【正文】 使用權價格?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”據(jù)此，從國家那里獲得的土地使用權的價格的法定名稱為出讓金。但現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內容也不盡相同。土地使用權可因使用權年限的長短區(qū)分為各種使用權價格，如30年、50年、70年的使用權價格。C其他權利價格其他權利價格未具體列明，泛指除上述所有權價格和使用權價格以外的權利價格，如地上權的價格、永佃權的價格等。買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格A買賣價格買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。B租賃價格租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。C抵押價格抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產價格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價格的評估應基于：(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產的價值可達到的數(shù)額。因為是強制出售，不能將該房地產放在較理想的市場背景下評估。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。從理論上講，抵押價格評估是一種預期價格的評估(b)避免貸款人承擔任何不必要的風險，所以抵押價格應是扣除強制處置稅費后的價值，即抵押價格=預期價值處置稅費這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產中收回貸出的資金。D課稅價格課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產課稅基礎的價格。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。E征用價格征用價格，是為政府征收房地產補償而評定的價格。拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格這是一組與房地產交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。A拍賣價格房地產的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產的成交價格。B招標價格房地產的招標價格，是指采用招標方式交易（或出讓）房地產的成交價格。C協(xié)議價格房地產的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產的成交價格。D上述三種價格的關系從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓來看，拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應價，土地最終由出價最高者獲得；招標出讓土地使用權，是指在指定的期限內，由符合指定的單位或個人以書面投標的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標價格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設方案和企業(yè)資信，但投標內容也有僅限于出標價的；協(xié)議出讓土地使用權，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價格。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投標有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高?；鶞实貎r、標定地價、房屋重置價格這是《中華人民共和國城市房地產管理法》中提到的三種價格。該法第三十二條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布?！盇基準地價城市基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。B標定地價標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。C房屋重置價格房屋重置價格，簡單地說，是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。具體地說，是指按照估價時點當時的社會正常的建筑技術、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結構、式樣、質量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。底價、期望價、補地價A底價底價，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低于這個價格則可不出售。B期望價期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產時希望賣出的滿意價格。如在底價基礎上上漲15%，即可視為期望價。C補地價補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。對于改變用途來說，補地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額，即：補地價=改變用途后的地價改變用途前的地價對于增加容積率來說，補地價的數(shù)額可用下列公式計算：補地價=〔（增加后的容積率原容積率）247。原容積率〕原容積率下的地價其他價格除以上八個方面以外，還有一些其他房地產價格名稱，如現(xiàn)房價，期貨價、最高限價、最低限價。在政府有關部門制定的房地產法規(guī)中，還有房地產的計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、商品價格等。其中，現(xiàn)貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產的預售價格。兩者的關系是：期貨價=現(xiàn)貨價相應的投資利息177。銷售風險預期損益值第二節(jié) 房地產價格的影響因素房地產價格水平，是眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。要把握影響房地產價格的因素，首先應在觀念上有下面四點認識：l 各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產的價格的，有的因素則提高房地產的價格l 各種影響房地產價格的因素對房地產的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。l 各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產的價格，但從另一角度看卻會降低房地產的價格，其對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。l 某些因素對房地產價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學公式表達出來。至于他們對房地產價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經驗來作出判斷。所以說，房地產估價必須借助科學的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以綜合分析房地產價格的相關因素為基礎，計算的結果也往往需要通過對影響房地產價格的因素做綜合分析后再作進一步的修正。影響房地產價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。一、供求狀況供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。房地產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產總的供求狀況B本地區(qū)房地產總的供求狀況C全國本類房地產總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產總的供求狀況由于房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產價格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產的供求狀況。至于其他類型房地產的供求狀況對該房地產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。二、自身條件房地產自身條件的好壞，直接關系到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素分別如下：位置各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。房地產價格與位置優(yōu)劣成正相關。商業(yè)房地產的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質量優(yōu)良，居于其內又可保證一定的生活私密性?！耙徊讲钋Ы稹睂τ谏虡I(yè)來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區(qū)。工業(yè)房地產的位置優(yōu)劣，通常許視其產業(yè)的性質而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但房地產的位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。地質不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設向高層化發(fā)展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。地形地勢地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高于地勢低的房地產的價格。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。土地形狀土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產價格與日照的關系具有下列特征：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產的價格。日照對房地產價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。通風、風向、風力一般情況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災的地方，房地產價格越低。房地產價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區(qū)房地產價格一般較高，在下風地區(qū)房地產價格一般較低。氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產和生活，因此會降低房地產價格。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產價格的影響更明顯。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響力就大。天然周期性災害凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他土地。建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風格和色調，對房地產價格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。1建筑物朝向、建筑結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等三、環(huán)境因素影響房地產價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性因素。這方面的因素有：聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產價格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產價格通常較高。大氣環(huán)境房地產所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產價格較低。水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產價格也有較大的影響視覺環(huán)境房地產周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產價格都有影響衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產價格也有影響