【正文】 以哪類(lèi)物業(yè)形式為主導(dǎo)？在此基礎(chǔ)上，各類(lèi)物業(yè)的具體比例如何？118項(xiàng)目條件： 配套？ 總占地？容積率 ？ 總建面 ？ 建筑密度？ 規(guī)劃？項(xiàng)目思考位置決定項(xiàng)目以商業(yè)為主導(dǎo)基于住宅距離現(xiàn)商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)較遠(yuǎn)，以住宅為主導(dǎo)較為困難固以商業(yè)圈奠定項(xiàng)目城中心、打造不可復(fù)制的稀缺地段！ 針對(duì)綜合體項(xiàng)目定位的前提? 構(gòu)筑一座集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、文化、居住等要素為特征的城市綜合體119 項(xiàng)目整體定位本案120? 不同的建筑風(fēng)格能為項(xiàng)目注入迥然的形象氣質(zhì)，對(duì)以下幾種風(fēng)格的分析比較中，我們找出了適合項(xiàng)目的建筑風(fēng)格；? 項(xiàng)目精選歐洲風(fēng)情立面，打造異域風(fēng)情的城市綜合體！以期實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略定位！建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格 新歐陸建筑風(fēng)格 新中式風(fēng)格風(fēng)格特征 時(shí)代感強(qiáng)，代表理性前衛(wèi)時(shí)尚個(gè)性化，并反映新材料、新技術(shù)的特征是時(shí)尚、浪漫的代表，展現(xiàn)的是西方傳統(tǒng)的藝術(shù)特征，具有鮮明的地域感和檔次感；保留并延續(xù)名士灰和中國(guó)紅，并局部汲取冰裂、花窗等建筑元素。建筑形態(tài) 形體自由、不受約束，講求體塊的穿插、構(gòu)架的運(yùn)用等；或點(diǎn)式或板式、或低層或高層；講究固定的形體比例，大量柱式、裝飾線腳的運(yùn)用，可謂精雕細(xì)刻的藝術(shù)品；以花園住宅商業(yè)為代表；主要繼承的是徽派建筑的青磚黛瓦馬頭墻，畫(huà)檐掛落小格窗，講究的是意境和幽雅的塑造，講究的是家族禮儀以及睦鄰友好的傳統(tǒng)美德，質(zhì)樸，加之院子里的松風(fēng)翠竹，丹桂飄香、小橋流水，是居住別有一番詩(shī)情畫(huà)意。材質(zhì)選用 強(qiáng)調(diào)不同材質(zhì)的強(qiáng)烈對(duì)比，虛實(shí)結(jié)合，表現(xiàn)于實(shí)體、石材、金屬、玻璃等材質(zhì)的運(yùn)用，并注重新技術(shù)的含量以石材為主，細(xì)部偶有雕花鑄鐵的運(yùn)用 ,采用新古典主義風(fēng)格，追求三段式的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)軸線對(duì)稱，運(yùn)用一些簡(jiǎn)化的古典建筑符號(hào)，現(xiàn)代更加入木質(zhì)等外墻材料，塑造形體的以表達(dá)大面積的體塊感色彩表現(xiàn) 色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用對(duì)比色和金屬色，造成穩(wěn)重、典雅、高貴的視覺(jué)印象色彩溫暖、熱烈、寧?kù)o、細(xì)膩 色彩以 灰、白、木 色為主，統(tǒng)一而單純，視覺(jué)上又極具現(xiàn)代特色；建筑風(fēng)格遴選 風(fēng)格定位121建筑風(fēng)格定位： 具有國(guó)際氣質(zhì)的精品地標(biāo) —— 歐陸風(fēng)格 風(fēng)格定位122戰(zhàn)略依據(jù)：商業(yè)地段，周邊樓體色調(diào)灰暗，要想遠(yuǎn)看就有視覺(jué)沖擊感，首選歐式，然后是美式和泰式，但限于造價(jià)，我們僅建議歐式建筑風(fēng)格，風(fēng)情濃郁，色調(diào)亮麗！在普通的購(gòu)房者心中，對(duì)異域風(fēng)情保持的向往是毋庸置疑的，尤其是三四線城市的消費(fèi)者，早已經(jīng)厭倦了那些缺乏生機(jī)的布局！基于打造一個(gè)浪漫而有味道的建筑群落，基于為這個(gè)片區(qū)注入新鮮的亮色 …… 基于更多，我們的建筑風(fēng)格，歐式恰到好處！ 風(fēng)格定位立面僅供參考? 充分利用具有商業(yè)價(jià)值的地塊；? 