鄂州市東江青年城商務(wù)樓營(yíng)銷策劃案-資料下載頁
2025-06-04 08:14本頁面
【導(dǎo)讀】鄂州市在售樓盤分布主要集中在三大版塊，老城區(qū)版塊、沿江版塊和新鄂高新區(qū)版塊。沿江版塊總體均價(jià)約在1900元/m2左右，新鄂高版塊均價(jià)在1350. 元/m2左右（但個(gè)別高檔樓盤如洋瀾國際康城和黃金水岸價(jià)格明顯高出其他項(xiàng)目許多，均價(jià)在1800-20xx元。沿江版塊在售樓盤調(diào)查對(duì)象一共4個(gè)，除長(zhǎng)江天下目前在售一期是多層外，其余三個(gè)樓盤為高層。一板塊的優(yōu)勢(shì)在于依托長(zhǎng)江這一天然景觀，將江景文化作為獨(dú)一無二的宣傳賣點(diǎn)，在加上個(gè)別樓盤的炒作，業(yè)歷史文化沉淀久遠(yuǎn)，種種因素使得這一區(qū)域房?jī)r(jià)升值潛力和上漲空間都相當(dāng)大。樓盤品質(zhì)也不斷提升，如長(zhǎng)江天下、裕江花園規(guī)模大，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)新。引入先進(jìn)物業(yè)管理，再加上環(huán)保節(jié)能材料的應(yīng)用等，都極大的帶動(dòng)了這區(qū)域樓盤品質(zhì)的提高，同時(shí)對(duì)。塊發(fā)展空間大，文化氛圍濃厚，樓盤眾多，品質(zhì)高、規(guī)模大，競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。少數(shù)不成規(guī)模的單體樓盤均價(jià)更低，在1200元/m2左右。
【正文】 實(shí)效摸底 認(rèn)購售卡期 對(duì)本案開發(fā)理念、區(qū)位、 戶型、生活方式、景觀環(huán)境 等進(jìn)行炒作 DM 單宣傳 行銷人員一對(duì)一 SP 促銷 完成認(rèn)購銷售的 5% 認(rèn)購總量的 60% 正式銷售期 對(duì)本案所有優(yōu)勢(shì) 集中進(jìn)行全方位炒作 報(bào)刊平面、報(bào)刊夾報(bào)、手機(jī)短信、行銷 SP 促銷、現(xiàn)場(chǎng)大型SP 促銷、現(xiàn)場(chǎng)包裝等 完 成銷售總量 40% 強(qiáng)銷期 利用傳統(tǒng)節(jié)日對(duì)項(xiàng)目銷售情況、銷售價(jià)格、戶型投資價(jià)值分析、促銷方式等進(jìn)行炒作 報(bào)刊夾報(bào)、手機(jī)短信、 行銷人員一對(duì)一促銷、 現(xiàn)場(chǎng)包裝等 完成銷售總量 80% 持續(xù)期 利用春節(jié)過后房地產(chǎn)銷售高峰期進(jìn)行現(xiàn)房實(shí)景宣傳 行銷人員一對(duì)一促銷、 網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布等 完成銷售總量 90% 清盤期 促銷方式炒作 海報(bào)張貼、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布等 完成銷售總量 95%以上 項(xiàng)目全部推廣預(yù)算 推廣類型 廣告量 預(yù)算 報(bào)刊平面（鄂州日?qǐng)?bào)） 報(bào)刊夾報(bào)（楚天都市報(bào)） 新聞軟文 銷售現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)旗 售樓中心布置 DM 單 布幅 手機(jī)短信 行銷 SP 促銷 不可預(yù)測(cè)費(fèi) 市中心分銷部門設(shè)置 總額 （二） 項(xiàng)目各階段宣傳推廣主題 1）認(rèn)購階段 主題一：東江青年城，個(gè)性時(shí)尚我的家 鄂州市首個(gè)專為時(shí)尚前衛(wèi)人士打造的社區(qū) 主題二：行走在風(fēng)景與時(shí)尚前緣的靈動(dòng)之作（配以本案效果圖） 2）開盤階段 主題一：獨(dú)立宣言 大社區(qū)、小戶型、高品質(zhì)、心動(dòng)價(jià)位（配以項(xiàng)目主力戶型圖）我的家 主題二：新青年“聚”樂部 — 喝酒，聊天， PK 我喜歡 主題三：戀愛的第一元素 — 沒房她不嫁 主題四： 向左走，向右走 — 還是選擇她 主題五：王者歸來 — 終有一家 3） 強(qiáng)銷期 主題一：山不在高，水不在深，房不在乎大，我有我喜歡 主題二：疊泉之美，情迷現(xiàn)房進(jìn)行時(shí)??實(shí)景演義情趣生活 主題三：促銷方案（暫略） （三） 各階段宣傳推廣組合運(yùn)用 1）認(rèn)購階段（ 月） 媒介 時(shí)間 數(shù)量 時(shí)間 預(yù)算（元） 宣傳冊(cè) 5000 冊(cè) 8 元 /冊(cè) 20xx． — 40000 宣傳單葉 90000 份 元 /份 20xx． — 13500 手提袋 5000 個(gè) 2 元 /個(gè) 20xx． — 10000 鬧市戶外廣告 4 塊 20xx． — 400000 公交車身 1 路、 2 路、 12 路 — 300000 楚天都市報(bào)鄂東版 整版一次 — 16000 鄂州日?qǐng)?bào) 整版一次 — 16000 現(xiàn)場(chǎng)包裝 布幅、引導(dǎo)旗，銷售部?jī)?nèi)外部包裝，展示牌、模型等 40000 行銷 SP 促銷 — 房展 15000 電視專題及溜底 30000 市中心分銷部門設(shè) 置（含房租） — 2）正式開盤階段 媒介 時(shí)間、數(shù)量 預(yù)算 楚天都市報(bào)鄂東版整版 — 兩次， 一次， — 兩次 80000 鄂州日?qǐng)?bào) — 兩次， 一次， — 兩次 80000 報(bào)刊夾報(bào)（ A4 小全版） — 兩次，三萬份 18000 手機(jī)短信 — 一次十萬條 10000 行銷 SP 促銷 1— 30 日、 4 人次 /日 30000 現(xiàn)場(chǎng)包裝 布幅、 引導(dǎo)旗、花卉 20xx0 電視專題及溜底 — 30000 不可預(yù)測(cè)費(fèi) 20xx0 3） 強(qiáng)銷階段至持續(xù)期后 媒介 時(shí)間、數(shù)量 6 月 — 10 月 預(yù)算 楚天都市報(bào)鄂東版整版 1/2 版一次 整版一次 1/2 版 20 次 184000 鄂州日?qǐng)?bào) 1/2 版一次 整版一次 1/2 版 20 次 184000 報(bào)刊夾報(bào)（ A4 小全版） 30000 份 30000 份 30000 份 5400 手機(jī)短信 十萬條 十萬條 十萬條 30000 行銷 SP 促銷 — 期間 30000 現(xiàn)場(chǎng)包裝 春節(jié)前后 布幅、引導(dǎo)旗、花卉 — 15000 電視專題及溜底 — 30000 不可預(yù)測(cè)費(fèi) 20xx0 合計(jì)： 1716900 元 五 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 （一）各階段執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針 1）執(zhí)行價(jià)格 各階段的執(zhí)行價(jià)格將在認(rèn)購階段之后提供 2）執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針 在項(xiàng)目全程銷售中，價(jià)格因素是至關(guān)重要的，在項(xiàng)目的初期（認(rèn)購階段）我們?cè)O(shè)立一個(gè)比較均衡，同時(shí)也是比較高端的價(jià)位目的是在于最大限度地考驗(yàn)市場(chǎng)的認(rèn)可程度和消費(fèi)接受能力，如 果在一階段所設(shè)定的價(jià)格能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，且反應(yīng)熱烈，那么在今后的價(jià)格制定中將呈上升趨勢(shì)，其上升空間保持在三個(gè)百分點(diǎn)范圍內(nèi)；如果市場(chǎng)反映呈相反狀態(tài)，那么在執(zhí)行價(jià)格的走勢(shì)上將下浮三個(gè)百分點(diǎn)。 （二）各階段價(jià)格讓利優(yōu)惠控制原則 1）在項(xiàng)目銷售的各個(gè)階段中如有大型 SP 促銷活動(dòng)原則上讓利按照促銷方案執(zhí)行； 2）如果在階段內(nèi)沒有任何促銷活動(dòng)，讓利優(yōu)惠幅度按照客戶的付款方式進(jìn)行優(yōu)惠： 按揭貸款： 98 折；一次性付款： 96 折； 親友一起購買（ 10 套以內(nèi)）：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受 99 連環(huán)折； 大型團(tuán)體購買（ 20 套以上）：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受 97 連環(huán)折 六 全程銷售中開發(fā)商所需配合事項(xiàng) 為了讓項(xiàng)目在銷售的全過程中順利的按照即定方案展開工作，需要開發(fā)商能夠在工作上給予項(xiàng)目銷售部最大的支持和配合，以求盡快盡早實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 時(shí)期 配合事項(xiàng) 完成時(shí)間 預(yù)熱準(zhǔn)備期 五證、項(xiàng)目效果圖、平面布局圖、戶型平面圖、園林景觀規(guī)劃方案、 交房日期、交房標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)用、其他配套費(fèi)用、 售貴賓卡 戶型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認(rèn)購促銷方案定稿、 正式認(rèn)購執(zhí)行價(jià)格確定、《商品房認(rèn)購協(xié)議》確定 正式 開盤 財(cái)務(wù)人員、保安人員配比，現(xiàn)場(chǎng)花卉、椅子提供 《商品房買賣合同》確定、促銷方案確定、強(qiáng)銷期執(zhí)行價(jià)格確定 促銷方案確定、銀行按揭程序的申辦、 房監(jiān)所測(cè)繪辦理、商品房預(yù)售許可證辦理 強(qiáng)銷期 廣告支持，工程進(jìn)度保證 持續(xù)期 持續(xù)期促銷策略和執(zhí)行價(jià)格確定 清盤期 清盤期促銷策略和執(zhí)行價(jià)格確定 武漢進(jìn)發(fā)房屋代理服務(wù)有限公司 20xx 年 3 月 14日
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