【正文】 ，提升售價1F：停車場、儲藏及設(shè)備間 1F：前臺迎賓、企業(yè)展示 4F：行政、辦公、會議 2F：餐廳（大堂）、廚房 5F：客房（標(biāo)間） 3F：餐廳（包廂） 6F：客房（總統(tǒng)套房） 屋頂花園前庭后院企業(yè)會所功能空間示意 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略71以居住的方式提升公建的價值參考案例：北京蘋果社區(qū)二十二院街p 將公建部分置于地塊南側(cè)，形成 67個別墅，參考北京蘋果社區(qū)的二十二院街的形式。p 城市里稀缺的別墅業(yè)態(tài)，以居住的方式提升公建的價值。p 南側(cè)的市政綠化帶可以帶來更加私密、隱逸的感覺思源觀點(diǎn) 11：將商業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅形式，巧借地塊景觀資源，豐富用地功能，提升售價 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略72p 邊單元戶型面積約 900㎡，中間戶型約 700㎡p 中間戶型帶天井 ，使得各居室達(dá)到全明與南北通透，提高居住舒適度思源觀點(diǎn) 11：將商業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅形式，巧借地塊景觀資源，豐富用地功能，提升售價 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略22F2F73p 在經(jīng)營上， 620與 613地塊公建相鄰，相互呼應(yīng)，有可能整體銷售給一家企業(yè)。216。 620的商務(wù)獨(dú)棟：提供餐飲、辦公等外向型業(yè)態(tài)。216。 613的小獨(dú)棟別墅：則提供更加私密的居住空間。1 234 522+1F23F27+1F5F5F5F5F3+1F思源觀點(diǎn) 11：將商業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅形式，巧借地塊景觀資源，豐富用地功能，提升售價 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略74思源觀點(diǎn) 12：通過商業(yè)用地的集團(tuán)購買客戶，啟動住宅部分的先期銷售會所價值（ 總價上億 ）主力住宅價值（ 總價 10002023萬 ）借助本項(xiàng)目與其他豪宅差異化著力點(diǎn)， 擁有全主題配套會所可供購買的優(yōu)勢，重點(diǎn)推介企業(yè)會所需求型大客戶，同時承諾配售若干套優(yōu)惠住宅指標(biāo) ，帶動整盤去化，是本項(xiàng)目的營銷重要突破口，亦可作前期宣傳點(diǎn)之一。配售若干住宅指標(biāo) 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略75思源觀點(diǎn) 12：通過商業(yè)用地的集團(tuán)購買客戶，啟動住宅部分的先期銷售針對性客戶拓展的線下動作參考：啟動前期種子客戶 ” 推會所、帶住宅 ” ，重點(diǎn)以計(jì)劃買會所或駐京辦的企業(yè)老總為主，進(jìn)行摸底和梳理；啟動 異地行銷 戰(zhàn)略，重點(diǎn)以銷售拜訪的方式上門推薦本項(xiàng)目會所，并順帶推介住宅 可選擇目標(biāo)地如：新疆、內(nèi)蒙、山西、寧夏等能源類大客戶聚集地； 注意：推薦方式一定要先推上億級別企業(yè)會所，再順便搭推本項(xiàng)目住宅 針對港、澳客戶 ，結(jié)合客戶在北京生意往來，往返機(jī)場方便，做特定推介；啟動客戶圈層活動， 側(cè)重客戶參與性 ，入市大前期重點(diǎn)不以買房子為主，而以目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目的參與性為主，如：征求客戶裝修方案、征詢客戶對會所的需求等。 