考慮市場(chǎng)的特點(diǎn)與需求空間；? 盡可能增加街區(qū)商業(yè)面積；? 盡量使住宅部分形成閉合物業(yè)；? 衡量成本收益的高低；123 項(xiàng)目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局規(guī) 劃 理 念124 項(xiàng)目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局AI+A2：p總占地面積： p凈用地面積： p總建筑面積： p建筑基底面積： p建筑密度：（ 75*2=%） p容積率：（ *2=） p綠化率：（ 50*2=25%） B1:p總占地面積： p凈用地面積： p總建筑面積： p住宅面積： p商業(yè)面積 15569p其他配套： 3779p建筑基底面積： p建筑密度： 32%p容積率： p綠化率： 31%基本參數(shù)125方案一：采用開(kāi)放式廣場(chǎng)街區(qū)，以吸引更多人群（主推）觀景電梯觀景電梯歐式屋頂 歐式屋頂環(huán)形景觀 項(xiàng)目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局歐式屋頂? 開(kāi)放式特色商業(yè)街區(qū)，滿足客戶購(gòu)物需求的同時(shí)實(shí)現(xiàn)休閑享受。126—— 創(chuàng)意設(shè)計(jì)，增添情趣吸引更多的消費(fèi)人群 項(xiàng)目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局127外掛扶梯歐式屋頂外掛扶梯雙層挑空街區(qū)入口歐式屋頂通道 通道 項(xiàng)目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局方案一：挑空入口，增加臨街商鋪? 易于商業(yè)整體管理? 增加臨街商鋪及建筑面積128 項(xiàng)目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局? 街區(qū)內(nèi)設(shè)街區(qū)綠化129外部扶梯 商業(yè)一期商業(yè)概念規(guī)劃布局? 兒童娛樂(lè)場(chǎng)130兒童專(zhuān)屬沙灘，外設(shè)家長(zhǎng)休閑區(qū)，便于看護(hù)兒童創(chuàng)意樂(lè)園 商業(yè)整體概念規(guī)劃布局 —— 街區(qū)配套131藝術(shù)化公共空間 商業(yè)一期商業(yè)概念規(guī)劃布局132u 戶型上更為緊湊，可以吸納蒙西中堅(jiān)人群；u 以二三房作為主力戶型，更容易出租，對(duì)于投資客來(lái)講吸引力更大；u 項(xiàng)目位于蒙西商業(yè)中心區(qū)，無(wú)很好的自然景觀，以 二三房為主力戶型與項(xiàng)目本身的實(shí)際情況更為吻合；u 從資金回籠的角度來(lái)講，二三房的銷(xiāo)售速度將較快，更有利于資金的快速回籠。 住宅戶型配比建議u 考慮到項(xiàng)目地處城市中心地段，比較適合年輕人居住，滿足客戶剛需，同時(shí)項(xiàng)目本身不受 “ 90/70” 的限制 。u 結(jié)合目前蒙西現(xiàn)有市場(chǎng)的熱銷(xiāo)戶型和未來(lái)幾年的戶型需求趨勢(shì)，我們提供適中型戶型（ 3房）為主力戶型的配比建議。戶型配比方向性思考房型 類(lèi)型 面積區(qū)間（㎡ ）戶數(shù)配比 面積配比戶數(shù)（戶） 比例面積（萬(wàn) ㎡） 比例2房 緊湊 2室 7585 108 % %2房 2廳 1衛(wèi) 90100 300 % %3房 3房 2廳 1衛(wèi) 100120 72 % 15%3房 2廳 2衛(wèi) 120140 48 % 12%匯總 528 100% 100%133戶型配比 住宅戶型配比建議面積區(qū)間 客廳㎡ 主臥 次臥 1 次臥 2 書(shū)房 餐廳 主衛(wèi) 次衛(wèi) 廚房面積 開(kāi)間 面積 開(kāi)間 面積 開(kāi)間 面積 面積 面積 面積 面積 面積緊湊 2室7585 ≥ 16 ≥ ≥ 13 ≥ ≥ 10 ≥ —— —— ≥ 6 ≥ 5 —— ≥ 82房 2廳 1衛(wèi)90100 ≥ 16 ≥ ≥ 15 ≥ ≥ 12 ≥ —— —— ≥ 8 ≥ 5 —— ≥ 103房 2廳 1衛(wèi)100120 ≥ 20 ≥ ≥ 16 ≥ ≥ 12 ≥ ≥ 10 —— ≥ 8 ≥ 5 —— ≥ 123房 2廳 2衛(wèi)120140 ≥ 25 ≥ ≥ 20 ≥ ≥ 13 ≥ ≥ 10盡量設(shè)計(jì)成書(shū)房≥ 8 ≥ 6 ≥ ≥ 15134注：以開(kāi)間設(shè)定為主要設(shè)定指標(biāo)，面積設(shè)定僅作參考。 