房時(shí)，開發(fā)商打出的“善待你一生”，是多少業(yè)主心中的神話，如今卻被打破了，他們對于巴掌大的地方,竟然也要十來萬元錢很是不滿!他們希望能通過法律的途徑來尋求幫助。這樣清楚的一筆賬擺在面前，開發(fā)商們自然不愿意出租車位。除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。這樣的約定也和上述我們談到的四種停車位的歸屬是大相徑庭的，我們談到的四種停車位都是屬于全體業(yè)主所有，但草案規(guī)定中的約定，不得不讓人懷疑停車位又歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有了。而如果開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)的初始便不享有對車位的合法所有權(quán)，開發(fā)商自始就沒有對車位所有權(quán)‘約定’的權(quán)利。其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。從而使房地產(chǎn)市場能健康快速的發(fā)展，更好的推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。在近期出臺的《物權(quán)法》中，這樣的問題已被解決。如果開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)初期便依法獲得車位的所有權(quán)并合法取得所有權(quán)權(quán)證(房產(chǎn)證)，不管其是否和別人有約定，其所有權(quán)都應(yīng)該是被保護(hù)的。這樣的約定并不能給消費(fèi)者帶來根本的利益，也讓消費(fèi)者得不到權(quán)益的保障。會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定。通常一個(gè)地下車位2030平方米/個(gè)，市場售價(jià)在1015萬元之間?！　‰m法律是這樣規(guī)定的，但在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商出售房屋時(shí)，卻使用了格式化的合同，使得消費(fèi)者不能根本的行使自己的權(quán)利?！　?當(dāng)今社會(huì)中，小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)的問題　　上述論述只是對小區(qū)停車位的各種不同形式的產(chǎn)權(quán)作出了不同的分析，但在實(shí)際生活中，作為消費(fèi)者的人們卻常常會(huì)碰到不同的情況：　　在《物權(quán)法》沒有正式出臺前，消費(fèi)者在購置商品房時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇見商品房住宅小區(qū)的停車位不計(jì)算建筑容積率的建筑物面積時(shí)，開發(fā)商在《買賣合同》中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”這樣類似的條款。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的，也不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。關(guān)于它的使用，有學(xué)者認(rèn)為該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。對于這四種停車位的物權(quán)歸屬，我們將逐一討論：　　一、住宅小區(qū)地面停車位：　　所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施，是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意的。(林永訂：《論地下室停車位的所有權(quán)與使用權(quán)》，載《軍法?？返?期。但是，對停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有與單獨(dú)所有構(gòu)成的。物權(quán)一詞最早起源于羅馬法，但其直到1900年，才由《德國民法典》第一次在法律上予以正式確認(rèn)?！　∷^停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。在現(xiàn)今提倡的和諧社會(huì)的大前提下，我們更應(yīng)該盡快解決這個(gè)難題，從而使得“和諧”落到實(shí)處。王展表示，無論是地面車位還是地下車庫，小區(qū)車位糾紛的焦點(diǎn)問題依然需要有關(guān)部門盡快制定《物權(quán)法》的實(shí)施細(xì)則加以規(guī)范。據(jù)此，11月30日，法院一審判令興吉公司返還龔先生車位費(fèi)1萬元，并賠償相應(yīng)利息損失。2006年2月，龔先生又向興吉公司購買了小區(qū)地面20號汽車停車位，價(jià)款1萬元。其次，要看停車合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)條款中是否有其承擔(dān)保管義務(wù)的內(nèi)容，如果沒有，則表示物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)保管義務(wù)。小區(qū)內(nèi)停車車輛受損能否索賠■提示：業(yè)主可以選擇根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者停車合同，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)朱曉東認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理范圍根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定。而在共有場所上，沒有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)不能劃停車位，即使劃了，停車位也是歸業(yè)主共有的，不能隨便租售。因停車位問題，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛時(shí)有發(fā)生，《物權(quán)法》和新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，大多業(yè)主都對此寄予希望。編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第23頁 共23頁法律專家解答有關(guān)小區(qū)停車位歸屬權(quán)的問題來源：中國消費(fèi)者報(bào) 《物權(quán)法》是如何界定小區(qū)停車位權(quán)屬的，實(shí)際生活中如何適用相關(guān)條款；《物權(quán)法》對地面停車位權(quán)屬的界定，是否有利于明確停車收益的歸屬；在小區(qū)停車出現(xiàn)糾紛，業(yè)主能否要求賠償，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂停車合同過程中要注意哪些方面問題……結(jié)合以上問題，本報(bào)組織了這組報(bào)道，請有關(guān)專家對小區(qū)停車位的相關(guān)問題做一次梳理，以使消費(fèi)者在維權(quán)時(shí)更加心中有數(shù)。徐海燕認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》，在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位，業(yè)主應(yīng)該有優(yōu)先購買權(quán)，一是業(yè)主的優(yōu)先購買，二是其價(jià)格不能超出普通消費(fèi)者的正常需求和承受能力。所得收益直接進(jìn)入小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代管的銀行賬戶，其支配和使用應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)或者委托業(yè)主委員會(huì)處理，業(yè)主對上述收益金額的使用享有監(jiān)督權(quán)。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定明確停車位的歸屬，如果停車位屬小區(qū)公共部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除非獲得業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的許可，否則無權(quán)收取場地的停車費(fèi)。