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略76思源觀點(diǎn)：關(guān)于戶型及其他讓地下層更有價值，讓首層更有價值，讓頂層更有價值戶型套系設(shè)計(jì)的功能集約化戶型空間設(shè)計(jì)的疊加性智能化家居、安防、物管及社區(qū)文化的一體化 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略思源觀點(diǎn) 13：讓地下層更有價值，讓首層更有價值，讓頂層更有價值77大平層戶型， 360度觀景前后大面積露臺贈送室內(nèi)室外空間極度舒展高度上盡顯 “ 空中花園”的魅力頂躍設(shè)計(jì)，局部挑空的客廳城市豪宅里稀缺的 “ 空中別墅 ” 氣派 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略78思源觀點(diǎn) 14：戶型套系設(shè)計(jì)的功能集約化78臥室玄關(guān)禮儀感強(qiáng)私密性好大型步入更衣室青少年書房關(guān)愛下一代大尺度舒適型電梯獨(dú)立入戶品質(zhì)化入戶花園大型觀景陽臺完善后勤功能區(qū)獨(dú)立后勤通道獨(dú)立后勤電梯功能完善主臥套系帶陽光房完善功能次主臥室方便家中老人使用p 臥室的全套系設(shè)計(jì)：臥房與 “ 書房 +更衣間 +衛(wèi)生間 ” 的不同組合 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略四 居 三 居79思源觀點(diǎn) 14：戶型套系設(shè)計(jì)的功能集約化合二為一組成青少年套房學(xué)習(xí)休息一體p 四居變?nèi)?，青少年套房設(shè)計(jì)，帶專屬書房p 獨(dú)立安靜的學(xué)習(xí)空間，體現(xiàn)主人對孩子的關(guān)愛之情 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略思源觀點(diǎn) 15：戶型空間設(shè)計(jì)的疊加性p 家政空間的轉(zhuǎn)換： “ 儲藏間 ” +“ 保姆房 ” +“ 洗衣間 ” +“ 熨衣臺 ” +“ 設(shè)備間 ” +“ 生活陽臺”p 青少年書房的轉(zhuǎn)換：兒童時代的 “ 保姆房 ” 或 “ 老人房 ” ，方便照顧孩子 青少年時代的 “ 學(xué)習(xí)間 ” 、 “ 琴房 ” ， 獨(dú)立的成長空間 p 書房的轉(zhuǎn)換：主人的書房或藏品室，入口可內(nèi)可外 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略思源觀點(diǎn) 16：智能化家居、安防、物管及社區(qū)文化的一體化 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略最終促成硬件與軟件、有形服務(wù)與無形服務(wù)的充分融合軟件軟件 +無形服務(wù)無形服務(wù)硬件硬件 +有形服務(wù)有形服務(wù)p 極致化的園林、會所等p 高科技的家居智能化硬件p 具體的高品質(zhì)社區(qū)服務(wù)p 無時無刻都在身邊的 E社區(qū)p 隨時隨地感受到的宜居生活環(huán)境p 符合身份的圈層文化思源觀點(diǎn) 16：智能化家居、安防、物管及社區(qū)文化的一體化E社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)安防安保系統(tǒng) 智能家居系統(tǒng) 生活娛樂系統(tǒng) 特約服務(wù)系統(tǒng) 產(chǎn)品觀點(diǎn)3產(chǎn)品策略豪宅前期策劃思路第 6部分， 我們主要參考遠(yuǎn)洋大望京項(xiàng)目前期定位思路，第 4部分參考西安萬科大明宮項(xiàng)目前期方案來進(jìn)行舉例說明。3. 市場分析2. 限制性條件1. 定位推演地圖4. 價值最大化5. 產(chǎn)品策略6. 營銷策略 營銷思路1營銷策略豪宅入市前營銷思路神秘神秘低調(diào)滲透入市大前期 不做公開商業(yè)造勢宣傳，以線下為主，巧妙利用第三方進(jìn)行滲透部分項(xiàng)目價值亮點(diǎn)，吸引市場客戶的期待和關(guān)注借勢借勢借勢保利入市大前期 借助保利2023年開盤高調(diào)區(qū)域造勢和開盤熱銷之勢，利用旁敲側(cè)擊的手法將同區(qū)域內(nèi)保利地塊旁遠(yuǎn)洋地王進(jìn)行聯(lián)想，猜測，拔升本項(xiàng)目價值突破突破泛會所突破入市大前期 以駐京辦、企業(yè)會所為突破口，帶動住宅銷售，通過接觸、聯(lián)絡(luò)意見領(lǐng)袖級種子客戶，形成口碑傳播和朋友推薦模式，積累大量有效客戶資源引爆引爆集中發(fā)力開盤前 12個月 進(jìn)行大規(guī)模宣傳報道，集中發(fā)力，除常規(guī)大眾媒體樹形象外，重點(diǎn)以小眾渠道定向鎖定目標(biāo)客戶85神秘 ——以真正豪宅身份，低調(diào)滲透信息，吊住市場胃口入市大前期選擇低調(diào)神秘營銷策略 考慮原因 ，?