【正文】 1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂 1年； 門窗翹裂、五金件損壞 1年； 管道堵塞 2個(gè)月； 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1個(gè)采暖期或供冷期； 衛(wèi)生潔具 1年； 燈具、電器開關(guān) 6個(gè)月； 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。 第八條 《 住宅使用說(shuō)明書 》 應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： 開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位； 結(jié)構(gòu)類型； 裝修、裝飾注意事項(xiàng)； 上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明； 有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)； 門、窗類型，使用注意事項(xiàng)； 配電負(fù)荷； 承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等總值閏注意事項(xiàng)的說(shuō)明； 其他需說(shuō)明的問(wèn)題。 案例分析 趙小姐和成先生購(gòu)買一套于 2022年 5月交房的 XX小區(qū)住房一套作為婚房。因急于裝修用于，兩人于 2022年 4月份提前接收了房屋。后因開發(fā)商的原因，該小區(qū)于 2022年 10月份才取得大產(chǎn)證，延期交房了 5個(gè)月。成先生和其他業(yè)主一起要求發(fā)展商按照合同的約定，承擔(dān)每日萬(wàn)分之三的違約金。 請(qǐng)問(wèn)：成先生的要求是否合理？能否得到延期交房的違約金？從中我們要吸取那些教訓(xùn)？ 分析： 雖然合同約定為“大產(chǎn)證”交房，但成先生的收房屬于“交鑰匙”形式的實(shí)物接收方式，視同成先生已經(jīng)認(rèn)可和接收了該房屋。法律上稱為“轉(zhuǎn)移占有”。因此開發(fā)商可以拒絕承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。 但是其他業(yè)主，因開發(fā)商未取得大產(chǎn)證，可以拒絕驗(yàn)收收房，并有權(quán)追討違約金。 二是實(shí)地查看。開發(fā)商在交付房屋前雖已通過(guò)了有關(guān)部門的綜合驗(yàn)收，但主管部門驗(yàn)收合格并不表明開發(fā)商所交付的房屋一定符合其與消費(fèi)者所簽合同的約定。為此，消費(fèi)者在接收房屋前要按照合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，包括房屋的建筑質(zhì)量（如有防水要求的地面是否有滲漏等）、空間尺寸、室內(nèi)設(shè)施、室外環(huán)境、公共設(shè)施質(zhì)量等。如果發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施等不符合合同約定的，應(yīng)以書面形式向開發(fā)商提出異議。因開發(fā)商對(duì)商品房或小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行修復(fù)整改而導(dǎo)致逾期交房的，消費(fèi)者可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。 《 商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 》 （試行） 第四條 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。 第五條 商品房按 “套 ”或 “單元 ”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： 1．套（單元）內(nèi)的使用面積； 套內(nèi)墻體面積； 3．陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 第九條 公用建筑面積計(jì)算原則 ? 凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 ? 公用建筑面積按以下方法計(jì)算： ? 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 第十條 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的合套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 公用建筑面積 室內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝ 第十一條 公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 。 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) *套內(nèi)建筑面積 計(jì)算題 條 件： 公寓 2＃樓：套內(nèi)建筑面積之和為 850m2,公用建筑面積為 250m2， 501室的套內(nèi)建筑面積為98m2。 問(wèn) 題： 1. 2＃樓分?jǐn)傁禂?shù)為多少？ 2. 501室的得房率為多少？ 3. 501室的公攤建筑面積和建筑面積分別為多少？ 案例分析 2022年，曾先生在某房地產(chǎn)公司開發(fā)的某樓盤買了一套 6樓帶閣樓的商品房，商品房買賣合同上載明：某某路某某小區(qū)某幢東單元 601號(hào)房。