住宅戶型配比建議? 根據(jù)市場(chǎng)和目標(biāo)群體需求特征，以及區(qū)域住宅需求的發(fā)展趨勢(shì)，滿足人對(duì)高質(zhì)量、高品味生活的需求，應(yīng)將戶型劃分為不同層次滿足細(xì)分多元化的客戶需求。? 根據(jù)設(shè)計(jì)原則和客戶需求，建議戶型結(jié)構(gòu)功能分區(qū)如下：135功能分區(qū) 私密休息區(qū)客廳公共活動(dòng)區(qū)輔助區(qū)餐廳門(mén)廳家庭廳臥室書(shū)房廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái) 住宅戶型配比建議u 功能完善是生活品質(zhì)提高的標(biāo)志，本案戶型根據(jù)目標(biāo)客戶群體的置業(yè)需求特征，宜均采用大面寬，小進(jìn)深的排布方式，以尋求最大的采光通風(fēng)面積。戶型布置兼顧合理、舒適。圍繞客廳，合理布置各功能用房。u 戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則；動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對(duì)隔開(kāi)為要點(diǎn)，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間等集中布置，與客廳、臥室分開(kāi)，使家居生活方便整潔；廚房服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買(mǎi)菜、做飯等日常操作對(duì)主人生活的影響。建議采用大開(kāi)間、小進(jìn)深的樓體形式，客廳面寬不小于 4米。 136 住宅戶型配比建議u 戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)適應(yīng)性：一要能持續(xù)發(fā)展，二要能夠適應(yīng)市場(chǎng)需求，三要能適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)的變化。u 打造中端產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)做到合理性、經(jīng)濟(jì)性和舒適性并重，功能空間的配置應(yīng)更為完善。u 功能空間適宜的尺度是生活舒適程度的影響因素，中端目標(biāo)客戶群體更為看重戶型的舒適性。u 戶型的朝向、通風(fēng)和景觀盡量做到均好性。全明化設(shè)計(jì)，空間通透，陽(yáng)光充足，同時(shí)兼顧舒適性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、私密性和整體性。u 戶型的布局結(jié)合使用功能以及人的居住習(xí)慣，室內(nèi)空間劃分相對(duì)獨(dú)立而又互相關(guān)聯(lián)，保證各功能空間的私密性，做到 “ 公私分離 ” 、 “ 動(dòng)靜分離 ” 、 “ 潔污分離 ” 、 “ 室寢分離 ” 、 “ 居寢分離 ” 和無(wú)障礙設(shè)計(jì)，生活有規(guī)律、互不干擾。137 戶型設(shè)計(jì)建議1. 臥室： 以南向?yàn)橹鳌Ｅc公用活動(dòng)空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端；各房門(mén)宜錯(cuò)開(kāi)布置，避免臥室門(mén)朝向戶門(mén)。2. 客廳和餐廳： 兩廳方正實(shí)用，無(wú)凸顯的柱體、缺角或變形；建議采用大客廳、小餐廳的布局；不宜在客廳的墻面開(kāi)門(mén)過(guò)多，保持客廳的整體性。客廳：為主要活動(dòng)、起居和觀景空間，南向面積宜稍大，配置半落地景觀窗，兼顧拓寬視野和保暖。餐廳：有自然采光，應(yīng)考慮 3～ 6人用餐標(biāo)準(zhǔn)。3. 廚房： 面積宜稍大，布局宜為方型，有自然采光。4. 衛(wèi)生間： 自然采光，尺寸合理，充分考慮現(xiàn)代家居生活設(shè)施的擺放，以及私密性的要求，必須通風(fēng)，注意干濕分離。5. 