鑒于地王身份，高調(diào)宣傳敏感度較強(qiáng)，尤其是價格敏感度?有可能會影響遠(yuǎn)洋開發(fā)商社會形象?高調(diào)宣傳使得底氣不足，降低項(xiàng)目形象和調(diào)性?宣傳時間較長，容易造成市場和客戶審美疲勞低調(diào)神秘營銷 動作點(diǎn) ：?不正面釋放信息 :利用第三方，如據(jù)說、據(jù)傳、小道消息 …..?不釋放完整信息 :統(tǒng)一口徑釋放一兩個亮點(diǎn)?釋放部分信息足以震感客戶，使其更加憧憬項(xiàng)目整體價值?難買氛圍營造： 制造項(xiàng)目房源不多，非關(guān)系很難買到的市場氛圍 神秘營銷2營銷策略86借勢 ——借助保利高調(diào)區(qū)域造勢和熱銷之勢，提升自身價值 考慮到保利 2023年開盤將提前對區(qū)域進(jìn)行造勢，并為開盤銷售進(jìn)行高調(diào)宣傳。本項(xiàng)目可以 “ 王者風(fēng)范 ” 坐享漁翁之利，通過旁敲側(cè)擊，巧用保利造勢滲透本項(xiàng)目部分價值亮點(diǎn)，吸引保利客戶關(guān)注和期待。 參考方式建議： 利用媒體對保利項(xiàng)目區(qū)域造勢炒作、熱賣、亮點(diǎn)梳理等系列軟文、新聞報道，以第三方口吻傳遞本項(xiàng)目一兩個震撼亮點(diǎn)， 以引發(fā)媒體和市場的大范圍猜測，從而提升本項(xiàng)目自身價值。 根據(jù)本項(xiàng)目園林、會所等大肆施工行為卻不正面放出市場聲音與保利如火如荼高調(diào)開盤熱銷形成對比， 引發(fā)業(yè)界同行對本項(xiàng)目準(zhǔn)成品豪宅體驗(yàn)路線的價值思考 。 順保利之勢，思源有能力整合區(qū)域內(nèi)幾家開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域價值炒作 ，可通過媒體炒作，如：地產(chǎn)金融年會等形式，但不正面釋放聲音。 巧借外力3營銷策略87突破 —— 借助差異化著力點(diǎn)，以駐京辦、企業(yè)會所帶住宅會所價值（ 總價上億 ）主力住宅價值（ 總價 10002023萬 ）借助本項(xiàng)目與其他豪宅差異化著力點(diǎn)， 擁有全主題配套會所可供購買的優(yōu)勢，重點(diǎn)推介企業(yè)會所需求型大客戶，同時承諾配售若干套優(yōu)惠住宅指標(biāo) ，帶動整盤去化，是本項(xiàng)目的營銷重要突破口，亦可作前期宣傳點(diǎn)之一。配售若干住宅指標(biāo) 火種計(jì)劃4營銷策略88突破 —— 借助差異化著力點(diǎn)，以駐京辦、企業(yè)會所帶住宅針對性客戶拓展的線下動作參考：啟動前期種子客戶 ” 推會所、帶住宅 ” ，重點(diǎn)以計(jì)劃買會所或駐京辦的企業(yè)老總為主，進(jìn)行摸底和梳理；啟動 異地行銷 戰(zhàn)略，重點(diǎn)以銷售拜訪的方式上門推薦本項(xiàng)目會所，并順帶推介住宅 可選擇目標(biāo)地如：新疆、內(nèi)蒙、山西、寧夏等能源類大客戶聚集地； 注意：推薦方式一定要先推上億級別企業(yè)會所，再順便搭推本項(xiàng)目住宅 針對港、澳客戶 ，結(jié)合客戶在北京生意往來，往返機(jī)場方便，做特定推介；啟動客戶圈層活動， 側(cè)重客戶參與性 ，入市大前期重點(diǎn)不以買房子為主，而以目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目的參與性為主，如：征求客戶裝修方案、征詢客戶對會所的需求等。 火種計(jì)劃4營銷策略89引爆 —— 集中發(fā)力，定向鎖定目標(biāo)客戶，引爆市場 充分發(fā)揮王者 “ 不鳴則已，一鳴驚人 ” 的震撼舉措，借鑒星河灣開盤前集中發(fā)力，引爆市場的 “ 陸海空 ” 集中發(fā)力的大規(guī)模宣傳動作，一時間驚動北京乃至全國豪宅市場。動作要領(lǐng)： 以線下定向小眾渠道為主，線上大 眾樹形象為輔基本動作：? 雜志為主，軟硬兼施，定向鎖定目標(biāo)客群專業(yè)類雜志： 《 紅地產(chǎn) 》 、 《 樓市 》 、 《 安家 》 、 《 新地產(chǎn) 》 目標(biāo)客群雜志：后機(jī)艙 《 中國之翼 》 、 《 IT經(jīng)理世界 》 、 《 中國企業(yè)家 》? 網(wǎng)絡(luò)、報紙為輔，擴(kuò)大市場影響、正面樹立形象北京青年報、參考消息搜房、焦點(diǎn)、新浪樂居 定向爆破5營銷策略