建筑面積共 ，閣樓建筑面積為 ，貯藏室建筑面積為 方米?？偨痤~為人民幣 310,500元。曾先生支付了 160,500元的首付款，其余 15萬(wàn)元辦理銀行按揭。 2022年 7月，曾先生去辦理收房手續(xù)，發(fā)現(xiàn)商品房面積有誤差。六樓實(shí)際面積為 方米，比合同約定少了 ；閣樓建筑面積有 ，比合同約定面積多了；車庫(kù)建筑面積 ，比合同面積少了 ； 因此，曾先生依據(jù) 《 商品房買賣合同 》 第五條“面積確認(rèn)及面積差異處理” ，提出閣樓、住宅、車庫(kù)分別計(jì)算找補(bǔ)差價(jià)，即住宅由房地產(chǎn)公司退回 、閣樓再支付 1540元（閣樓超出 3%的 5100元）、貯藏室由房地產(chǎn)公司退回 128元，三者合計(jì)由消費(fèi)者者支付給房地產(chǎn)公司 。曾先生據(jù)此，多次與開發(fā)商協(xié)商，都沒有達(dá)成一致意見。 7月 9日，曾先生向縣消協(xié)和工商局投訴。 房地產(chǎn)公司認(rèn)為， 《 商品房買賣合同 》 第三條已明確該商品房的地址是某某小區(qū)某幢東 601號(hào)房，并明確商品房的基本狀況（如該商品房的儲(chǔ)藏室和閣樓，套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e等）；在第四條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”中的第 4點(diǎn)確定總價(jià)款為人民幣 310,500元整。根據(jù) 《 商品房銷售管理辦法 》 第十二條中“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”的規(guī)定，這是一套帶閣樓的住宅。 根據(jù) 《 商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 》 第五條“商品房銷售面積（即合同約定面積） =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”；第六條“套內(nèi)建筑面積有以下三部組成： 套內(nèi)使用面積； 套內(nèi)墻體面積； 陽(yáng)臺(tái)建筑面積。”也就是說(shuō)，該套住宅內(nèi)的閣樓是該套住宅的套內(nèi)使用面積之一，也是該商品房不可分割的一部分，因此，該套商品房的銷售面積為各套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e之和，即該住宅的合同約定面積為。 根據(jù) 《 商品房銷售管理辦法 》 第四十五條規(guī)定，“本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管確以登記的房屋面積。即該套住宅的產(chǎn)權(quán)面積即實(shí)測(cè)面積為 （ +）。面積誤差比 =（ ） / 100%=%。因此，買受人可以有權(quán)退房；不退房的補(bǔ)足 3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款即 4091元，超過(guò) 3%的部分即本房地產(chǎn)公司承擔(dān)。 而曾先生認(rèn)為： 面積誤差比 =（ ） 100% =% 曾先生支付 3%的面積即 計(jì)： 1,540元（閣樓 1,000元 /平方米），其余 %的部分，即 5,100元?jiǎng)t無(wú)需支付。 雙方的分歧已經(jīng)非常清楚。但是有關(guān)法律法規(guī)卻沒有明確的規(guī)定。雙方各執(zhí)己見，公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。為此，工作人員本著雙方自愿協(xié)商、互諒互讓的原則，要雙方各退一步，作個(gè)折衷的處理。在工作人員的調(diào)解下，雙方達(dá)成協(xié)議：曾先生本應(yīng)向某房地產(chǎn)公司交納了商品房面積多出的房款計(jì)4,091元，房地產(chǎn)公司少收 1,000元以作補(bǔ)償即只收取 3,091元。一起商品房面積糾紛案終于有了結(jié)果。 案 例 分 析 吳女士為退休教師，其好友張女士稱認(rèn)識(shí)教育部分管教師福利的主任，并引見了肖先生。肖稱教育局內(nèi)部最近幫教師改善住房條件，教育局針對(duì)高職稱的退休教師可以貼補(bǔ)一定比例的房款，將現(xiàn)有位置較偏遠(yuǎn)的住房置換到市中心的住房。肖要求吳女士把自己名下一套住房的產(chǎn)證拿到教育局，并陪同吳到銀行簽署了一些文件。 兩周后肖先生稱吳女士的房屋價(jià)值不夠，要另外再增加一套房產(chǎn)才能置換。吳女士將另一套與其母親共有的一套房產(chǎn)證交給肖先生。肖另外找到一位老太冒名吳的母親與吳女士一起簽署了一些文件。一個(gè)月后有兩家典當(dāng)行要求吳歸還到期的抵押貸款共計(jì) 60萬(wàn)元，否則要拍賣吳女士的房產(chǎn)。遂案發(fā)，張被捕，肖潛逃在外。 問(wèn)題： 1. 典當(dāng)行是否有權(quán)要求吳女士?jī)斶€貸款？ 2. 典當(dāng)行是否有權(quán)要求法院拍賣吳的房產(chǎn)？ 3. 吳女士是否可以保住自己的房產(chǎn)，我們從中應(yīng)吸取那些教訓(xùn)？ 分析： 1. 吳女士自己名下的住房，是由吳本人簽署的抵押貸款合同，因此合同有效。法院可以支持典當(dāng)行，要求吳女士?jī)斶€貸款，如果不能償還的，可以拍賣其房產(chǎn)； 2. 吳與其母共有的房產(chǎn)，屬于兩人共有。在簽署抵押貸款時(shí)，其母親的簽字為他人代簽，合同不能生效。因此法院不會(huì)支持典當(dāng)行的要求。 3. 從中應(yīng)吸取那些教訓(xùn)，學(xué)員討論。 本 課 程 結(jié) 束 謝謝各位的參與