第二章物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)-資料下載頁
2024-12-31 03:04本頁面
【正文】 有專業(yè)知識的代理人，他們有精力、有能力代理行使好被委托的權(quán)利。 ? 但在委托代理的關(guān)系當(dāng)中，由于委托人與代理人的效用函數(shù)不一樣， 委托人追求的是自己的財富更大 ，而代理人追求 自己的工資津貼收入、奢侈消費(fèi)和閑暇時間最大化 ，這必然導(dǎo)致兩者的利益沖突。在沒有有效的制度安排下代理人的行為很可能最終損害委托人的利益。而世界 —— 不管是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域還是社會領(lǐng)域 —— 都普遍存在委托代理關(guān)系。 主要問題 ? （劣幣逐良幣） ? 搜索商品（在購買前判斷質(zhì)量，支付較少搜索成本）和體驗(yàn)商品（支付搜索成本，支付價格后才有可能判斷商品的質(zhì)量） ? 物業(yè)管理是體驗(yàn)商品，與服務(wù)商品性質(zhì)有關(guān) ? （合約達(dá)成后的損人利己行為） 一般解決方案 ? 內(nèi)部激勵 ? 外部激勵 委托代理理論 （ 4） 物業(yè)服務(wù)合同的特征 業(yè)主對物業(yè)產(chǎn)權(quán)的三種權(quán)力關(guān)系 （ 專業(yè) 、 部分共有 、全體共有 ） 中 ， 部分共有與全體共有部分 ， 眾多業(yè)主難以直接進(jìn)行物業(yè)管理 ， 這項(xiàng)工作必須由業(yè)主委托的代理人 —— 物業(yè)管理公司來完成 。 并形成了一種特定的 、 以協(xié)調(diào)各方行動為目的的合同關(guān)系 。 ① 長期性 —— 物業(yè)服務(wù)合同簽約時間一般至少 2年 。 ② 連環(huán)性 —— 物業(yè)服務(wù)公司可能進(jìn)一步委托其他專業(yè)公司 ③ 不確定性 —— 物業(yè)服務(wù)公司可能達(dá)不到合同規(guī)定的相關(guān)要求 。 委托代理理論 委托代理理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用 （ 1） 物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系 在物業(yè)管理中 ， 委托 — 代理關(guān)系是通過一系列的連續(xù)性的合約得以實(shí)現(xiàn)的 ， 形成了“ 代理鏈 ” ， 委托人的重要職責(zé)是把全體業(yè)主的眾多意見統(tǒng)一起來 ， 最大限度地代表眾業(yè)主的共同利益 。 委托代理理論 （ 2） 物業(yè)管理中委托代理關(guān)系問題的解決 ① 契約盡可能詳盡 ② 簽訂長期物業(yè)服務(wù)合同 ③ 充分市場化 ? 業(yè)主大會與業(yè)主委員會之間的委托代理關(guān)系 ? 業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的委托代理關(guān)系 物業(yè)管理中委托代理問題的解決 ? 對物業(yè)管理進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化來消除信息不對稱問題 ? 充分發(fā)揮內(nèi)部激勵約束機(jī)制的作用 ? ? ? 充分發(fā)揮外部激勵約束機(jī)制的作用 項(xiàng)目管理理論 ? 相關(guān)概念 ? ：為了在規(guī)定的時間、費(fèi)用和性能參數(shù)下滿足特定的目標(biāo)而由個人或組織所進(jìn)行的具有規(guī)定的開始時間和結(jié)束時間、相互協(xié)調(diào)的、獨(dú)特的活動的集合 ? ：是指在一定的條件下，以高效率地實(shí)現(xiàn)業(yè)主的目標(biāo)為目的，一項(xiàng)目經(jīng)歷個人負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)和以項(xiàng)目為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算， 并按照項(xiàng)目內(nèi)在規(guī)律，進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的系統(tǒng)管理活動。 ? 項(xiàng)目管理的特征： 項(xiàng)目管理的主要工作內(nèi)容 （經(jīng)理聘任，成本核算，匯報） ? 項(xiàng)目管理的 生命周期 啟動，計劃，執(zhí)行，控制，收尾 項(xiàng)目管理與物業(yè)管理 ? 項(xiàng)目管理在物業(yè)管理中的可行性 （服務(wù)產(chǎn)品的一次性特征） （預(yù)測、計劃、組織、指令、協(xié)調(diào)、控制） （將有限的實(shí)踐、費(fèi)用等方面的資源充分有效的利用） ? 物業(yè)管理企業(yè)采取項(xiàng)目管理的優(yōu)勢 （一般管理多個物業(yè)項(xiàng)目） 、信息共享 ，提升物業(yè)服務(wù)的整體水平 物業(yè)項(xiàng)目管理的周期 ? ? ? ? 、物業(yè)管理階段 物業(yè)項(xiàng)目管理方案的工作內(nèi)容 ? 依據(jù)介入程度分類為不同管理方案 ?現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度是一切經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)可以定義為財產(chǎn)的所有權(quán)，是所有人在法令限制范圍內(nèi)對所有物（財產(chǎn)）的使用價值和交換價值的全面支配權(quán)。產(chǎn)權(quán)具有可分解性、排他性和可讓渡性。 ?物業(yè)管理的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論基礎(chǔ)和根本法律制度是“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。 ?委托 — 代理是指所有者將其擁有的資產(chǎn)根據(jù)預(yù)先達(dá)成的條件委托給經(jīng)營者經(jīng)營，所有權(quán)仍歸出資者所有，出資人按出資額享有剩余索取權(quán)和剩余控制權(quán)。 ?業(yè)主或業(yè)主大會將物業(yè)管理業(yè)務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供服務(wù)，業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系就是委托 — 代理關(guān)系。 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)制度 建筑物區(qū)分所有權(quán) 代理 委托 — 代理 項(xiàng)目管理 性房地產(chǎn)所有權(quán)形式，有哪些特征？ ？ ？ ？ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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