陽(yáng)臺(tái)： 宜南北各一個(gè)，北陽(yáng)臺(tái)作為工作陽(yáng)臺(tái)宜封閉，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。；南陽(yáng)臺(tái)為敞開(kāi)式，面積宜適中，考慮使用功能及立面效果。6. 玄關(guān)： 考慮居住的私密性和美觀性，在入口處設(shè)置，進(jìn)門(mén)即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積。7. 窗戶設(shè)計(jì)： 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。8. 室外空調(diào)機(jī)位： 所有戶型都必須安排足夠的空調(diào)機(jī)位，并處理好建筑立面和冷凝水排水問(wèn)題以及機(jī)位立體尺寸，避免空調(diào)外機(jī)相互對(duì)吹。9. 室內(nèi)無(wú)障礙設(shè)計(jì)： 戶內(nèi)同層樓（地）面應(yīng)無(wú)高差，建議入戶過(guò)道凈寬 ≥ ，其他通道凈寬≥ ，戶門(mén)門(mén)扇開(kāi)啟凈寬 ≥ 。 138 戶型設(shè)計(jì)建議139二 房 二廳一衛(wèi)建筑面積 77㎡ —84 ㎡約 10㎡特點(diǎn)：u陽(yáng)臺(tái)面積約 10㎡ ，方正實(shí)用，可做書(shū)房、茶室、健身房、客房可借鑒之處：u增大陽(yáng)臺(tái)面積，提高實(shí)用率及附加價(jià)值，使兩房的功能更加完善，達(dá)到三房的使用效果可借鑒戶型 戶型設(shè)計(jì)建議140三 房 二 廳 一 衛(wèi)建筑面積 90㎡花槽特點(diǎn)：u 花槽不計(jì)算面積，可以與入戶花園打通可借鑒之處： u 以花槽、多飄窗、多陽(yáng)臺(tái)等形式提高戶型使用空間，提高附加值 可借鑒戶型分析及建議可借鑒戶型141三 房 二 廳 二衛(wèi)建筑面積 115㎡ ，花槽特點(diǎn)：u 花槽不計(jì)算面積，可以與入戶花園打通可借鑒之處：u 以花槽、多飄窗、多陽(yáng)臺(tái)等形式提高戶型使用空間，提高附加值 可借鑒戶型分析及建議可借鑒戶型142216。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)確定216。 成本收益估算 PART 02 項(xiàng)目投資收益分析項(xiàng)目投資收益分析143 測(cè)算基礎(chǔ)參數(shù)項(xiàng)目 數(shù) 據(jù)建筑面積 住宅 總建： 56728㎡ 可售面積： ㎡商業(yè) 總建： 91863㎡ 可售面積： 21334㎡可售部分地價(jià)、建安造價(jià)、管網(wǎng) 300+240+1120=1660元 /㎡銷(xiāo)售參考單價(jià) 住宅 均價(jià) 2377元 /㎡商鋪 均價(jià) 4700元 /㎡144 成本收益估算項(xiàng)目 可售建筑面積（㎡） 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 / ㎡ ) 銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）住宅 56728 2521 14301商業(yè) 91863 4299 39491合計(jì) 53729其他成本 計(jì)算辦法 金額（萬(wàn)元）不可預(yù)見(jiàn)成本 按銷(xiāo)售收入 5%計(jì)算 2686合計(jì) 2686（ 2）項(xiàng)目一次性收入部分稅費(fèi)（ 1）項(xiàng)目總收入（ 3）項(xiàng)目其他成本稅費(fèi)種類(lèi) 計(jì)算方法 稅費(fèi)金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售稅金 按項(xiàng)目總收入 %計(jì) 2740土地增值稅 按項(xiàng)目總收入 %計(jì) 806企業(yè)所得稅 按利潤(rùn)總額 5%計(jì) 2686合計(jì) 6232145 成本收益估算各項(xiàng)指標(biāo) 計(jì)算方法 計(jì)算值（萬(wàn)元）總成本 【 稅前 】 建造期間各項(xiàng)成本之和 24666總成本 【 稅后 】 總成本 +稅金 33584投資周期 3年項(xiàng)目收入 53729總利潤(rùn) 項(xiàng)目收入 — 總投資 29063凈利潤(rùn) 總利潤(rùn) — 企業(yè)所得稅 20235用心 超越 期待